N° RG 26/00545 – N° Portalis DB2E-W-B7K-ODBG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00545

N° Portalis DB2E-W-B7K-ODBG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Esther OUAKNINE

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Esther OUAKNINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE [U]

immatriculée au Rcs de [Localité 1] sous n° 323 707 208, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Esther OUAKNINE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 69

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [J]

Madame [C] [X]

Domiciliés ensemble [Adresse 4]

[Localité 3]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 24 juillet 2023 avec effet au 1er août 2023 pour une durée de trois ans, la S.C.I. FONCIERE [U] a donné à bail à Mme [C] [X] et M. [H] [J] un logement à usage d’habitation de type F2, 2ème étage, porte G sis [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 680,00 € outre une provision sur charges de 100 € payables le 5 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. FONCIERE [U] a fait signifier le 31 juillet 2025 à Mme [C] [X] et M. [H] [J] un commandement de payer pour un montant en principal de 8 348,00 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 29 août 2025.

La S.C.I. FONCIERE [U] a fait assigner Mme [C] [X] et M. [H] [J] à l’audience du 20 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’évacuation et la condamnation solidaire au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.C.I. FONCIERE [U], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— déclarer sa demande régulière, recevable et bien fondée ;

En conséquence

— constater, prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties qui est résilié de plein droit à compte du 30 septembre 2025 ;

— ordonner l’évacuation immédiate de Mme [C] [X] et M. [H] [J], de corps et de biens, avec tous occupants de leur chef, le logement qu’ils occupent et les condamner à en restituer les clés au bailleur et, ce sous astreiente de 50,00 € par jour de retard à compter de la signification à intervenir, au besoin, autoriser le concours de la force publique.

— fixer à la somme de 780 € l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter du 30 septembre 2025 ;

— les condamner solidairement en tant que de besoin à lui payer ladite somme le 5 de chaque mois et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— dire que ladite indemnité d’occupation portera intérêts légaux à compter de sa date d’exigibilité ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 9 908,00 € majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— les condamner solidairement à lui payer un montant de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens incluant les frais du commandement ;

— dire et juger que la décision à intervenir sera exécutoire par provision sans caution.

Mme [C] [X] et M. [H] [J] n’ont pas comparu ni ne se sont faits représenter bien que régulièrement assignés par actes déposés à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 20 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La S.C.I. FONCIERE [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 29 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 4 «clause résolutoire » et un commandement de payer a été signifié le 31 juillet 2025 pour un montant en principal de 8 348,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, aucun paiement n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2025 à 24 heures.

3. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION:

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires page 4.

Mme [C] [X] et M. [H] [J], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à la nature indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi. Les intérêts légaux seront liquidés à compter de la présente décision pour les indemnités d’occupation échues antérieurement.

Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision.

4. SUR LA DEMANDE D’ÉVACUATION

Il sera rappelé que le code des procédures civiles d’exécution ne connaît que de la procédure d’expulsion, la procédure d’évacuation étant régie par l’article 38 de la Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, elle relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Il est précisé que c’est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR qui a supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse que celle-ci emploie invariablement le terme évacuation pour requérir l’expulsion.

En conséquence, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [C] [X] et M. [H] [J] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [C] [X] et M. [H] [J] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

5. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. FONCIERE [U] produit un décompte arrêté à la date du 23 mai 2025, quittancement du 1er mars 2026 inclus, établissant que Mme [C] [X] et M. [H] [J] restent lui devoir à cette date la somme de 14 588,00 €.

Mme [C] [X] et M. [H] [J], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi la demande formulée par l’assignation est fondée.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 9 908,00 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS:

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce ni l’abus de droit ni le préjudice ne sont caractérisés.

En conséquence, la S.C.I. FONCIERE [U] sera déboutée de sa demande à ce titre.

7. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative […] ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté et de l’importance de la dette locative, aucun paiement n’est intervenu depuis le 5 février 2025 alors que la capacité financière n’est pas établie, il n’y a pas lieu à accorder de délai de paiement.

8. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [C] [X] et M. [H] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [C] [X] et M. [H] [J] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 900,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 24 juillet 2023 avec effet au 1er août 2023 entre la S.C.I. FONCIERE [U] et Mme [C] [X] et M. [H] [J] concernant un logement à usage d’habitation de type F2, 2ème étage, [Adresse 6] sis [Adresse 7] [Localité 1], sont réunies à la date du 30 septembre 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [X] et M. [H] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [X] et M. [H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. FONCIERE [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [X] et M. [H] [J] à payer à S.C.I. FONCIERE [U] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris le prorata temporis, les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires ; elle sera payable à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant, les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [X] et M. [H] [J] à verser à la S.C.I. FONCIERE [U] au titre des loyers et charges impayés, la somme de 9 908,00 €, (décompte arrêté au 5 septembre 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [X] et M. [H] [J] aux dépens lequels comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [X] et M. [H] [J] à verser à la S.C.I. FONCIERE [U] la somme de 900,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge