N° RG 25/01402 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6TE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/01402 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6TE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

M et Mme [V]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

19 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3], S.A.E.M. L

inscrite au Rcs de [Localité 1] sous n+ 568 501 415 agissant par son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Madame [E] [V]

Monsieur [O] [V]

Résidant ensemble au [Adresse 5]

[Localité 4]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 29 juin 2021 avec effet au 1er juillet 2021, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] a donné en location à Mme [E] [V] et M. [O] [V] un logement à usage d’habitation n° 01 01 0228 01 0070 de type 3, 9ème étage sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 703,98 € outre les provisions mensuelles pour charges de 212,25 €.

Des redevances et accessoires étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 30 juin 2025.

La S.A.E.M. L. [Adresse 3] a fait signifier à Mme [E] [V] et M. [O] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 juillet 2025 pour la somme en principal de 3 242,51 €.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 19 décembre 2025, Mme [E] [V] et M. [O] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

déclarer recevable son action en constatation de la résiliation du contrat de location ;

constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclue entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ordonner l’expulsion des parties défenderesses ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

condamner solidairement Mme [E] [V] et M. [O] [V] à lui payer la provision de 3 787,79 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté à la date du 30 septembre 2025 sauf à parfaire assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

les condamner solidairement ou in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 078,76 € à compter du 22 septembre 2025 jusqu’à évacuation définitive ;

En tout état de cause

les condamner solidairement ou in solidum au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamner solidairement ou in solidum aux entiers frais et dépens dont le coût de la signification du commandement de payer ;

rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Elle produit un décompte arrêté au 11 décembre 2025 et actualise sa demande au titre de la dette à la somme de 6 682,05 €.

Mme [E] [V] et M. [O] [V] n’ont pas comparu ni ne sont faits représenter bien que régulièrement assignés par actes déposés à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ayant saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 30 juin 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 13 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 10 des conditions générales page 11 sur 13 et un commandement de payer a été signifié le 21 juillet 2025 pour un montant en principal de 3 242,51 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location étaient réunies à la date du 22 septembre 2025 à 24 heures, le 21 septembre étant un dimanche.

2.1. Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

Mme [E] [V] et M. [O] [V], occupant sans droit ni titre, seront ainsi solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle a en principe une nature compensatoire et indemnitaire, pour la période courant du 23 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux et à la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer mensuel et ses accessoires tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

2.2 Sur l’expulsion

Sur la réduction du délai d’expulsion:

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [E] [V] et M. [O] [V] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE produit un décompte en date du 11 décembre 2025 démontrant que Mme [E] [V] et M. [O] [V] reste lui devoir la somme de 6 682,05 € au quittancement du mois de décembre 2025 exigible à la date du décompte.

Mme [E] [V] et M. [O] [V], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La demande est donc fondée pour ce montant.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 6 682,05 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’absence d’éléments justifiant que les locataires soient en situation de régler leur dette locative, les règlements ayant cessé depuis le 9 juillet 2025, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [E] [V] et M. [O] [V] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [E] [V] et M. [O] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de les condamner in solidum à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] la somme de 380 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 29 juin 2021 avec effet au 1er juillet 2021 entre la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, d’une part et Mme [E] [V] et M. [O] [V], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 0228 01 0070 de type 3, 9ème étage sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 22 septembre 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [V] et M. [O] [V] de libérer corps et biens le logement et ses annexes qu’ils occupent et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [V] et M. [O] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. L. [Adresse 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [V] et M. [O] [V] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 23 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de la redevance et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [V] et M. [O] [V] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 3] à titre provisionnel à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges, la somme de 6 682,05 € (décompte arrêté au 11 décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [V] et M. [O] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [V] et M. [O] [V] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 380 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge