TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00252 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7BO

ORDONNANCE DE REFERE N°26/362

DU : 30 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.A. [B] ANCIENNEMENT [D], demeurant 15 Sente à My – 57000 METZ

représentée par M [G], responsable et la gestionnaire du contentieux

représentée par : M^e Anne-sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [X], demeurant Résidence Rosenberg Appt 16 – 17 N rue de la Mine Victor – 57700 HAYANGE, non comparant

Madame [I] [T], demeurant Résidence Rosenberg Appt 16 – 17 N rue de la Mine Victor – 57700 HAYANGE, non comparante

Date des débats : 03 Mars 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. [B] anciennement [D] a donné à bail à M. [W] [X] et Mme [I] [T] un appartement à usage d’habitation situé Résidence Rosenberg – 17N rue de la mine Victor 57700 HAYANGE ainsi qu’un emplacement de stationnement n°2499.01.98.0075 par contrats du 14 mai 2019, pour un loyer mensuel de 464,38 euros et 46,60 euros de provision sur charges au titre du logement et 5,44euros de loyer pour l’emplacement de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. [B] anciennement [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges et défaut d’assurance par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 8 septembre 2025, la S.A. [B] anciennement [D] a ensuite fait assigner M. [W] [X] et Mme [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir:

— dire et juger ses demandes recevables et bien fondées,

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre les parties à compter du 20 juin 2025,

— ordonner l’expulsion des locaux des défendeurs et de tout occupant avec eux ou de leur chef, sans délai suivant la signification de la présente décision,

— dire et juger que le commissaire de justice instrumentaire aura la faculté de requérir le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai de 15 jours suivant le commandement de quitter les lieux,

— condamner solidairement les défendeurs à titre provisionnel à lui payer une indemnité d’occupation des lieux égale au montant et charges hors APL, qui pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail, soit un montant mensuel de 591,68 euros pour le logement et 6,04 euros pour le parking, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement les défendeurs à titre provsionnel à lui payer la somme de 4.211,16 euros représentant les loyers impayés à la date du 1er juillet 2025,

— dire et juger que ce montant portera intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date de première mise en demeure,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner solidairement les défendeurs à lui régler la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers frais et dépens de la présente instance.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 10 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026 et mise en délibéré au 30 avril 2026.

La S.A. [B] anciennement [D] – représentée par son conseil – maintient ses demandes telles que formulées dans l’assignation et dépose un décompte actualisé à la somme de 9.004,62 euros à la date du 28 février 2026.

Le bailleur indique n’avoir eu aucun contact avec les locataires.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié à étude le 8 septembre 2025, M. [W] [X] et Mme [I] [T] ne sont ni présents ni représentés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DES DÉFENDEURS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. [B] anciennement [D] justifie avoir notifié la situation d’impayés à la Caisse aux allocations familiales par lettre recommandée dont l’avis de réception est daté du 5 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que ""le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 14 mai 2019 contient une clause résolutoire (article 9.2 Clauses résolutoires) et deux commandements de payer visant cette clause ont été signifiés le 20 mars 2025, pour la somme en principal de 1.913,77 euros. Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2025.

M. [W] [X] et Mme [I] [T] ne produisant aucun élément sur leur situation actuelle, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement.

— Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Le second alinéa dispose que ce délai n’est pas applicable en cas de mauvaise foi de la personne expulsée ou lorsque celle-ci est entrée dans les locaux à l’aide notamment de manoeuvre ou menaces.

En l’espèce, le bailleur n’apporte aucun élément au soutien de sa demande en réduction du délai prévu par le premier alinéa de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution susvisé.

Il sera par conséquent débouté de la demande formée à ce titre.

L’expulsion de M. [W] [X] et Mme [I] [T] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— Sur les charges et loyers impayés

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1310 du Code civil prévoit par ailleurs que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

La S.A. [B] anciennement [D] produit un décompte aux termes duquel M. [W] [X] et Mme [I] [T] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8.794,44 euros à la date du 28 février 2026.

M. [W] [X] et Mme [I] [T], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 8.794,44 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.913,77 euros à compter du commandement de payer (20 mars 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En application de la clause de solidarité prévue au contrat de bail liant les parties, cette condamnation sera solidaire.

Conformément à l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée par année entière.

— Sur l’indemnité d’occupation

M. [W] [X] et Mme [I] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

M. [W] [X] et Mme [I] [T] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 591,68 euros pour le logement et 6,04 euros pour le parking.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [X] et Mme [I] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. [B] anciennement [D], M. [W] [X] et Mme [I] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 14 mai 2019 entre la S.A. [B] anciennement [D] et M. [W] [X] et Mme [I] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement n°2499.01.98.0075 situés au Résidence Rosenberg – 17M et 17N rue de la mine Victor 57700 HAYANGE sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [W] [X] et Mme [I] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DÉBOUTONS la S.A. [B] anciennement [D] de sa demande de réduction du délai d’expulsion ;

DISONS qu’à défaut pour M. [W] [X] et Mme [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. [B] anciennement [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement M. [W] [X] et Mme [I] [T] à verser à la S.A. [B] anciennement [D] à titre provisionnel la somme de 8.794,44 euros (décompte arrêté au 28 février 2026, incluant une dernière facture de février 2026), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 sur la somme de 1.913,77 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts par année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 mai 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 591,68 euros pour le logement et 6,04 euros pour le parking et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement M. [W] [X] et Mme [I] [T] à payer à la S.A. [B] anciennement [D] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

CONDAMNONS in solidum M. [W] [X] et Mme [I] [T] aux dépens;

CONDAMNONS in solidum M. [W] [X] et Mme [I] [T] à verser à la S.A. [B] anciennement [D] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,