REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/02390 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LOJ5

En date du : 15 décembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du quinze décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 septembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. LOSSERANT, dont le siège social est sis demeurant [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Carole LEVEEL, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [C], né le 23 Juin 1969 à [Localité 4] (92), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Et

Madame [E] [I] divorcée [C], née le 31 Mai 1965 à [Localité 6] (92), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Carole LEVEEL – 0285

M^e Guillaume TATOUEIX – 0325

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 5 octobre 2018 par devant Maître [G] [N], M. [P] [C] et Mme [E] [I] épouse [C] ont vendu à la SCI LOSSERANT une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée comprenant un appartement à chacun des niveaux, avec piscine, cour et jardins attenants située à [Adresse 5], moyennant la somme de 1.200.000 euros.

La vente a été précédée d’un avant contrat sous signature privée en date du 22 mai 2018 avec faculté de substitution au bénéfice de Mme [J] [X] et M. [T] [X].

L’acte de vente stipule que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique et contient, en annexe, le diagnostic établi le 26 mars 2018 par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) constatant la conformité de l’installation d’assainissement non collectif.

Le 8 janvier 2021, la SASU BREA, exploitant sous l’enseigne CONSORTIUM DE JUSTICE, a été missionnée pour analyser le réseau d’assainissement de la maison vendue.

Excipant de problèmes d’assainissement avec écoulement des eaux sur le terrain voisin, la société LOSSERANT a mandaté un huissier de justice aux fins de constater le 12 janvier 2021 les modalités de raccordement de la fosse septique.

Par mail du 16 janvier 2021, M. [T] [X], en tant que gérant de la société LOSSERANT, s’est plaint auprès des vendeurs de la découverte d’un vice caché affectant le réseau d’assainissement de l’immeuble tenant au sous-dimensionnement de celui-ci par rapport au nombre de pièces le composant d’une part et au raccordement non conforme des eaux grises (directement à l’épandage) d’autre part. Il expliquait avoir été contraint de remplacer en urgence le système d’assainissement à la suite du colmatage du réseau d’épandage, et leur transmettait le devis de ces travaux aux fins de prise en charge en se fondant sur les conclusions du cabinet d’expertise CONSORTIUM DE JUSTICE missionné par ses soins, selon lequel le sinistre a pour cause le vice découvert lors des terrassements.

Les parties n’ont pu trouver une issue amiable à leur différend malgré la saisine d’un conciliateur de justice.

Par acte signifié les 7 et 12 avril 2022, la société LOSSERANT a fait citer M. [P] [C] et Mme [E] [I] devant le tribunal de ce siège en réparation des préjudices subi du fait du défaut de délivrance conforme de l’immeuble vendu.

Aux termes de ses dernières conclusions du 1er juillet 2024, la société LOSSERANT demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1604, 1615, 1231-1, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de :

— débouter les requis de toutes leurs demandes,

— dire qu’ils ont engagé leur responsabilité contractuelle à son égard,

— condamner solidairement les requis à lui verser les sommes suivantes :

— Travaux de réseau : 18.919,18 euros

— Étude BET du réseau : 675 euros

— Frais d’huissier : 300 euros

— dire que ces sommes porteront intérêts à compter de la date de délivrance de l’assignation (7 avril 2022) et anatocisme,

— condamner solidairement les requis à l’indemniser de son préjudice de jouissance par le versement d’une somme de 3.000 euros,

— condamner solidairement les requis à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— condamner solidairement les requis aux dépens,

— prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

Par dernières conclusions du 27 juin 2024, M. [P] [C] et Mme [E] [I] divorcée [C] demandent au tribunal, au visa des dispositions des articles 16 et 32-1 du Code de Procédure Civile et des articles 1315, 1604 et 1615 du Code Civil, de :

— débouter la société LOSSERANT de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à une amende civile par application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— la condamner à leur verser la somme de 2.500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

— subsidiairement, constater la vétusté de la fosse litigieuse et cantonner à 15% la prise en charge du montant de la nouvelle fosse par les consorts [V], et débouter la SCI LOSSERANT de l’intégralité de ses autres demandes.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire au 1er juillet 2025 et fixé celle-ci à l’audience du 15 septembre suivant pour plaidoiries. Le délibéré a été fixé au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de délivrance conforme des vendeurs

La société LOSSERANT reproche aux vendeurs un défaut de délivrance conforme s’agissant du réseau d’assainissement privé en se fondant sur le rapport d’expertise du CONSORTIUM DE JUSTICE, en la personne de M. [L], du 8 janvier 2021, sur les avis des entreprises consultées en vue de la réfection du réseau d’assainissement et sur le constat d’huissier du 12 janvier 2021, dont elle indique qu’il a été réalisé en cours de travaux. Elle fait valoir que le commissaire de justice a constaté que le tuyau des eaux grises n’était pas raccordé à la fosse, mais directement en épandage, et ce en violation de l’arrêté du 27 avril 2012 comme cela lui a été confirmé par le SPANC par mail du 28 janvier 2021, et qu’en déclarant 12 pièces au lieu de 17, les consorts [C] [I] ont faussé l’analyse de conformité du SPANC, ce qui a abouti à un diagnostic favorable du service alors que le réseau n’était pas conforme. Elle souligne que le SPANC ne se déplace pas sur les lieux pour effectuer son diagnostic, mais s’en tient aux déclarations des propriétaires, et que le bâtiment contient 15 pièces principales selon le précédent diagnostic de 2013, voire 18 pièces selon les mentions portées dans l’annonce publiées par les vendeurs. Elle ajoute que ces derniers savaient que les eaux grises n’étaient pas traitées pour avoir fait vidanger les seules eaux vannes, et que la mention de la date de la dernière vidange figurant dans le rapport du SPANC de 2018 est également erronée au vu de la facture produite par les défendeurs. Elle met en exergue que les vendeurs admettent aux termes de leurs conclusions que la fosse était sous-dimensionnée et considère qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence de ce défaut de conformité eu égard à la durée pendant laquelle ils ont exploité le gîte.

Elle conteste tout défaut d’entretien de la fosse depuis la vente en produisant les justificatifs d’entretien réalisés en 2019 et 2020, et s’en rapporte aux conclusions du rapport d’expertise amiable s’agissant de la cause des désordres subis, tout en observant que le principe du contradictoire est respecté dès lors que le rapport est versé aux débats et que les conclusions du rapport sont corroborées par les autres éléments versés en procédure de sorte qu’une condamnation pourrait intervenir même si ce rapport devait être écarté. Elle considère que les vendeurs ont manqué à leur obligation de bonne foi afin d’obtenir les documents obligatoires pour la vente et éviter d’avoir à changer l’assainissement qui était déjà hors d’âge. Elle conclut qu’ils sont responsables des frais qu’elle a dû engager pour la mise en conformité du réseau d’assainissement, tant dans sa dimension, que dans sa configuration.

Les consorts [C] [I] estiment que le rapport d’expertise en date du 8 janvier 2021 est dépourvu de toute force probante pour avoir été établi à la requête du demandeur, hors de leur contradictoire et manifestement par le dirigeant de la société LOSSERANT lui-même en sa qualité d’associé unique de la société BREA et d’expert ingénieur béton, ou à tout le moins par une personne avec laquelle il entretien un lien hiérarchique si le rapport devait effectivement émaner de M. [L]. Ils ajoutent que les constatations du commissaire de justice ne sont pas davantage probantes pour intervenir après la réalisation des travaux de réfection du réseau d’assainissement litigieux. Ils estiment que les désordres allégués n’ont donc jamais été constatés et qu’aucun élément ne vient corroborer le rapport d’expertise que le demandeur s’est constitué à titre de preuve. Ils affirment que la fosse septique était en parfait état de marche lors de la vente et que les désordres allégués, qui surviennent deux années après la vente, proviennent probablement d’un défaut d’entretien ou de la vétusté de la fosse, ce d’autant que l’acquéreur a pratiqué une location intensive du gite dépassant la capacité de la fosse en terme d’EH (22 personnes). Ils soulignent que le seul document officiel et validé par le SPANC est le diagnostic du 26 mars 2018 et que la réponse qui a été faite ensuite par le service au demandeur se fonde sur des éléments partiaux émanant de ce dernier. Ils considèrent qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme ne peut leur être reproché alors qu’ils ont vendu un bien à usage d’habitation contenant un assainissement privé, et non un gîte avec un assainissement privé collectif, et que les informations contenues dans le rapport du SPANC au sujet du nombre de pièces est en tout point conforme au plan annexé à l’acte de vente. Ils soulignent que le contrôle de la fosse septique a été réalisé sur place par un agent du SPANC qui a pu constater lui-même la consistance de l’immeuble et relever que la maison dispose de 6 pièces principales à chaque niveau. Ils mettent en exergue que les pièces de moins de 9m² ne sont pas à décompter, qu’ils n’ont pas eux-mêmes rempli le formulaire en cause, et que l’acquéreur a eu parfaitement connaissance de l’agencement des pièces du mas avant son achat à l’occasion de sa visite. Ils ajoutent que le sous-dimensionnement de la fosse septique était connu de l’acquéreur au travers du rapport du SPANC et de l’acte de vente, de sorte qu’il n’a pu être trompé. Ils estiment que les difficultés soulevées relèvent du régime des vices cachés et que l’action de l’acquéreur est prescrite de ce chef.

En vertu de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

La délivrance est définie à l’article 1604 comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Aux termes des dispositions de l’article 1611 du code civil, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En matière d’immeuble, la contenance relève de l’obligation de délivrance. La délivrance du bien vendu doit être entendue aussi de celle d’un bien conforme aux normes administratives.

La conformité s’apprécie à l’instant même de la délivrance et par rapport à la chose promise et à ses caractéristiques annoncées au contrat.

En l’espèce, l’acte de vente en date du 5 octobre 2018 désigne une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, comprenant un appartement à chacun des niveaux, avec piscine, cour et jardins attenants d’une contenance de 34 ares 18 centiares.

La capacité d’occupation des lieux ou son usage à des fins locatives n’a pas été contractualisé.

Il est en revanche stipulé que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique.

Il y est rappelé en outre, d’une part, que la commune assure le contrôle de conformité des installations d’assainissement non collectif aux dispositions réglementaire et procède à l’évaluation des dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l’environnement et aux prescriptions éventuelles ; d’autre part, que compte tenu de la destination à usage d’habitation du bien, le vendeur est tenu de fournir le diagnostic établi depuis moins de trois ans à l’issue du contrôle de l’installation non collectif.

Ce diagnostic, en date du 26 mars 2028, annexé à l’acte de vente, constate la conformité de l’installation d’assainissement.

L’examen du diagnostic fourni par les vendeurs révèle qu’à la suite de la visite du SPANC Sud Sainte Baume du 26 mars 2018, le contrôleur conclut à une installation “sans défaut” soit une installation “ a priori dimensionnée correctement et ne présentant pas de disfonctionnement majeur mais n’ayant pas fait l’objet d’une étude de conception et d’un contrôle de la réalisation avant remblaiement”, selon la grille d’évaluation propre au SPANC.

L’obligation de délivrance incombant au vendeur ne saurait excéder les constatations retranscrites au diagnostic du SPANC qui viennent compléter la désignation du bien vendu et lier les parties pour avoir été annexé à l’acte de vente.

L’acquéreur, qui a eu communication de ce diagnostic préalablement à la vente, conformément à la réglementation en vigueur, a été informé que la conformité du réseau d’assainissement à la réglementation applicable n’avait pu être contrôlée dans sa partie enterrée et qu’aucun document, tel qu’une étude de conception, ne permettait de pallier ce défaut d’information sur les caractéristiques de l’ouvrage dans sa partie sous remblai.

Il n’est pas allégué, et encore moins démontré, que les vendeurs ont effectué des travaux sur le réseau d’assainissement pendant la période de possession du bien.

Les consorts [C] [I], pas plus que l’agent du SPANC, n’ont donc pu prendre connaissance de la configuration du réseau avant remblai, et en particulier être informés des modalités de raccordement des eaux grises.

Il s’en déduit qu’ils n’ont pu omettre d’en informer l’agent du SPANC dans le cadre du contrôle de conformité diligenté le 26 mars 2018.

Les conditions d’épandage n’ont d’ailleurs été découvertes par la société LOSSERANT qu’à l’occasion de la réalisation des terrassements pour la réfection du réseau, et non à l’occasion des vidanges d’entretien diligentées par l’acquéreur en octobre 2019 et 2020.

Il ne peut donc être valablement soutenu par la société LOSSERANT que les vendeurs auraient eu connaissance du défaut de raccordement invoqué à l’occasion des entretiens périodiques de la fosse septique.

La fausseté des déclarations des vendeurs recueillies par le SPANC lors de sa visite du 26 mars 2018, afin d’obtenir un avis de conformité, n’est ainsi pas démontrée s’agissant des conditions de rejet des eaux grises dans le terrain.

Au demeurant, les cases cochées d’un “?” au sein du diagnostic du 26 mars 2018 font clairement ressortir les incertitudes demeurant à l’issue du contrôle de la commune quant aux caractéristiques du réseau d’assainissement non collectif du bien vendu, en ce compris sa date de dernière vidange, et l’acquéreur, qui en a été informé par la remise du diagnostic, a manifestement entendu en faire son affaire personnelle puisqu’elles n’ont pas été un obstacle à la réalisation de la vente.

Il n’est pas davantage établi que les vendeurs aient eu à subir un sinistre similaire à celui subi, par la société LOSSERANT, deux ans après la vente, de nature à révéler un défaut de conformité des éléments du réseau d’assainissement du bien vendu tel qu’allégué par l’acquéreur, et ce d’autant moins que les dysfonctionnements du réseau d’assainissement se sont manifestés de nombreux mois après sa prise de possession des lieux et ne sont donc pas révélateurs d’une situation existant au jour de la vente.

Le défaut de délivrance conforme de l’immeuble ne peut dès lors être retenu au motif pris du défaut de conformité du réseau d’assainissement non collectif installé du fait d’un raccordement direct à l’épandage des eaux grises.

Ce défaut allégué par la société LOSSERANT, qui est caractérisé par le constat d’huissier du 12 janvier 2021 mentionnant un “ancien tuyau […] encore en place [..] part[ant] directement en épandage”, relèverait d’une action en garantie des vices cachés, qui n’a pas été engagée en temps utile par la partie demanderesse, et supposerait au surplus de démontrer une connaissance du vice par les vendeurs, non professionnels et non constructeurs, permettant d’écarter la clause exonératrice de garantie stipulée à l’acte de vente, ce que ne révèlent pas les pièces communiquées.

Par ailleurs, les éléments produits aux débats ne permettent pas davantage de considérer que les vendeurs sont à l’origine d’une déclaration erronée portant sur le nombre de pièces ayant conduit le SPANC à estimer, à tort, que le dimensionnement du réseau d’assainissement était correct pour 12 pièces principales.

En effet, il résulte du courrier d’accompagnement que l’agent du SPANC a procédé à la visite du bien le 26 mars 2018, et aucune mention ne permet de considérer que le nombre de pièces principales ou d’équivalent habitant figurant dans le diagnostic, à savoir 12, a pu être déterminé sur la seule base des déclarations des vendeurs, ou même qu’il serait erroné en l’état des plans produits sur lesquels apparaissent les surfaces et fonctions de chaque pièce de la maison vendue et qui permettent de constater que six pièces par niveau peuvent être qualifiées de “pièces principales” au sens de l’article R 111-11-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige.

Au surplus il est relevé que l’acquéreur, qui a pu également visiter le bien avant son acquisition, n’a pu que constater que le nombre de pièces mentionné sur le diagnostic du SPANC différait de celui figurant dans l’annonce ou même dans le diagnostic amiante établi le 14 janvier 2013, et qu’il a pour autant décidé de conclure la vente sans investiguer davantage auprès du SPANC sur la prise en compte de seulement 12 pièces principales dans le cadre de son contrôle de la conformité du dimensionnement de l’installation.

L’acte de vente décrit en tout état de cause “un appartement à chacun des niveaux” sans préciser le cloisonnement existant de la maison vendue destinée à l’habitation.

Le défaut de délivrance conforme n’est pas caractérisé à l’encontre des vendeurs au motif pris du nombre de pièces prises en compte par le SPANC pour délivrer un état de conformité de l’installation “sans défaut”.

Aucun manquement à l’obligation de délivrance du vendeur n’étant démontré, la société LOSSERANT sera déboutée de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation à ce titre formées à l’encontre de ses cocontractants.

Sur l’abus du droit d’ester en justice

Les consorts [C] sollicitent la condamnation de la partie adverse au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile. Ils estiment qu’elle a fait preuve de déloyauté à leur égard en s’auto-constituant des preuves afin de tromper la religion du tribunal.

La société LOSSERANT réplique que les défendeurs ont fait sciemment échec aux tentatives de règlement amiable du litige menées avant la délivrance de l’assignation et que les preuves communiquées sont la stricte application des articles 6 et 9 du code de procédure civile et que les parties ont pu en débattre contradictoirement.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d’ester en justice n’est susceptible d’ouvrir droit à indemnisation que pour autant qu’il soit démontré qu’il a dégénéré en abus.

En l’espèce, les circonstances dans lesquelles la tentative de conciliation des parties a échoué devant le conciliateur de justice ne révèlent aucune intention dilatoire ou de nuire de la part de l’une ou l’autre des parties.

Le principe de la contradiction a par ailleurs été respecté dans le cadre de la présente instance dès lors que les vendeurs ont été en capacité de débattre de la valeur probante de l’expertise amiable invoquée par la partie demanderesse.

Aucune déloyauté procédurale n’est relevée à l’encontre de cette dernière, celle-ci n’ayant pas prétendu que les opérations d’expertise du CONSORTIUM DE JUSTICE du 8 janvier 2021 se sont déroulées au contradictoire de ses vendeurs, ni caché que l’expert était missionné par ses soins.

Les demandes de dommages-intérêts formées par les parties défenderesses du chef de l’abus de procédure seront ainsi rejetées.

Les conditions d’une amende civile ne sont pas réunies.

Sur les frais du procès

La société LOSSERANT, qui succombe, assumera les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer aux défendeurs la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, et aucune circonstance ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société LOSSERANT de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation au titre du défaut de délivrance,

DÉBOUTE M. [P] [C] et Mme [E] [I] de leur demande d’indemnisation au titre de l’abus de procédure,

DIT n’y avoir lieu à amende civile,

CONDAMNE la société LOSSERANT aux dépens,

CONDAMNE la société LOSSERANT à payer à M. [P] [C] et Mme [E] [I] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit assortissant la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE