TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/08736 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CUWYA

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [D]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Onur BAYSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0476

DÉFENDEURS

S.C.P. ADER COMBES BERTON MOZZICONACCI

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

Monsieur [S] [F]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Maître Anne FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1825

Madame [K] [E] épouse [F]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Anne FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1825

Décision du 18 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/08736 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWYA

S.C.P. BAES, FERTE, SCHNEEGANS

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Madame [X] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0266

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

Madame Laure BERNARD, Vice-Président

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats, Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 23 Octobre 2025, présidée par Monsieur Jérôme HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Laure BERNARD, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6], à [Localité 10] a fait l’objet, courant 1987-1989, d’importants travaux de rénovation à l’initiative de son propriétaire la SNC ARC, puis a ensuite été soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, selon règlement de copropriété et état descriptif de division du 31 mars 1988, établis par la SCP Ader & Associés – Notaires.

Suivant acte reçu le 30 septembre 1988 par la même étude notariale, Mme [X] [J], a acquis au sein de cet immeuble les lots n°17 à 20, situés au 6ème étage et réunis en un appartement, ainsi que le lot n°33, consistant en une cave.

Suivant acte du 18 décembre 1989, également reçu par la SCP Ader & Associés – Notaires, M. [S] [F] et Mme [K] [E] épouse [F] (ci-après les époux [F]) ont acquis le lot n°21, consistant en un appartement au 6ème étage, jouxtant le lot n°20 propriété de Mme [J].

Suivant acte reçu le 20 juin 2014 par la SCP Dominique BAES, Pierre FERTE et Bertrand SCHNEEGANS, les époux [F] ont cédé au prix de 215.000 euros à M. [Z] [D] ledit lot n°21, ainsi que les lots n° 37 (cave) et 80 (débarras).

Estimant être privé d’une partie des combles situées au dessus de son lot, par acte extrajudiciaire signifié le 26 décembre 2017, M. [D] a fait assigner les époux [F] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation à l’indemnisation des préjudices subis à raison de leur réticence dolosive lors de la vente.

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 18/00700, a été radiée du rôle par ordonnance du juge de la mise en état du 8 mars 2019.

Par actes extrajudiciaires signifiés les 23 et 25 juin 2021, M. [D] a fait assigner les époux [F], ainsi que Mme [J] et la société Ader & Associés – Notaires devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins essentielles de constatation de l’établissement à son profit de la propriété du lot de copropriété n°21 tel que désigné à l’acte de vente et ordonner l’expulsion et la remise en l’état initial du volume de combles situé au-dessus de son appartement.

Par ordonnance rendue le 16 mars 2023 le juge de la mise en état a principalement, rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de « l’action de M. [Z] [D] à l’encontre de la SCP Ader Combes-Berton Mozziconacci », a déclaré irrecevables la demande de la société Ader & Associés – Notaires tendant à « déclarer les appels en garantie de Mme [J] d’une part, et de M. et Mme [F] d’autre part, sans objet » ainsi que celles formées par les époux [F].

Par acte extrajudiciaire signifié le 2 février 2024, les époux [F] ont fait assigner en intervention forcée la SCP Dominique BAES, Pierre FERTE et Bertrand SCHNEEGANS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’appel en garantie de toutes les condamnations éventuellement prononcées à leur encontre.

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 24/02825, a été jointe à la présente instance par ordonnance du juge de la mise en état du 18 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, M. [D] demande au tribunal, au visa des articles 544 et 1240 du code civil, et du code de procédure civile, de :

A titre principal

ordonner aux défendeurs, solidairement, l’expulsion de tous occupants du volume de combles situé au-dessus de l’appartement de monsieur [D], dans le délai de 2 mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par occupant, jusqu’à parfaite exécution,

ordonner aux défendeurs, solidairement, la remise en état des combles concernés (comprenant la démolition et évacuation de tous ouvrages réalisés et de tous objets présents dans le volume de combles appartenant à monsieur [D]), dans leur état initial, et à ce titre, faire réaliser un aménagement définitif, aux frais de la ou des parties succombantes, pour marquer la séparation entre la propriété de monsieur [D] et le ou les lots voisins, sous la même condition de délai et d’astreinte, solidairement aux frais de la (ou des) partie(s) succombante(s),

Subsidiairement,

condamner solidairement les époux [F] et la ADER – COMBES-BERTON – MOZZINACCI – LASSAIGNE-GUIBAN au paiement d’une indemnité de 45.000 euros,

En toute hypothèse,

condamner la (ou les) partie(s) perdante(s), solidairement (en cas de pluralité de parties perdantes) au paiement des dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

condamner la (ou les) partie(s) perdante(s), solidairement (en cas de pluralité de parties perdantes) au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, dans le cas où il sera fait droit aux conclusions de monsieur [D],

débouter les autres parties de l’ensemble de leurs conclusions, fins et moyens ».

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, les époux [F] demandent au tribunal, au visa des articles 71-2, 71-5 et 71-6 du décret du 14 octobre 1955 pour l’application du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 1240 et 1241 du code civil, ainsi que de l’acte de vente en date du 20 juin 2014, la jurisprudence et les pièces versées aux débats, de :

JUGER que les lots acquis sont conformes à la description des lots vendus et aux lots tels que figurant dans l’état descriptif de division,

JUGER que les demandes, fins et conclusions de Monsieur [Z] [D] sont mal fondées ;

EN CONSEQUENCE :

DEBOUTER Monsieur [Z] [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

Décision du 18 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/08736 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWYA

CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 40 661,56 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles exposés par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [D] aux dépens d’instance conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCP DOMINIQUE BAES, PIERRE FERTE ET BERTRAND SCHNEEGANS es qualités de notaire rédacteur de l’acte de vente en date du 20 juin 2014, à relever et garantir Monsieur et Madame [F] de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du Code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre eux dans le cadre de l’affaire enrôlée sous le numéro RG n° 21/08736 devant le Tribunal Judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section,

CONDAMNER la S.C.P JEROME ADER SOPHIE COMBES BERTON JOSEPH MOZZICONACCI SARAH LASSAIGNE GUIBAN NOTAIRES ASSOCIES ès qualités de notaire rédacteur de l’acte de vente en date du 18 décembre 1989 et Madame [X] [P] [J] à garantir Monsieur et Madame [F] de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du Code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées dans le cadre de l’affaire enrôlée sous le numéro RG n° 21/08736 devant le Tribunal Judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir tel que cela est de droit ; .

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 août 2024, Mme [X] [J] demande au tribunal, au visa des articles 2261 et 2272 du code civil, de :

Constater que l’acte de vente par la Société ARC EN NOM COLLECTIF, à Monsieur et Madame [F], suivant acte du 18 décembre 1989, excluait la partie des combles en cause.

Débouter Monsieur [Z] [D] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, […]

Constater que Madame [X] [J] exerce une possession continue et non interrompue, paisible, publique non équivoque et à titre de propriétaire sur la partie des combles revendiquée.Déclarer, en conséquence, qu’elle en a acquis la propriété par prescription acquisitive.

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [Z] [D] de l’ensemble de ses demandes.

Le condamner à payer à Madame [X] [J] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, en application de l’article 1240 du Code Civil.

A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal faisait droit aux demandes de Monsieur [D],

Condamner in solidum Monsieur et Madame [F], la SCP ADER – COMBES-BERTON – MOZZINACCI – LASSAIGNE – GUIBAN, notaire, et la SCP Dominique BAES, Pierre FERTE et Bertrand SCHNEEGANS, notaire, à garantir Madame [X] [J] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Condamner in solidum Monsieur et Madame [F], la SCP ADER – COMBES-BERTON – MOZZINACCI – LASSAIGNE – GUIBAN, notaire, et la SCP Dominique BAES, Pierre FERTE et Bertrand SCHNEEGANS, notaire, à payer à Madame [X] [J] la somme de 60.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Débouter Monsieur [D], Monsieur et Madame [F], la SCP ADER – COMBES-BERTON – MOZZINACCI – LASSAIGNE – GUIBAN, notaire, et la SCP Dominique BAES, Pierre FERTE et Bertrand SCHNEEGANS, notaire, de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Madame [X] [J].

Condamner tous succombants in solidum à payer à Madame [X] [J] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC.

Condamner tous succombants aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Sylvie KEDINGER, avocat, dans les conditions de l’article 699 du CPC.

Ecarter l’exécution provisoire, en application de l’article 514-1 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 février 2024, la société Ader & Associés – Notaires (ci-après la société Ader) demande au tribunal de :

Déclarer la SCP ADER COMBES BERTON MOZZICONACCI, Notaire, recevable et bien fondée en ses conclusions.

Juger que Monsieur [Z] [D] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager la responsabilité du notaire.

Débouter Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes.

Débouter Madame [J] d’une part, et Monsieur et Madame [F] d’autre part, de leur demande en garantie.

Rejeter l’exécution provisoire.

Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 août 2024, la société Dominique BAES, Pierre FERTE et Bertrand SCHNEEGANS (ci-après la société Baes) demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil et des pièces versées aux débats, de :

JUGER Monsieur [S] [F] et Madame [K] [E] épouse [F], mal fondés en leur fins, prétentions et demandes à l’encontre de la SCP DOMINIQUE BAES, PIERRE FERTE et BERTRAND SCHNEEGANS, étude notariale situées à [Localité 11].

JUGER Madame [X] [J] mal fondée en ses fins, prétentions et demandes à l’encontre de la SCP DOMINIQUE BAES, PIERRE FERTE et BERTRAND SCHNEEGANS, étude notariale située à [Localité 11].

DEBOUTER Monsieur [S] [F] et Madame [K] [E] épouse [F] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la SCP DOMINIQUE BAES, PIERRE FERTE et BERTRAND SCHNEEGANS.

DEBOUTER Madame [X] [J] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la SCP DOMINIQUE BAES, PIERRE FERTE et BERTRAND SCHNEEGANS, étude notariale située à [Localité 11].

CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [F] et Madame [K] [E] épouse [F], et/ou tout succombant à payer à la SCP notariale SCP DOMINIQUE BAES, PIERRE FERTE et BERTRAND SCHNEEGANS, une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement, Monsieur [S] [F] et Madame [K] [E] épouse [F] et/ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 23 octobre 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales afférentes à la propriété du volume de combles situé au dessus du lot numéro 21

Sur le fondement de l’article 544 du code civil, M. [D] revendique la propriété du volume de combles composant le lot de copropriété numéro 21 sur l’entière emprise de l’appartement sous-jacent conformément à la désignation en figurant à son titre de propriété.

Il en déduit être fondé à solliciter leur libération par expulsion de tous occupants et remise à l’état initial par démolition et évacuation de tous ouvrages et objets présents et aménagement définitif d’une séparation entre les lots aux frais des occupants sans titre (propriétaire ou ayants droit), et ce sous astreinte.

Il fait valoir à ces fins que :

aux termes de son titre de propriété, le volume de combles situé au-dessus de son appartement est une composante du lot de copropriété numéro 21 ;en l’absence d’élément contraire au règlement de copropriété, la délimitation de ce volume de combles résulte de la translation à l’étage supérieur de l’emprise de l’appartement sous-jacent ;le plan des combles remis à Mme [J] par son auteur, dressé à main levée, recouvert de mentions indéchiffrables et dont l’annexion au titre de propriété n’est pas établie, lui est inopposable dans la mesure où, ainsi qu’elle le reconnaît elle-même dans ses écritures et tel que le confirme l’office rédacteur, aucun plan de ce type n’est annexé au règlement de copropriété ou à un autre acte publié ;le plan annexé au titre de propriété des époux [F] faisant apparaître l’empiètement est d’origine et de véracité douteuses, en l’absence d’entérinement par le règlement de copropriété ou par un acte modificatif, et en toute hypothèse demeure inopposable à M. [D] pour les mêmes motifs ;la désignation du lot n°20 au titre de propriété de Mme [J] est de formulation identique à celle du règlement de copropriété, sans mention quelconque d’un éventuel empiètement ;la facture de « création de mezzanine » sans plus amples précisions, produite par Mme [J], n’établit aucunement que l’actuel aménagement, contredit par les mentions dédiées du titre de propriété de M. [Z] [D], serait d’origine comme le soutient la défenderesse ;aucun plan des combles n’a été présenté à M. [D] ou à la société Baes avant l’acquisition du lot litigieux, ni annexé à l’acte de vente du 20 juin 2014, et la dissimulation de cette situation caractérise une faute des époux [F] et de la société Ader ;l’absence de contestation par Mme [J] de l’empiètement sur le lot numéro 21 constitue un aveu judiciaire d’occupation illicite de sa part ;M. [D] n’a jamais visité les combles avant l’acquisition ;il appartenait aux époux [F], dès lors coupables de réticence dolosive, de signaler à la société Baes toute discordance entre leur titre de propriété et le projet d’acte de vente ;en l’absence d’accès direct depuis l’appartement, l’empiètement dans les combles était invisible et, ayant interrogé sans succès la société Ader en 1989 et en 2006, Mme [J] a acquis le 30 septembre 1988 sans certitude sur ce plan de sorte qu’aucune prescription acquisitive ne saurait en intervenir, d’autant qu’aucune preuve d’une telle occupation depuis l’origine n’est rapportée.

Les époux [F] concluent au rejet des prétentions de M. [D] et font valoir que :

aucune modification juridique des combles n’est intervenue en l’absence de publication d’un quelconque acte modificatif de l’état descriptif de division ;aucune modification matérielle des lieux n’est davantage intervenue, la bande d’une largeur de 70 centimètres litigieuse apparaissant au plan des combles annexé à leur titre de propriété, et ce conformément aux courriers du notaire instrumentaire du 18 décembre 1989, de sorte que l’atteinte au droit de propriété alléguée n’est pas caractérisée ;Mme [J] n’a réalisé des travaux qu’à l’intérieur de son lot ainsi qu’en justifie la facture ;le seul plan fondant l’action en revendication de M. [D] ne confère aucun droit de propriété et ne saurait modifier à lui seul l’état descriptif de division ;la présente action s’inscrit dans le prolongement d’une précédente action en réduction de prix fondée sur le dol tardivement intentée quant à une surface hors Loi Carrez suivie d’une médiation avortée du seul fait du demandeur, ce qui illustre sa mauvaise foi ; les combles sont accessibles par les parties communes et M. [D] connaît les lieux depuis son acquisition ;les demandes à titre principal ne sont pas chiffrées et ne sauraient donc pouvoir prospérer.

Mme [J] s’oppose également aux prétentions principales de M. [D], et fait valoir que :

elle est propriétaire de la partie des combles revendiquée par M. [D], qu’elle a acquise avec les lots de copropriété 17,18, 19 et 20 selon acte notarié du 30 septembre 1988 ;l’acte de vente du 18 décembre 1989 entre la société ARC et les époux [F] excluait la partie de combles en cause ; le litige ne porte que sur une petite partie des combles, soit une bande de 70 cm sur environ 4/5èmes de la longueur du lot n°21 matérialisée sur le plan annexé à l’acte de vente de 1989 ;le règlement de copropriété est imprécis et ne contient aucun plan de combles, compte tenu de ce qu’au moment de son acquisition des lieux, les travaux d’aménagement de ces combles n’étaient pas terminés ;le lot acquis par ses soins correspond à l’emprise actuelle, tel qu’il lui a été livré, en conformité avec les plans établis par la venderesse ainsi que celui annexé à l’acte de vente des époux [F], de sorte qu’il n’y avait pas lieu à modifier le règlement de copropriété et qu’il ne saurait y avoir de remise en « état initial » ;le demandeur ne produit pas son titre de propriété du 20 juin 2014 mais uniquement la promesse de vente du 31 mars 2014, qui ne contient aucune référence à l’empiètement litigieux et auquel il n’a pas été annexé le plan figurant au titre antérieur des époux [F], caractérisant un manquement de ces derniers à leur obligation d’information ; la société Baes a fait preuve de négligence dans la rédaction de l’acte, et est de mauvaise foi quand elle soutient, sans le démontrer, que l’intéressée s’est accaparée les combles alors qu’elle est rédactrice de l’acte de vente ;l’intégration, dans la description du lot n°21, du « volume des combles au-dessus » ne se rapporte pas nécessairement à un volume d’emprise équivalente audit lot, étant relevé que le règlement de copropriété décrit tous les lots du 6ème étage de la même façon, sans autre précision, et que dès lors l’emprise réelle de chacun des lots doit être déterminée par les plans annexés ou par la configuration matérielle de lieux, comme en l’espèce, la limite de propriété entre les lots n°20 et 21 étant le mur séparatif érigé par la société ARC au moment de la rénovation de l’immeuble, en sa qualité d’unique propriétaire à l’époque, avant scission des lots ; les plans annexés aux actes de vente litigieux de 1988 et 1989 sont suffisamment probants et opposables à M. [D], faisant foi jusqu’à inscription de faux, peu important que les mentions apposées soient manuscrites ou que les époux [F] aient omis d’en porter connaissance au demandeur ;il n’y a aucun aveu judiciaire d’empiètement dès lors qu’elle reconnaît uniquement occuper la bande de 70 cm litigieuse dont elle est propriétaire selon les termes de l’acte du 30 septembre 1988 ;les combles étant accessibles depuis les parties communes, le demandeur avait le loisir de les visiter dès avant l’acquisition et y constater les limites de propriété ;ayant acquis depuis plus de 30 ans les lieux en cette configuration, de bonne foi, elle est légitime à se prévaloir de l’usucapion concernant ces combles, à titre subsidiaire ;la remise en l’état initial demandée n’est pas réalisable compte tenu de l’ampleur des travaux requis et de l’incidence sur les parties communes nécessitant une autorisation du syndicat des copropriétaires non partie à la procédure.

La société Ader s’oppose également aux prétentions formées par M. [D], et fait valoir que :

le règlement de copropriété, non contredit par les désignations retenues aux actes de vente, a été établi alors que l’immeuble était en cours de travaux de réhabilitation, de sorte que la situation des combles n’avait alors pu être traitée et qu’aucun plan sur ce point n’y a été annexé au moment de la rédaction dudit règlement ;dans un tel contexte il ne peut lui être reproché d’avoir, en 2016, répondu au notaire de M. [D] qu’il n’y avait pas de plan des combles annexé au règlement de copropriété, concernant le lot n°21, et qu’il n’a dès lors fourni que le plan du 6ème étage ; en page 4 le règlement de copropriété contient une disposition rappelant le caractère purement indicatif des dimensions de superficie portées sur les plans des étages annexés audit règlement et l’impossibilité pour les futurs copropriétaires ou leurs ayant-droits d’élever une quelconque réclamation sur ce point si les biens acquis n’ont pas exactement la dimension indiquée audit plan ;les précisions apportées à la désignation de l’appartement dans le cadre de l’acte de vente des époux [F], en rapport avec le plan des combles annexé et les annotations manuscrites ajoutées, l’ont été à titre indicatif, pour la bonne compréhension des parties, mais ne proviennent pas du règlement de copropriété-état descriptif de division ;aucun manquement à son devoir de conseil ne peut lui être reproché quant à la nécessité, éventuelle, de faire établir un modificatif du règlement de copropriété dès lors que la véracité de l’empiètement est contestable, et qu’il ne lui appartenait pas de se rendre sur les lieux pour vérifier la réalité de la consistance des biens objets des ventes litigieuses, d’autre part, seules les parties pouvant le cas échéant faire appel à un géomètre pour établir un tel modificatif.

******************

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Selon l’article 711 du même code, « la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations. »

L’article suivant précise qu’elle s’acquiert aussi, notamment, par prescription.

Il résulte des dispositions du premier alinéa du I. de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur ce,

Il est constant que le règlement de copropriété de l’immeuble en cause désigne le sixième étage du bâtiment A, où est situé les lots n°20 et 21 « plus petit et mansardé » sans mention de combles, et qu’il y est annexé un plan d’ensemble ainsi qu’un plan de chaque niveau à l’exclusion des combles.

Il ressort des termes de l’acte notarié du 18 décembre 1989, établi par la société Ader, que les époux [F] ont acquis de la SNC ARC le lot 21 ainsi désigné :

« Dans le bâtiment A au sixième étage. Porte gauche dans la partie commune exclusive aux lots 18, 19, 20 et 21.

Un appartement, tel qu’il figure sous teinte jaune en un plan demeuré ci-joint et annexé après mention (annexe numéro 1), comprenant :

— salle à manger, chambre, cuisine et WC.

Et le volume des combles au-dessus, telles qu’elles figurent sous teinte bleue en un plan demeuré ci-joint et annexé après mention (annexe numéro 2).

— droit de jouissance exclusive de trois balconnets. »

Le plan susmentionné, produit aux débats, est une réutilisation du plan du 6ème étage après adjonction d’un titre « Combles », sur lequel la surface du lot n°21 a été mise en évidence par coloration, et qui matérialise, par un ajout manuscrit d’une longue flèche sur les trois quarts de la longueur dudit lot, jouxtant le lot n°20, avec une côte en largeur de 70 cm, la surface de combles litigieuse exclue des limites de propriété du lot n°21.

Les époux [F] n’ont ainsi acquis qu’une partie du volume de combles situé au-dessus de l’emprise de leur lot, le volume manquant correspondant à celui revendiqué par M. [D].

En comparaison, il ressort du titre de propriété de M. [D], daté du 20 juin 2014 et auquel n’a été annexé qu’un plan du sixième étage sans aucun plan particulier des combles, que ce dernier a acquis le lot n°21 ainsi désigné :

« Dans le bâtiment A au sixième étage,

Porte gauche dans la partie commune exclusive aux lots 18, 19, 20 et 21,

Un appartement comprenant :

Salle à manger, chambre, cuisine et WC

Et le volume de combles au-dessus.

Droit à la jouissance exclusive de trois balconnets.

(…)

Etant ici précisé que ce lot a été équipé d’une salle d’eau et d’un WC non séparé depuis son acquisition. (…) ».

Il s’en évince que M. [D] a acquis le lot 21 incluant les combles situés au-dessus, dans leur intégralité.

Or, au regard des termes du titre de propriété de ses auteurs, le demandeur a acquis la partie litigieuse des combles a non domino c’est à dire du non- propriétaire, de sorte qu’il n’en est de fait pas propriétaire et ne saurait utilement venir en revendiquer la propriété.

Dans ces conditions, les moyens tenant à la qualité contestée de propriétaire sur titre ou par usucapion de Mme [J] quant à cette surface, d’une part, ainsi qu’au caractère prétendument inopposable au demandeur du plan annexé à l’acte de vente de 1989, d’autre part, sont inopérants.

La demande principale de M. [D] tendant à le voir reconnaître propriétaire de ladite surface de combles ne peut, pour ce seul motif, être accueillie et sera rejetée, ainsi que ses demandes subséquentes tendant à la libération des lieux par expulsion, et à leur remise à l’état initial, sous astreinte.

Les demandes formées de Mme [J] tendant à constater qu’elle exerce une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque et à titre de propriétaire sur la partie des combles revendiqués et à déclarer qu’elle a acquis cette propriété par prescription acquisitive deviennent dès lors sans objet puisque formées à titre subsidiaire, outre que la première d’entre elles constituait simplement la reprise de ses moyens sur ce point.

Sur la demande subsidiaire indemnitaire de M. [D] dirigée à l’encontre des époux [F] et de la société Ader

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, M. [D] demande à titre subsidiaire, la condamnation in solidum des époux [F] et de la société Ader à lui verser une somme de 45.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance d’aménager les combles et du préjudice financier subis à raison tant de la réticence dolosive que de la faute professionnelle respectivement commises.

Il fait valoir que :

les époux [F] lui ont dissimulé lors de la vente l’amputation d’une partie des combles composant le lot de copropriété numéro 21 ; la société Ader a manqué à son obligation de conseil et d’efficacité des actes en instrumentant le 18 décembre 1989 sur la base d’un plan des combles intégrant l’empiètement sur le lot numéro 21 non conforme au règlement de copropriété avant de ne transmettre en 2014 que le plan du 6ème étage et d’indiquer en 2016 au notaire de M. [D] qu’il n’existait pas de plan des combles ;acquérant de bonne foi selon la désignation à l’acte et les indications fournies par les époux [F], il a été induit en erreur sur la consistance d’un bien en réalité non conforme ;l’amputation d’une partie des combles en surplomb de l’appartement le prive de la possibilité de les aménager notamment à l’instar de Mme [J], et par suite valoriser ce bien de faible surface ;la perte de chance d’aménager les combles peut être évaluée à 30.000 euros et la dévalorisation résultant des nuisances générées par l’occupation au-dessus de l’appartement à 15.000 euros.

Les époux [F] soutiennent que le montant de cette demande n’est pas justifié et concluent au rejet de ladite prétention.

La société Ader conclut également en ce sens, faisant valoir aux fins de rejet l’absence de préjudice indemnisable aux motifs que :

les demandes en indemnisation de la perte de chance d’aménager la fraction de combles litigieuse et de la dévalorisation du bien font double emploi comme tendant à compenser l’empiètement ;la dévalorisation alléguée est un préjudice hypothétique et non-établi dans la mesure où l’acquisition est intervenue au prix négocié en l’état du bien visité, d’une part, et qu’une plus-value à la revente ne peut être exclue en l’état, d’autre part ;la volonté d’acquisition comme la possibilité d’exploiter la surface litigieuse sous toiture pentue ne sont pas établies, ce d’autant plus qu’il s’agit d’un espace très étroit ;le quantum réclamé n’est pas davantage justifié.

*******************************

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. ».

Le préjudice doit être certain et non éventuel, et déterminé dans les éléments permettant d’établir le lien causal entre la faute alléguée et le montant des dommages intérêts réclamés.

Il est par ailleurs constant que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (Civ. 1ère, 21 novembre 2006, n°05-15.674, Bull. civ. I n°498 p. 443), même faible (Civ. 1ère, 16 janvier 2013, n°12-14.439, Bull. civ. I n° 2).

En vertu du principe de la réparation intégrale, la victime lésée doit être replacée dans la situation où elle se trouverait en l’absence de réalisation des désordres, sans perte ni profit.

L’article 1112-1 du code civil dispose que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».

Le vendeur débiteur de l’information doit prouver qu’il l’a communiquée en application des dispositions de l’article 1353 du code civil.

L’article 1137 du code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. », l’article 1139 du même code précisant quant à lui en tant que de besoin que « L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. ».

Le préjudice réparable de l’acquéreur victime d’un dol établi, s’il ne demande la nullité du contrat, ne peut consister qu’en la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

Sur ce,

Concernant en premier lieu la demande formée à l’encontre des époux [F], M. [D] se prévaut d’une réticence dolosive de ces derniers tenant à la dissimulation de la consistance réelle des combles attachées au lot vendu.

Or le tribunal relève que la seule sanction possible d’une telle faute, à la supposer avérée, est la perte de chance de négocier l’achat du lot à de meilleures conditions financières, ce que M. [D] ne sollicite pas aux termes de ses dernières écritures, fût-ce à titre subsidiaire, celui-ci se prévalant uniquement d’un préjudice financier ainsi que d’un préjudice de perte de chance d’aménager les combles.

Cette demande ne saurait aboutir et sera donc rejetée.

Il en est de même s’agissant de la demande formée à l’encontre de la société Ader dès lors que, à supposer avéré un éventuel manquement du notaire à son obligation de conseiller les parties sur la nécessité éventuelle d’une modification du règlement de copropriété et/ou de l’état descriptif de division, le seul préjudice dont M. [D] peut utilement se prévaloir est celui de la perte de chance de ne pas conclure la vente ou de la conclure à des conditions différentes, ce qu’il ne sollicite pas davantage, excipant à l’encontre dudit notaire des mêmes préjudices que ceux allégués à l’encontre des époux [F].

Cette prétention sera donc également rejetée.

Par voie de conséquence, compte tenu des développements précédents, les demandes de garantie formées tant par les époux [F] que par Mme [J], ainsi que celle indemnitaire formée par Mme [J] « à titre subsidiaire en cas d’accueil des prétentions de M. [D] », deviennent sans objet et ne seront donc pas examinées.

Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires à l’encontre de M. [D]

Les époux [F] demandent la condamnation de M. [D] à leur verser les sommes de 7.000 et 40.661,56 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral subi à raison des procédures successivement intentées à leur encontre par celui-ci, d’une part, et du préjudice financier tenant à l’érosion monétaire due à l’inflation du prix de vente qu’ils ne peuvent depuis affecter.

Ils font valoir à ces fins que :

depuis 2017 ils sont angoissés par ces procédures et astreints à en attendre l’issue alors qu’ils sont retraités et âgés ;du fait de l’érosion monétaire due à l’inflation, le pouvoir d’achat de 215.000 euros en 2014 est de 252 661,56 euros en 2023.

Mme [J] demande également la condamnation de M. [D] à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de la procédure abusivement intentée.

Elle fait valoir à ces fins que :

M. [D] avait parfaite connaissance dès avant l’introduction de la présente instance de la situation matérielle et juridique des biens et a agi de mauvaise foi ; la présente instance constitue la deuxième initiée de ce chef ;en raison de la contestation partielle de son droit de propriété, elle se trouve dans l’impossibilité de disposer de son bien à sa valeur réelle.

M. [D] s’oppose aux demandes indemnitaires formées à son encontre par les époux [F], soutenant que ces derniers ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude pour alléguer d’un préjudice moral résultant de la présente action en justice dans la mesure où celle-ci résulte de leurs réticence dolosive à la vente et refus de toute solution amiable.

Décision du 18 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/08736 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWYA

Il se prévaut également de ce que leur demande en réparation d’un préjudice lié à l’érosion monétaire et à l’inflation résultant de l’indisponibilité du prix de vente est dépourvue de tout fondement dès lors que ne sont aucunement établis ni la subsistance de la somme à ce jour dans le patrimoine des époux [F] ni son effective indisponibilité.

M. [D] conclut également au rejet des demandes de Mme [J], se prévalant de l’absence de justification du prétendu caractère abusif de l’action engagée par ses soins.

******************

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l’article 1240 du code civil. Elle suppose, d’une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice, et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il en résulte que la mesure visée à l’article 32-1 du code de procédure civile est une mesure relevant du pouvoir discrétionnaire de la juridiction saisie, le défendeur ne pouvant la requérir, à l’exception de dommages et intérêts relevant de l’article 1240 précité.

Sur ce,

Le tribunal considère, à titre liminaire, que les demandes indemnitaires formées par les époux [F] pour préjudices moral et financier doivent s’analyser en une demande indemnitaire pour procédure abusive, eu égard aux moyens dont ils se prévalent en appui.

Or, une telle demande ne saurait prospérer en ce que, compte tenu des éléments contextuels et factuels rappelés supra, M. [D] a pu légitimement se tromper sur l’étendue de ses droits de sorte que son action, bien qu’infondée, ne peut être qualifiée d’abusive.

La demande indemnitaire au même titre formée par Mme [J] sera, pour le même motif, également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante, M. [D] doit être condamné aux dépens.

M^e Kedinger et M^e Toutain de Hauteclocque, avocats, qui en font la demande, sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens qu’ils auraient exposés sans avoir reçu préalablement provision.

M. [D] sera également condamné, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à régler les sommes suivantes :

—  4.000 euros à Mme [J],

—  4.000 euros aux époux [F], pris ensemble,

—  3.500 euros à la société Ader.

La demande formée à ce titre par la société Baes sera, en équité, rejetée.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [Z] [D] de ses prétentions principales tendant à « le déclarer propriétaire du lot n°21 tel que désigné dans son titre de propriété en date du 31 mars 2014, à ordonner aux défendeurs, solidairement, l’expulsion de tous occupants du volume de combles situé au-dessus de l’appartement de Monsieur [D], dans le délai de 2 mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par occupant, jusqu’à parfaite exécution, et à ordonner aux défendeurs, solidairement, la remise en état des combles concernés (comprenant la démolition et évacuation de tous ouvrages réalisés et de tous objets présents dans le volume de combles appartenant à Monsieur [D]), dans leur état initial, et à ce titre, faire réaliser un aménagement définitif, aux frais de la ou des parties succombantes, pour marquer la séparation entre la propriété de Monsieur [D] et le ou les lots voisins, sous la même condition de délai et d’astreinte, solidairement aux frais de la (ou des) partie(s) succombante(s) »,

DEBOUTE M. [Z] [D] de sa prétention subsidiaire tendant « à condamner solidairement les époux [F] et la SCP ADER – COMBES-BERTON – MOZZINACCI – LASSAIGNE-GUIBAN au paiement d’une indemnité de 45.000 euros »,

DEBOUTE Mme [X] [J] de sa demande de condamnation in solidum de M. [S] [F] et de Mme [K] [E] épouse [F], de la SCP Ader & Associés – Notaires et de la SCP Dominique BAES, Pierre FERTE et Bertrand SCHNEEGANS à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

DEBOUTE Mme [X] [J] de ses demandes indemnitaires formées à titre subsidiaire et pour procédure abusive,

DEBOUTE M. [S] [F] et Mme [K] [E] épouse [F] de leur demande de condamnation de la SCP Dominique BAES, Pierre FERTE et Bertrand SCHNEEGANS, de la SCP Ader & Associés – Notaires et de Mme [X] [J] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

DEBOUTE M. [S] [F] et Mme [K] [E] épouse [F] de leurs demandes indemnitaires,

CONDAMNE M. [Z] [D] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

—  4.000 euros à Mme [X] [J],

—  4.000 euros à M. [S] [F] et à Mme [K] [E] épouse [F], pris ensemble,

—  3.500 euros à la SCP Ader & Associés – Notaires,

DEBOUTE la SCP Dominique BAES, Pierre FERTE et Bertrand SCHNEEGANS de sa demande en paiement formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [D] aux dépens,

AUTORISE M^e Kedinger et M^e Toutain de Hauteclocque, à recouvrer directement ceux des dépens qu’ils auraient exposés sans avoir reçu préalablement provision,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 18 Décembre 2025

La Greffière Le Président