TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 11 Mai 2026 N°: 26/00176

N° RG 24/00738 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E5FR

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 02 Mars 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CROCUS agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice Monsieur [Y] [A]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe COTTET-BRETONNIER de la SCP COTTET-BRETONNIER NAVARRETE, avocas au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDEURS

Mme [B] [M] [F]

née le 07 Septembre 1968 à [Localité 1] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 2]

M. [Q] [C]

né le 02 Avril 1945 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Jean-marie LAMOTTE de la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le /05/26

à

— M^e COTTET-BRETONNIER

Expédition(s) délivrée(s) le /05/26

à

— M^e LAMOTTE

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte de vente du 3 mars 2010 rectifié le 1er avril 2014, la SARL CROCUS a acquis, au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3], les lots n°:

—  4 consistant en une partie de local à usage commercial au rez-de-chaussée comprenant comptoir, dégagement, vestiaire, wc, salle de bains, bureau, atelier, réserve et coin cuisine,

—  5 consistant en une partie de local à usage commercial au rez-de-chaussée comprenant magasin, chambre froide, devanture et store,

—  12 à 18 consistant en des places de stationnements extérieures,

afin d’y exercer l’activité de magasin de fleurs et plantes sous l’enseigne commerciale “jour de fleuraison”.

L’ensemble immobilier contient trois copropriétaires, est soumis au régime de la copropriété suivant état descriptif de division – règlement de copropriété du 3 mars 2010, et est administrée par le cabinet TIT SYNDIC en qualité de syndic.

Durant l’été 2020, [B] [F] et [Q] [C], les deux autres copropriétaires, ont réalisé des travaux d’affouillement du sol avec réalisation de tranchées sur l’un des passages de la copropriété donnant accès aux places de stationnement du commerce “jour de fleuraison”.

Par courrier électronique du 27 août 2021, en ce sens, la SARL CROCUS a informé les consorts [X] qu’elle subissait un important préjudice financier et d’image du fait des travaux.

Par courriers des 3 août et 10 octobre 2023, la SARL CROCUS a demandé à TIT SYNDIC de faire venir une entreprise afin de nettoyer les bouches d’évacuation des eaux de pluie du passage complètement obstruées pour certaines et ensablées pour d’autres par des graviers et pierres issus des travaux, ainsi que la remise en état du parking laissé à l’abandon, avec la mise en place d’un véritable revêtement. Aucune intervention n’a eu lieu et aucune remise en état n’a été réalisée par les consorts [X].

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, la SARL CROCUS a fait assigner les consorts [C] et [F] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de remise en état et réparation de préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 12 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL CROCUS sollicite du tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, qu’il :

— constate que les consorts [X] ont réalisé leurs travaux sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété,

— condamne solidairement les consorts [X] à remettre en état le passage de la copropriété donnant accès à ses places de stationnement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— condamne solidairement les consorts [X] à lui payer la somme de 47 558,88 euros pour l’ensemble des préjudices subis,

— déboute les consorts [X] de leurs demandes,

— condamne solidairement les consorts [X] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne les consorts [X] aux dépens distraits au profit de M^e COTTET-BRETONNIER, avocat sur son affirmation de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 janvier 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les condamne solidairement les consorts [C] et [F] demandent au tribunal de :

— déclarer irrecevable la SARL CROCUS en sa demande de remise en état du parking et des parties communes de l’immeuble, ou subsidiairement la juger infondée,

— débouter la SARL CROCUS de sa demande de dommages-intérêts,

— condamner la SARL CROCUS à leur payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL CROCUS aux dépens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 2 septembre 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 mars 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, sur la recevabilité de l’action de la SARL CROCUS

Conformément aux dispositions des articles 15 et 3 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, les passages et corridors sont réputés parties communes.

Il est en outre constant depuis plusieurs décisions de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation que :

— l’action d’un copropriétaire qui intéresse non seulement les parties communes, mais aussi le lot privatif du propriétaire concerné, est recevable (14 décembre 1976),

— l’action individuelle en rétablissement des parties communes n’est recevable qu’à condition que le copropriétaire justifie d’un intérêt légitime à agir en raison d’un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété soit des parties privatives comprises dans son lot, soit des parties communes (30 juin 1992),

— les copropriétaires peuvent exercer les actions en indemnisation du préjudice résultant d’une atteinte aux parties communes ou aux parties privatives sans appeler le syndicat des copropriétaires à l’instance, même si elle concerne les parties communes, l’exercice de l’action individuelle ne pouvant avoir un caractère subsidiaire (28 avril 1981 et 19 décembre 2019).

En l’espèce, les consorts [C] et [F] soutiennent que l’action de la SARL CROCUS est irrecevable au motif que seul le syndic de copropriété est compétent pour agir en justice s’agissant des parties communes de l’immeuble.

Cependant, la demanderesse fonde son action sur l’alinéa 2 de l’article susmentionné, et sollicite la remise en état du passage de la copropriété donnant accès à ses places de stationnement, qui constitue effectivement une partie commune, outre l’indemnisation du préjudice ayant découlé de ces travaux.

Elle justifie donc d’un intérêt légitime à agir en raison d’un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance des parties privatives comprises dans son lot, ainsi que des parties communes.

En conséquence, l’action de la SARL CROCUS est recevable.

I/ Sur la demande de remise en en état du passage de la copropriété

Conformément aux dispositions des articles 9 I et 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci n’est adoptée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En application des articles L131-1 et L131-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, l’astreinte étant indépendante des dommages-intérêts.

Il est de jurisprudence constante, depuis une décision de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 4 décembre 2007, que tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes doivent être préalablement autorisés.

En l’espèce, la SARL CROCUS sollicite la remise en état du passage de la copropriété menant à ses places de stationnement et à son local, sous astreinte, et soutient que les consorts [C] et [F] ont réalisé à l’été 2020 des affouillements du sol sur un passage de la copropriété en réalisant plusieurs tranchées, sans en avoir été préalablement informée et sans autorisation de la copropriété, que les tranchées n’ont été rebouchées que par de la terre et des graviers, créant un écart de niveau avec le passage, et que la pose d’un enrobé est nécessaire, notamment au bon écoulement des eaux de pluie.

Les consorts [C] et [F] font valoir que l’accès au parking de la demanderesse n’a pas été empêché par lesdits travaux.

Il ressort du règlement de copropriété du 3 mars 2010, que constituent des parties communes générales la totalité du sol, les canalisations, les porches d’accès et les cours intérieures, et que sont accessoires aux parties communes générales le droit d’affouiller les parcs, cours ou jardins (pièce n°3 de la demanderesse, pages 15 et 16).

Les consorts [C] et [F] ne contestent pas avoir réalisé les travaux litigieux, mais ne versent pas aux débats d’autorisation de la copropriété pour les effectuer, ni de notification de leur réalisation dans les délais légaux susmentionnés, alors même qu’il s’agissait de parties communes.

En outre, la SARL CROCUS produit des photographies des travaux et du manque d’enrobé visible sur le parking menant à ses places de stationnement (pièce n°5 de la demanderesse), ainsi qu’un procès-verbal de constat du 6 juillet 2020 relatant que les travaux sont en cours, qu’une tranchée est visible jusqu’au local de la requérante et que l’accès au parking en partie est n’était pas praticable, de sorte que les clients passaient par l’accès situé à l’ouest (pièce n°10 de la demanderesse).

Les défendeurs succombent à démontrer que l’enrobé a été réalisé depuis, afin de remettre le parking dans l’état dans lequel il se trouvait avant les travaux.

Enfin, lesdits travaux ayant été réalisés en 2020, et l’enrobé n’ayant toujours pas été remis en état, il convient d’ordonner une astreinte afin d’assurer l’effectivité de la condamnation.

En conséquence, les consorts [C] et [F] seront condamnés in solidum à remettre en état le passage de la copropriété menant au local et aux places de stationnement de la SARL CROCUS, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, courant pendant 100 jours, passé le délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement.

II/ Sur l’indemnisation des préjudices de la SARL CROCUS

Aux termes de l’article 9 III de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SARL CROCUS sollicite la somme de 47 558,88 euros en indemnisation du préjudice subi, et soutient que les travaux ont impacté son chiffre d’affaires en entravant l’accès de sa clientèle à son local, qu’ils ont créé un risque pour celle-ci du fait de l’absence d’enrobé, et qu’ils reflètent une image négative du magasin, aggravant le risque de perte de la clientèle.

Elle estime également avoir subi une baisse significative de clientèle dès le début de décembre 2023, alors que les travaux litigieux ont été réalisés en 2020, tel que constaté par l’huissier de justice (pièce n°10 de la demanderesse), de sorte qu’il n’est pas démontré que cette baisse de fréquentation soit liée à leur réalisation.

En outre, le détail du compte de résultat du magasin de [Localité 3] met en lumière une baisse de chiffre d’affaires de 38,18 % sur l’exercice de 2021 (pièce n°12 de la demanderesse), mais il n’est pas démontré que cette perte soit liée aux travaux litigieux, cet exercice ayant pu être impacté par d’autres évènements et éventuellement la pandémie de Covid-19.

Par conséquent, il est établi que l’absence d’enrobé et d’autorisation pour la réalisation des travaux a conduit au préjudice de la SARL CROCUS, mais il n’est pas démontré d’impact direct sur le chiffre d’affaires, de sorte que le montant de la réparation sera ramené à de plus justes proportions.

En conséquence, les consorts [C] et [F] seront condamnés in solidum à payer à la SARL CROCUS la somme de 6000 euros, correspondant à 1000 euros par année, à titre de réparation des préjudices subis.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, les consorts [C] et [F] succombent à l’instance.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum aux dépens, distraits au profit de M^e COTTET BRETONNIER, avocat au barreau de Thonon-les-Bains.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les consorts [C] et [F] sont condamnés aux dépens.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum à payer à la SARL CROCUS une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, les consorts [C] et [F] seront déboutés de leur demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action de la S.A.R.L. CROCUS ;

CONDAMNE [B] [F] et [Q] [C] in solidum à remettre en état le passage de la copropriété menant au local et aux places de stationnement appartenant à la S.A.R.L. CROCUS sis [Adresse 3] à [Localité 3], sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, courant pendant 100 jours, passé le délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE [B] [F] et [Q] [C] in solidum à payer à la S.A.R.L. CROCUS la somme de 6000 euros en indemnisation de ses préjudices ;

CONDAMNE [B] [F] et [Q] [C] in solidum aux dépens, distraits au profit de M^e COTTET BRETONNIER, avocat au barreau de Thonon-les-Bains, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [B] [F] et [Q] [C] in solidum à payer à la S.A.R.L. CROCUS la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE [B] [F] et [Q] [C] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,