TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 03 Février 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00108 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EQA7

Prononcé le 03 Février 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 décembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 03 Février 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier CLAVERIE de la SCP CLAVERIE-BAGET ASSOCIES, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[X] [R], domicilié : chez SECOURS POPULAIRE, [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 octobre 2019, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [X] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 185,62 €, outre une provision mensuelle sur charge de 36,97 €.

Monsieur [X] [R], par courrier en date du 06 avril 2023 a donné congé de ce logement à son bailleur. Par courrier du même jour, la SA PROMOLOGIS en a pris acte et a fixé le terme du bail au 06 juillet 2023.

Monsieur [X] [R] a sollicité un report de son départ et de l’état des lieux de sortie au 12 juillet 2023. Par courrier en date du 10 juillet 2023, la SA PROMOLOGIS a accepté le report sollicité.

L’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement et amiablement entre les parties le jour convenu. La SA PROMOLOGIS estimant que le logement avait subi des dégradations, Monsieur [X] [R] a été informé de ce que le montant des réparations locatives mis à sa charge s’élevait à la somme de 1 153,52 €.

Par courrier en date du 07 novembre 2023, la SA PROMOLOGIS a mis en demeure Monsieur [X] [R] de lui payer la somme de 1 183,46 € avant le 17 novembre suivant.

Suite à l’échec d’une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, constaté par Maître [M] [O], commissaire de justice, le 06 novembre 2024, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Monsieur [X] [R] le 14 janvier 2025 devant le Juge des contentieux de la protection, principalement aux fins de voir ce dernier condamné à lui payer le solde de l’arriéré locatif et des réparations locatives.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 25 mars 2025.

A cette date, le Juge des contentieux de la protection soulève d’office l’irrecevabilité de la demande en ce que les réparations locatives ne constitueraient pas une créance contractuelle au sens de l’article L 125-1 du Code des procédures civiles d’exécution et ne pourraient donc bénéficier de la dispense de conciliation préalable obligatoire prévue par l’article L 750-1 du Code de procédure civile.

La SA PROMOLOGIS – représentée par Maître Olivier CLAVERIE – sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel elle se rapporte.

Monsieur [X] [R], bien que régulièrement cité à domicile par acte de commissaire de justice, n’est ni présent, ni représenté à l’audience.

Le Juge des contentieux de la protection autorise la SA PROMOLOGIS à produire une note en délibéré dans le délai d’un mois pour répondre à l’irrecevabilité de ses demandes soulevée d’office.

Par courrier reçu au greffe le 27 mars 2025, la SA PROMOLOGIS affirme que les créances de réparations locatives seraient bien des créances contractuelles en ce qu’elles seraient prévues par le contrat de bail et reconnues par le preneur qui a signé une reconnaissance de dette lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie.

* * *

Par jugement avant dire-droit en date du 27 mai 2025 le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour que la SA PROMOLOGIS puisse s’expliquer sur la variabilité de la créance entre la reconnaissance de dette du 12 juillet 2023, la mise en demeure du 07 novembre suivant et le décompte de l’assignation.

Le dossier a été rappelé à l’audience du 1er juillet 2025. A cette date, la SA PROMOLOGIS – représentée par Maître Olivier CLAVERIE – sollicite le bénéfice de ses conclusions auxquelles elle se rapporte.

Monsieur [X] [R], bien que régulièrement avisé de la date de réouverture des débats par lettre simple, n’est ni présent, ni représenté à l’audience.

Par jugement avant dire-droit en date du 30 septembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que la SA PROMOLOGIS justifie de la notification au défendeur de ses dernières conclusions.

* * *

Le dossier a été rappelé à l’audience du 02 décembre 2025.

A cette date, la SA PROMOLOGIS – représentée par Maître Olivier CLAVERIE – sollicite du Juge des contentieux de la protection, par conclusions auxquelles elle se rapporte, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il condamne Monsieur [X] [R] à lui payer les sommes suivantes :

—  1 329,52 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  941,98 € au titre des réparations locatives après déduction du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  400 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil,

—  800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens.

La SA PROMOLOGIS fait valoir qu’elle est dispensée de l’application des dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile en application de son 5°, pour avoir mandaté un commissaire de justice afin d’engager une procédure de recouvrement de petites créances.

Elle explique ensuite que les conclusions ont été dûment notifiées par lettre recommandée au défendeur pour respecter le contradictoire et en justifie.

En réponse à l’interrogation de la juridiction sur le caractère fluctuant de ses demandes, elle expose que, suite à la reconnaissance de dette du 12 juillet 2023, le montant de la créance a évolué à la baisse en ce que des sommes sont venues en déduction :

— payement du prorata du loyer du mois de juillet 2023, d’un montant de 89,37 €,

— différentiel entre l’estimation du pro rata et la réalité de 4,18 €,

— régularisations de charges locatives pour les montants suivants au bénéfice du locataire :

* 71,03 € au titre de l’année 2022,

* 38,94 € au titre de l’année 2023.

En tout état de cause, le bailleur soutient que le défendeur n’a pas réglé son arriéré locatif et a restitué les lieux dans un état non conforme, nécessitant des travaux de remise en état, sans qu’aucun payement ne soit réalisé pendant le temps de la procédure.

*

Monsieur [X] [R], bien que régulièrement avisé de la date de réouverture des débats par lettre simple, n’est ni présent, ni représenté à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 03 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE :

L’article 750-1 du Code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur, d’une tentative de médiation, ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 € ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord,

2° lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision,

3° si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à 3 mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites,

4° si le juge ou l’autorité administrative doit en application d’une disposition particulière procéder à une tentative préalable de conciliation,

5° si le créancier a vainement engagé une procédure de recouvrement de petites créances conformément à l’article L 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

L’article L 125-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances peut être mise en œuvre par un huissier de justice à la demande du créancier pour le paiement d’une créance ayant une cause contractuelle ou résultant d’une obligation de caractère statutaire et inférieur à un montant défini par décret en conseil d’état ».

En l’espèce, la demande en justice de la SA PROMOLOGIS tend au payement de la somme en principal de 2 271,50 € se décomposant comme suit :

—  1 329,52 € au titre des loyers et charges impayés,

—  941,98 € au titre des frais de remise en état du logement,

—  400 € de dommages-intérêts.

Ainsi, il appartenait au demandeur de faire précéder l’assignation d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.

*

La SA PROMOLOGIS se prévaut de l’article 750-1 5° du Code de procédure civile et de l’échec de la procédure de recouvrement des petites créances pour justifier de la recevabilité de sa demande.

Ainsi, selon note en délibéré reçue au greffe le 27 mars 2025, le bailleur fait valoir d’une part que, s’agissant d’une créance inférieure de 5 000 €, il a eu recours à bon droit, comme l’autorise l’article L 125-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la procédure simplifiée du recouvrement des petites créances dès lors que la créance concernait une clause contractuelle au sens de l’article 1101 du Code civil, l’obligation de réparations locatives étant bien prévue au contrat de bail, outre la signature par le locataire d’un devis de travaux et d’une reconnaissance de dette ; d’autre part que la créance est certaine, liquide puisque déterminée en son montant et exigible dès lors que le délai de payement est échu.

Cependant, tout d’abord, la signature apposée par Monsieur [X] [R] sur la répartition du coût des réparations locatives proposée par le bailleur ne vaut pas acquiescement quant à l’imputabilité des réparations pour la part que le bailleur met à sa charge, mais seulement information sur la proportion retenue. En effet, la loi du 06 juillet 1989 est une loi d’ordre public de protection et le renoncement d’une partie, soit ici le locataire, à ses droits ne saurait ni être équivoque ni découler d’une position dominante du bailleur, laquelle est, sinon de nature à générer un déséquilibre entre leurs droits et garanties respectifs.

Ensuite, si la créance est certaine, liquide et exigible s’agissant de l’arriéré portant sur les loyers et les charges dont les montants sont déterminés expressément par les termes du contrat, tel n’est en revanche pas le cas s’agissant du montant des réparations locatives qui dépend, pour sa fixation, d’une évaluation reposant sur une série d’éléments extérieurs au contrat (comparatif état des lieux entrée et sortie, abattement pour vétusté si besoin, preuve de l’imputabilité au locataire des réparations dont il est demandé le payement ; voir notamment Cass 3ème civ. 27 mars 2025 n° 23-21.501).

Dès lors, en l’absence de clause fixant forfaitairement le montant de l’indemnité, la créance indemnitaire soumise à l’appréciation des juges du fond n’est pas une créance de nature contractuelle, puisqu’elle n’est pas déterminée par les seules stipulations du bail. En conséquence, elle ne peut, par principe, faire l’objet d’une procédure telle que prévue à l’article L 125-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en ce qu’elle ne répond pas aux conditions fixées par les textes.

Enfin, s’il n’est pas contestable que Monsieur [X] [R] a signé, le 12 juillet 2023, une reconnaissance de dette, force est de constater, d’une part, que cette dernière ne répond pas aux conditions de l’article 1376 du Code civil en ce qu’elle ne comporte pas la mention, écrite par Monsieur [X] [R] lui-même, de la somme due en toutes lettres et en chiffres, le document ayant été intégralement complété par une seule et même écriture qui ne peut donc être celle du locataire. D’autre part, ce document ne saurait, in fine, valoir reconnaissance de dette en ce que des modifications lui ont été apportées quant aux montants dus sans que ces dernières ne soient validées par le locataire et sans que le nouveau solde ne soit repris en toutes lettres.

La dispense de conciliation préalable sollicitée suite à l’engagement d’une procédure de recouvrement des petites créances n’est donc pas applicable. Il en résulte que la SA PROMOLOGIS n’a pas satisfait à l’obligation posée par le texte de l’article 750-1 du Code de procédure civile, de sorte qu’en ces motifs réunis et déclinés, les demandes formées au titre des réparations locatives seront déclarées irrecevables.

Toutefois, la dispense de tentative de conciliation pour le contentieux concernant le règlement des loyers et charges locatives est accueillie et les demandes formulées à ce titre seront déclarées recevables.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT DES LOYERS :

Sur la condamnation du preneur

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353 du même code, rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA PROMOLOGIS produit le contrat de bail signé par Monsieur [X] [R] le 14 octobre 2019 et un décompte en date du 25 juin 2025. Selon le décompte produit, l’arriéré locatif représente 1 439,49 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 12 juillet 2023, dont il faut déduire les régularisations de charges de l’année 2022 à hauteur de 71,03 € et de l’année 2023 à hauteur de 38,94 €, soit un total restant dû de 1 329,52 €.

Monsieur [X] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au payement cette somme de 1 329,52 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts de droit à compter de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS :

L’article 1231-6 in fine du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS a nécessairement subi un préjudice en se voyant restituer un logement dégradé qu’elle n’a pu remettre en location sans réaliser des travaux et en octroyant au locataire sortant des délais de payement qui n’ont pas été respectés.

Monsieur [X] [R] sera donc condamné à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens,

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [X] [R] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE IRRECEVABLES les demandes formulées par la SA PROMOLOGIS au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [X] [R] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 1 329,52 € (mille trois cent vingt neuf euros et cinquante deux centimes) au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [R] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 400 € (quatre cent euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [X] [R] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de

justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge