— N° RG 23/04844 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDIWK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 09 Septembre 2024

Minute n°25/94

N° RG 23/04844

N°Portalis DB2Y-W-B7H-CDIWK

le

CCC : dossier

FE :

M^e Vinciane JACQUET

M^e JOKIC Milijana

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SCI DES SPORTS BAILLY

[Adresse 2]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant, M^e Vinciane JACQUET, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

DEFENDERESSES

Madame [K] [W] épouse [J]

[Adresse 1]

représentée par Maître Milijana JOKIC de la SELARL MJ AVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

S.A.R.L. NLN

[Adresse 5]

représentée par Maître Milijana JOKIC de la SELARL MJ AVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame [R] [P]

[Adresse 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 15 Octobre 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 18 décembre 2024, prorogé au 09 janvier 2025, prorogé au 24 janvier 2025, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 juillet 2019, la SCI DES SPORTS BAILLY a donné à bail à la société N.L.N un local commercial d’une superficie de 90 m² composé d’une pièce aménageable sis [Adresse 6] à Bailly Romainvilliers (77700), pour une durée de neuf ans à compter du 19 juillet 2019 pour se terminer le 18 juillet 2028.

Ce contrat de bail commercial a été consenti moyennant le paiement d’un loyer principal annuel de 22 200 euros payable en 12 mensualités outre une provision pour charges d’un montant de 100 euros par mois.

Par un acte sous seing privé du 22 juillet 2019, Mme [R] [P] et Mme [K] [W] épouse [J] se sont portées caution solidaire de la société N.L.N et se sont engagées à rembourser sur leurs revenus et leurs biens les sommes dues par cette dernière dans l’hypothèse où elle serait défaillante, pour une durée de 18 années.

Par un acte de commissaire de justice du 4 mai 2023, la SCI DES SPORTS BAILLY a fait délivrer à la société N.L.N un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail sollicitant le paiement du montant des loyers et charges dues au 1er mars 2023 pour la somme de 20 346,55 euros outre les frais de l’acte dans un délai d’un mois.

Le 7 juillet 2023, la SCI DES SPORTS BAILLY a fait signifier par commissaire de justice à Mme [P] et Mme [W] épouse [J] une dénonciation à caution avec sommation de payer respectivement la somme totale de 17 514,28 euros et 20 654,96 euros.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par trois actes de commissaire de justice du 21 octobre 2023, la SCI DES SPORTS BAILLY a fait assigner la société N.L.N, Mme [P] et Mme [W] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« -constater que la clause résolutoire insérée au bail consenti par la société civile immobilière SCI DES SPORTS BAILLY à la société N.L.N. suivant contrat sous seing privé en date du 22 juillet 2019 est acquise de plein droit au propriétaire ;

— en tant que de besoin, constater que la SARL N.L.N n’est pas occupante de bonne foi du local commercial situé [Adresse 7], ne respectant pas son obligation essentielle qui est le règlement des loyers et charges, conformément aux clauses et conditions du bail et aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location vu les manquements par la locataire à ses obligations, conformément aux dispositions des articles 1224 et 1741 du Code Civil.

— En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SARL N.L.N. ainsi que celle de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 7], si besoin avec l’assistance du commissaire de Police et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, ainsi qu’aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux.

— condamner la SARL N.L.N à payer à la société civile immobilière SCI DES SPORTS BAILLY 14 436.90 euros, au titre des loyers et charges dus au 18 septembre 2023, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil ainsi qu’au paiement des loyers, impôts, taxes et charges échus à la date de la décision à intrevenir ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal en vigueur à la date de la résiliation et au montant des charges contractuelles l’indemnité due au titre des charges, et ce en application des dispositions contractuelles.

— condamner la SARL N.L.N à payer mensuellement à la société civile immobilière SCI DES SPORTS BAILLY les desdites indemnités d’occupations et de charges, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Mme [R] [P] et Mme [K] [W] épouse [J], es-qualité de cautions, in solidum avec la SARL N.L.N. au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation augmentés des charges, dans la limite de 22 200 euros.

— déclarer acquis à la société civile immobilière SCI DES SPORTS BAILLY le montant du dépôt de garantie.

— condamner la SARL N.L.N in solidum avec Mme [R] [P] et Mme [K] [W] epouse [J], es-qualité de cautions à payer à la société civile immobilière SCI DES SPORTS BAILLY la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance au paiement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6, alinéa 3 du Code civil.

— condamner la SARL N.L.N. in solidum avec Mme [R] [P] et Mme [K] [W] épouse [J], es-qualité de cautions à payer à la société civile immobilière SCI DES SPORTS BAILLY la somme 3 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

— condamner la SARL N.L.N in solidum avec Mme [R] [P] et Mme [K] [W] épouse [J], es-qualité de cautions en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, qui comprendront en outre le coût du commandement de payer du 04 mai 2023 et de ses dénonciations des 07 juillet 2023 et 19 août 2023 ».

La SCI DES SPORTS BAILLY fonde sa demande sur les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce ainsi que sur les articles 1224, 1728 et 1741 du Code civil. Elle fait valoir que la société N.L.N a cessé de régler les loyers dus en application du contrat de bail commercial du 22 juillet 2019 évalués selon elle à la somme de 20 346,55 euros à la date du 31 décembre 2023, ce qui a justifié, la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire dont elle demande au tribunal de constater l’acquisition de plein droit ou à titre subsidiaire la résolution judiciaire compte tenu du non-paiement des loyers constituant un manquement aux obligations essentielles du locataire.

Elle soutient qu’à la date du 18 septembre 2023 le montant des loyers et charges dues était évalué à la somme de 14 436,90 euros.

La SCI DES SPORTS BAILLY précise que l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi que l’indemnité due au titre des charges à payer à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux doit être évaluée au montant du loyer principal en vigueur.

Elle sollicite une indemnisation de son préjudice subi du fait du non-paiement des loyers qu’elle évalue à la somme de 5000 euros.

La SCI DES SPORTS BAILLY indique que Mme [P] et Mme [W] épouse [J] doivent être condamnées in solidum avec la société N.L.N à payer la somme de 22 200 euros en leur qualité de caution solidaire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, la société N.L.N et Mme [W] demandent au tribunal de bien vouloir :

« -CONSTATER la nullité dont est entachée le commandement de payer en date du 4 mai 2023 ;

— DÉCLARER irrecevable la demande de la SCI DES SPORTS BAILLY portant sur l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATER l’irrecevabilité des demandes en paiement de la SCI DES SPORTS BAILLY, la dette locative étant intégralement soldée à la date de délivrance des exploits introductifs d’instance ;

En conséquence :

— DÉBOUTER la SCI DES SPORTS BAILLY de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER la SCI DES SPORTS BAILLY à payer à la société N.L.N la somme de 3.000 eurosau titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la SCI DES SPORTS BAILLY aux entiers dépens de l’instance ; »

La société N.L.N et Mme [W] soutiennent que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par voie de commissaire de justice le 4 mai 2023 méconnaît les dispositions de l’article R. 222-1 du code des procédures civiles d’exécution en ce que le décompte annexé à ce dernier est imprécis.

Elles font valoir que le décompte porte sur le solde des sommes dues au titre du bail commercial du 22 juillet 2019 portant sur le local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 8] outre les sommes dues au titre d’un bail commercial en date du 21 octobre 2021 portant sur un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8], soit la somme totale de 20 364,55 euros.

Elles en déduisent qu’en n’opérant pas de distinction entre les sommes dues au titre des deux baux commerciaux le décompte est imprécis, porte à confusion et est irrégulier.

Elles soutiennent que les demandes en paiement de la SCI DES SPORTS BAILLY sont irrecevables dès lors que la société N.L.N a réglé l’intégralité des sommes dues par différents virements de 2500 euros par mois à compter du 17 juillet 2023 et qu’à la date du 10 octobre 2023 elle avait réglé la somme totale de 20 654,96 et qu’ainsi à la date de l’assignation elle avait réglé l’intégralité des impayés de sorte que la demande de résiliation judiciaire n’est pas fondée. Elle soutient que la société N.L.N lui avait accordé des délais de paiement et que l’assignation ne tient aucunement compte des règlements intervenus.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 septembre 2024 par une ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 15 octobre 2024 et mise en délibéré au 18 décembre 2024, prorogée au 9 janvier 2025, puis au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article X du contrat de bail commercial du 22 juillet 2019 stipule :

« A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, le contrat est résilié de plein droit un mois après l’émission d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité. Le Preneur s’engage à ce sujet, pour les cas où, d’une part, à l’occasion de la cession de son fonds de commerce, il inscrirait son privilège de Vendeur sur le fonds, d’autre part, il nantirait conventionnellement son fonds, à insérer dans la convention la clause suivante :

« A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque de ses obligations issue du présent contrat, le contrat est résilié de plein droit un mois après l’émission d’un commandement d’exécuter resté infructueux ou à son gré de la copie de l’assignation tendant à faire constater le jeu de plein droit de la clause résolutoire, sans qu’il soit besoin d’autre formalité ».

L’expulsion du Preneur est, dans ce cas, obtenue par ordonnance de référé immédiatement exécutoire par provision. Le refus pour le Preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d’ailleurs à l’échéance du congé, l’oblige au profit du Bailleur à une indemnité d’occupation sans titre de CENT euros par jour de retard, sans préjudice des dommages-intérêts ».

Il ressort du premier alinéa de cette clause qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et après l’expiration d’un délai d’un mois, qui court à partir d’un commandement de payer, sans qu’aucun paiement n’ait lieu, le bail sera résilié de plein droit si le bailleur le demande.

La société N.L.N soulève la nullité du commandement de payer en ce que le décompte de l’arriéré de loyers impayés comporte les sommes dues au titre du bail commercial du 22 juillet 2019 ainsi que celles dues au titre du bail commercial du 21 octobre 2021 de sorte qu’il manque de précision et porte à confusion.

En l’espèce, si le commandement de payer mentionne la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 22 juillet 2019, il n’indique pas avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur a contrevenu et se borne à annexer audit commandement le compte client présentant un solde débiteur de 20 346,55 euros.

De même, comme le soutient la société N.L.N, le compte client porte sur deux baux commerciaux. Il mentionne ainsi les sommes dues et les crédits versés au titre des deux contrats, de sorte qu’il est impossible de déterminer les sommes dues uniquement au titre du bail commercial du 22 juillet 2019.

Il en résulte que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 4 mai 2023 est entaché de nullité et n’a pu avoir pour effet de résilier le contrat.

Dès lors, il y a lieu de constater la nullité du commandement de payer du 4 mai 2023.

En conséquence, la SCI DES SPORTS BAILLY sera déboutée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 22 juillet 2019.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du code civil dispose « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En application de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procurées l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

L’article sur le loyer 5 du contrat de bail stipule :

« Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer principal annuel de 22 200 euros, hors taxes et charges.

Le loyer est payable en 12 mensualités, par termes d’avance le premier jour de chaque mois avec une tolérance jusqu’aux cinq du même mois ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que la société N.L.N n’a pas réglé ses loyers à partir du 1er janvier 2022 et qu’elle a laissé un solde débiteur s’accumuler pour atteindre la somme de 17 133,49 euros à la date du 1er mai 2023, date à laquelle la SCI DES SPORTS BAILLY a fait signifier le commandement de payer visant la clause résolutoire.

De même, bien qu’elle ait régularisé une partie de la situation à compter de juillet 2023 en effectuant plusieurs versements de 2500 euros, dont la SCI DES SPORTS BAILLY a tenu compte dans son décompte produit en pièce n°10, il apparaît qu’elle n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues, dès lors qu’à la date du 18 septembre 2023, date initiale de la demande de la SCI DES SPORTS BAILLY, son compte présentait encore un solde débiteur de 8827,37 euros.

Il ressort également du même décompte que la société N.L.N a cessé totalement de régler les loyers à compter de mars 2024.

Il en résulte que la société N.L.N a gravement manqué à ses obligations contractuelles justifiant que soit prononcée la résolution judicaire du contrat.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 22 juillet 2019.

En raison de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de la société N.L.N et celle de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles se trouvant éventuellement dans le local sera réglé conformément à l’article L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré locatif

La SCI DES SPORTS BAILLY soutient qu’à la date du 18 septembre 2023 le montant de l’arriéré locatif au titre des loyers et charges est évalué à la somme de 14 436,90 euros.

Il ressort du décompte versé aux débats en pièce n°10 qu’à la date du 18 septembre 2023 les sommes dues au titre des charges et loyers étaient de 8827,37 euros.

Contrairement à ce que prétend la société N.L.N, la SCI DES SPORTS BAILLY a bien pris en compte les versements qu’elle a effectués de juillet 2023 à octobre 2023 qu’elle a d’ailleurs mis au crédit du bail commercial du 22 juillet 2019.

Toutefois, contrairement à ce que prétend la société N.L.N, les sommes versées n’ont pas éteint la dette.

Dans ses prétentions, la SCI DES SPORTS BAILLY demande la condamnation de la société N.L.N à lui payer les charges et loyers dus à la date de la décision à intervenir.

En l’espèce, la SCI DES SPORTS BAILLY a produit en pièce n°10 un décompte arrêté à la date du 31 août 2024 qui comporte un solde débiteur évalué à 25 060,58 euros.

Si la SCI DES SPORTS BAILLY ne verse pas aux débats les factures qu’elle a adressées à la société N.L.N pour justifier des sommes inscrites dans le décompte, il apparaît que la société N.L.N ne les conteste pas se bornant à indiquer avoir fait des versements pour régler les sommes dont elle était redevable.

Il en résulte que l’arriéré locatif au titre des charges et loyers dus arrêté à la date du 31 août 2024 est évalué à la somme de 20 060,58 euros.

Sur les cautions

Aux termes de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

La SCI DES SPORTS BAILLY produit les engagements de caution solidaire de Mme [P] et Mme [W] épouse [J].

Il ressort de l’engagement de caution de Mme [P] et Mme [W] épouse [J] qu’elles se sont portées caution sur la totalité de la dette qui inclut les charges et les loyers pour la durée du bail à raison d’un loyer annuel évalué à la somme de 22 200 euros par an.

Conformément aux stipulations de l’article 9 du bail commercial du 22 juillet 2019, la SCI DES SPORTS BAILLY a bien fait signifier aux cautions le commandement de payer signifié à la société N.L.N dans le délai de 15 jours.

Il ressort des pièces du dossier que la société N.L.N a réglé de manière irrégulière les loyers et qu’elle est redevable d’un arriéré locatif au titre des charges et loyers arrêté à la date du 31 août 2024 évalué à la somme de 20 060,58 euros.

Il ressort du décompte versé en pièce n°10 que les sommes dues chaque année par la société N.L.N ne dépassent pas la somme de 22 200 euros.

Il en résulte que la SCI DES SPORTS BAILLY est fondée à réclamer aux cautions solidaires, Mme [P] et Mme [W] épouse [J], le paiement des sommes dues par la société N.L.N au titre des charges et loyers arrêtés à la date du 31 août 2024 et évaluées à la somme de 20 060,58 euros.

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En conséquence, la société N.L.N, Mme [P] et Mme [W] épouse [J] seront condamnés in solidum à payer à la SCI DES SPORTS BAILLY la somme de 25 060,58 euros au titre des loyers et charges dues en application du contrat de bail du 22 juillet 2019 arrêté au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023, date du commandement de payer.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

L’article X du contrat de bail commercial du 22 juillet 2019 stipule :

« A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, le contrat est résilié de plein droit un mois après l’émission d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité. Le Preneur s’engage à ce sujet, pour les cas où, d’une part, à l’occasion de la cession de son fonds de commerce, il inscrirait son privilège de Vendeur sur le fonds, d’autre part, il nantirait conventionnellement son fonds, à insérer dans la convention la clause suivante :

« A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque de ses obligations issue du présent contrat, le contrat est résilié de plein droit un mois après l’émission d’un commandement d’exécuter resté infructueux ou à son gré de la copie de l’assignation tendant à faire constater le jeu de plein droit de la clause résolutoire, sans qu’il soit besoin d’autreformalité ».

L’expulsion du Preneur est, dans ce cas, obtenue par ordonnance de référé immédiatement exécutoire par provision. Le refus pour le Preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d’ailleurs à l’échéance du congé, l’oblige au profit du Bailleur à une indemnité d’occupation sans titre de CENT euros par jour de retard, sans préjudice des dommages-intérêts ».

En l’espèce, il ressort du décompte versé en pièce n°10, qui n’est pas contesté, que le loyer était fixé à la somme de 2023,47 euros à la date du 1er août 2024, soit un loyer journalier de 67,44 alors que l’indemnité d’occupation telle qu’elle est fixée dans le bail commercial est de 100 euros par jour, correspondant à un loyer mensuel de 3000 euros.

Toutefois, la SCI DES SPORTS BAILLY demande que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer principal en vigueur à la date de la résiliation et au montant des charges contractuelles, ce qui correspond à la somme de 2023,47 euros.

L’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 2023,47 euros par mois, soit 67,45 euros par jour, à compter du 24 janvier 2025 date du jugement et jusqu’à la libération du local par la remise des clefs.

Sur l’engagement de caution

Aux termes de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Il en résulte que l’engagement de la caution ne peut être mis en œuvre que lorsque la dette du débiteur est exigible et en cas de défaillance de ce dernier

La défaillance du débiteur constitue une condition de l’action contre la caution.

En l’espèce, la SCI DES SPORTS BAILLY demande à ce que Mme [P] et Mme [W] épouse [J] en leur qualité de caution solidaire soient condamnées in solidum à lui payer les indemnités d’occupation dues par la société N.L.N à compter de la résolution du contrat, soit à compter du 24 janvier 2025 date du jugement.

Or, par principe, elle ne peut caractériser en avance la défaillance du débiteur postérieurement au 24 janvier 2025 date de la résiliation judicaire du contrat.

Elle n’est donc pas fondée à agir contre les cautions.

*****************

En conséquence, la société N.L.N sera condamnée à payer à la SCI DES SPORTS BAILLY la somme de 67,45 euros par jour, à compter du 24 janvier 2025 date du jugement et jusqu’à la libération du local par la remise des clefs.

La SCI DES SPORTS BAILLY sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum de Mme [P] et Mme [W] épouse [J] à lui payer la somme de 67,45 euros par jour, au titre des indemnités d’occupation, à compter du 24 janvier 2025 date du jugement et jusqu’à la libération du local par la remise des clefs.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

L’article 8 du contrat de bail commercial du 22 juillet 2019 sur le dépôt de garantie stipule :

« Pour garantir l’exécution des obligations incombant au preneur, celui-ci versera au bailleur une somme de 1850 euros correspondant à un terme de loyer hors charges et hors taxes.

Cette somme sera remise au Bailleur à titre de nantissement, dans les ternes des articles 2071 et suivants du Code civil. Elle restera aux mains du Bailleur jusqu’à l’expiration du bail en garantie du règlement de toutes sommes que le Preneur pourrait devoir au Bailleur à sa sortie, étant précisé que le dernier terme de loyer ne sera pas imputable sur le dépôt.

Le Preneur déclare accepter que lors de la variation du loyer en vertu de la clause ci-dessus stipulée ou de toute autre révision légale, cette somme sera diminuée ou augmentée dans la même proportion pour être mise en harmonie avec le nouveau loyer.

En conséquence, en cas d’augmentation, le Preneur versera lors du premier terme augmenté la somme nécessaire pour compléter ce dépôt de garantie et en cas de diminution, la différence viendra en diminution sur le prochain terme de loyer.

De convention expresse, la somme versée à titre de dépôt de garantie ne sera productive d’aucun intérêt. En aucun cas, le Preneur ne pourra imputer le loyer, les charges et les taxes, dont il est redevable, sur le dépôt de garantie.

Dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution d’une des conditions ou pour une cause quelconque imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d’indemnité de résiliation, sans préjudice du paiement des sommes dues au titre des présentes (loyers, charges, taxes, entretien et réparations…) et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts ».

Il ressort de cette stipulation qu’en cas de résiliation du bail en raison de l’inexécution d’une des conditions par le preneur, le dépôt de garantie reste acquis au bailleur.

En conséquence il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI DES SPORTS BAILLY et de juger que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur reste acquis au bailleur après la résiliation du contrat.

Sur la demande à titre de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI DES SPORTS BAILLY ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer la mauvaise foi de la société N.L.N et justifier l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement des loyers et charges.

En conséquence, la SCI DES SPORTS BAILLY sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum de la société N.L.N, Mme [P] et Mme [W] épouse [J] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société N.L.N, Mme [P] et Mme [W] épouse [J], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 mai 2023 et des dénonciations des 7 juillet 2023 et 19 août 2023.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI DES SPORTS BAILLY les frais qu’elle a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

La société N.L.N, Mme [P] et Mme [W] épouse [J] seront par conséquent condamnées in solidum à verser à la SCI DES SPORTS BAILLY la somme de 1500 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

La société N.L.N sera déboutée de sa demande de condamnation de la SCI DES SPORTS BAILLY à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONSTATE la nullité du commandement de payer en date du 4 mai 2023 ;

DEBOUTE la SCI DES SPORTS BAILLY (immatriculée au RCS de Créteil sous le n°842 945 149) de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 22 juillet 2019 ;

PRONONCE la résolution judiciaire du bail commercial du 22 juillet 2019 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société N.L.N et de tout occupant de son chef des locaux qui lui sont donnés à bail par la SCI DES SPORTS BAILLY (immatriculée au RCS de Créteil sous le n°842 945 149), composé d’une pièce aménageable sis [Adresse 6] à Bailly Romainvilliers (77700), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles se trouvant éventuellement dans le local sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la société N.L.N à la somme de 2023,47 euros par mois, soit 67,45 euros par jour, à compter du 24 janvier 2025 date du jugement et jusqu’à la libération du local par la remise des clefs ;

CONDAMNE la société N.L.N à payer à la SCI DES SPORTS BAILLY la somme de 67,45 euros par jour, à compter du 24 janvier 2025 date du jugement et jusqu’à la libération du local par la remise des clefs ;

DEBOUTE la SCI DES SPORTS BAILLY (immatriculée au RCS de Créteil sous le n°842 945 149) de sa demande de condamnation in solidum de Mme [R] [P] et Mme [K] [W] épouse [J] à lui payer la somme de 67,45 euros par jour, au titre des indemnités d’occupation, à compter du 24 janvier 2025 date du jugement et jusqu’à la libération du local par la remise des clefs ;

CONDAMNE in solidum la société N.L.N, Mme [R] [P] et Mme [K] [W] épouse [J] à payer à la SCI DES SPORTS BAILLY (immatriculée au RCS de Créteil sous le n°842 945 149) la somme de 25 060,58 euros au titre des loyers et charges dues en application du contrat de bail du 22 juillet 2019 arrêtée au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023, date du commandement de payer ;

JUGE que le montant du dépôt de garantie versée par la société N.L.N reste acquis à la SCI DES SPORTS BAILLY après la résiliation du contrat ;

DEBOUTE la SCI DES SPORTS BAILLY (immatriculée au RCS de Créteil sous le n°842 945 149) de sa demande de condamnation in solidum de la société N.L.N, Mme [R] [P] et Mme [K] [W] épouse [J] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum la société N.L.N, Mme [R] [P] et Mme [K] [W] épouse [J], aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 mai 2023 et des dénonciations des 7 juillet 2023 et 19 août 2023 ;

CONDAMNE in solidum la société N.L.N, Mme [R] [P] et Mme [K] [W] épouse [J] à payer à la SCI DES SPORTS BAILLY (immatriculée au RCS de Créteil sous le n°842 945 149) la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société N.L.N de sa demande de condamnation de la SCI DES SPORTS BAILLY (immatriculée au RCS de Créteil sous le n°842 945 149) à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT