N° RG 24/02456 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TUCD

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/02456 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TUCD

NAC: 50F

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

à la SELARL LX PAU-[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 AVRIL 2025

DEMANDEURS

Mme [V] [S] veuve [I], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [P] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [E] [I] épouse [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [H] [I] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SNC [X] AND BROAD PROMOTION 3, dont le siège social est sis17 [Adresse 6]

représentée par Maître Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 22 avril 2025 au 29 avril 2025

*****************************************************************

EXPOSE DU LITIGE

La SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 a entrepris à la construction d’une résidence nommée " [Adresse 4] " à [Localité 7].

Par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement en date du 29 novembre 2019, la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 a procédé à la vente des appartements n°A205 et A 206 correspondant aux lots privatifs de copropriété numérotés n°2017 et n°2018 au sein d’un lot volume n°5 à Madame [V] [I], en sa qualité d’usufruitière et à ses trois enfants, Monsieur [P] [I], Madame [E] [D] et Madame [H] [M] en qualité de nus-propriétaire indivis.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, enregistré sous le n° 23/01708, Madame [V] [I], Monsieur [P] [I], Madame [E] [D] et Madame [H] [M] ont assigné la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir principalement la livraison des biens immobiliers acquis sous astreinte.

L’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle lors de l’audience du 24 septembre 2024.

Par nouvelles conclusions parvenues au greffe le 20 décembre 2024, enregistrées sous le n° RG 24/02456, les consorts [I] ont sollicité de réinscription au rôle.

L’affaire a été réinscrite à l’audience du 18 février 2025, puis après renvois a été évoquée à l’audience du 18 mars 2025.

Les consorts [I], dans leurs dernières conclusions, demandent au juge des référés, de :

— condamner la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours après le prononcé de l’ordonnance à procéder à la levée des réserves demeurant à lever à savoir :

— receveur de la salle de bains piqué (« le changement était prévu en octobre 2024 »),

— interrupteurs à déplacer bureau n°205, chambre n°2 et salle de bains de l’appartement n°206,

— changement de 2 cumulus à réaliser,

— bruits d’écoulement EP au niveau de la loggia n°A 206,

— problème de réglage de la porte d’entrée (« qui nécessite obligatoirement 2 tours de clés pour assurer la fermeture de tous les points »),

— plafond de la cuisine (« ce plafond présente une » vague « et un défaut important de planéité. Le plafond a été repris une dizaine de fois et lourdement poncé, de sorte que la reprise n’est toujours pas satisfaisante »),

— problème d’accès à la loggia de l’appartement n°A206 qui présente une marche de 18 cm, « ce qui n’est pas conforme à l’arrêté du 01 décembre 2006 »,

— mur en décroché au niveau de l’entrée de l’appartement n°A206,

— juger que cette astreinte courra pendant un délai de 3 mois,

— se réserver librement expressément la possibilité de liquider cette astreinte,

— condamner à titre provisionnel la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 au paiement d’une somme de 15.000 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice définitif de Madame [V] [I],

— mettre à la charge de la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 les entiers dépens de l’instance,

— condamner la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 au paiement d’une somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

De son côté, la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 demande à la présente juridiction, de :

— in limine litis :

— constater qu’aux termes de leurs conclusions aux fins de réinscription au rôle, les consorts [I] formulent des demandes nouvelles,

— constater que ces demandes nouvelles sont prescrites,

— déclarer les demandes nouvelles irrecevables pour cause de prescription,

— débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contres elle,

— principalement :

— constater que les demandes nouvelles ne constituent ni des demandes reconventionnelles, ni des demandes additionnelles se rattachant à l’instance par un lien de droit suffisant,

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par les consorts [I]

— les débouter de leurs demandes de réinscription de cette affaire au rôle des affaires en cours,

— débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— subsidiairement :

— constater que les demandes nouvelles formées par les consorts [I] sont en tout état de cause mal fondées et se heurtent à de nombreuses contestations sérieuses,

— débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, dirigées contre elle,

— très subsidiairement :

— constater qu’elle est bien fondée à se prévaloir des causes légitimes de suspension de délais figurant au sein du contrat de réservation et à titre subsidiaire, de la survenance de cas de force majeure, qui ne lui sont pas imputables, de nature à justifier le retard de livraison,

— débouter les consorts [I] de leur demande de condamnation provisionnelle,

— plus généralement, débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, dirigées contre elle,

— en toute hypothèse :

— écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamner in solidum les consorts [I] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

— dire que la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et associés pourra recouvrer directement les dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ces dernières conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 prorogé au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’objet du litige

L’article 4 du code de procédure civile énonce : « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Se plaignant d’un retard de livraison des immeubles qu’ils ont acquis en vente en l’état futur d’achèvement, le 22 septembre 2023, les consorts [I] ont assigné le promoteur vendeur devant le juge des référés, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil. Alors que le délai prévisionnel de livraison était contractuellement fixé au plus tard au 30 juin 2022, il a été demandé au juge des référés d’enjoindre judiciairement la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 à assurer son obligation de livraison des biens vendus sous astreinte. Il a été également sollicité l’octroi d’une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice définitif de l’acquéreur usufruitier.

En cours d’instance, un procès-verbal de livraison a été dressé le 21 novembre 2023. Treize réserves ont été listés sur ce document. Par lettre recommandée avec avis de réception reçu le 30 novembre 2023, les consorts [I] ont fait part au promoteur vendeur de cinq réserves supplémentaires.

Une ordonnance de retrait du rôle a été rendue par le juge des référés en date du 24 septembre 2024.

Par conclusions parvenues au greffe des référés le 20 décembre 2024, les consorts [I] ont sollicité la réinscription au rôle de l’affaire. Il est désormais demandé au juge des référés d’enjoindre judiciairement la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 à assurer la levée des réserves sous astreinte. Il est également maintenu la demande d’octroi d’une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice définitif de l’acquéreur usufruitier.

L’affaire a été fixée à l’audience du 18 février 2025, puis a été plaidée à l’audience du 18 mars 2025.

* Sur les fondements légaux

Au soutien de leurs prétentions principales, les consorts [I] fondent leurs prétentions sur l’article 835 du code de procédure civile qui dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

De même, ils invoquent la garantie des vices et défauts de conformité apparents d’un immeuble à construire. Parmi les textes qui régissent le régime juridique applicable aux vente en l’état futur d’achèvement :

— l’article 1642-1 du code civil énonce que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »,

— l’article 1648 de ce même code prévoit que " (…) Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ".

* Sur la fin de non-recevoir tenant à la forclusion des demandes

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Sur le fondement de ce texte, la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 soulève une première fin de non-recevoir. Elle considère que les prétentions nouvelles des consorts [I], présentées pour la première fois dans leurs conclusions de réinscription de l’affaire, sont irrecevables comme étant prescrites au titre de la garantie de parfait achèvement et de la garantie des défauts de conformité apparents.

Le promoteur vendeur considère qu’il s’est écoulé un délai supérieur au délai annal légal entre la date de livraison intervenue le 21 novembre 2023 et la réinscription de l’instance qui selon lui ne peut prendre effet qu’au jour de l’audience de réinscription, soit le 18 février 2025. Il ajoute que l’instance initiale ne peut pas être considérée comme une cause interruptive de prescription dès lors qu’elle portait sur une prétention initiale différente et désormais sans objet.

Pour statuer sur cette fin de non-recevoir, il y a lieu de rappeler les principes en la matière.

Le principe prétorien ancien et constant en la matière est que l’action en garantie prévue par l’article 1642-1 en cas de vices de construction apparents doit, en application de l’article 1648 alinéa 2, être introduite dans l’année qui suit la date du plus tardif des deux événements suivants : soit la réception des travaux, avec ou sans réserves, soit l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur (Cass. Civ 3e – 15 mai 1974 – n°73-10.692).

Par ailleurs, il résulte de la combinaison des articles 383 et 386 du code de procédure civile,

qu’en cas de retrait du rôle, le dépôt au greffe des conclusions sollicitant la réinscription interrompt le délai de péremption, mais également le délai de prescription (Cass. Civ 2e – 21 décembre 2023 – n°21-23.816).

Enfin, en matière de computation des délais, les règles des articles 640 et suivants s’appliquent.

En l’espèce, le plus tardif des événements qui sert de point de départ est assurément le délai d’un mois après la prise de possession des immeubles acquis par les consorts [I], soit le 21 décembre 2023 (c’est à dire la date de livraison + 1 mois).

Il s’en suit que pour agir sur le fondement de 1642-1 du code civil, dans le cadre du retrait du rôle qui avait été ordonné par ordonnance du 24 septembre 2024, les consorts [I] devaient impérativement transmettre des conclusions de reprise d’instance comportant l’énoncé des nouvelles prétentions et des moyens avant le 21 décembre 2024 à 24h00.

Dans la mesure où celles-ci ont été transmises le 20 décembre 2024, tel qu’attesté par le tampon horodateur du greffe, il en découle qu’elles saisissent la juridiction avant l’expiration du délai légal précité.

La fin de non-recevoir sera rejetée. L’action des consorts [I] sera déclarée recevable et tout état de cause, ce motif d’irrecevabilité ne pourra s’analyser comme une contestation sérieuse au sens de l’article 835 précité.

* Sur la fin de non-recevoir tenant à l’irrecevabilité des demandes nouvelles

L’article 65 du code de procédure civile dispose que « Constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures ».

Conformément à l’article 70 de ce même code : « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant (…) ».

Sur le base de ces textes, la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 soulève une seconde fin de non-recevoir qui l’amène à solliciter de la présente juridiction qu’elle rejette la demande de réinscription au rôle formée par les parties demanderesses.

Il est exact que suite à la livraison de l’immeuble vendu intervenue en cours d’instance, les consorts [I] ont sollicité un retrait du rôle, accepté par la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3, afin de régler le sort des réserves apparentes et le cas échéant, purger les causes de la prétention principale, nonobstant le sort de la demande provisionnelle.

Les prétentions additionnelles se rattachent aux prétentions initiales par un lien suffisant.

D’une part, parce qu’elles constituent toutes les deux des prétentions ayant pour objet de voir « ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » dans le cadre d’un seul et unique contrat de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement comportant les mêmes contractants.

D’autre part, parce que dans tous les cas et depuis l’origine, les consorts [I] y demandent une provision à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice de jouissance en lien avec la même cause et le même grief, à savoir le retard de livraison du bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement.

Ensuite, parce que ces prétentions, tant originaires qu’additionnelles, s’inscrivent dans une même logique de dénonciation d’une inexécution contractuelle, qu’il s’agisse du non-respect des délais de livraison ou de l’absence de levée des réserves apparentes découvertes à la livraison d’un bien immobilier acquis en vente en l’état futur d’achèvement.

Au surplus, dans le cadre d’une procédure orale comme c’est le cas devant le juge des référés, celui-ci est saisi des prétentions qui sont formées devant lui au jour de l’audience et dont les conclusions écrites n’en sont que le support facultatif. Cela est de nature à tempérer le principe.

La fin de non-recevoir sera rejetée. L’action des consorts [I] sera déclarée recevable et tout état de cause, ce motif d’irrecevabilité ne pourra s’analyser comme une contestation sérieuse au sens de l’article 835 précité. En outre, la réinscription au rôle sera considérée comme recevable compte tenu du lien suffisant existant entre les prétentions additionnelles et celles contenues dans l’acte introductif d’instance.

* Sur la demande de condamnation à une obligation de faire

Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Comme rappelé ci-dessus, l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile donne pouvoir au juge des référés d’ « ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » et ce, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Il n’est pas contestable que sont considérées comme des « réserves » au sens de l’article 1792-6 du code civil, les mentions figurant dans le procès-verbal de livraison du 21 novembre 2023 et dans la lettre recommandée avec avis de réception du 30 novembre 2023. Dans ces documents, les acquéreurs listent les restrictions apportées sur la bonne exécution des travaux en conformité avec le contrat de louage d’ouvrage qui les lient avec le promoteur vendeur. Ils y déclarent la présence de vices et de défauts de conformité apparents qu’ils demandent au constructeur de lever. Il s’agit plus particulièrement de griefs qui affectent :

— le receveur de la salle de bains piqué (« le changement était prévu en octobre 2024 »),

— les interrupteurs à déplacer bureau n°205, chambre n°2 et salle de bains de l’appartement n°206,

— le changement de 2 cumulus à réaliser,

— le bruits d’écoulement EP au niveau de la loggia n°A 206,

— le problème de réglage de la porte d’entrée (« qui nécessite obligatoirement 2 tours de clés pour assurer la fermeture de tous les points »),

— le plafond de la cuisine (« ce plafond présente une » vague « et un défaut important de planéité. Le plafond a été repris une dizaine de fois et lourdement poncé, de sorte que la reprise n’est toujours pas satisfaisante »),

— le problème d’accès à la loggia de l’appartement n°A206 qui présente une marche de 18 cm, « ce qui n’est pas conforme à l’arrêté du 01 décembre 2006 »,

— le mur en décroché au niveau de l’entrée de l’appartement n°A206.

Il n’est pas inutile de rappeler que c’est au promoteur vendeur de démontrer qu’il a bien exécuté les travaux nécessaires à la levée des réserves et qu’il lui appartient d’en rapporter la preuve (Cass 3è Civ – 01 avril 1992 – n°90-14438).

A ce titre, la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3, titulaire de l’office probatoire fait valoir qu’elle est bien fondée à contester la nature et l’existence des réserves car selon elle « la majorité des réserves ayant d’ores et déjà été levées ». Contrairement à ce qu’elle soutient, ce n’est donc pas aux consorts [I] de justifier l’existence de ces « réserves/désordres » dont ils se prévalent. C’est à elle de provoquer une réunion contradictoire visant à établir un procès-verbal de levée des réserves, ou le cas échéant de faire constater par commissaire de justice ou par un professionnel l’inexistence de la réserve émise ou le fait qu’il ne peut s’agir ni d’un vice, ni d’un défaut ni même d’un désordre au sens du droit de la construction.

Autrement dit, la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 qui opère une confusion dans la charge de la preuve, se révèle incapable de démontrer qu’il ne subsisterait que trois réserves et non pas huit, et que celles-ci auraient été entièrement levées ou qu’il lui serait impossible d’y procéder par la faute des consorts [I] ou par l’intervention d’une cause étrangère.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande d’obligation de faire. Une injonction judiciaire sera ordonnée sous astreinte à la charge de la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3, dans les conditions et selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

* Sur la demande de provision

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, Madame [V] [I] demande au juge des référés de condamner à titre provisionnel la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 au paiement d’une somme de 15.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice définitif engendré par le retard de livraison.

L’article 1218 du code civil dispose qu'« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur (…) ».

Il n’incombe pas au juge des référés, ni d’apprécier des événements qui seraient susceptibles de constituer des cas de force majeure, ni même de rechercher qu’elle aurait été la commune intention des parties au contrat en cas de clause ambiguë ou de silence figurant dans un contrat. Ces prérogatives relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Cependant, force est de constater que devant le juge des référés, c’est à celui-ci qui invoque des contestations sérieuses de venir les démontrer et les prouver, comme moyen de défense à une demande de provision.

En l’espèce, il est constant que l’acte authentique de vente a fixé un délai prévisionnel de livraison au plus tard au 30 juin 2022 et n’a stipulé aucune cause légitime de prorogation des délais de livraison.

Selon la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3, il s’agirait d’une erreur par omission matérielle puisque le contrat de réservation, bien que facultatif, avait prévu des causes légitimes de prorogation des délais de livraison impartis au promoteur vendeur, qui traduiraient sa réelle volonté de s’en prévaloir.

Or, selon la partie défenderesse, le chantier a accusé des retards en lien avec des événements de force majeure, mais également des causes légitimes qui l’ont contraintes à différer à plusieurs reprises la date prévisionnelle de livraison.

Dans le cadre de l’office restreint qui est le sien, le juge des référés tient à relever les développements qui suivent, qui relèvent de l’évidence juridique.

Un acte notarié a pour finalité d’assurer la sécurité juridique des parties. L’hypothèse qu’une erreur s’y glisse, y compris par omission, apparaît d’autant plus improbable que l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement en date du 29 novembre 2019 a été supervisé par deux officiers ministériels distincts. En effet, il a été dressé par devant le notaire du promoteur vendeur, avec la participation du notaire des acquéreurs.

Si elle avait véritablement voulu faire inscrire à l’acte des causes légitimes de prorogation du délai prévisionnel de livraison et s’en prévaloir compte tenu des difficultés qu’elle indique avoir rencontrées, la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 aurait dû solliciter la signature d’un avenant en la forme authentique à l’acte de vente afin de régulariser la prétendue omission et ainsi rétablir la sécurité juridique attendu d’un acte notarié, ce qu’elle s’est sciemment abstenue de faire.

Il n’est pas inutile de rappeler que selon l’article 1190 du code civil « Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé ». Or, la partie qui revendique être créancière de causes légitimes de prorogation du délai prévisionnel de livraison non souscrites est la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 dont le notaire est aussi à l’origine de la rédaction et « qui l’a proposé ». Il s’en déduit que le silence de l’acte sur l’existence de causes de prorogation devrait s’interpréter contre la thèse qu’elle défend.

Enfin, la pandémie de la Covid-19 et quelques jours d’intempéries ne peuvent à eux seuls constituer des éventements qui expliquent qu’une livraison ait été différée de près de 17 mois. Titulaire de l’office probatoire, la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 à l’exception de bulletins météorologiques, ne verse aux débats aucune preuve qu’elle aurait également rencontré des difficultés d’approvisionnements, d’autres aléas climatiques, des difficultés sanitaires, des restrictions administratives, des découvertes d’ossements ou autres problématiques pouvant constituer des entraves archéologiques ou judiciaires à la poursuite du chantier.

Il en résulte qu’indépendamment de toute faute contractuelle que seule une juridiction du fond pourrait juger, il apparaît, sans contestation sérieuse que Madame [V] [I] démontre avoir été privé de la possibilité de jouir des logements pour lesquels elle s’est porté acquéreur. Cela est d’autant plus le cas qu’elle avait intégré un tel retard en ne libérant son ancien logement que le 29 septembre 2023. Elle a donc été privé de la possibilité d’habiter dans sa propriété du 29 septembre au 21 novembre 2023.

Elle justifie avoir été contrainte d’engager des frais indus pour déménager et déposer ses effets personnels dans un garde-meubles à hauteur de 3.090 euros durant cette période.

Elle démontre également avoir pris possession et avoir vécu dans des appartements de standing pour lesquels il est démontré que certaines réserves n’aient toujours pas été levées. La somme provisionnelle de 5.000 euros sollicitée à ce titre apparaît en corrélation avec la durée des troubles de jouissance, leur ampleur au regard de la nature des réserves et avec la valeur locative estimée de ces logements.

Il sera donc fait droit à la demande provisionnelle à hauteur de la somme de 8.090 euros.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SNC [X] & BROAD PROMOTION 3, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des parties demanderesses, Madame [V] [I], Monsieur [P] [I], Madame [E] [D] et Madame [H] [M], qui ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en justice dans le cadre d’une instance particulièrement longue, qui aurait dû trouver une solution, sinon commerciale, du moins amiable.

Il leur sera accordé à ce titre la somme de 4.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

ECARTONS les fins de non-recevoir soulevées par la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 ;

DISONS que l’action de Madame [V] [I], de Monsieur [P] [I], de Madame [E] [D] et de Madame [H] [M] est recevable ;

DISONS que la réinscription de l’affaire au rôle de la présente juridiction est recevable ;

CONDAMNONS la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 à procéder à la levée des réserves demeurant qui affectent :

— le receveur de la salle de bains piqué,

— les interrupteurs à déplacer bureau n°205, chambre n°2 et salle de bains de l’appartement n°206,

— le changement de 2 cumulus à réaliser,

— les bruits d’écoulement EP au niveau de la loggia n°A 206,

— le problème de réglage de la porte d’entrée,

— la planéité du fond de la cuisine,

— le problème d’accès à la loggia de l’appartement n°A206 qui présente une marche non conforme de 18 cm,

— le mur en décroché au niveau de l’entrée de l’appartement n°A206.

DISONS que cette injonction judiciaire sera à respecter dans un délai effectif de QUINZE JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut pour la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 de respecter ce délai s’agissant de cette injonction et de justifier d’un procès-verbal de levée intégral de réserves, la CONDAMNONS dans ce cas, au versement d’une astreinte provisoire de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour calendaire de retard à compter du SEIZIEME jour calendaire suivant la date de signification de la présente ordonnance, à charge pour elle d’en faire la preuve certaine, et dans la limite de TROIS MOIS consécutif d’astreinte provisoire à liquider ;

ORDONNONS à la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 de prévenir Madame [V] [I], Monsieur [P] [I], Madame [E] [D] et Madame [H] [M], par écrit valant date certaine, au moins 48 heures à l’avance, de son intervention dans le logement occupé par Madame [V] [I] pour procéder aux travaux destinés à lever les réserves ;

ORDONNONS à Madame [V] [I], à Monsieur [P] [I], à Madame [E] [D] et à Madame [H] [M] de ne pas entraver la mise en place des travaux de levée de réserves ;

DISONS que cette astreinte provisoire serait à liquider le cas échéant devant le juge de l’exécution, lequel pourrait décider de la renouveler pour une nouvelle période si l’injonction judiciaire n’était toujours pas entièrement exécutée dans le délai fixé ;

CONDAMNONS la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 à payer à Madame [V] [I] la somme provisionnelle de 8.090 euros (HUIT MILLE QUATRE VINGT DIX EUROS) à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices économiques et de jouissance ;

CONDAMNONS la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 à payer à Madame [V] [I], à Monsieur [P] [I], à Madame [E] [D] et à Madame [H] [M] la somme de 4.000 euros (QUATRE MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SNC [X] & BROAD PROMOTION 3 aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 29 avril 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,