TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/04528

N° Portalis 352J-W-B7H-CZL6J

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par sons yndic, la SMARTSTONE, SARL

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0780

DÉFENDERESSES

La société IMMOBILIERE [Localité 9], SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Valérie DESFORGES de la SELAS ADEMA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A540

La société GENERALI IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Michel BELLAICHE de l’ASSOCIATION beldev, Association d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0061

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/04528 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZL6J

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8] est propriétaire d’un appartement constituant les lots n°18 et 19, situé au quatrième étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeuble bâtis.

La S.A. GENERALI IARD est l’assureur de la société IMMOBILIERE [Adresse 8].

Suite à d’importants désordres résultant d’infiltrations provenant de divers lots situés aux étages supérieurs au quatrième étage, une ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de Grande Instance de Paris le 31 juillet 2018 a désigné Monsieur [L] [J] en qualité d’expert judiciaire.

En cours d’expertise, de nouveaux désordres, sans lien avec les causes du sinistre ayant justifié l’ouverture de l’expertise judiciaire, ont été découverts dans l’immeuble, à l’occasion de travaux réparatoires entrepris par le syndicat des copropriétaires et la société IMMOBILIERE [Adresse 8], affectant le plancher bas du quatrième étage.

Monsieur [J] a déposé son rapport le 6 janvier 2021, concluant que les premiers sinistres observés avaient pour origine le lot de la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO, situé au 6ème étage de l’immeuble et ayant affecté le plancher haut des lots n° 18 et 19.

Par ordonnance de référé rendue le 11 juin 2021, le Président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Monsieur [O] [P] en qualité d’expert judiciaire avec mission habituelle pour examiner les nouveaux désordres affectant le plancher bas du 4ème étage.

Monsieur [O] [P] a déposé son rapport le 25 mars 2022.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier en date du 21 et 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] a fait assigner la société IMMOBILIERE [Adresse 8] et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, en indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] demande au tribunal de :

Vu les articles 9, 9-1 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Vu la police GENERALI n° AH 901 737,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] déposé le 25 mars 2022 et ses annexes, ainsi que les pièces versées aux débats,

Déclarer le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] recevable et bien fondé en ses demandes, et en conséquence :

Condamner la société STE IMMOBILIERE [Adresse 8], in solidum avec son assureur la compagnie GENERALI IARD, à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] la somme de 14.665 euros HORS TAXES soit 16.131,50 Euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent exploit, ladite somme actualisée en fonction de l’indice BT01, le montant des condamnations étant majoré du montant de la variation résultant de l’application du dernier indice publié à la date des règlements par rapport au dernier indice publié à la date de dépôt du rapport de Monsieur [P] ;

Ordonner, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Débouter la Compagnie GENERALI IARD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner in solidum les défendeurs à supporter la totalité du montant des honoraires de l’expert, soit la somme totale 6 475,40 € et à rembourser en conséquence, in solidum également, au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], le montant de ces frais d’expertise qu’il a avancés ;

Condamner la société STE IMMOBILIERE [Adresse 8], in solidum avec son assureur la compagnie GENERALI IARD, à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en outre des dépens qui seront recouvrés par M^e Vincent LAFARGE, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/04528 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZL6J

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2024, la S.A.S. IMMOBILIERE [Localité 9] demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu la police d’assurance,

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Limiter à de plus juste proportions les condamnations que pourraient être prononcées à l’encontre de la société IMMOBILIERE [Adresse 8],

Condamner la compagnie GENERALI IARD à garantir la société IMMOBILIERE [Adresse 8] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ou tout succombant, à payer à la société IMMOBILIERE [Adresse 8] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles et dépens dirigée à l’encontre de la société IMMOBILIERE [Adresse 8].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, la S.A. GENERALI IARD demande au tribunal de :

Vu articles 9, 9-1 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Recevoir la Compagnie GENERALI IARD en ses présentes écritures et l’y déclarer recevable et bien fondée,

Juger que les désordres allégués ne sont pas imputables à la société [Localité 9],

Rejeter les demandes formées à l’encontre de la SA [Localité 9] et partant de son assureur la Compagnie GENERALI,

Juger que les garanties du contrat d’assurance ne sont pas applicables aux faits de l’espèce,

Rejeter les demandes formées à l’encontre de la Compagnie GENERALI IARD,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] ou tout succombant au paiement de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 4 septembre 2025, a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] soutient que :

— les désordres ont pour origine l’absence d’étanchéité des installations sanitaires privatives des lots n° 18 et 19,

— le rapport de Monsieur [P] retient ainsi que les désordres liés au plancher bas du lot 19 sont à 100 % dus aux parties privatives appartenant à la société IMMOBILIERE [Adresse 8],

— ce même rapport retient que les désordres liés au plancher bas du lot n° 20 sont à 50 % dus aux parties privatives de la société IMMOBILIERE [Adresse 8],

— le rapport chiffre les travaux réparatoires liés aux infiltrations à la somme de 14.665 euros HT selon devis STAB & NOHAM.

En réponse aux arguments de la société GENERALI IARD, le syndicat des copropriétaires oppose que :

— la S.A. GENERALI IARD opère une confusion entre les sinistres ayant touché le plancher haut de la salle de bains du bien appartenant à la société IMMOBILIERE [Adresse 8] et ceux ayant touché le plancher bas, soit une confusion entre les rapports d’expertises respectifs de Monsieur [J] et de Monsieur [P],

— l’architecte DPLG, Monsieur [Y], confirme que les désordres constatés sur le plancher bas du 4ème étage ne peuvent provenir de la salle d’eau du 6ème étage qui est située deux étages au-dessus des lots n° 18 et 19.

La S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8] répond à titre principal qu’elle ne saurait être reconnue responsable des désordres observés. Elle avance notamment que :

— les conclusions du rapport [P], et la part de responsabilité qui lui est imputée, sont contestables,

— les désordres affectant l’appartement de la société IMMOBILIERE [Adresse 8] ont pour origine les installations sanitaires de l’appartement des consorts [K]-[X] ainsi que le souligne le rapport de Monsieur [J],

— Monsieur [P] relève l’existence de ce passif, sans l’intégrer dans ses conclusions et déterminer s’il peut y avoir une causalité quelconque avec les désordres objets de la présente instance,

— Monsieur [P] reconnaît que des infiltrations d’origine commune sont également en lien avec les désordres analysés de sorte que la défenderesse ne saurait être reconnue à 100 % responsable,

— les installations sanitaires ne bénéficiaient pas à l’origine d’une étanchéité, ce qui est pourtant reproché à la concluante,

— les solives, depuis l’origine, ne sont pas traitées et sont donc sensibles à l’humidité.

A titre subsidiaire, elle estime que sa responsabilité doit être ramenée à de plus justes proportions.

La S.A. GENERALI IARD soutient quant à elle que :

— les demandes du syndicat des copropriétaires sont mal fondées,

— ce dernier considère que les désordres causés aux parties communes seraient imputables aux installations sanitaires privatives de la société IMMOBILIERE [Adresse 8], qui a pourtant subi des désordres en provenance d’un autre fond,

— le rapport d’expertise met en évidence que les désordres constatés sur les éléments structurels de l’appartement de la société IMMOBILIERE [Adresse 8], situé au 4ème étage de l’immeuble (lot n°19) sont imputables aux dégâts des eaux successifs qui ont affecté l’appartement de l’étage supérieur (lot 24), de sorte que les désordres ne pourront être imputés en totalité à la société IMMOBILIERE [Adresse 8].

***

En droit, l’alinéa 1er de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ".

Aux termes du nouvel article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours :

«  Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ".

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

En l’espèce, il est constant que l’immeuble a été successivement affecté de deux sinistres différents, ayant justifié la mise en œuvre de deux procédures d’expertise judiciaire distinctes en référé.

1. Sur la matérialité et l’origine des désordres :

La première expertise, ainsi que l’indique le rapport de Monsieur [L] [J] du 6 janvier 2021 (pièce n° 3 produite en demande, rapport d’expertise, pages 17 et 19), porte sur un dégât des eaux en provenance des installations sanitaires privatives d’une chambre de service du 6ème étage de l’immeuble, dont les infiltrations répétées ont affecté les appartements des étages inférieurs, jusqu’au plafond/plancher haut de l’appartement de la société IMMOBLIERE [Adresse 8], au 4ème étage.

Au cours de cette expertise, Monsieur [J] n’a constaté aucune fuite au niveau des canalisations parties communes. Il a donc conclu que les désordres observés, dans les parties communes comme dans les parties privatives, provenaient des parties privatives respectives des copropriétaires (rapport précité, pages 20, 42 et 43 en particulier).

En ce qui concerne le plafond de la cuisine et de la salle de bain de l’appartement de la société IMMOBILIERE [Adresse 8], il a notamment précisé que « l’origine et la cause proviennent de la défectuosité, de la non-conformité et de l’absence d’entretien des installations sanitaires (cuisine/salle de bain) de l’appartement du 5ème étage face lots 23 et 24 » (rapport, page 43).

Le second rapport d’expertise déposé le 25 mars 2022 par Monsieur [O] [P], a été rédigé à la suite de la découverte d’un nouveau désordre, distinct, lors des travaux réparatoires dans la salle de bain du lot n° 19.

En effet, lors de la démolition (en 2020) des sanitaires/carrelages, cloisons/chape de son lot, dans le cadre de travaux de rénovation, la société IMMOBILIERE [Adresse 8] a constaté la dégradation du plancher bas de son appartement, ainsi que des poutres et solives du plancher, parties communes, fortement dégradées (pièce n° 3 produite par le syndicat des copropriétaires, rapport de visite du 23 octobre 2020 de Monsieur [M] [Y], architecte DPLG).

Monsieur [O] [P] prend effectivement en compte dans son rapport l’existence du premier désordre et de la première expertise judiciaire, mettant en évidence la responsabilité des installations sanitaires privatives de la société PARIS M FB7 IMMO pour « la majeure partie des désordres » dont il a été informé, tout en soulignant avoir été désigné à la suite de la découverte de « nouveaux désordres » (graves dégradations des poutres et solives des planchers bas des 4ème et 5 étage, escalier A) à l’occasion de travaux réparatoires entrepris par le syndicat des copropriétaires et la S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8], postérieurement « à l’expiration du délai impératif fixé par l’expert pour le dépôt des derniers dires » (pièce n° 6 produite par le syndicat des copropriétaires, rapport d’expertise, pages 4 et 15 en particulier).

Il n’établit cependant aucun lien direct entre les infiltrations en provenance du 6ème étage de l’immeuble, objet de l’expertise de Monsieur [J], et les désordres observés au niveau du plancher bas du lot de la société IMMOBILIERE [Adresse 8] :

— soulignant au contraire (rapport, page 15) que les planchers bas (structures) des lots n° 19 et 20 ont « subi des dégradations » liées à l’absence de tout système étanche des pièces humides et à des infiltrations de la salle de bains voisine et des WC,

— tout en mentionnant des dommages qui seraient susceptibles de trouver en partie leur cause dans les parties communes (état des pièces en bois, état de la couverture) uniquement s’agissant du lot n° 23 (consorts [K]/[X]), ces désordres ne faisant pas l’objet du présent litige (rapport, page 15).

Cette absence de causalité entre les désordres en provenance du 6ème étage de l’immeuble et le sinistre affectant le plancher bas du 4ème étage est par ailleurs confirmé par l’architecte de l’immeuble, Monsieur [Y], qui indique clairement, dans un courrier du 30 mai 2024 (pièce n° 9 produite par le syndicat des copropriétaires), que :

— il y a « certes un passif dans ce bâtiment mais les autres sinistres sont parfaitement localisés au Plancher HAUT de la salle de bains, WC, cuisine et situés à distance de la salle de bains du 4ème étage »,

— « les désordres constatés sur le plancher bas du 4ème étage ne peuvent provenir de la salle d’eau du 6ème étage (FB7 IMMO) qui est située deux étages au-dessus », ce que confirme le rapport de Monsieur [P].

Monsieur [O] [P] a ainsi établi sans ambiguïté dans son rapport que les désordres découverts au niveau du plancher bas du lot n° 19 avaient affecté les parties communes, à savoir les poutres et les solives. En effet, les éléments structurels apparents dans la salle de bain du lot n° 20 présentaient des parties très fortement altérées, principalement à proximité des chutes et culottes de raccordement (rapport, page 12).

En revanche, les solives structurelles en bois situées sur le palier du 4ème étage, du côté des reprises sur collecteur, et la partie opposée à droite, présentaient quelques altérations mais étaient globalement en bon état (rapport, page 11).

Il a également été que ces désordres s’étendaient à la salle la de bain du lot n° 20, mitoyen et au même étage que le lot n° 19, Monsieur [P] observant à cet égard « l’affaissement d’une partie du sol maçonné ».

En page 13 de son rapport, il conclut que " de façon générale, compte tenu de la nature des dégradations constatées affectant les éléments structurels en bois, il est incontestable que ces désordres sont essentiellement liés à des fuites et infiltrations d’origine communes et privatives.

Dans ce type d’immeuble ancien, il convient de rappeler que les solives étaient fréquemment des éléments de récupération non traités. Aux surplus, les installations sanitaires ne bénéficiaient pas d’étanchéité, ce qui contribuait à l’altération des éléments structurels ".

En page 14 de son rapport, il estime ainsi que « le plancher bas du lot 19 a subi des dégradations liées aux fuites (sans doute anciennes et récurrentes) de la salle de bain et des WC. Ces dégradations sont liées à l’absence de tout système étanche des pièces humides ».

Il ajoute en page 15 de son rapport que « les éléments structurels en bois (solives, poutres), le poste d’eau et la couverture étant des parties communes par définition dans le RCP, l’expert considère que certains dommages trouvent en partie leur cause dans les parties communes : état des pièces en bois, état de la couverture » (dommage subis par le lot n° 23), mentionnant à cet égard une « contribution » des parties privatives dans la survenance des dégâts des eaux tout en proposant à un partage de responsabilité (rapport, page 15).

Dès lors, l’origine des fuites ayant affecté le plancher bas de l’immeuble, partie commune, se trouve bien dans les seules parties privatives de la société IMMOBILIERE [Localité 9].

2. Sur la responsabilité pour trouble anormaux du voisinage

La survenance de dégât des eaux à répétition a entraîné une dégradation d’éléments structurels de l’immeuble, parties communes, dont l’ampleur a été telle qu’une sécurisation en urgence a été rendue nécessaire à la suite de leur découverte, notamment par la mise en place d’un étaiement provisoire à l’étage inférieur et par la neutralisation de la zone sinistrée à l’aide de planches interdisant l’accès à la zone (pièce n° 3 précitée produite en demande par le syndicat des copropriétaires).

Ces désordres lourds, de structure, excédent à l’évidence, par leur ampleur et leurs conséquences, les inconvénients normaux du voisinage, y comprise dans un immeuble ancien en copropriété (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 8 novembre 2023, n° RG 21/15653).

Par conséquent, l’absence d’étanchéité des installations sanitaires du lot n° 19 étant la seule cause identifiée des dégâts des eaux ayant provoqué la dégradation du plancher bas du 4ème étage, la société IMMOBILIERE [Adresse 8] doit être déclarée entièrement responsable des dommages ainsi subis par le syndicat des copropriétaires demandeur, sur le fondement objectif des troubles anormaux du voisinage.

3. Sur les préjudices indemnisables

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, il convient de retenir comme justifiée et acceptable la somme de 14.665,00 € HT, soit 16.531,00 € TTC, validée par Monsieur [O] [P] (rapport, page 6), selon devis de la société STAB et NOHAM du 30 octobre 2020 (pièce n° 7 produite en demande) au titre des travaux de reprise structurelle partielle du solivage en bois au niveau du plancher bas de l’appartement.

Le syndicat des copropriétaires demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation de la S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8] à lui payer la somme 16.531,00 € TTC au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non pas à compter de l’assignation (s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire conformément à l’article 1231-7 du code civil) et actualisation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 30 octobre 2020, date d’établissement du devis de la société STAB et NOHAM, jusqu’à la date du présent jugement.

Les frais d’expertise relèvent des dépens et seront donc examinées à ce titre.

II – Sur la garantie de la S.A. GENERALI IARD et sur le recours en garantie formé à titre subsidiaire par la société IMMOBILIERE [Adresse 8] à l’encontre de son assureur, la S.A. GENERALI IARD:

La S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8] estime que la société GENERALI IARD doit la relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge, en faisant valoir que :

— elle a souscrit un contrat d’assurance habitation MULTIRISQUES HCI auprès de la compagnie GENERALI IARD,

— la réparation des désordres imputables aux installations sanitaires de la salle de bains de l’appartement lui appartenant relève de la police d’assurance habitation qu’elle a souscrite auprès de la S.A. GENERALI IARD,

— les frais d’expertise ne sauraient être mis à sa charge dans la mesure où ils ont eu pour objet de se prononcer sur l’ensemble des désordres affectant la copropriété et pas exclusivement sur ceux qui proviendraient de son lot.

En réponse aux arguments de la société GENERALI IARD, elle avance que :

— la Cour de cassation admet l’absence d’aléa lorsque l’assuré a connaissance d’un état de vétusté et de la nécessité de réaliser des travaux de reprise,

— dans la présente instance, ce n’est que lors de la réalisation des travaux de dépose de ses sanitaires qu’elle a eu connaissance des désordres sur les solives et de l’éventuelle vétusté de ses installations,

— contrairement à ce qu’affirme l’assureur, la première expertise judiciaire portait sur des infiltrations causées par les installations sanitaires des lots voisins R+5,

— cette première expertise n’était donc pas de nature à l’inquiéter sur l’état de ses propres sanitaires.

La S.A. GENERALI IARD oppose que :

— en cas de condamnation, le présent sinistre ne peut ouvrir droit à garantie au profit de la société IMMOBILIERE [Localité 9],

— seul un évènement accidentel, incertain et aléatoire peut être garanti dans le contrat d’assurance,

— dès lors, les désordres causés par la vétusté des installations ou l’absence de réparations d’entretien par l’assuré ne peuvent faire l’objet d’une garantie,

— cela est d’autant plus vrai lorsque le défaut d’entretien ou de réparation est caractérisé, connu de lui et ne présentait pas de caractère aléatoire,

— en l’espèce, les désordres étaient particulièrement anciens, ont donné lieu à plusieurs expertises judiciaires et étaient donc connus de la société IMMOBILIERE [Adresse 8],

— par ailleurs, l’assuré disposait d’une police d’assurance propriétaire non occupant, qui couvre précisément ce dernier si le bien est loué et entre deux périodes de location pendant six mois à compter du dernier jour de location,

— l’assuré est tenu de déclarer toute inoccupation des locaux d’une durée supérieure à cette période,

— l’assuré ne précise pas en l’espèce la situation locative du bien, de sorte que la garantie ne pourra s’appliquer,

— enfin, le contrat d’assurance de la compagnie GENERALI IARD a un caractère subsidiaire, n’intervenant qu’en complément ou à défaut de l’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires au profit de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble,

— faute de justifier les conditions d’assurance de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes.

***

2-1 Sur les moyens tirés du défaut d’aléa et du défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré et connu de lui (clause d’exclusion de garantie) :

En droit, l’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Le contrat d’assurance ne peut couvrir un risque que l’assuré savait déjà réalisé, au moment de la souscription du contrat, sans qu’il soit nécessaire pour l’assureur d’invoquer la nullité de la police (ex. : Civ. 1ère, 4 novembre 2003, n° 01-14.942, publié au bulletin).

Par ailleurs, selon l’article L. 113-1 du code des assurances, les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Dès lors qu’un assureur se prévaut d’une clause d’exclusion de garantie, il appartient au tribunal de vérifier les conditions d’application de l’article L. 113-1 du code des assurances, donc de s’assurer que la clause d’exclusion de garantie invoquée par l’assureur est bien formelle et limitée (ex. : Civ. 3ème, 28 octobre 2003, n° 01-13.490).

L’absence d’aléa peut se présenter dans deux cas : soit en cas de réalisation du sinistre préalablement à la signature du contrat et la disparition de son objet, l’aléa devant exister au moment même de la formation du contrat, soit en cas de sinistre volontaire, c’est-à-dire lorsque l’assuré provoque volontairement le dommage. Il s’agit alors de la faute intentionnelle de l’assuré, telle que prévue à l’article L. 113-1 du code des assurances. La négligence de l’assuré ne suffit pas à exclure toute possibilité d’absence d’aléa.

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/04528 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZL6J

En l’espèce, il a été démontré précédemment que les deux sinistres objets des deux expertises judiciaires respectives de Monsieur [J] et Monsieur [P] n’avaient pas de lien direct entre eux.

Dès lors, la société GENERALI IARD ne saurait reprocher à la société IMMOBILIERE [Adresse 8] une connaissance préalable de l’existence des désordres.

En effet, page 36 des dispositions générales de la garantie souscrite par la société IMMOBILIERE [Adresse 8] (exclusions communes à toutes les garanties), il est précisé que sont exclus de la garantie les sinistres survenus en cas « d’un défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de vous, qui vous incombe, sauf cas de force majeure (la non suppression des causes de dommages antérieurs, lorsqu’elle est de votre ressort, étant considérée comme un défaut d’entretien » (pièce n° 2-1 produite par la S.A. GENERALI IARD).

En l’occurrence, la société IMMOBILIERE [Adresse 8] n’a pris connaissance de l’existence de ce sinistre que lors de la dépose des sanitaires de son lot à l’occasion des travaux réparatoires rendus nécessaires par les infiltrations en provenance du 6ème étage.

Plus encore, cette dernière en a immédiatement informé le syndic qui a mandaté sur place l’architecte de l’immeuble afin d’évaluer l’ampleur des désordres nouvellement découverts en cours de travaux (pièce n° 3 précitée produite par le syndicat des copropriétaires, compte-rendu de visite du 23 octobre 2020).

Partant, étant donné qu’il n’y a eu que deux expertises judiciaires différentes, dont seule la seconde avait pour objet le dégât des eaux litigieux, il ne peut être reproché à l’assuré un défaut d’aléa dans la survenance du sinistre qu’il a subi, qui s’est révélé ultérieurement à l’occasion de la démolition de l’ensemble de l’espace WC et salle de bains de son lot.

En tout état de cause, le tribunal rappelle que :

— s’agissant du défaut d’entretien allégué au titre de l’absence d’aléa, le défaut d’entretien, à le supposer caractérisé, ne suffit pas, à lui-seul, à établir l’absence d’aléa inhérent au contrat d’assurance (ex. : Civ. 2ème, 24 mars 2016, n° 15-16.765, premier moyen),

— s’agissant de la clause d’exclusion de garantie invoquée pour défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, celle-ci ne se réfère pas à des critères précis et hypothèses limitativement énumérées de nature à permettre à l’assuré de savoir, avec certitude, dans quels cas et à quelles conditions il n’est pas garanti, de sorte qu’elle n’est pas formelle et limitée et qu’elle ne peut donc recevoir application en raison de son imprécision.

La notion non définie de défaut de réparation ou d’entretien incombant à l’assuré reste générale, vague et non limitée, en ne visant pas des hypothèses limitativement énumérées de sorte qu’elle ne permet pas à l’assuré de connaître avec précision l’étendue de la garantie dont il bénéficie, cette clause ne pouvant donc recevoir application, en ce qu’elle n’est ni formelle, ni limitée (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 2, Chambre 1, 25 janvier 2017, n° RG 14/00382 ; Civ. 3ème, 26 septembre 2012, n° 11-19.117, publié au bulletin ; Civ. 2ème, 12 décembre 2013, n° 12-25.777, 15 janvier 2015, n° 13-19.405, 12 novembre 2020, n° 19-17.954, etc.).

2-2 Sur le moyen tiré de l’inoccupation de l’appartement de la S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8] :

Aux termes de l’article L. 113-8 du code des assurances :

« Indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l’article L. 132-26, le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre ».

Les manquements de l’assuré à son obligation déclarative sont sanctionnés de la même manière, qu’il s’agisse de la déclaration initiale ou de la déclaration en cours de contrat.

L’annulation du contrat pour défaut intentionnel de déclaration des circonstances nouvelles aggravant le risque suppose que trois conditions soient réunies :

— les circonstances nouvelles à déclarer doivent rendre caduques ou inexactes les réponses faites à l’assureur aux questions posées lors de la conclusion du contrat,

— elles doivent entraîner l’aggravation des risques pris en charge par l’assureur ou la création de nouveaux risques,

— l’absence de déclaration doit avoir été faite de mauvaise foi par l’assuré, dans l’intention de tromper l’assureur.

Les juges du fond doivent ainsi constater que l’absence de déclaration des circonstances nouvelles invoquées par l’assureur avait pour conséquence de rendre inexactes ou caduques les réponses faites lors de la conclusion du contrat aux questions posées par l’assureur, faute de quoi leur décision est privée de base légale (Civ. 2ème, 22 janvier 2009, n° 08-10.294, Bull. n° 23).

Ils doivent également préciser en quoi la circonstance nouvelle peut caractériser une aggravation du risque (Civ. 2ème, 22 janvier 2002, n° 98-19.095).

Enfin, l’appréciation de la bonne ou de la mauvaise foi de l’assuré par les juges du fond est souveraine.

L’article 1315 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, l’assureur ne fait état ni ne justifie d’aucune clause de la police d’assurance habitation propriétaire non occupant, se contentant de se référer à une annexe « Domicile Investisseur » (pièce n° 3 produite par la S.A. GENERALI IARD), garantie spécifique distincte de la garantie « responsabilité civile » décrite en page 44 des dispositions générales « Domicile » n° GA5X21A de la police souscrite, laquelle ne prévoit aucune limitation de garantie à six mois maximum à compter du dernier jour de location.

Dès lors, il ne saurait être sérieusement reproché à l’assuré, ayant déclaré être « copropriétaire non occupant d’un appartement à usage exclusif d’habitation » (pièce n° 1 produite par la S.A. GENERALI IARD, dispositions particulières, page 1), de ne pas avoir précisé « la situation locative du bien » concernant la garantie mobilisable au cas d’espèce.

S’il est exact que la société IMMOBILIERE [Adresse 8] ne précise pas l’état locatif actuel du lot n° 19, en revanche, il est acquis que :

— la société IMMOBILIERE [Adresse 8] est bien propriétaire non-occupant de locaux qui étaient précédemment « occupés » (pièce n° 1, GENERALI, dispositions particulières, pages 1 et 2, et rapport d’expertise précité de Monsieur [L] [J], pièce n° 3 produite par la S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8], pages 12 et 14),

— son bien était loué jusqu’au 1er juin 2019, date du départ de son locataire, ce qui lui a occasionné un préjudice « financier » de pertes locatives sur une période supérieure à six mois (pièce n° 6 produite par le syndicat des copropriétaires, rapport de M. [P], page 18, et pièce n° 3 précitée produite par la S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8], rapport de M. [L] [J], page 48).

Ainsi, aucune réticence ou fausse déclaration intentionnelle de l’assuré de nature à changer l’objet du risque ou à en diminuer l’opinion pour l’assureur n’apparaît caractérisée au cas d’espèce.

2-3 Sur le moyen tiré du caractère subsidiaire de la police souscrite, à défaut d’assurance de l’immeuble souscrite par le syndicat des copropriétaires au profit de l’ensemble des copropriétaires :

Aux termes de l’article L. 113-1 alinéa 1er du code des assurances, « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ».

En application de cette disposition impérative, tout est garanti, y compris les dommages causés par la faute de l’assuré, sauf ce qui est expressément exclu par la loi ou la convention, ladite exclusion ne pouvant résulter que d’une clause formelle et limitée dont l’appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond.

L’article L. 121-4 du même code dispose que : « Celui qui est assuré auprès de plusieurs assurances par plusieurs polices, pour un même intérêt, contre un même risque, doit donner immédiatement à chaque assureur connaissance des autres assureurs ».

En application de cet article, le régime juridique des assurances multiples cumulatives ne s’applique que si tous les critères énoncés par ce texte sont cumulativement réunis : pluralité d’assureurs, pluralité de contrats d’assurance, identité d’intérêt, identité de risque, identité d’objet, simultanéité des contrats d’assurance et unicité de souscripteur.

Les souscripteurs des polices étant distincts, les assurances ne sont pas cumulatives, quand bien même elles couvriraient le même bien ou le même risque (Civ. 2ème, 24 févr. 2005, n° 03-14.402).

Si les assurances ne sont pas cumulatives, les clauses de subsidiarité sont valables (Civ. 1ère, 9 avril 2002, n° 00-21.014).

Enfin, l’article 1315 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la S.A. GENERALI IARD ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de son allégation selon laquelle son contrat d’assurance n’aurait qu’un caractère subsidiaire, ne faisant état ni ne justifiant d’aucune clause spécifique de subsidiarité stipulée à la police qui prévoirait que sa garantie n’aurait vocation à s’appliquer qu’en cas de défaillance ou d’insuffisance de celle souscrite par la copropriété.

La garantie « indemnisation des sinistres de responsabilité civile » mobilisable au cas d’espèce (pièce n° 2-1 précitée produite par la S.A. GENERALI IARD, dispositions générales « Domicile » n° GA5X21A page 46) prévoit seulement que : « Lorsque plusieurs assurances pour un même intérêt, contre un même risque sont contractées sans fraude, chacune d’elle produit ses effets dans les limites des garanties du contrat qu’elle que soit la date à laquelle elle a été souscrite, sans que l’indemnité ainsi du ne puisse excéder la valeur du bien assuré au moment du sinistre ».

Aucun principe de subsidiarité n’a donc vocation à s’appliquer en l’absence de stipulation expresse le prévoyant pour la prise en charge des dommages subis par le syndicat des copropriétaires en raison de la responsabilité civile incombant à un copropriétaire non occupant.

Ce moyen tiré de « l’exigence de subsidiarité » ne sera donc pas davantage retenu.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, la S.A. GENERALI IARD :

— sera condamnée in solidum avec son assuré au paiement de l’indemnité allouée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] en réparation de son préjudice matériel, au titre des travaux de reprise structurelle partielle du solivage en bois au niveau du plancher bas de l’appartement,

— sera condamnée à garantir son assurée, la S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [O] [P], et les frais irrépétibles.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La S.A.S. IMMOBILIERE [Localité 9] et la S.A. GENERALI IARD, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [O] [P] d’un montant justifié de 6.475,40 € TTC (selon ordonnance de taxe du 23 mai 2022, pièce n° 8 produite par le syndicat des copropriétaires demandeur), nonobstant l’objet de l’expertise judiciaire ayant porté sur l’examen d’autres désordres de structure que ceux du plancher bas du lot n° 19, également subis par le syndicat des copropriétaires, ainsi que sur les préjudices et coûts induits par ces désordres pour d’autres parties (S.C.I. PANTIN VILLETTE, lot n° 20, SAS IMMOBILIERE [Localité 9], lot n° 19, CONSORTS [K]-[X], lots n° 23 et 24).

Elles seront également condamnées in solidum au paiement de la somme de 3.500,00 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société IMMOBILIERE [Adresse 8] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Vincent LAFARGE, avocat.

Par voie de conséquence la S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8] et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, seront intégralement déboutées de leurs demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare la S.A.S. IMMOBILIERE [Localité 9] responsable des désordres de structure affectant le plancher bas du lot n° 19 sur le fondement des troubles anormaux du voisinage (nouvel article 1253 du code civil),

Condamne in solidum la S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8] et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] la somme de 14.665 € HT, soit 16.131,50 € TTC, au titre des travaux réparatoires des parties communes (reprise structurelle partielle du solivage en bois au niveau du plancher bas de l’appartement, lot n° 19), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et actualisation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 30 octobre 2020 jusqu’à la date du présent jugement,

Condamne la S.A. GENERALI IARD à garantir son assurée, la S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [O] [P], et les frais irrépétibles,

Condamne in solidum la S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8] et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, aux entiers dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [O] [P], d’un montant de 6.475,40 € TTC,

Accorde à Maître Vincent LAFARGE, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la S.A.S. IMMOBILIERE [Adresse 8] et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] la somme de 3.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.S. IMMOBILIERE [Localité 9] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.S. IMMOBILIERE [Localité 9] et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 13 Novembre 2025

La Greffière, Le Président,