Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM,

[Adresse 1],

[Localité 1]

,

[Localité 2] Civil

N° RG 25/09886 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6Y4

Minute n°

copie le 24 mars 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 24 mars

2026 à :

— ALSACE HABITAT

— M., [R], [Q]

— Mme, [A], [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

24 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT,

[Adresse 2]

représentée par Mme, [M], [B], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Monsieur, [R], [O], [Q]

né le 31 Janvier 2000 en RUSSIE,

[Adresse 3]

non comparant et non représenté

Madame, [A], [U]

née le 02 Décembre 2001 à, [Localité 3],

[Adresse 3]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier ,

[Z], [H], Auditeur de justice,

[V], [C], Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 10 mars 2026

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 19 octobre 2022, la SAEM ALSACE HABITAT aurait consenti un bail d’habitation à M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] sur des locaux (un logement de trois pièces référencé 0001.01.03.1016 ainsi qu’une cave) situés au, [Adresse 4] à, [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 427,07 euros et d’une provision pour charges de 153,51 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 juin 2024, la SAEM ALSACE HABITAT a fait délivrer aux locataires une mise en demeure de payer la somme principale de 5 793,40 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 31 mai 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer aux défendeurs un avis de poursuites judiciaires faisant suite à l’échec de la mise en place d’un plan amiable de règlement de la dette locative qui s’élevait alors à 1 047,43 euros. La lettre a été retournée à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

La Caisse départementale d’Allocation Familiales du Bas-Rhin a été informée de la situation des locataires le 28 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juin 2025, la SAEM ALSACE HABITAT a sommé M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] de régler la somme de 1 303,94 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté au 28 mai 2025) dans un délai de deux mois.

Par assignation délivrée le 20 octobre 2025, la SAEM ALSACE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

2 317,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 02 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2025. Un diagnostic social et financier a été réalisé malgré l’impossibilité pour le service compétent de rencontrer les locataires. Les conclusions de ce diagnostic ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2026.

Lors de celle-ci, la SAEM ALSACE HABITAT maintient ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et précise que la dette locative actualisée au 02 mars 2026 s’élève à 1 669,84 euros. La bailleresse considère par ailleurs qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer courant mais qu’elle s’avère irrégulière et qu’à ce titre, elle sollicite l’expulsion des locataires.

Ces derniers, bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] ont été assignés devant la chambre de proximité de, [Localité 2], suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 20 octobre 2025.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile des défendeurs en vérifiant leur nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

Pour autant, M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] n’ont pas comparu à l’audience et n’y étaient pas représentés.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur l’absence de production du contrat de bail

Selon l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

De plus, aux termes de l’article 1714 du même code, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Aussi, l’article 1715 du code civil énonce que si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Il ressort de l’ensemble des dispositions précitées que le contrat de bail d’habitation peut être verbal. Dans cette hypothèse, l’administration de sa preuve peut être faite par tous moyens dans la mesure où le bail a reçu un commencement d’exécution. Il convient de préciser que la simple occupation physique des lieux, même de longue durée, ne suffit à prouver l’exécution du bail que si elle s’accompagne de faits positifs notamment le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la SAEM ALSACE HABITAT ne produit pas le contrat de bail.

La bailleresse verse aux débats plusieurs avis d’échéance valant quittances de loyer (pour les mois d’octobre 2022, novembre 2023, novembre 2024 et août 2025) ainsi que des décomptes aux termes desquels il apparait que les défendeurs ont occupé les lieux de manière discontinue depuis octobre 2022 en contrepartie du paiement d’un loyer et de charges locatives mensuels.

Aussi, le décompte produit par la demanderesse en date du 28 mai 2025 démontre qu’un dépôt de garantie de 427,07 euros a été versé à la SAEM ALSACE HABITAT par les locataires le 21 octobre 2022.

Enfin, M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] n’apportent aucun élément de nature à contester l’existence ou l’exécution du bail.

Dès lors, il y a lieu de considérer qu’un contrat de bail d’habitation liant la SAEM ALSACE HABITAT aux défendeurs existe bien et qu’il a reçu exécution depuis sa conclusion.

Les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 trouvent donc à s’appliquer en l’espèce.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Aux termes du IV de ce même article, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la SAEM ALSACE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. La bailleresse a également informé la Caisse départementale d’Allocation Familiales du Bas-Rhin de la situation des locataires le 28 mai 2025.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De même, l’article 1709 du même code définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Aussi, l’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus »

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, il ressort des articles 1224 et 1229 du code civil que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. Elle met fin au contrat [et] prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Ainsi, il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer courant ainsi que les charges locatives aux termes convenus dans le contrat de bail fait partie des obligations essentielles du locataire.

Dès lors, le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux loués.

En l’espèce, M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] ont été mis en demeure par la SAEM ALSACE HABITAT une première fois le 24 juin 2024. L’arriéré locatif s’élevait alors à 5 793,40 euros. Il ressort des éléments du dossier et notamment du décompte du 28 mai 2025 produit par la bailleresse que les locataires n’ont manifestement pas réglé la somme précitée dans le délai imparti.

Par ailleurs, un avis de poursuites judiciaires a été adressé aux défendeurs par la SAEM ALSACE HABITAT le 12 mars 2025. Il apparait que la somme mentionnée de 1 047,43 euros, représentant l’arriéré locatif à cette date, n’a pas été réglée.

Ensuite, la société bailleresse a fait délivrer à M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] une sommation de payer la somme principale de 1 303,94 euros au titre de la dette locative (arrêtée au 28 mai 2025) dans un délai de deux mois, suivant exploit de commissaire de justice du 10 juin 2025. Encore une fois, force est de constater que les locataires n’ont pas payé cette somme au bailleur.

Au jour de l’assignation, l’arriéré locatif était fixé à 2 317,25 euros. Depuis cette date, le paiement des loyers et charges dus est irrégulier ou partiel de sorte que la dette locative persiste pour s’élever au montant de 1 669,84 (soustraction faite des frais de procédure) au jour de l’audience.

En outre, M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] ne justifient pas avoir transmis à la bailleresse l’attestation d’assurance conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989.

Dès lors, au regard de l’ensemble des éléments présentés ci-dessus, il y a lieu de considérer que M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] n’ont pas respecté les obligations essentielles leur incombant en vertu du contrat de bail.

Ainsi, le défaut de paiement intégral des loyers et charges locatives pendant plusieurs mois constitue un manquement répété et suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, à compter de la présente décision, et ordonner aux locataires de libérer les locaux loués.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SAEM ALSACE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 02 mars 2026, M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] lui devaient la somme de 1 669,84 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, une indemnité d’occupation mensuelle est due.

En l’espèce, la résiliation du bail est prononcée et prend effet au jour du présent jugement. A compter de cette date, les défendeurs deviennent occupants sans droit ni titre et il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 683,22 euros.

Cette indemnité sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la date de résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAEM ALSACE HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais liés à l’instance

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

De plus, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SAEM ALSACE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la persistance de la dette locative et de la durée du bail, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation liant depuis octobre 2022 la SAEM ALSACE HABITAT, d’une part, et M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U], d’autre part et concernant les locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 4] ;

DIT que cette résiliation prendra effet au jour de la présente décision ;

ORDONNE à M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 683,22€ (six cent quatre-vingt-trois euros et vingt-deux centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 1 669,84 euros (mille six cent soixante-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 02 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

CONDAMNE solidairement M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M., [R], [O], [T] et Mme, [A], [U] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de l’assignation du 20 octobre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge