TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 30 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00052 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EP33

Prononcé le 30 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 juillet 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 30 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LES ETOILES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Joël PERES, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[X] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

[H] [R], domiciliée : chez M. [J] [T], [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Véronique ROLFO, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé du 21 septembre 2022, prenant effet le 1er octobre 2022, la SCI LES ETOILES a donné à bail à usage d’habitation à Madame [X] [V], un logement n° [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 830€, et une provision mensuelle sur charges de 50€.

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2022, Madame [H] [R] s’est portée caution solidaire à durée déterminée pour garantir le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes et éventuels frais de procédure pouvant être dus en vertu du contrat de bail.

Un état des lieux d’entrée contradictoire et à l’amiable a été réalisé en date du 21 septembre 2022.

Par courrier recommandé en date du 17 janvier 2024, envoyé le 19 janvier 2024 et réceptionné le 22 janvier 2024, Madame [X] [V] a donné congé avec un préavis de 2 mois pour le 22 mars 2024.

Par acte en date du 22 mars 2024, la SCI LES ETOILES a procédé à la reprise des lieux suite à l’abandon des clés et a fait réaliser un état des lieux par Me [F], Commissaire de justice, en l’absence de la locataire.

Par acte de Commissaire de justice des 16 et 18 décembre 2024, la SCI LES ETOILES a fait assigner respectivement Madame [X] [V] et Madame [H] [R], en qualité de caution par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TARBES pour l’audience du 21 janvier 2025, aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par l’effet du congé donné par la locataire

— Condamner solidairement Madame [X] [V] et Madame [H] [R] à payer à la SCI LES ETOILES la somme de 7 127€ au titre des loyers impayés jusqu’à la date du 17 mars 2024 et des indemnités d’occupation jusqu’à la date du 31 août 2024.

— Condamner solidairement Madame [X] [V] et Madame [H] [R] à payer à la SCI LES ETOILES la somme de 1116€ au titre des frais de remise en état

— Condamner solidairement Madame [X] [V] et Madame [H] [R] à payer la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du constat du 22 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025.

A cette audience, la SCI LES ETOILES a été représentée par Maître PERES.

Madame [X] [V] a comparu en personne et a sollicité vouloir constituer avocat.

Madame [H] [R] a été représentée par Maître ROLFO, qui a contesté la validité de l’engagement de caution dont le bailleur se prévaut.

La Juridiction a soulevé une difficulté quant à l’absence de justificatifs du caractère familial de la SCI requérante, qui se prévaut d’une caution personne physique et ce lors de la conclusion du bail comme à la procédure.

La Juridiction a rappelé que faute de constituer avocat pour Madame [V], l’ensemble des conclusions devraient être notifiées à la caution pour respecter le principe du contradictoire avant l’audience de renvoi.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025.

La SCI LES ETOILES a été représentée par Maître PERES, qui a indiqué justifier du caractère familial de la SCI.

Madame [X] [V] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Madame [H] [R] a été représentée par Maître ROLFO, qui a sollicité le renvoi pour notifier ses conclusions à Madame [V].

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er juillet 2025.

Madame [X] [V] a été avisée par le greffe, du renvoi de l’affaire au 1ier juillet 2025.

L’affaire à l’audience du 1er juillet 2025 a été retenue et le jugement a été mis à disposition au greffe à compter du 30 septembre 2025.

* * * * *

La SCI LES ETOILES, représentée par Maître PERES, indique à l’audience poursuivre le bénéfice de son assignation, y précisant que la SCI a un caractère familial et qu’il est justifié des statuts à la procédure.

Concernant la contestation de la caution, elle s’en remet à la Juridiction.

Elle soutient que la situation d’impayés n’a pas été régularisée par la défenderesse et sollicite de la voir condamner solidairement avec la caution au paiement, suivant décompte actualisé, de la somme de 7127€ comprenant l’arriéré locatif avec les loyers arrêtés au 17 mars 2024 et des indemnités d’occupation jusqu’au 31 août 2024, et les réparations locatives à hauteur de 1116€.

Elle fait valoir que le logement a été restitué en mauvais état et qu’il a nécessité des travaux importants de nettoyage et peinture, qu’elle estime de manière forfaitaire à 1000€, outre le remplacement des clés non restituées.

Elle rappelle que le logement n’a été remis en état pour être reloué qu’à la fin du mois d’août 2024 et sollicite une indemnisation de cette immobilisation avec des indemnités d’occupation jusqu’à cette date.

Elle estime bénéficier de la caution solidaire de Madame [H] [R] et sollicite la condamnation de celle ci solidairement avec la locataire indélicate.

Elle conclut avoir été contrainte d’engager l’action et sollicite la condamnation solidaire de la locataire et de la caution à lui verser une indemnité dûe sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Madame [H] [R] représentée par Maître ROLFO fait valoir des conclusions dûment notifiées par acte de commissaire de justice à Madame [X] [V] en date du 16 juin 2025, aux termes desquelles, il est sollicité de voir :

— Rejeter toutes conclusions contraires,

— Donner acte à Madame [R] de ce qu’elle conteste être le rédacteur et le signataire de l’acte de cautionnement en faveur de Madame [V] en date du 31 août 2022 et de son dépôt de plainte,

A titre principal,

— Ordonner un sursis à statuer,

— Ordonner la réouverture des débats à la date qu’il plaira au tribunal,

A titre subsidiaire,

— Ordonner la vérification de l’écriture et la signature figurant sur l’acte de cautionnement litigieux

— Ordonner, si nécessaire, avant dire droit la comparution personnelle des parties,

A titre infiniment subsidiaire,

— Dire et juger que la SCI LES ETOILES a commis une faute génératrice d’un préjudice pour Madame [R] à hauteur de 8 243€

— Ordonner la compensation judiciaire des deux créances

A titre très infiniment subsidiaire,

— Dire et juger que la SCI LES ETOILES a commis une faute génératrice d’un préjudice pour Madame [R] à hauteur de 8 243€

— Décharger Madame [R] de tout paiement de somme à la SCI LES ETOILES, sanction directe tenant lieu de réparation en nature de son préjudice,

— Condamner la SCI LES ETOILES in solidum avec Madame [V] au paiement de Madame [R], d’une indemnité d’un montant de 1500€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Madame [V] aux entiers dépens.

Madame [H] [R] fait valoir qu’elle n’est pas le rédacteur de l’acte de cautionnement qui lui est opposé. Elle justifie aux débats de sa pièce d’identité et d’exemples de son écriture, ainsi que de sa signature pour en attester.

Elle explique que sa signature a été imitée et qu’elle rapporte la preuve qu’elle n’a pas signé ou rédigé l’acte de caution qui est un faux.

Elle soutient avoir déposé une plainte pénale le 12 février 2025 pour faux, usage de faux et usurpation d’identité.

Elle sollicite à titre principal un sursis à statuer dans l’attente du résultat de l’action publique. Elle explique avoir été sollicitée par Madame [V], qui était sa collègue de travail, pour fournir sa caution, mais indique ne pas avoir rempli le formulaire dédié qui lui est aujourd’hui opposé. Elle estime que le bailleur a été défaillant dans la vérification de l’identité de l’auteur de l’acte de cautionnement remis.

A titre subsidiaire, elle sollicite, en vertu des articles 287 et 288 du Code de procédure civile, la vérification des écritures par le juge.

A titre infiniment subsidiaire, elle soutient que le bailleur a commis une faute en n’informant pas la caution de la défaillance du locataire et que le bailleur est tenu à minima d’une obligation de loyauté.

En effet, s’abstenir d’informer la caution de la situation d’impayés est de nature à porter préjudice à la dite caution. Dès lors il est sollicité l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 8 243€ et la compensation des sommes en application des articles 1347 et suivants du Code civil.

A titre très infiniment subsidiaire, elle fait valoir que se trouver déchargée de toute obligation à l’égard du bailleur pourrait constituer une sanction directe tenant lieu de réparation en nature de son préjudice.

Elle estime avoir dû exposer des frais pour sa défense, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge et sollicite la condamnation solidaire de la SCI LES ETOILES et de Madame [V] à lui verser une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [X] [V], régulièrement convoquée par les soins du greffe, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Le jugement en premier ressort, sera à son endroit par conséquent qualifié de contradictoire, en raison de sa comparution personnelle lors de la première audience.

MOTIFS

1°) Sur le sursis à statuer

Le bailleur, ayant qualité de SCI familiale suivant les statuts produits à la procédure sollicite la condamnation solidaire de Madame [H] [R] en sa qualité de caution, au titre des sommes que pourrait devoir Madame [X] [V].

Il est rappelé qu’il résulte des textes applicables et notamment de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, Madame [H] [R] conteste être le rédacteur et le signataire de l’acte de caution en faveur de Madame [V] en date du 31 août 2022 et explique avoir déposé plainte pénale pour faux et usurpation d’identité en date du 12 février 2025.

Au terme de l’article 4 du Code de procédure pénale : « L’action civile peut être aussi exercée séparément de l’action publique. Toutefois, il est sursis au jugement de cette action exercée devant la juridiction civile tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement. »

Suivant la jurisprudence constante de la Cour de cassation, il appartient à la partie qui sollicite le sursis d’établir que l’action publique est en cours et qu’une simple plainte sans constitution de partie civile ne met pas en mouvement l’action publique. ( Cour de cassation, civ 2, 7 mai 2008)

La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer directement ou indirectement une influence sur la solution du procès civil.

La règle selon laquelle le criminel tient le civil en l’état induit un sursis à statuer seulement si la décision devant intervenir sur l’action publique est susceptible d’influer sur celle qui sera rendue par la juridiction civile.

En l’espèce, Madame [R] a porté plainte pour faux et usurpation d’identité et justifie d’un dépôt de plainte récent en date du 12 février 2025.

Toutefois, elle ne justifie pas à la date des débats que l’action publique a bien été mise en mouvement à la date des débats.

En revanche, l’issue de la procédure en cours est susceptible d’influer sur la demande en paiement formée à son endroit par le bailleur, puisque le contrat de caution ne pourrait lui être opposé et opposable.

Il convient en conséquence de surseoir à statuer sur la demande concernant la caution et d’ordonner sur ce point la réouverture des débats à l’issue d’un délai de 6 mois.

A défaut de mise en œuvre de l’action publique à l’issue de ce délai de sursis, et si besoin, il appartiendra à la Juridiction de procéder éventuellement à la procédure de vérification en écriture suivant les dispositions des articles 287 et 288 du Code de procédure civile.

Il est donc ordonné une réouverture des débats afin que Madame [R] puisse justifier au terme du délai de sursis à statuer accordé, soit de la mise en mouvement de l’action publique soit d’une décision pénale rendue suite à la plainte déposée.

Les demandes formées à l’encontre de Madame [R] seront donc réservées.

2°)Sur la date de départ des lieux suite au congé donné :

Il résulte des pièces du dossiers que :

— Madame [V] a donné congé, en se prélavant d’un préavis de deux mois, par lettre en date du 17 janvier 2024 envoyé le 19 janvier 2024 pour la date du 22 mars 2024. ( pièce 2)

— La SCI LES ETOILES a accepté le congé tel que délivré par la locataire avec le préavis réduit à deux mois bien qu’aucun justificatif sur la réduction du délai de préavis ne soit donné .

— Les clés ont été abandonnées sur place le 22 mars 2024 par la locataire, qui a libéré le logement.

— Un état des lieux a été réalisé par Commissaire de justice en date du 22 mars 2024, en l’absence de la locataire et la reprise des lieux effectuée.

Dès lors, eu égard au procès-verbal d’état des lieux de sortie réalisé le 22 mars 2024 lequel établit la volonté manifeste de reprise effective des lieux par le bailleur, il convient d’acter que le logement a été libéré par Madame [X] [V] à la date du 22 mars 2024 et le bail se trouve résilié entre les parties à ladite date.

En conséquence, Madame [X] [V] n’était plus tenue de payer de loyers ou indemnités d’occupation à partir de cette date, pour n’être plus occupante des lieux.

3°) Sur l’arriéré locatif :

La SCI LES ETOILES sollicite de voir condamner Madame [X] [V] à lui payer la somme de 7 127€ au titre de la dette locative composée des reliquats de loyers août 2023, novembre 2023, décembre 2023, reliquats de loyers de janvier, février, mars 2024 et indemnités d’occupation du mois d’ avril à août 2024

Le décompte produit en pièce N°5 appelle plusieurs remarques :

— La résiliation du bail étant intervenue au 22 mars 2024 avec reprise effective des lieux loués à cette même date, les loyers ne sont plus dûs à compter de cette date et un prorata pour le mois de mars doit être fait.

Par ailleurs, les indemnités d’occupations qui sont sollicitées ne peuvent l’être en tant qu’indemnités d’occupation, Madame [V] ayant libéré le logement dès le 22 mars 2024.

Au visa de l’article 12 du Code de procédure civile, la demande indemnitaire formée en la nature d’indemnités d’occupation recouvre en réalité la réparation d’un préjudice d’immobilisation du bien pour travaux et sera examinée en cette requalification, étant précisé que l’immobilisation des lieux en raison des travaux effectués par le bailleur suite à la sortie des lieux ne peut être en elle-même qualifié d’occupation sans droit ni titre et ne peut ouvrir droit à des indemnités d’occupation mais uniquement à une réparation en dommages intérêts.

Le décompte de l’arriéré locatif s’ établit donc comme suit :

reliquat août 2023 : 80€

reliquat novembre 2023 : 30€

loyer décembre 2023 : 880€

reliquat janvier 2024 : 579€

reliquat février 2024 : 579€

mars 2024 au prorata de l’occupation sur 22 jours : 880: 31 x22 = 624,51€ dont à soustraire -301€ CAF = 323,52€

Total arriéré locatif : 2 471,52€

L’arriéré locatif (loyer et charges jusqu’à la résiliation du bail, échéance de mars 2024 au prorata comprise) est arrêté à la somme de 2471,52€.

En conséquence, Madame [X] [V] est condamnée à payer à la SCI LES ETOILES, la somme de 2471,52€ en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

4°) Sur la demande concernant les réparations locatives :

Il convient de rappeler que les états des lieux d’entrée et de sortie, réalisés lorsqu’un locataire prend possession d’un logement qu’il loue et qu’il le quitte permettent d’établir les responsabilités du locataire et du bailleur concernant les éventuelles réparations à effectuer

La SCI LES ETOILES fonde sa demande sur un état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 21 septembre 2022 et signé par Madame [X] [V] et sur un état des lieux de sortie établi le 22 mars 2024 par Commissaire de justice.

Vu les pièces produites et en l’absence d’éléments probants de nature à remettre en question la validité de l’ état des lieux d’entrée, il en résulte que cet état des lieux a bien été réalisé contradictoirement avec la titulaire du bail et se trouve être donc opposable Madame [X] [V]. Il sera relevé que le logement a été donné en bon état général.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement entre les parties ou par un tiers mandaté par elle. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur et à un coût fixé par décret en Conseil d’ Etat.

Il résulte de l’examen des pièces du dossier que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 22 mars 2024 en l’absence de Madame [X] [V].

Il est indiqué dans le constat de commissaire de justice que le rendez vous avait été pris avec la locataire pour le 22 mars 2024 à 18H30 et que celle ci ne s’est pas présentée et n’a pas répondu aux appels. Elle a juste laissé l’appartement ouvert avec les clés sur le comptoir de la cuisine.

La locataire informée de la date de l’état des lieux ne s’est pas présentée, ni n’a demandé de report.

L’état des lieux de sortie a donc été réalisé en son absence par le Commissaire de justice.

Toutefois, bien que non contradictoire, cet état de lieux de sortie est opposable à Madame [V] dès lors que lui ayant été communiqué contradictoirement dans le cadre de la procédure( Bordereau de pièces le visant lors de la délivrance de l’assignation), il a été soumis à sa discussion.

En conséquence, la force probante du constat d’état des lieux réalisé par commissaire de justice est acquise relativement à l’imputabilité des dégradations locatives, et ce, jusqu’à administration de la preuve contraire par la défenderesse.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

Le coût total de la remise en état sollicité s’élève, suivant décompte, à la somme de 1 116€ et correspondrait, selon la bailleresse aux frais liés à la remise en état du logement à raison soit de dégradations soit d’un défaut d’entretien incombant à la locataire.

La bailleresse évalue les dégradations, les encombrants laissés sur place et le ménage à effectuer dans le logement à une somme forfaitaire de 1000€, outre une facture de confection des clés à hauteur de 116€.

Suivant la jurisprudence, la juridiction saisie d’une demande de réparation et ce même sans devis ou facture, se doit d’apprécier souverainement la réparation des dégradations si ces dernières d’une part sont dûment constatées et si d’autre part, elles relèvent bien de la notion de réparations locatives.

A cette fin, il convient de comparer l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée sachant que la locataire a occupé les lieux pendant 18 mois.

De la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et sortie, il résulte que ne seront retenues que les réparations locatives ci-après, comme correspondant à des dégradations, ou à un défaut d’entretien de la locataire lesquelles seront assorties d’un abattement pour vétusté si nécessaire.

*S’agissant de la cuisine et électroménagers

De la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, il résulte de l’état des lieux d’entrée que « cuisine : murs bon état, sol très bon état, vitrage volets bon état, plafond bon état, éclairage ampoule à changer, prises électriques 4 bon état, placard sous évier 5 P 5 T bon état, évier : à faire réparer ( attente artisan) plaques tout marche, boutons dégradés état passable, hotte bon état , four et lave vaisselle whirlpool : bon état. ».

Dans l’état des lieux de sortie, il est relevé que : " cuisine : deux grands casiers dans un meuble sont vides : Mme [L] indique qu’il y avait dans le casier du bas, un four qui a disparu. Le chant de l’étage intermédiaire est endommagé sur 10 cm de long. L’intérieur des placards est rempli d’ordures. Au fond du casier inférieur, le mur est sale, souillé de coulures brunes. "

« les poignées des 3 portes de placards des meubles suspendus du coin cuisine sont manquantes » « A l’intérieur du lave vaisselle, le distributeur de produit vaisselle est cassé et l’intérieur du lave vaisselle sale. »

L’imputabilité des dégradations des électroménagers, poignées des meubles et la saleté des équipements, à la locataire n’est pas contestable.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande forfaitaire concernant la remise en état de la cuisine, le remplacement des électroménagers dégradés et le nettoyage de celle ci à hauteur de 300€.

*S’agissant de la cheminée

De la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, il résulte de l’état des lieux d’entrée que « cheminée : état BON – poêle à chataignes »

Dans l’état des lieux de sortie, il est relevé que : « dans le séjour : cheminée visible, aucun certificat de ramonage laissé »

Suivant les obligations contractuelles et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au locataire de procéder au ramonage des cheminées mises à disposition et de fournir un certificat de ramonage.

La locataire a occupé les lieux 18 mois et aucun certificat d’entretien n’a été communiqué au bailleur.

L’imputabilité du défaut d’entretien de la cheminée à la locataire n’est pas contestable.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande concernant les frais au titre ramonage de la cheminée à hauteur de 80€.

*S’agissant du parquet et dressing

De la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, il résulte de l’état des lieux d’entrée que " séjour sol bon état : 2 lames abîmées vers fenêtre ; chambres sol chambre 1 moyen, grande chambre sol bon état et petite chambre sol passable taches « chambre : dressing à faire réparer/ cassé par le locataire »

Dans l’état des lieux de sortie, il est relevé que : " lames de parquet flottant du séjour, plusieurs espacements visibles. Mme [L] indique que c’est le signe de l’usage excessif d’eau dans l’entretien."

« dans la chambre du niveau inférieur de l’appartement, plusieurs espacements sont visibles entre les lames de parquet flottant. »

« dans la première chambre, sol et murs sont en mauvais état général »

« dans la deuxième chambre, le sol est sale, le dressing cassé est laissé au fond, un léger espacement entre les lames de parquet flottant sur 30 cm environ à l’entrée. »

Il résulte de ces éléments que les équipements et les sols ont été donnés à la location en état d’usage avancé, ou dégradé comme le dressing.

L’imputabilité des dégradations à la locataire est donc contestable.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande concernant la remise en état des parquets et dressing qui n’étaient pas en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

*S’agissant de la salle de bain et WC

De la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, il résulte de l’état des lieux d’entrée que « salle de bain : mur TB sol TB salissure douche vitrage volet B, plafond TB lavabo et robinetterie TB, joint fissuré, baignoire/ douche TB pommeau de douche volé par précédent locataire »

« WC B , sol B, plafond B, lavabo robinetterie B, WC B »

Dans l’état des lieux de sortie, il est relevé que : « dans la WC du niveau bas de l’appartement, l’abattant est manquant, la cuvette sale »

« dans la salle d’eau de l’étage, le carrelage au sol présente des traces importants de calcaire, le flexible de douche est cassé, la faïence murale et les divers équipements dont le lavabo sont sales et cassés. On trouve également un grand couteau de cuisine dans le tiroir du meuble vasque. »

L’imputabilité à la locataire des dégradations des équipements, sanitaires, meubles de la salle de bain et des WC et la saleté de l’ensemble, n’est pas contestable.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande forfaitaire concernant la remise en état de la salle d’eau et des WC et le nettoyage de ceux ci à hauteur de 300€.

*S’agissant des encombrants laissés sur place

De la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, il résulte de l’état des lieux d’entrée que « les lieux ont été donnés libre d’occupation et de tous biens »

Dans l’état des lieux de sortie, il est relevé que : "au garage d’après les photos prises, un four est visible et ( présence de ) plusieurs cartons en désordre et remplis” "

« Tout est vide de meubles. Des vêtements, des jouets et des effets personnels ont été laissés. »

L’imputabilité des dégradations relative au non désencombrement des lieux loués, à la locataire n’est pas contestable.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande concernant le vidage des encombrants à hauteur de 60€.

*S’agissant des clés

De la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, il résulte de l’état des lieux d’entrée que « clés d’immeubles 1, boite aux lettres 1, porte d’entrée 3, cave 1, parking 1 et la mention 21/9/2022 : » doit donner un autre jeu de clés. "

Dans l’état des lieux de sortie, il est relevé la mention suivante : « nous apercevons sur le comptoir entre le séjour et le coin cuisine depuis le couloir commun un trousseau de clés » ( 2 photos). Mme [L] déclare « qu’il manque 2 jeux de clés. »

Sur la photo, on constate la présence de 5 clés de tailles différentes.

La bailleresse sollicite le remplacement et la confection des clés manquantes à hauteur de 116€ et produit une facture multiservices Yann autoclés 65 du 6 août 2024 concernant une clés à point pour 28€, une facture du 3 août 2024, pour 10 clés plates de la cordonnerie BAJOUSERVICES pour 70€ et deux tickets de carte bancaire du 4 août 2024 particulièrement illisibles.

Il résulte des pièces fournies que toutes les clés n’ont pas été restituées et notamment la clé de la cave qui n’a pas pu être ouvert lors de la reprise des lieux et les 3 clés de la porte d’entrée, puisqu’il apparaît sur la photo de l’huissier qu’il n’y a pas 3 clés identiques sur la trousseau.

Toutefois il n’est pas établi que la locataire a eu à disposition 3 jeux de clés, puisqu’il est indiqué à l’état des lieux d’entrée qu’elle a eu 7 clés remises et que la bailleresse devait lui donner un second jeu de clés ce qui n’est pas contesté par celle-ci.

Dès lors il ne peut être facturé à la locataire le remplacement de plus de clés qu’elle n’en a eu à disposition soit maximum 14, sachant qu’il est établi qu’elle en a restituées 5.

L’imputabilité des 9 clés manquantes, à la locataire n’est pas contestable.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande concernant les clés en la ramenant à de plus justes proportions à hauteur de 28€ pour la clé à point et 7 euros pour les 8 autres clés manquantes soit un total de 84€.

En ces motifs, Madame [X] [V] est condamnée à payer à la SCI LES ETOILES au titre des réparations locatives à la somme de 300€ + 80€ + 300€+ 60€ + 84€ soit un total de 824€.

Il n’y a pas lieu de déduire le dépôt de garantie, puisqu’il n’est pas indiqué au décompte qu’il aurait été réglé lors de l’entrée dans les lieux.

-5*)Sur le préjudice d’immobilisation du bien en raison des travaux et l’octroi de dommages-intérêts sous la forme d’indemnités d’occupation:

Selon l’assignation, la bailleresse expose avoir subi un préjudice à hauteur de 4655,48€, correspondant à la perte de jouissance au titre de l’immobilisation du logement en raison de la durée des travaux, à compter du 23 mars 2024 et jusqu’à 31 août 2024 soit 880:31x 9 + ( 880€ x 5) = 255,48€ + 4 400€ qu’elle assimile en terme de réparation à des indemnités d’occupation.

Elle fait valoir que la locataire doit réparer l’entier préjudice subi par elle, y compris la perte des loyers durant les travaux de remise en état. Elle soutient que la durée des travaux a été longue en raison de l’état déplorable dans lequel le logement a été laissé.

Selon l’article 1732 du Code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, devenu le 1231-1, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1149 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance précitée , devenu le 1231-2 et le principe de la réparation intégrale du préjudice, les dommages intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit.

Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que la locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

En l’espèce, la bailleresse estimait les réparations forfaitairement à 1000€ et il lui a été alloué à ce titre la somme de 824€.

Si de jurisprudence constante, le bailleur n’est pas tenu de justifier qu’il a réalisé, au moment de sa demande d’indemnisation, les travaux liés aux désordres locatifs, cette jurisprudence en revanche ne s’applique pas à la demande d’indemnisation pour perte d’exploitation ou perte locative.

Ce faisant, il incombe au bailleur de justifier de la faute du locataire, de prouver la réalité de son préjudice, et le lien entre la faute et le dommage.

Suivant la jurisprudence récente de la Cour de Cassation, « tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. » ( C Civ 3- 27 juin 2024 22-10.298, 22-21.272, 22-24.502)

En l’espèce , la demande d’indemnisation formulée appelle plusieurs remarques :

— Le congé dont s’agit a été donné par la locataire, qui a été en mesure de libérer les lieux et de les remettre en état avant de partir, ce qu’elle s’est abstenue de faire abandonnant sur place un certain nombre d’encombrants, cartons et affaires à charge pour la bailleresse de s’en débarrasser, et laissant les lieux endommagés et dégradés, tel qu’il en résulte des pièces de la procédure.

En effet, il résulte du constat de commissaire de justice que :

« L’intérieur des placards ( de cuisine) est remplis d’ordures. Murs sales, souillés de coulures brunes. Poignées de placards manquantes. »

« sur la terrasse, murs couverts de mousse, caillebotis sale »

« chambre niveau inférieur : papier peint, quatre points de colle visibles. Effets personnels abandonnés. Tout est vide de meubles, des vêtements, jouets et effets personnels ont été laissés. »

« WC abattant manquant, cuvette sale »

« première chambre sols et murs mauvais état général »

«  première chambre : sol sale (…) peinture des murs usées jusqu’au plaques de placo "

«  salle d’eau : traces importantes de calcaire (…) faience murale et équipements sales et cassés "

Il est constant que la locataire a manqué partiellement à son obligation de libération des lieux de tout bien, pour la date définie par elle et qu’elle a reporté la charge de sa défaillance sur la bailleresse, l’empêchant de récupérer la libre disposition de son bien dès la sortie des lieux.

Toutefois, il convient de constater qu’il s’agit principalement de menues réparations et de ménage et que l’appartement restitué n’avait pas à être remis à neuf du fait des manquements de la locataire, et ce alors que la bailleresse a elle-même failli à ses propres obligations en s’autorisant à louer le logement dont s’agit sans procéder à la moindre réparation d’entretien et d’usage qui lui incombait en regard du descriptif de l’état des lieux d’entrée concernant certaines pièces et équipements.

La bailleresse ne produit d’ailleurs aucun élément de nature à justifier avoir subi un préjudice dont des attestations de potentiels locataires qui attendent pour louer le logement.

De même, la bailleresse ne produit aucun devis de travaux permettant d’ établir la réalité d’immobilisation pour travaux jusqu’au 31 août 2024 ce d’autant qu’en ce cas un partage de responsabilité aurait été à discuter dès lors que la bailleresse est pour partie responsable de ladite immobilisation à raison de son propre défaut d’entretien.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la bailleresse ne justifie pas d’une perte de chance, ou d’une perte de gain pouvant être établie sur la période du mois du 22 mars au 31 août 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation à compter du 22 mars 2024, par l’effet du congé donné,

CONSTATE la libération effective des lieux loués à la date du 22 mars 2024 et leur reprise par la SCI LES ETOILES,

CONDAMNE Madame [X] [V] à payer à la SCI LES ETOILES, la somme de 2 471,51€ ( loyers, charges prorata de mars 2024 comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [X] [V] à payer à la SCI LES ETOILES, la somme de 824€ au titre au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par la SCI LES ETOILES,

PAR AVANT DIRE DROIT

ORDONNE la réouverture des débats pour les motifs exposés dans le corps de la décision et renvoie l’affaire à l’audience du 24 mars 2026 à 9 heures,

DIT que l’envoi par le greffe aux parties vaut convocation à l’audience du 24 mars 2026 à 9 heures,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Madame [R] en qualité de caution,

ENJOINT Madame [R] de produire soit les éléments justifiant la mise en oeuvre de l’action publique soit la décision pénale rendue suite à la plainte déposée,

SURSOIT à statuer sur la demande d’article 700 du Code de procédure civile formée à l’encontre de Madame [V],

RESERVE les dépens, en ce compris le coût du constat du 22 mars 2024.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge