TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DE DÉPOSSESSION.

le VENDREDI ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00118 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZQV5

NUMERO MIN:

Nous, Madame [O] [V], Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 22 Mai 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

LA FABRIQUE DE [Localité 3] MÉTROPOLE

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

ET

Société CARREFOUR HYPERMARCHES représentée par M. [Z] [X], Président

[Adresse 19]

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentée par Maître François-Charles BERNARD, avocat au barreau de PARIS

En présence de Isabelle SANTANDER, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 11/07/2025

à : Avocats

Expédition le : 11/07/2025

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Les parcelles cadastrées section AY [Cadastre 10] et AY [Cadastre 9], d’une contenance respective de 3000 m² et de 1565 m², situées [Adresse 2] et [Adresse 17] à [Localité 16] sont issues d’une division de deux parcelles mères AY [Cadastre 7] (23 983 m²) et AY [Cadastre 4] (4815 m²).

Les parcelles AY [Cadastre 7], AY [Cadastre 4], AY [Cadastre 5] et AY [Cadastre 6] sises à [Localité 16] font l’objet d’une division en volumes selon un état descriptif de division en volume initial du 19 décembre 2003, modifié le 7 juillet 2020. L’ensemble est divisé en 6 volumes numérotés de 1 à 3 et de 5 à 7.

Le volume 2 comprend en infrastructure, en dessous de la dalle du rez-de-chaussée, une épaisseur de tréfonds du dessous de la dalle à -27,60 côte NGF ; en superstructure, d’un corps de bâtiment élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage partiel (restaurant MacDonald) en ce compris une aire de stationnement et l’espace aérien jusqu’à une côte NGF de 48,50.

Le volume 7 comprend en infrastructure, le tréfonds de l’immeuble, sans limitation en profondeur, à l’exclusion des épaisseurs de tréfonds inclus dans les volumes 1,2,3,5 et 6 (tréfonds du dessous de la dalle à -27,60 côte NGF) ; en superstructure, le sursol de l’immeuble à l’exclusion des espaces inclus dans les volumes 1,2,3,5 et 6, aménagé en parc de stationnement automobile avec voies d’accès et de circulation et une zone non aménagée au sud du volume 3 ; l’espace aérien situé au-dessus de ces espaces, y compris celui situé au-dessus (+48,5 côte NGF) des épaisseurs d’espace aérien des volumes 1,2 et 3.

Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Localité 16] » à [Localité 16].

Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 16] sur la commune de [Localité 16] et l’urgence à prendre possession des biens.

La parcelle AY [Cadastre 10] (3000 m²), intégralement située dans le volume 7, est visée par la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle appartient à la société CARREFOUR HYPERMARCHES. La parcelle AY [Cadastre 9] (1565 m² au total) située dans les volumes 7 et 2 est également visée et appartient également à cette société. Il convient toutefois de préciser que la partie sol du volume 2 (représentant 396 m²) n’appartient pas à la société CARREFOUR, tandis que le tréfonds profond (côte NGF -27,60) et le volume d’air (côte NGF +48,50) de cette surface sont compris dans le volume 7. La société n’est en définitive concernée que par le volume 7 dans cette procédure.

Par courrier du 25 juillet 2024, reçu le 31 juillet 2024, la SPL LA FAB [Localité 3] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître à la société CARREFOUR HYPERMARCHES ses propositions indemnitaires.

Par ordonnance du 1er août 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles susvisées au profit de la FABRIQUE DE [Localité 3] METROPOLE.

A défaut d’accord, et au vu de l’urgence déclarée, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 2 septembre 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession due à la procédure d’expropriation selon les règles applicables à la procédure d’urgence.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 30 septembre 2024 à 10h00, l’audience en vue de la fixation des indemnités provisionnelle en suivant et l’audience en vue de la fixation des indemnités d’expropriation au 7 novembre 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 4 septembre 2024.

Le transport sur les lieux a eu lieu en présence des représentants et du conseil de la FAB, des représentants du conseil de la société CARREFOUR HYPERMARCHES et du commissaire du gouvernement.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le juge de l’expropriation a fixé les indemnités provisionnelles d’éviction revenant à la société Carrefour Hypermarchés pour les parcelles cadastrées AT [Cadastre 9] (3000 m²) et AY [Cadastre 10] (1 169 m²) précitées aux sommes suivantes :

-263 480 euros au titre de l’indemnité principale,

-27 348 euros au titre de l’indemnité de remploi,

-240 000 euros au titre des indemnités accessoires.

Il a rappelé que l’audience sur la fixation des indemnités définitives était fixée au 7 novembre 2025.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son dernier mémoire du 24 avril 2025, la FAB demande au juge de l’expropriation de rejeter les demandes de la société Carrefour Hypermarchés et de fixer des indemnités alternatives comme suit : alternative 1 : dans le cas où il n’est pas opposé à la FAB un jugement de bornage judiciaire purgé de tout recours de nature à démontrer que la parcelle AY [Cadastre 10] présente une superficie de 3000 m²-26 m² = 2974 m², fixer à la somme de 191 990 euros l’indemnité principale et à la somme de 20 199 euros l’indemnité de remploi ; alternative 2 : dans le cas où il est opposé à la FAB un jugement de bornage judiciaire purgé de tout recours de nature à démontrer que la parcelle AY [Cadastre 10] présente une superficie de 3000 m²-26 m²= 2974 m², fixer une indemnité principale de 189 390 euros et une indemnité de remploi de 19 339 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 22 mai 2025, la société Carrefour Hypermarchés demande au juge de l’expropriation de :

— Rejeter les demandes de la FAB,

— Fixer les indemnités devant lui revenir, à titre principal, à hauteur de 1 811 000 euros (comprenant l’indemnité de remploi) et à titre accessoire à hauteur de 855 000 euros,

— condamner la FAB à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la FAB aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose au juge de l’expropriation de fixer les indemnités de possession à hauteur de 1 554 434 euros pour l’indemnité principale, de 156 443 euros pour l’indemnité de remploi, de 630 000 euros au titre de la perte de 63 places de stationnement et 26 267 euros pour la perte de redevance.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le prix du bien préempté, estimé à la date du jugement, est fixé en fonction de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 1er août 2024. Le transport sur les lieux a été réalisé le 30 septembre 2024. Il n’est ni allégué ni soutenu que la consistance du bien aurait changé entre la date du transport sur les lieux et la date de cette ordonnance.

La parcelle AY [Cadastre 10] correspond à des voies de circulation, accotements compris, desservant l’ensemble commercial de [Localité 16] et notamment les enseignes Flunch, MacDonald, Carrefour, avec 24 places de stationnement.

Concernant la parcelle AY [Cadastre 9], l’expropriée n’a pas souhaité visiter l’emprise en raison de la présence de matériel de chantier et de commencement de travaux. Il s’agit d’emplacements de parking.

Sur la superficie des parcelles

La FAB soutient qu’il existe une contestation sérieuse concernant la surface de la parcelle AY [Cadastre 10]. Elle indique avoir été informée d’un bornage judiciaire de la parcelle AY [Cadastre 11] qui aurait retenu une surface de 57 m² au lieu de 31 m² figurant sur les documents cadastraux. Le différentiel de 26 m² étant pris sur la parcelle AY [Cadastre 10], parcelle fille de la parcelle AY [Cadastre 7], elle considère que celui-ci doit être pris en compte et demande à cet effet la fixation d’indemnités alternatives, le juge de l’expropriation ne pouvant pas statuer sur les contestations et difficultés liées au métrage. Elle précise qu’elle ne dispose pas du jugement, et qu’il n’a pas été publié au service de la publicité foncière.

L’expropriée ne répond pas sur ce point.

Aux termes de l’article L. 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité et à l’application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 311-8-1, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ».

Il doit être rappelé que, conformément à une jurisprudence ancienne et constante, le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour fixer les limites ou les dimensions du bien exproprié.

En l’espèce, si la FAB allègue un possible jugement de bornage affectant les limites de la parcelles AY [Cadastre 11], force est de constater qu’elle ne produit dans le cadre de la présente procédure aucun document permettant d’attester du changement de limites, « l’extrait de plan de géomètre envoyé par le propriétaire de la parcelle AY [Cadastre 11] », non daté, n’étant que reproduit partiellement dans ses conclusions, sans être versé aux débats

Dès lors, il ne peut être considéré en l’état qu’il existe une difficulté sérieuse nécessitant de fixer des indemnités alternatives. La demande sera rejetée.

Sur la date de référence

Les emprises expropriées, situées en zone UP-Z7-3 du PLU 3.1 de [Localité 3] Métropole, sont incluses dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Il n’y a pas de désaccord entre les parties sur la date de référence à retenir, toutes deux retenant le 6 mars 2020, date à laquelle la dernière modification du PLU affectant la zone a été rendue exécutoire. Le commissaire du gouvernement retient quant à lui la date du 15 janvier 2024, date à laquelle la mise en compatibilité du PLU du 28 novembre 2023 dans le cadre de la DUP du projet d’aménagement de [Localité 16], ayant modifié la zone, a été rendue opposable aux tiers.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

Dans le cas particulier où la DUP emporte modification du PLU, sa date de publication ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l’art. L. 213-4 du code de l’urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l’usage effectif du bien soumis au droit de préemption et ayant fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ( Civ. 3e, 25 janv. 2018, n°16-25.138).

En l’espèce, le PLU 3.1 a été approuvé le 16 décembre 2016. La dernière modification ayant affecté la zone est la 9e modification du 24 janvier 2020, devenue opposable aux tiers le 10 mars 2020, non le 6 mars 2020 comme mentionné par l’expropriant par erreur.

La date de référence sera donc fixée au 10 mars 2020. A cette date, il n’est pas contesté que les parcelles de terrain concernées revêtaient la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A cette date, les biens étaient situés en zone UPZ7-3 du PLU, qui correspond au site [Localité 16], site commercial de l’agglomération bordelaise structuré autour d’un hypermarché au sein d’un tissu urbain et économique.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.

En outre en application de l’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

Il suit de là que lorsque le terrain est qualifié de terrain à bâtir, il n’y a pas lieu de rechercher son usage effectif. Il doit être valorisé comme tel.

Néanmoins, l’article L 322-4 du code précité impose au juge de tenir compte des possibilités légales et effectives de construction dans l’évaluation.

Néanmoins, l’article L 322-4 du code précité impose au juge de tenir compte des possibilités légales et effectives de construction dans l’évaluation.

En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement ne discutent pas la qualification de terrain à bâtir.

Persiste un désaccord sur les possibilités légales et effectives existant à la date de référence.

La FAB soutient que si les emprises sont qualifiables de terrain à bâtir, elles sont dépourvues de possibilités légales et effectives de construction, dès lors que toute construction sur ces emprises reviendrait à enclaver les fonciers desservis. Elle souligne que l’emprise de la parcelle AY [Cadastre 9] en nature de parc de stationnement est grevée d’une servitude de passage piétons et véhicules la privant également de toutes possibilités légales et effectives de construction. Elle souligne également l’état dégradé des emprises et des places de stationnement. Sur les emprises en nature de parc de stationnement, elle estime qu’étant qualifiées de terrain à bâtir, elles doivent être évaluées par comparaison avec des termes portant sur des biens de même nature et ne peuvent donner lieu à indemnité accessoire au titre de leur usage effectif de place de stationnement, sauf à retrancher a minima la surface des places de stationnement des emprises évaluées comme terrain à bâtir. A défaut, cela contreviendrait à la jurisprudence de la Cour de cassation et cela reviendrait à indemniser sur deux fondements différents un même préjudice. Elle fait valoir en tout état de cause que la société CARREFOUR qui indique de manière péremptoire que les emplacements de stationnement compris dans le périmètre des opérations sont indispensables au fonctionnement de l’hypermarché ne le démontre pas, les places étant en retrait des parcs de stationnement principaux bénéficiant à l’hypermarché. Elle ajoute avoir analysé la fréquentation des parcs de stationnement dans le périmètre de l’opération [Localité 16] Soleil qui met en avant un taux d’occupation faible sur l’ensemble de la zone, avec une sous-occupation de 500 à 600 places sur la zone, le vendredi et le samedi.

En réplique, Carrefour Hypermarchés sollicite une indemnité principale au titre de la perte du terrain outre une indemnité accessoire au titre de la perte des places de stationnement, soulignant que les deux indemnités ne réparent pas le même préjudice, l’indemnité principale indemnisant la perte des terrains et l’indemnité accessoire la perte économique liée à la disparition d’une clientèle potentielle.

La société expropriée soutient que sur la parcelle AY [Cadastre 10], ce sont 24 places de stationnement qui sont recensées et que selon une image de photographie satellite avant le démarrage des travaux en cours, il y avait 39 places de stationnement concernées entièrement ou en partie par la procédure. A raison de 10 000 euros d’indemnité pour chaque place, elle demande une indemnité de 630 000 euros en tout. Elle conteste les allégations de la FAB selon lesquelles les places de parking expropriées ne seraient pas nécessaires au regard de leur faible taux d’occupation et s’appuie sur l’analyse de la fréquentation des parcs de stationnement dans le périmètre de l’opération [Localité 16] Soleil qui relève que durant les week-ends, les parkings de Carrefour Hypermarchés sont bien occupés et que le faible taux d’occupation ne la concerne pas.

Le commissaire du gouvernement soutient que les emprises expropriées peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, encombré de constructions puisque le bien est compris dans le volume 7 de l’état descriptif de division, qui constitue un ensemble immobilier à usage commercial. Il propose en conséquence d’appliquer un abattement pour encombrement sur les termes de référence recensés. En ce qui concerne les places de stationnement, le commissaire du gouvernement souligne qu’il n’est pas contestable que la perte des places de stationnement dans une zone commerciale comme celle de [Localité 16] affecte la valeur vénale du terrain. Il retient une indemnité à hauteur de 10 000 euros par emplacement sur la base de 3 termes de comparaison, sans remettre en compte le nombre estimé de 63 places.

En l’espèce, les parties ne discutent pas la qualification de terrain à bâtir de l’emprise expropriée, ce qui devrait conduire à ne pas tenir compte de son usage effectif pour son évaluation. Il n’est pourtant pas interdit d’allouer en outre de l’indemnité principale une indemnité accessoire pour réparer un préjudice distinct, ce qui peut être le cas pour la perte de places de stationnement, si cette perte a une influence sur la commercialité, sous réserve le cas échéant de retrancher la superficie de ces places à la surface indemnisée au titre de l’indemnisation principale, sauf à réparer la privation de la surface de terrain deux fois, sur deux fondements différents.

Ainsi, le juge de l’expropriation peut, dans son appréciation souveraine, retenir que la superficie du terrain sur lequel sont situés les emplacements de stationnement devait être déduite de la superficie du terrain, faute de quoi l’on aboutirait à une double indemnisation de ce chef (3e civ. 5 juin 1996, pourvoi n° 95-70.096).

En l’espèce, il convient de rappeler que les emprises expropriées ne se situent pas devant le centre commercial où se situe le magasin Carrefour Hypermarchés et où se situent les principaux parkings destinés à la clientèle de la galerie commerciale. Pour accéder à ces emprises, il faut sortir de la zone commerciale principale, traverser le [Adresse 15].

Si la société expropriée fait valoir que lors de jours de grandes affluence, ces places peuvent servir de relais de parking à la clientèle, à l’évidence, elles ne sont pas destinées à la clientèle du supermarché dotée bien souvent de caddies pour les courses et qui ont ainsi besoin d’être à proximité de la galerie. Il n’est ainsi pas démontré que la perte de ces emplacements aurait un impact négatif sur la commercialité

De plus, il n’est pas justifié en quoi l’expropriation de ces places de stationnement serait source de privation de gains spécifiques pour la société Carrefour, autres que ceux générés par la redevance de servitude de passage et de stationnement qui sera examinée plus loin.

Dès lors qu’il n’existe pas de préjudice distinct à réparer, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’indemnisation accessoire formée de ce chef. L’indemnité principale portera en conséquence sur la totalité des surfaces des deux emprises.

Sur les indemnités :

En application de l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité principale :

Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

La FAB produit 14 termes de comparaison au soutien de sa proposition indemnitaire. Pour les emprises de terrain à bâtir ouvertes à la circulation publique et/ou grevées d’une servitude de passage, dépourvues de possibilité effective de construction, la FAB retient, sur la base de termes de comparaisons similaires, une valeur de 10 euros le m². Elle souligne que la société Carrefour a consenti une valeur similaire pour des fonciers similaires avenue de la Somme le 13 juin 2023. Tout en rappelant que ce protocole n’a pas abouti, elle souligne que la bonne foi devrait commander de retenir cette évaluation.

En ce qui concerne les emprises de sols/parcs de stationnement, elle propose une évaluation à 100 euros le m² soulignant le mauvais état de la voirie.

Elle critique la proposition du commissaire du gouvernement consistant à appliquer un taux d’abattement de 50%, inutile lorsque des termes de comparaison portant sur des biens de nature identique sont disponibles, ce qui est le cas en l’espèce.

La FAB critique également les termes de comparaison proposés par la société Carrefour Hypermarché qu’elle considère comme irrecevables à défaut de produire les actes de cession et en tout état de cause non pertinents au motif que les parcelles ne sont pas identifiables, n’ayant pas des caractéristiques comparables, que la typologie des commerces concernés est différente, la perte de stationnement pour un petit commerce ne pouvant être une situation comparable, les termes de comparaison sont plus anciens, certains prix sont bien trop élevés, devant comprendre des indemnités accessoires et l’application des abattements est arbitraire. Elle lui reproche enfin de ne pas distinguer les places de stationnement de la voirie.

L’expropriée critique les choix retenus par la FAB qui ne tient pas compte de l’importante perte résultant de la diminution de ses droits à construire éventuels et que certains termes de comparaison produits résultent d’accords transactionnels auxquels la FAB est partie sans que les contreparties ne soient exposées, notamment la reconstitution de places de stationnement accordées par la FAB. Elle critique également les termes de comparaison qui portent sur de petites surfaces alors que l’une des deux emprises est de 3000 m². Elle demande également d’écarter les termes de comparaison symboliques. Elle ajoute que la FAB ne peut se fonder sur une valorisation faite dans un protocole qui n’a pas abouti. Elle demande donc au juge d’écarter tous les termes de comparaison. Elle propose de son côté, sur la base d’un rapport d’expert, un prix unitaire de 350 euros le m² pour la parcelle AY [Cadastre 9] et de 400 euros le m² pour la parcelle AY [Cadastre 10].

Le commissaire du gouvernement, sur la base de 5 termes de comparaisons anciens (2019), retient une moyenne de 482 euros soulignant que les termes les plus récents concernent des acquisitions faites par la FAB ou [Localité 3] Métropole, ce qui conduit à un marché captif, faisant baisser la moyenne à 275 euros par m².

Pour les parties en nature de voirie/circulation de la parcelle AY [Cadastre 9], il retient une indemnité à hauteur de 375 euros le m² et pour la partie stationnement à hauteur de 794 euros le m². Pour la parcelle AY [Cadastre 10], il retient une indemnité de 216 euros le m² pour la partie voirie et de 432 euros pour la partie stationnement, résultant d’un abattement de 50% pour la partie voie de circulation.

La méthode par comparaison n’est pas remise en cause par les parties.

En l’espèce, les emprises expropriées comportent une partie en nature de voierie et une partie en nature de stationnement. Ainsi que le proposent la FAB et le commissaire du gouvernement, il y a lieu de distinguer leur évaluation en fonction de la nature de l’emprise.

A cet égard, il doit être constaté que les surfaces retenues par la FAB et par le commissaire du gouvernement ne sont pas remises en cause par la société expropriée.

Ainsi, pour la parcelle AY [Cadastre 9] de 1169 m², 375 m² sont en nature de voirie/voies de circulation ouverte à la circulation et 794 m² en nature de sol/stationnement grevée d’une servitude piéton et véhicule. La parcelle est grevée d’une servitude de passage piéton et véhicule sur voirie existante.

Pour la parcelle AY [Cadastre 10] de 3000 m², 1330 m² sont en nature de voirie/voies de circulation et 1670 m² en nature de sol/stationnement. La portion nord de la parcelle est grevée d’une servitude de passage piéton et véhicule (pièce 3 de la société expropriée, plan d’implantation des servitudes)

Ainsi qu’il a été dit plus haut, les emprises expropriées revêtent la qualification de terrains à bâtir. S’agissant d’emprises détachées d’un volume plus grand, construit, il y a lieu de considérer qu’elles sont encombrées et d’appliquer un abattement sur le prix unitaire moyen dégagé de termes de comparaisons issus de terrains à bâtir. Mais lorsque sont à disposition des termes de comparaison en nombre suffisant portant sur des emprises détachées et de même nature que le bien à évaluer, il n’y a pas lieu de rechercher d’autres termes de comparaison ou d’appliquer des abattements.

A défaut, il conviendra de compléter les termes recensés par des termes issus de terrains à bâtir en appliquant un abattement.

De plus, en application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique « le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. »

Il convient donc de tenir compte des accords intervenus entre la FAB et d’autres propriétaires sur le périmètre concerné, sans pour autant les prendre pour base d’évaluation faute pour la FAB de démontrer, ni même de soutenir, que ces accords aient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressées et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées.

La FAB produit 14 termes de comparaison. A titre liminaire, le terme de comparaison n°13 ne peut être retenu puisqu’il résulte d’un jugement réputé contradictoire, l’exproprié ne s’étant pas défendu en procédure.

Si l’on tient compte de la répartition entre voirie et stationnement, il convient de constater que la plus petite emprise est de 375 m² pour la voirie et la plus grande de 1330m² et que pour les espaces de stationnement la plus petite est de 794 et la plus grande de 1670 m². C’est donc dans cette fourchette que les termes de comparaison doivent être recherchés.

Ainsi, il convient d’écarter d’emblée les TC 2, 3, 10, 11 et 12 de la FAB qui portent sur des superficies allant entre 16 et 72 m². Le TC 9 qui est relatif à une cession à l’euro symbolique ne peut raisonnablement constituer un terme de référence. Il sera écarté également. Le TC 15 ne saurait constituer un terme de référence, le protocole n’ayant pas été signé.

Le TC 1 de la FAB est relatif à une cession du 15 décembre 2022 [Adresse 14]. Il s’agit d’emprises issues d’un terrain à bâtir plus vaste, en nature de stationnement et de voies de circulation. Le prix unitaire est de 10 euros pour la partie à usage de voirie et 100 euros pour la partie à usage de stationnement. Ainsi que le souligne la FAB aucun élément présent dans l’acte de vente ne saurait établir l’existence d’une contrepartie de nature à considérer que ce prix est minoré. Ce terme peut être retenu.

Le TC 4 est relatif à une cession du 13 décembre 2022 d’une emprise en bord de route en nature d’espace vert ([Adresse 13]). Le prix unitaire est de 68 euros. Ce terme peut être retenu.

Le TC 5 est relatif à une cession du 27 octobre 2023 chemin long. Il s’agit de plusieurs parcelles formant une bande de terrain recouvert en partie d’un enrobé. Le prix unitaire est de 20 euros. Il peut être retenu.

Les TC 6 et 7 sont issus de jugements de donné acte du juge de l’expropriation de la Gironde en date du 23 juillet 2024 et du 1er octobre 2024 impliquant la FAB, concernant des parcelles en nature de sol comprenant des portions de parc de stationnement. Le prix unitaire est de 10 euros. Ils peuvent être retenus.

Le TC 8 est relatif à une cession de parcelles issues d’un terrain à bâtir plus vaste, en nature de voirie de circulation, d’accotements. Le prix unitaire est de 30 euros. Il peut être retenu.

Le TC 14 est une cession d’emprises avenue de la Somme (rond-point, portions de voies de circulation publique, trottoirs), issues d’un terrain à bâtir plus vaste. Le prix unitaire est de 10 euros pour la partie voirie et 100 euros pour la partie sol/surface enherbée. Il peut être retenu.

Il résulte de ces éléments que 7 termes de référence peuvent être considérés comme pertinents correspondant à des terrains issus de parcelles plus vastes, de nature identique à celle des emprises expropriées, en ce qui concerne la partie voierie.

En application de l’article L. 322-8 précité, il doit être tenu compte des termes de comparaison 1, 6, 7 et 14 mais le juge ne peut toutefois pas le prendre pour base, puisqu’il n’est pas démontré qu’il correspond à des accords « conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. ».

Pour les voies de circulation, le prix unitaire se situe entre 10 et 30 euros le m². Il sera retenu un prix unitaire de 15 euros.

S’agissant des surfaces sol/ stationnement, les TC 1, 4 et 14 peuvent être retenus comme pertinents. La moyenne est de (100+68+100)/3=89 euros.

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui des termes anciens afin d’exclure le marché qu’il qualifie de « captif » résultant des acquisitions exclusivement menées par [Localité 3] et par la FAB sur le secteur depuis 2021. Mais ces termes de comparaison portant sur des cessions de 2019 ils ne peuvent être retenus car trop anciens.

S’agissant des termes de comparaison que le commissaire du gouvernement a écarté, il convient de relever qu’aucun ne porte sur des voies de circulation.

Les termes qu’il a choisis d’écarter sont issus de cessions entre le 27 septembre 2021 et le 28 juillet 2022, de parcelles issues de division de parcelles bâties.

S’agissant de la partie sol/stationnement, seul le terme de comparaison n°5 relatif à une cession du 2 juin 2022 porte sur une surface comparable à celles retenues plus haut en ce qui concerne la partie stationnement (940 m²), les autres termes de comparaison concernant des surfaces allant de 88 m² à 212 m².

Il s’agit d’une cession, selon la FAB, d’un ensemble de parcelles affectée au stationnement ou constituant des accotements de voirie aux abords du magasin [Localité 18]. Il n’y a pas lieu de l’écarter en faveur des termes de comparaison 6 et 7 de la FAB examinés plus haut au seul motif qu’ils seraient plus contemporains ;en effet, cette cession ne porte pas que sur de la voierie mais aussi sur des emplacements de stationnement dont la FAB elle-même reconnaît la justification de les valoriser différemment. Le prix unitaire est de 245 euros. Il y a lieu de le retenir comme pertinent, aux côtés des termes de comparaison de la FAB précités (1, 4 et 14).

Ainsi que le souligne le commissaire du gouvernement, cette parcelle est d’ores et déjà considérée comme encombrée. Néanmoins, dès lors qu’il n’existe pas de possibilités effective de construction en raison de l’existence d’une servitude conventionnelle mentionnée plus haut, il y a lieu d’appliquer un abattement supplémentaire de 50%, pour retenir un prix unitaire de 122.5 euros.

La société Carrefour produit une estimation d’expert immobilier. Cependant, les actes de cession ne sont pas produits et aucune référence de publication n’est précisée, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier le contenu de ces cessions ni leur certitude. En effet, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt publié du 19 septembre 2024 (3e civ. n°23-19.783), si les parties peuvent se prévaloir de termes de comparaison issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales, encore faut-il qu’ils soient accompagnés des références de publication, permettant le cas échéant d’obtenir auprès du service de la publicité foncière les actes des mutations concernées, afin de mettre les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence.

Il n’est pas possible de retenir ces références comme pertinentes.

Au total, pour la partie en nature d’emplacements de stationnements il y a lieu de retenir une moyenne de (89+122.5)/2=106 euros.

Ainsi, pour la parcelle AY [Cadastre 9], l’indemnité principale est la suivante :

794 m² x 106 euros= 84 164 euros

Et

375 m² x 15 euros = 5625 euros

Et pour la parcelle AY [Cadastre 10], l’indemnité principale est la suivante ;

1670 m²x 106 euros = 177 020 euros

1330 m² x 15 euros = 19 950 euros

Soit un total pour les deux emprises de 286 759 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 29 676 euros (5 000x 20 % + 15000x 15%+ 271 759 x 10%).

Sur la demande d’indemnité accessoire au titre des places de stationnement.

Il a été jugé plus haut qu’aucune indemnité spécifique n’était due de ce chef en l’absence de préjudice distinct.

Sur l’indemnité au titre de la perte de redevances.

La société Carrefour Hypermarché demande une indemnité au titre de la perte de redevance, expliquant que dans le cadre de la gestion de ses parkings elle bénéficie de deux redevances de passages bénéficiant aux sociétés OASIS URBAINES et CLAIRSIENNES. Elle indique qu’à ce titre elle percevait en 2021 un loyer annuel de 20 877 euros et qu’en 2021 un expert immobilier a évalué la valeur de ces servitudes à un montant de 260 389 euros. L’expert qu’elle a mandaté dans le cadre de la présente procédure a évalué la servitude à hauteur de 225 268 euros calculée selon la méthode de capitalisation des revenus.

En réplique, la FAB oppose que si Carrefour Hypermarchés justifie d’une servitude établie par acte notarié octroyée en contre partie d’une redevance annuelle de 20 469,36 euros, tel n’est pas le cas pour la servitude 2 qui est accordée à titre gratuit, de même que la servitude n°3 de sorte que la demande indemnitaire ne peut porter que sur la première. Elle souligne que par l’effet de l’ordonnance d’expropriation les servitudes sont éteintes et que si une redevance est prévue, c’est en contrepartie de l’exécution de ses charges par le titulaire du fonds servant (entretien, etc.). Elle expose que dès lors que la servitude est éteinte, il sera libéré de ses charges de sorte qu’il n’y a pas lieu à indemnité. Elle ajoute que contrairement à un loyer, une redevance liée à une servitude n’est pas un revenu dont le propriétaire serait privé le temps d’acquérir un autre bien. Elle ajoute qu’en tout état de cause, la société Carrefour ne démontre pas avoir reçu de telles redevances récemment, les tableaux versés en langue anglaise ne pouvant valoir force probante. Elle conteste par ailleurs l’évaluation faite par l’expert qui procède comme en matière de fonds de commerce. il n’existe plus de contrepartie à la redevance

Le commissaire du gouvernement souligne quant à lui que le principe de réparation d’un préjudice certain ne peut que s’opposer à l’utilisation de la méthode par rendement proposée par l’expropriée. Il propose de procéder à une évaluation comme en matière de perte de revenus locatifs à hauteur d’un an de redevance en actualisant le montant au regard de l’indice de base. Il aboutit ainsi à une somme de 26 267 euros.

En l’espèce, il ressort de l’examen de l’acte notarié établissant une servitude en date du 4 juin 2018 entre la société Carrefour Hypermarché et la société L’Immobilière Castorama qu’une servitude de passage et de stationnement a été créée sur le fonds servant, appartenant à la société Carrefour Hypermarché, au profit du fonds dominant appartenant à la société L’immobilière Castorama. Il est expressément précisé que « l’entretien, l’installation des réseaux et les éventuelles réparations sur l’emprise de la servitude seront exclusivement à la charge et aux frais du propriétaire du fonds dominant sauf en cas de dégradations causées par le propriétaire du fonds servant. Il est indiqué en outre que le propriétaire du fonds servant ne pourra sauf accord contraire du fonds dominant faire payer directement aux usagers du fonds dominant en complément de la redevance définie les places de stationnement objet de la présente servitude.

Puis, sous le paragraphe « indemnité » il est indiqué que le propriétaire du fonds servant percevra du propriétaire du fonds dominant une somme annuelle de 20 469,36 euros soumise à indexation annuelle.

Il en résulte que contrairement à ce que soutient la FAB l’indemnité perçue n’a d’autre contrepartie que l’accès aux places de stationnement pour les usagers du fonds dominant.

Il s’agit ainsi d’une source de revenu annuelle qui s’éteint en raison de l’expropriation.

Il convient de faire droit à la demande d’indemnité accessoire formée de ce chef.

Cette indemnité s’apparentant à un loyer, il y a lieu de faire application de la méthode proposée par le commissaire du gouvernement, habituelle pour les loyers, la méthode proposée par rendement de l’expropriée ne reposant sur aucun élément objectif.

Il n’y a toutefois pas lieu d’appliquer l’indexation, dont il n’est pas démontré qu’elle a été effectivement mise en œuvre faute de production de quittance ou d’autre élément émanant du débiteur de l’indemnité le démontrant ;

Ainsi, il sera accordé une somme de 20 469,36 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la FAB sera condamnée aux dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il n’est pas inéquitable d’allouer à la société Carrefour Hypermarchés une somme de 1800 euros au titre de ses irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

FIXE la date de référence au 10 mars 2020,

DIT n’y avoir lieu à fixer des indemnités alternatives,

FIXE les indemnités définitives de dépossession revenant la société CARREFOUR HYPERMARCHES, pour l’expropriation des parcelles cadastrées AY [Cadastre 9] et AY [Cadastre 10], d’une contenance totale de 4169 m² situées [Adresse 2] et [Adresse 17] à [Localité 16] aux sommes suivantes :

286 759 euros au titre de l’indemnité principale,

29 676 euros au titre de l’indemnité de remploi,

20 469,36 euros au titre de l’indemnité accessoire de perte de redevance liée à la servitude de passage et de stationnement

Rejette la demande d’indemnité accessoire au titre de la perte de places de stationnement,

Condamne la Fabrique de [Localité 3] Métropole aux dépens.

Condamne la Fabrique de [Localité 3] Métropole à payer la société CARREFOUR HYPERMARCHES, une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par M^me Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation