N° RG 25/06823 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX5L

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/06823 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX5L

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Véronique KELLER

Mme [D] [C]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Véronique KELLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [S]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Véronique KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 202

DEFENDERESSE :

Madame [D] [C]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

[K] [B], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/06823 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX5L

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 17 mars 2019 avec effet au 1er avril 2019, M. [Z] [S] a donné à bail à Mme [D] [C] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation de trois pièces principales et une cave n° 2 sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 490€ outre une provision pour charges de 30 €.

M. [Z] [S] a donné mandat de gestion à la S.A.S. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE D’ALSACE LORRAINE repris par la S.A.R.L. CITYA IMMO 4.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Z] [S] a fait signifier le 7 mai 2025 à Mme [D] [C] un commandement de payer pour un montant en principal de 5 136,17 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 9 mai 2025.

Puis il a fait assigner Mme [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 21 novembre 2025, par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire bénéficie d’un accompagnement social lié au logement (ASLL). Les prestations sociales au logement sont demandées.

M. [Z] [S], représenté par son conseil, au soutien de son acte introductif d’instance, demande de :

— constater que le contrat de location liant les parties se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 8 juillet 2025 ;

— condamner Mme [D] [C], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer sans délai, corps et biens, les locaux occupés sous peine d’astreinte définitive de 50 € par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours consécutifs à la signification du jugement à intervenir ;

— se réserver la possibilité de liquider cette astreinte ;

— lui accorder, en tant que de besoin, le concours de la force publique, pour procéder à l’évacuation ;

— la condamner à lui payer, au titre des arriérés au mois de juillet 2025, la somme de 6 279,47 € augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle ;

— la condamner à lui payer au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er août 2025 et jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués un montant mensuel de 575,42 € augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle, ledit montant devant être réévalué comme le serait le loyer si le contrat de bail n’avait pas été résilié ;

A titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— condamner Mme [D] [C], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer sans délai, corps et biens, les locaux occupés sous peine d’astreinte définitive de 50 € par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours consécutifs à la signification du jugement à intervenir ;

— se réserver a possibilité de liquider cette astreiente ;

— lui accorder, en tant que de besoin, le concours de la force publique, pour procéder à l’évacuation ;

— la condamner à lui payer, au titre des arriérés au mois de juillet 2025, la somme de 6 279,47 € augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle ;

— la condamner à lui payer au titre des loyers et avances sur charges à compter du 1er août 2025 et jusqu’au prononcé du jugement à intervenir, un montant mensuel de 575,42 € augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle, ledit montant devant être réévalué comme le serait le loyer si le contrat de bail n’avait pas été résilié ;

— la condamner à lui payer au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er août 2025 et jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués un montant mensuel de 575,42 € augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle, ledit montant devant être réévalué comme le serait le loyer si le contrat de bail n’avait pas été résilié ;

En tout état de cause,

— la condamner à lui payer la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il actualise la dette à la somme de 6 271,93 € au 6 novembre 2025.

Mme [D] [C] a comparu.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [Z] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 9 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 3 et un commandement de payer la somme en principal de 5 136,17 € a été signifié le 7 mai 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, aucun paiement du locataire n’étant intervenu dans le temps du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2025 à 24 heures.

L’article 1231-7 du code civil dispose que “En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.”

Mme [D] [C], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera condamnée en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement.

A titre liminaire, il est précisé que c’est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR qui a supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

La procédure d’évacuation, régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Tant la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le code des procédures civiles d’exécution ne connaissent que de la procédure d’expulsion.

Ainsi si le juge judiciaire peut ordonner à une partie d’évacuer ou libérer les lieux, il n’entre pas dans ses compétences d’ordonner l’évacuation des lieux.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse que sous le vocable d’évacuation c’est une mesure d’expulsion qui est sollicitée.

L’expulsion de Mme [D] [C] sera ordonnée, en conséquence. Il sera précisée qu’il n’appartient pas au juge judiciaire d’accorder le concours de la force publique.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, " Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

Les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

2.2. Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [D] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [Z] [S] produit un décompte faisant état de ce que Mme [D] [C] restait lui devoir la somme de 6 271,93 € après le quittancement du mois de novembre 2025. Sa créance en loyers, indemnités d’occupation, provisions pour charges et accessoires est fondée.

Mme [D] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 6 271,93 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ".

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler la dette locative.

Malgré la reprise du paiement du loyer courant dans le cadre de l’accompagnement social lié au logement et ce depuis le mois de juillet 2025, l’importance de la dette, l’absence de tentative d’apurement depuis la mise en place du suivi et de proposition soutenable alors que les revenus mentionnés sont constitués d’un chiffre d’affaire dont ne sont pas déduites les charges ne permettent pas d’accorder en l’état de délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [D] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront les coûts liés au commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer la somme de 300 € au bailleur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 17 mars 2019 avec effet au 1er avril 2019 entre M. [Z] [S] et Mme [D] [C] concernant un logement à usage d’habitation de trois pièces principales et une cave n° 2 sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 juillet 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [Z] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à M. [Z] [S] une indemnité d’occupation à compter du 8 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés au prorata temporis tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à M. [Z] [S] au titre des loyers et charges impayés, la somme de 6 271,93 € (décompte arrêté à l’échéance de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [D] [C] aux dépens lesquels comprendront les coûts du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à M. [Z] [S] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN