N° RG 25/10680 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAQ5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/10680

N° Portalis DB2E-W-B7J-OAQ5

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabrice JEHEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 MARS 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [W]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [R]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 1er juin 2021, M. [J] [W] a donné à bail à M. [V] [R] un logement à usage d’habitation de type studio F1 et un petit jardin situé [Adresse 5] [Localité 1] pour un loyer mensuel initial de 300 € outre les provisions mensuelles pour charges, aucun montant n’étant fixé.

Un document établi le 14 juillet 2025 au nom de M. [K] mentionne que M. [V] [R] lui a loué le studio depuis le 17 août 2024 moyennant un loyer de 300 € plus 90 € de charges mensuels.

Une mise en demeure adressée par la chambre syndicale de la propriété et de la copropriété immobilière du [Localité 5] à M. [V] [R] par lettre recommandée à l’adresse des lieux loués, le destinataire étant inconnu à l’adresse le 1er septembre 2025 lui demande de mettre fin à la sous-location et de justifier à réception d’une attestation d’assurance.

Le 2 octobre 2025, la Caisse d’allocations familiales du [Localité 5] demande au bailleur le remboursement de l’allocation logement pour la période du mois d’août 2024 au mois d’août 2025 soit 2 761 € au motif que M. [V] [R] a quitté le logement.

M. [J] [W] a fait assigner M. [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 16 janvier 2026 par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

M. [J] [W], représentée par son conseil, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie et de son acte introductif d’instance demande de :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre lui et M. [V] [R] en date du 1er juin 2021 ;

— ordonner l’expulsion de M. [V] [R] avec tous les occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— le condamner à lui payer une somme de 3 891 € au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2025 compris outre les intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— le condamner à lui payer une somme de 390 € au titre des échéances courantes, loyer et avances sur charges, du 1er novembre 2025 jusqu’au prononcé de la résiliation ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle de 390 € du prononcé de la résiliation jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;

— le condamner aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à lui payer une somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

M. [V] [R] n’a pas comparu et ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par procès-verbal établi en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 27 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION:

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

En l’espèce, le contrat de location n’autorise pas la sous-location. Il est établi par la notification de la CAF du BAS-RHIN que M. [V] [R] n’occupe plus personnellement les lieux loués depuis le mois d’août 2024.

Le document versé aux débats qui serait signé de M. [K] comporte au moins deux écritures distinctes dont l’une révèle une maîtrise toute relative de l’écrit et interroge sur la volonté de ses auteurs. Aucune pièce d’identité n’est jointe. Il ne saurait être retenu comme une l’attestation visée aux articles 200 à 203 du code de procédure civile.

Il n’est en outre pas corroboré par d’autres preuves et n’est pas suffisant pour établir la sous-location prohibée.

En tout état de cause, M. [V] [R] a quitté les lieux depuis le mois d’août 2024, il n’a pu satisfaire à l’obligation prévue à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; ».

La gravité de ce manquement ne pourra cependant en l’état être retenue en raison du caractère inopérant de la mise en demeure délivrée par l’organisme auquel adhère le bailleur, la sanction de l’inexécution ne visant en outre que les démarches légales que le bailleur pourrait accomplir sans autre précision alors que le bail dispose d’une clause résolutoire.

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, manquement qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par le décompte de l’assignation que M. [V] [R] n’a plus réglé le loyer résiduel et les provisions ou régularisation de charges dues, bien que le montant n’en soit pas prévu au bail, et ce depuis le mois de janvier 2024, que depuis le mois d’août 2024, il est déchu de son droit à l’allocation de logement pour le studio, objet du contrat de location dans la mesure où il n’y habite plus personnellement.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du contrat de location sera prononcée à la date du présent jugement.

3. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION:

M. [V] [R], occupant sans droit ni titre à cette date, sera condamné, en vertu de l’article 1240 du Code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 17 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges en l’absence de caractère contractuel du montant de la provision mensuelle pour charge et d’éléments versés aux débats permettant de la calculer. Elle sera payable au prorata temporis mensuellement.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

4.SUR L’ÉVACUATION ET L’EXPULSION:

M. [V] [R], occupant sans droit ni titre, sera condamné ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement dont il était locataire, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion.

5. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…».

M. [J] [W] produit un décompte en date du 12 décembre 2025 démontrant que M. [V] [R] reste lui devoir la somme de 3 891 € au quittancement du mois d’octobre 2025 exigible à la date de l’audience.

M. [V] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La demande formulée par assignation est fondée après déduction des provisions pour charges, aucun des éléments valablement produits aux débats ne permettant d’en retenir ni le montant ni l’exigibilité.

Il y a lieu en outre de le condamner au paiement au prorata temporis des loyers échus et charges exigibles entre le mois de novembre 2025 inclus et la date de la résiliation effective du bail.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1 911 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [V] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [V] [R] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location du 1er juin 2021 entre M. [J] [W], d’une part, et M. [V] [R], d’autre part, portant un logement à usage d’habitation de type studio F1 et un petit jardin situé [Adresse 6] [Localité 1] à la date du présent jugement ;

CONDAMNE M. [V] [R] ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement dont il était locataire ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [J] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [V] [R] à verser à M. [J] [W] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges exigibles en l’absence de provision contractuellement fixée ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

CONDAMNE M. [V] [R] à payer à M. [J] [W] les loyers et charges exigibles échus à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la résiliation effective du bail ;

CONDAMNE M. [V] [R] à M. [J] [W] au titre des loyers dus au mois d’octobre 2025 la somme de 1 911 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [V] [R] aux dépens ;

CONDAMNE M. [V] [R] à payer à M. [J] [W] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge