TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 25/02791 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NJ3D

AFFAIRE :

[H]

C/

[E]

JUGEMENT réputé contradictoire du 31 JUILLET 2025

Grosse exécutoire : M^e Nathalie ABRAN, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie – toque 3

Copie : M. [S] [E]

délivrées le

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [X], [V], [B] [H]

née le 31 Janvier 1972 à L’ARBESLE (69210)

L’HAYE

69930 ST LAURENT DE CHAMOUSSET

représentée par M^e Nathalie ABRAN, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [E]

né le 23 Février 1977 à

de nationalité Francaise

10 Rue Marie et Pierre Curie

83390 PIERREFEU DU VAR

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 02 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 JUILLET 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 décembre 2020, Madame [X] [H], représentée par l’AGENCE DES 3 PINS en qualité de mandataire, a consenti à Monsieur [S] [E] un bail à usage d’habitation principale d’une durée de trois ans, portant sur un logement sis 10 Rue Pierre et Marie Curie – 83390 PIERREFEU-DU-VAR, moyennant un loyer mensuel de 485,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 10,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 485,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mai 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par Madame [X] [H] à Monsieur [S] [E] pour la somme en principal de 827,33 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 26 novembre 2024, Madame [X] [H] a fait assigner Monsieur [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Prononcer la résiliation de plein droit du bail d’habitation du 10 décembre 2020 pour non-respect de la clause résolutoire : non-paiement des loyers et non-respect de l’obligation d’usage paisible et raisonnable des lieux loués ; Ordonner l’expulsion Monsieur [S] [E] à quitter les lieux occupés sans droit ni titre sis 10 Rue Pierre et Marie Curie – 83390 PIERREFEU-DU-VAR, tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à en remettre les clés et à faire effectuer toutes les réparations locatives qui s’imposent au locataire sortant ;Juger qu’à défaut d’exécution volontaire du jugement à intervenir, Madame [X] [H] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; Juger qu’à défaut d’avoir vidé les lieux de sa personne, des occupants de son chef et de ses biens, dans les 15 jours suivant la date de signification du jugement à intervenir, il sera fixé une astreinte de 150 euros par jour de retard ; Condamner Monsieur [S] [E] à payer à Madame [X] [H] la somme de 2 060,13 euros correspondant aux loyers et charges dus au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal jusqu’au parfait régiment de la somme ; Condamner Monsieur [S] [E] à payer à Madame [X] [H] jusqu’à la date de restitution effective des locaux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme du loyer et des charges, soit 533,76 euros ; Condamner Monsieur [S] [E] à payer à Madame [X] [H] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Prononcer que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire ; Condamner Monsieur [S] [E] aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer loyers.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 27 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025, au cours de laquelle Madame [X] [H] a été représentée par son Conseil, qui a déposé ses pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Il a été autorisé à transmettre un décompte actualisé des sommes dues ainsi que de la dénonce à la Préfecture dans le temps du délibéré.

Au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, la demanderesse soutient que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [S] [E] est acquise pour non-paiement des loyers et non-respect de l’obligation d’usage paisible et raisonnable des lieux loués, suite à la délivrance du commandement de payer en date du 13 mai 2024 demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée par le locataire dans le délai imparti et qu’il a crée des nuisances dans l’immeuble.

Monsieur [S] [E], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Par courrier en date du 03 juin 2025, le Conseil de la demanderesse a communiqué la dénonce de l’assignation à la Préfecture, outre un décompte actualisé des sommes dues par le locataire. Elle a précisé que selon la bailleresse, ce dernier avait quitté les lieux « à la cloche de bois » le 02 janvier 2025, en laissant le logement dans un grand état d’insalubrité. Elle a ajouté qu’elle tenait à disposition le cas échéant le procès-verbal de constat qui avait été dressé à cette occasion.

Par courrier électronique en date du 17 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection a sollicité le Conseil de la demanderesse aux fins d’obtenir les éléments fondant les demandes relatives aux dégradations locatives mises à la charge du défendeur sur le décompte actualisé fourni, ainsi que le procès-verbal de constat réalisé par le commissaire de justice.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [S] [E], qui s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail en date du 10 décembre 2020 le liant à Madame [X] [H], a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité. Ainsi, il résulte du décompte locatif en date du 02 juin 2025, que le dernier paiement effectué par le locataire date du 06 juin 2024.

Or, malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 13 mai 2024, le défendeur n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis, ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle il ne s’est pas présenté.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour non-paiement des loyers.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’analyser le moyen tiré de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-respect de l’obligation d’usage paisible et raisonnable des lieux loués par le locataire.

Par ailleurs, il résulte du courrier adressé par le Conseil de la demanderesse en date du 03 juin 2025 que Monsieur [S] [E] a quitté les lieux les lieux « à la cloche de bois » le 02 janvier 2025, ce qui est confirmé par le décompte locatif en date du 02 juin 2025.

La demande d’expulsion de Monsieur [S] [E] est donc devenue sans objet.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment du décompte locatif en date du 02 juin 2025, que la somme portée au débit du défendeur s’élève à 4 926,68 euros. Toutefois, aucune des pièces versées aux débats, y compris durant le temps du délibéré, ne permet de justifier les sommes de 318,00 euros pour le nettoyage complet de l’appartement, de 2 030,00 euros pour le devis peinture, et de 300,00 euros pour le procès-verbal de constat d’huissier.

Il en résulte que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 2 278,68 euros, jusqu’au 02 janvier 2025 inclus, date de son départ effectif du logement.

En conséquence, Monsieur [S] [E] sera condamné à verser cette somme de 2 278,68 euros à la bailleresse, jusqu’au 02 janvier 2025 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En revanche, au regard du départ de Monsieur [S] [E] et de la restitution effective du logement à la bailleresse, il n’y a pas lieu de condamner le défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [E], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [S] [E] sera également condamné à payer à Madame [X] [H] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au visa de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis 10 Rue Pierre et Marie Curie – 83390 PIERREFEU-DU-VAR conclu le 10 décembre 2020 entre Madame [X] [H] et Monsieur [S] [E] est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat ;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] à payer à Madame [X] [H] la somme de 2 278,68, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 02 janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [S] [E] à payer à Madame [X] [H] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT