TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 23/03180

N° Portalis DBX4-W-B7H-SGSD

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 22 Juillet 2025

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[J] [H]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Juillet 2025

à M^e Michel COICAUD

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 22/07/25

JUGEMENT

Le Mardi 22 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. MESOLIA HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Michel COICAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [H],

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne assisté de M^e Yves CARMONA, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 11 février 2021, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10].

Par un contrat du 5 février 2021 prenant effet le 11 février 2021, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [H] une place de stationnement situé à la même adresse pour un loyer de 30,11€ hors taxes.

Invoquant le manquement du locataire à son obligation d’usage paisible de la chose, la SA MESOLIA HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] par acte du 7 juillet 2023 pour obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et son expulsion.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 26 février 2024, audience à laquelle les parties étaient représentées par un conseil qui déposaient pièces et conclusions.

Par jugement du 25 avril 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] ordonnait un sursis à statuer dans l’attente de l’issue des procédures pénales diligentées à l’encontre de Monsieur [H].

La SA MESOLIA HABITAT sollicitait la reprise de l’instance par conclusions reçue le 17 décembre 2024.

L’affaire était appelée et plaidée à l’audience du 22 mai 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par un conseil qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

La SA MESOLIA HABITAT, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— ordonner la reprise de l’instance,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du jugement,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [H] dans le délai de 15 jours après la signification du jugement,

— dire n’y avoir lieu à appliquer le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [J] [H] à payer la somme de 112,70€ au titre des loyers impayés,

— condamner Monsieur [J] [H] à payer une indemnité d’occupation correspondant aux loyers et charges actuels soit la somme de 455,92€ après déduction du droit à APL et de la réduction de loyer solidarité,

— condamner Monsieur [J] [H] à payer la somme de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1229 du code civil que Monsieur [J] [H] a violé son obligation de jouissance paisible car il s’est livré y compris après une mise en demeure de cesser son comportement, à l’envoi de message à caractère sexuel à Madame [V] [S], salariée de la SA MESOLIA, faits pour lesquels il a été condamné définitivement. Elle ajoute que Monsieur [J] [H] a également eu un comportement violent et injurieux envers des habitants de l’immeuble et a été condamné définitivement pour violences sur la personne de Monsieur [N].

Elle estime que la personnalité, la biographie, l’état de santé et la situation d’isolement de Monsieur [H] qui sont invoqués en défense, n’ont pas à être pris en compte pour apprécier la gravité du manquement à l’obligation d’usage paisible du logement et que la fin des troubles de voisinage est indifférente.

Elle s’oppose aux délais sollicités pour quitter les lieux compte tenu de la gravité des infractions reconnues par Monsieur [H] et du fait qu’il ne justifie d’aucune démarche postérieure au 23 janvier 2025 pour trouver un logement.

Monsieur [J] [H], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

— à titre principal de débouter la SA MESOLIA de ses demandes,

— à titre subsidiaire de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,

— en tout état de cause de condamner la SA MESOLIA à lui payer la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de Madame [S], il soutient que les messages ont été envoyés par erreur à cette dernière. Il fait valoir par le biais d’attestation son comportement respectueux envers des jeunes femmes qui font partie du domaine de la santé.

Il fait également valoir ses problèmes de santé, ayant été amputé en 1984 du membre inférieur gauche et d’une hospitalisation en unité psychiatrique, outre la discrimination dont il soutient faire l’objet dans cette résidence.

Il met en avant l’expertise psychiatrique réalisée dans le cadre de la procédure pénale qui explique le contexte dans lequel s’est déroulée cette affaire.

Il estime que ces troubles de voisinage qui ont aujourd’hui cessé ne peuvent fonder une résiliation du bail.

Il soutient être à jour de ses loyers et charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et aux termes des conditions générales du contrat de bail fourni aux débats (article 7-2), le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination prévue au contrat.

Le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

En l’espèce, la SA MESOLIA verse aux débats :

— l’ordonnance d’homologation du Vice-Président du Tribunal Judiciaire de Toulouse du 23 septembre 2024 ayant condamné Monsieur [H] à la peine de 4 mois d’emprisonnement assorti d’un sursis probatoire pendant 18 mois pour des faits de violences volontaires avec arme (matraque téléscopique) commises sur Monsieur [N] le 3 juin 2023 ainsi qu’à payer à ce dernier 400€ en réparation de son préjudice moral,

— l’ordonnance d’homologation du Vice-Président du Tribunal Judiciaire de Toulouse du 18 novembre 2024 ayant condamné Monsieur [H] à la peine de 6 mois d’emprisonnement assorti d’un sursis probatoire pendant 18 mois pour des faits de harcèlement à caractère sexuel commis sur Madame [S] entre le 11 janvier 2023 et le 23 février 2023 ainsi qu’à payer à cette dernière 700€ en réparation de son préjudice moral.

La bailleresse verse également :

— la mise en demeure du 24 février 2023 demandant à Monsieur [H] de cesser tout envoi de sms/mail à caractère sexuel

— le constat d’huissier du 28 février 2023 dans lequel est mentionné l’exploitation du téléphone portable et des mails de Madame [S], chargée des relations commerciales et de la clientèle et qui a été chargée de la location de Monsieur [H] et qui fait état de messages et de photographies envoyées par Monsieur [H], les photographies prises dans ce cadre étant cependant illisibles,

— la plainte de Madame [V] [S] déposée le 6 mars 2023 dans laquelle elle relate avoir reçu de Monsieur [H] des photographies de son sexe et des messages à caractère sexuel

— un courrier de Monsieur [N] du 4 juin 2023 relatant que Monsieur [H] l’a agressé et menacé à la fête des voisins avec une matraque télescopique ce dernier étant dans un état très alcoolisé

— la plainte de Monsieur [N] déposée le 4 juin 2023 pour ces faits de violence du 3 juin 2023,

— un courrier de Madame [E] du 7 juin 2023 relatant que Monsieur [H] avait été agressif et violent à l’occasion de la fête des voisins notamment avec une matraque et que plusieurs voisins sont terrorisés

Il est ainsi établit, que Monsieur [H] en commettant des infractions pénales à la fois sur une salariée de son bailleur et sur un des habitants de sa résidence, a manqué gravement à son obligation de jouissance paisible et porté atteinte à la destination des lieux, étant souligné à cet égard que le manquement à une obligation contractuelle suffit à lui seul à justifier la résiliation du bail, les juridictions disposant d’un pouvoir d’appréciation sur la gravité du manquement, y compris quand ce manquement a cessé.

En l’espèce, les faits dont s’est rendu coupable Monsieur [H] au regard de leur nature s’agissant d’atteintes aux personnes, de la multiplicité des victimes et du caractère répété pour les faits subis par Madame [S], sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

De son côté Monsieur [H] n’apporte aucun élément pour venir démentir ces éléments.

Le fait qu’il subirait une discrimination au sein de la résidence n’est démontré par aucun élément probant et ne pourrait en outre remettre en cause les infractions qu’il a commises.

De même les attestations versées au soutien de la démonstration d’un comportement respectueux envers les femmes sont inopérantes au regard de la condamnation définitive prononcée à son égard pour harcèlement à caractère sexuel.

En outre, le fait qu’il souffre de certains problèmes de santé physique et psychologique ou d’un isolement, ce qui n’est pas contesté, ne remet pas en cause la réalité des manquements commis, leur gravité ou leur caractère insupportable pour les victimes ou les occupants de la résidence.

Enfin, l’expertise psychiatrique qu’il verse et qui a été réalisée dans le cadre de la procédure pénale, si elle permet d’apprécier le contexte du passage à l’acte au regard des éléments de biographie et des antécédents de Monsieur [H] qui y sont relatés, permet aussi de relever que l’expert a noté un alcoolisme chronique qui semble sevré depuis environ un an et des comportements inadaptés et donc dangereux sous l’emprise de l’alcool. Or, aucun élément n’est versé sur le respect de l’obligation de soin à laquelle il a été condamné ou tout autre élément permettant de vérifier que le sevrage est toujours d’actualité.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces développements, la résiliation du bail du 11 février 2021 sera prononcée ainsi que l’expulsion de Monsieur [H] avec au besoin recours à la force publique et un serrurier.

Le contrat de location de la place de stationnement du 5 février 2021 a été conclu à la même adresse que le bail d’habitation, entre les mêmes parties et à la même date d’effet, et prévoit que la résiliation du bail d’habitation entraîne celle du bail de stationnement, de sorte qu’il doit être considéré comme l’accessoire du contrat principal de bail d’habitation et qu’il en suit le régime.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [H] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de délais supplémentaire pour quitter les lieux

Les dispositions l’article L412-3 du même Code, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige, prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L412-4 dudit code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il convient donc d’apprécier si la mesure d’expulsion emporte des conséquences d’une gravité plus importante que le trouble auquel elle entend mettre fin. Il faut ainsi procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts des deux parties.

En l’espèce, Monsieur [H] sollicite un délai supplémentaire sans en préciser la durée. Il est fait état de sa situation et des difficultés pour trouver un logement.

Il verse au soutien de sa prétention la demande de logement social et la décision du 15 avril 2025 ayant rejeté le recours formé par Monsieur [H] en vue d’une offre de logement adapté à son handicap au motif que l’inadaptation du logement actuel au regard de sa situation de handicap n’était pas démontrée et que la demande relevait d’une mutation au sein du parc public HLM et que Monsieur [H] était en contentieux avec son bailleur actuel. Il est mentionné qu’il est invité à renouveler sa demande auprès des bailleurs sociaux. Or, il apparaît que Monsieur [H] ne justifie pas avoir fait d’autres demandes auprès des bailleurs sociaux postérieurement à cette décision. Ainsi, il ne justifie pas qu’il ne serait pas en mesure de trouver un logement.

Il ne justifie en conséquence d’aucune circonstance suffisante permettant d’allonger les délais prévus par les articles précités et sa demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, soit la somme de 455,92€.

Sur la demande au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

La SA MESOLIA HABITAT produit outre le contrat de bail un décompte actualisé au 13 mai 2025 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 112,70€, mensualité d’avril 2025 incluse.

Monsieur [J] [H] qui conteste le principe de cette dette, ne verse cependant aucun élément permettant de démontrer qu’il s’est acquitté de cette somme.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 112,70€ au titre des loyers et charges impayés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [J] [H], sera condamné à lui verser la somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 11 février 2021 et du bail conclu le 5 février 2021 entre la SA MESOLIA HABITAT et Monsieur [J] [H] concernant un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés [Adresse 9], aux torts exclusifs du défendeur à la date du présent jugement ;

DEBOUTE la SA MESOLIA HABITAT de la demande de suppression du délai de l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [J] [H] de sa demande de délais supplémentaires au visa de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] à verser à la SA MESOLIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 455,92€, à compter du 22 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] à verser à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 112,70€ au titre des loyers et des charges arrêtés au 13 mai 2025, mensualité d’avril 2025 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] à verser à la SA MESOLIA HABITAT une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La greffière, La vice-présidente