MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/03810 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SHAH

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

PRESIDENT

M. CUDENNEC, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 01 Octobre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 3 Décembre 2025, puis prorogé au 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [K] [W]

né le 31 Décembre 1959 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

Mme [H] [I]

née le 04 Septembre 1977 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Roxane BILLIAUD de la SELARL LAGORCE & BILLIAUD AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 480

DEFENDEUR

M. [J] [N]

né le 14 Décembre 1944 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Violaine PONROUCH-DESCAYRAC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 558

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Suivant acte du 9 décembre 2021, M. [J] [N] a consenti à M. [K] [W] et Mme [H] [I] épouse [W] (ci-après dénommés “les époux [W]”) une promesse unilatérale de vente d’une maison à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5] [Adresse 1]), moyennant un prix de 150 000 euros.

Cette promesse, dont l’échéance était fixée le 31 juillet 2022, comportait deux conditions suspensives de production d’un diagnostic de l’assainissement individuel des eaux à la charge du promettant et d’obtention d’un permis de construire pour la surélévation du bâtiment d’un étage à la charge des bénéficiaires, sous réserve qu’il n’impose pas à ces derniers des travaux relatifs aux fondations.

Aucune des conditions ne s’étant réalisées, [G] [V], notaire acquéreur, sollicitait par lettre recommandée du 16 août 2022 de Me [X] [O], notaire vendeur, le constat de l’échec de la vente et la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 15 000 euros versée par les époux [W].

Le différend a été confié à un conciliateur de Justice qui a dressé un constat d’échec le 3 mars 2023. Sur quoi, les bénéficiaires ont renouvelé leur demande de paiement le 15 juin 2023, en vain.

Suivant exploit du 14 septembre 2023, les époux [W] ont fait assigner M. [J] [N] devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE en restitution de l’indemnité d’immobilisation et paiement de dommages-intérêts.

La clôture est intervenue le 9 janvier 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 3 décembre 2025, puis prorogé au 18 décembre 2025.

Prétentions et moyens :

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 août 2024, les époux [W] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil et L.1331-11-1 du code de la santé publique, de bien vouloir :

— ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation à leur profit, soit la somme de 15 000 euros ;

— ordonner que cette somme porte intérêts au taux légal à compter du 16 août 2022 ;

— condamner M. [J] [N] à leur payer la somme de 2.920 euros à titre de dommage et intérêts ;

— condamner M. [J] [N] à leur payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

Ils soutiennent que le promettant a délibérément choisi, malgré leurs relances, de ne pas produire le diagnostic de l’assainissement individuel alors pourtant que la loi l’impose précisément en l’absence de raccordement de l’immeuble à un système d’assainissement collectif (qu’ils n’ignoraient pas), que sa production était nécessaire pour l’information des acquéreurs sur les travaux de mise en conformité à entreprendre et que les termes de la promesse étaient suffisamment clairs sur ce point, de sorte que celle-ci est caduque.

Ils exposent que le non-respect du délai prévu dans la promesse pour demander la restitution de l’indemnité n’entraîne pas une déchéance du droit à restitution mais donne seulement droit de sommation au promettant par acte extrajudiciaire.

S’agissant de la condition suspensive afférente au permis de construire, ils soutiennent que le défaut d’obtention de celui-ci ne leur est pas imputable dès lors qu’ils ont déposé une demande en temps utiles et qu’il leur est apparu ultérieurement qu’au regard des spécificités du terrain, des travaux relatifs aux fondations de l’immeuble étaient nécessaires à titre de mesures forfaitaires prévues par le plan de prévention des risques naturelles (PPRN), de sorte que le projet immobilier dépassait leurs attentes, ce dont ils avaient prévenu le notaire de l’acquéreur, et la condition suspensive avait défailli pour une raison indépendante de leur volonté.

Au soutien de sa demande indemnitaire, les époux [W] soutiennent que l’inaction du promettant leur a causé un réel préjudice consistant en l’absence de restitution de l’indemnité d’immobilisation, sans que M. [J] [N] ne la réclame jamais, alors que par ailleurs, ils ont exposé un certain nombre de frais et démarches dans le cadre de la promesse de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 5 novembre 2024, M. [J] [N] demande au tribunal, au visa des articles 1304 et suivants, 1178 et 1231-1 du code civil, de bien vouloir :

— dire et juger que la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation n’a pas été adressée dans le délai prévu par la promesse de vente ;

— constater l’absence d’aléa attaché à la condition mise à la charge du promettant ;

— dire et juger en conséquence que cette condition relative à la réalisation par le vendeur de la réalisation d’un assainissement individuel ne peut produire ses effets, et doit être réputée non écrite, l’obligation devenant pure et simple ;

— dire et juger que la condition à la charge des bénéficiaires est réputée accomplie, et que l’absence de levée d’option par ces derniers rend la promesse caduque ;

— dire et juger par conséquent que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 15 000 euros lui demeurera acquise ;

— débouter par conséquent les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions ;

— condamner les époux [W] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner les époux [W] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

En défense, M. [J] [N] soutient que la production du diagnostic objet de la condition était impossible dans la mesure où la propriété n’était pas raccordée au réseau d’eau potable et d’assainissement de la commune, qui n’avait établi aucun règlement en la matière, mais était appelé à l’être ultérieurement, ce dont étaient informés les époux [W], de sorte que la condition mise à sa charge était impossible.

Il considère que l’indemnité d’immobilisation doit lui rester acquise dans la mesure où les époux [W] ne justifient pas du dépôt dans les délais d’un dossier complet aux fins d’obtention d’un permis de construire. Il estime que les demandeurs ne démontrent pas que les fondations de l’immeuble devaient être renforcées pour entreprendre les travaux de surélévation du bâtiment souhaités, alors que tel n’était pas le cas en l’espèce, et ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive par leur inaction volontaire, de sorte que la condition doit être réputée accomplie.

Il considère par ailleurs que pour prétendre à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, les bénéficiaires devaient notifier leur intention au notaire par lettre recommandée avec avis de réception prise dans les sept jours suivants la date d’expiration de la promesse.

Il considère n’avoir commis aucune faute dans l’exécution de la promesse et, reconventionnellement, prétend que les époux [W] ont été de mauvaise foi et que leur attitude lui a causé un préjudice dans la mesure où les circonstances économiques d’après Covid l’ont conduit à vendre son bien à un coût moindre de ce qui était initialement prévu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à “constater” et “dire et juger que”, uniquement dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

I. Sur les demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent, en application de l’article 1104, être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient à la partie débitrice de l’obligation d’effectuer les démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive d’établir les avoir effectuées, à défaut, il doit en être déduit qu’elle a empêché sa réalisation et donc que la condition est réputée accomplie.

La condition n’est pas réputée accomplie lorsque la défaillance de la condition procède d’une impossibilité juridique (Civ. 3e, 15 décembre 2010, n° 10-10.473).

La promesse unilatérale de vente du 9 décembre 2021 était soumise à deux conditions suspensives particulières.

En premier lieu, les parties stipulaient que le promettant devait produire, à ses frais, le diagnostic de l’assainissement individuel du bien vendu, renvoi étant fait aux dispositions particulières sur l’assainissement s’agissant de l’état du réseau à la date de la promesse.

En second lieu, la réalisation de la vente était soumis à l’obtention, par le bénéficiaire, d’un permis de construire exprès avant le 5 mai 2022, pour la réalisation de travaux de surélévation du bâtiment d’un étage.

La promesse prévoyait en outre que le bénéficiaire devait justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire, correspondant exactement à l’opération envisagée et ce d’ici le 28 février 2022 à compter de la signature de l’avant-contrat, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Les parties précisaient toutefois que la promesse était consentie “sous la condition que l’opération envisagée ne donne pas lieu à une surtaxe et que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc.), ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage), et ne révèle pas de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l’utilisation envisagées”.

Était prévue une indemnité d’immobilisation de 15 000 euros que le bénéficiaire s’engageait à déposer, sous peine de caducité de la promesse, au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les dix jours de la conclusion de celle-ci, à la comptabilité du notaire rédacteur.

S’agissant du sort de cette indemnité, les parties convenaient, en p. 10 de la promesse, que :

“b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; (…)

c) dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

(…)

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

À défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant”'.

1. Sur la condition suspensive de production du diagnostic d’assainissement à la charge du promettant,

Selon l’article L.1331-1 du code de la santé publique, “le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte.

Un arrêté interministériel détermine les catégories d’immeubles pour lesquelles un arrêté du maire, approuvé par le représentant de l’Etat dans le département, peut accorder soit des prolongations de délais qui ne peuvent excéder une durée de dix ans, soit des exonérations prévue au premier alinéa”.

Aux termes de l’article L.1331-1-1 du même code :

“I. – Les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées sont équipés d’une installation d’assainissement non collectif dont le propriétaire assure l’entretien régulier et qu’il fait périodiquement vidanger par une personne agréée par le représentant de l’Etat dans le département, afin d’en garantir le bon fonctionnement.

Cette obligation ne s’applique ni aux immeubles abandonnés, ni aux immeubles qui, en application de la réglementation, doivent être démolis ou doivent cesser d’être utilisés, ni aux immeubles qui sont raccordés à une installation d’épuration industrielle ou agricole, sous réserve d’une convention entre la commune et le propriétaire définissant les conditions, notamment financières, de raccordement de ces effluents privés.

II. – Le propriétaire fait procéder aux travaux prescrits par le document établi à l’issue du contrôle prévu au III de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales, dans un délai de quatre ans suivant la notification de ce document.”

Selon l’article L.2224-8 III du code général des collectivités territoriales, “pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte, la commune assure le contrôle des installations d’assainissement non collectif. Cette mission consiste :

1° Dans le cas des installations neuves ou à réhabiliter, en un examen préalable de la conception joint, s’il y a lieu, à tout dépôt de demande de permis de construire ou d’aménager et en une vérification de l’exécution. A l’issue du contrôle, la commune établit un document qui évalue la conformité de l’installation au regard des prescriptions réglementaires ;

2° Dans le cas des autres installations, en une vérification du fonctionnement et de l’entretien. A l’issue du contrôle, la commune établit un document précisant les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l’environnement.”

Selon l’article L.1331-11-1 du code de la santé publique, “lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation”.

L’article L.274-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que le dossier de diagnostic technique, devant comprendre le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L.1331-11-1 précité, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.

En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après la vente.

En l’espèce, il est constant, à la lecture des pièces versées au débat et des écritures des parties, que la maison objet de la promesse n’était pas raccordée au réseau d’assainissement collectif des eaux usées.

Il est également acquis, ce qui résulte des termes de la promesse ainsi que des attestations produites par M. [J] [N], notamment celle émanant de M. [Y] [A], président du syndicat mixte des eaux du Tarn & Girou, que ledit bien n’était pas raccordé au réseau d’eau potable et n’était pas non plus pourvu de compteur indépendant.

Contrairement à ce que prétend le défendeur, les époux [W] ne contestent aucunement ces deux points.

Pour conclure à l’impossibilité de pourvoir à la réalisation de la condition suspensive, M. [J] [N] soutient que le bien n’étant pas pourvu en eau, il n’avait pas à être équipé d’un quelconque système d’assainissement ni faire l’objet d’un raccordement au système d’assainissement collectif de la commune qui, en tout état de cause, ne pouvait avoir lieu en l’absence du règlement communal dédié (“Assainissement collectif”) qui n’a été approuvé par le conseil municipal de [Localité 5] que le 20 septembre 2022, postérieurement à l’expiration de la promesse.

S’il est vrai que l’adduction de l’eau vers un immeuble et son assainissement sont intrinsèquement liés, l’absence de la première n’implique pas nécessairement une absence de système d’assainissement, conformément à l’article L.1331-1-1 I précité.

En effet, ce texte dispense le propriétaire d’équiper son bien d’un système d’assainissement non collectif dans des cas limitativement énumérés : immeubles abandonnés, immeubles devant être démolis ou devant cesser d’être utilisés et immeubles raccordés à une installation d’épuration industrielle ou agricole.

Or, il ne résulte pas des débats que l’immeuble objet de la promesse puisse être considéré comme tel, alors qu’il est déclaré par le promettant comme ayant un usage d’habitation et est situé en centre-ville. Il n’est pas plus démontré que le bien ait conservé sa configuration ancienne d’étable ou écurie telle qu’alléguée par le défendeur.

En outre, aux termes de la promesse, M. [J] [N], propriétaire de l’immeuble voisin, s’était engagé à fournir, en l’absence de raccordement au réseau d’eau potable et de compteur indépendant, l’eau nécessaire aux travaux dans l’attente de l’installation d’un compteur par les époux [W], de sorte que la présence d’un système d’assainissement des eaux usées, peu important sa nature collectif ou individuelle, était indispensable en vue de la réalisation de la vente.

M. [J] [N] était ainsi obligé en vertu de l’article L.1331-1-1 précité d’équiper le bien d’un système d’assainissement individuel, en l’absence de raccordement à un réseau collectif de collecte des eaux.

Plus encore, la juridiction observe que l’immeuble est situé dans une zone desservie par un réseau collectif d’assainissement (p. 21 de la promesse) et que ce réseau est, à la lecture de la délibération du conseil municipal de [Localité 5] du 20 septembre 2022, mis en route dans le centre bourg de la commune depuis le 1er janvier 2007.

Il apparaît alors qu’au-delà de son obligation d’équiper son bien d’un système d’assainissement individuel en l’absence de raccordement de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées, M. [J] [N] devait, en application de l’article L.1331-1 précité, solliciter ledit raccordement depuis le 1er janvier 2009, soit deux ans après la mise en service du réseau.

Contrairement à ses allégations, la circonstance que le règlement “Assainissement collectif” pris en application de l’article L.2224-12 du code général des collectivités territoriales, n’ait été adopté que tardivement par le conseil municipal et postérieurement à l’expiration de la promesse de vente, n’exonérait pas M. [J] [N] de son obligation légale dès lors que, d’une part, la demande de raccordement n’est pas conditionnée par l’adoption dudit règlement de service qui a une visée principalement tarifaire et, d’autre part, la règle édictée par le code de la santé publique poursuit un objectif d’ordre public de salubrité des immeubles et agglomérations qui s’impose à la collectivité et à tout propriétaire.

À cet égard, il apparaît que M. [J] [N] en était informé pour avoir réglé la participation pour le financement de l’assainissement collectif, ainsi qu’il ressort de la promesse de vente (p. 21).

Il ne saurait être reproché aux époux [W] une quelconque mauvaise foi de leur part puisque, dès lors que le raccordement de l’immeuble au réseau public d’assainissement leur incomberait en cas de réalisation de la vente, faute pour M. [J] [N] d’avoir oeuvré à temps, il leur était loisible de solliciter dans le cadre de leur demande de permis de construire une participation financière de la commune pour les opérations de raccordement au réseau collectif (pièce n° 15 en défense), de même qu’ils étaient fondés, dans le cadre de leur projet d’achat, à évaluer le coût à venir du raccordement au réseau d’eau ainsi qu’il ressort du rapport de faisabilité financière (pièce n° 15 en demande), sans qu’il ne soit toutefois possible de vérifier à la lecture de la pièce s’il s’agit du raccordement au réseau d’adduction et/ou d’assainissement de l’eau.

Aussi, alors qu’il ne faisait face à aucune impossibilité et qu’il lui appartenait légalement d’équiper son habitation d’un système d’évacuation des eaux adapté, ce qui n’a jamais été fait, c’est par sa seule inaction que M. [J] [N] a échoué à produire le document établi à l’issue du contrôle par la commune des installations d’assainissement non collectif prévu par l’article L.2224-8 III précité, datant de moins de trois ans et devant figurer au dossier de diagnostic technique pour permettre aux bénéficiaires d’évaluer le coût des travaux de mise en conformité à réaliser le cas échéant, ceux-ci leur incombant en vertu de l’article L.274-1 précité.

La condition suspensive ayant défailli par l’unique carence du promettant s’étant engagé à produire un document qu’il savait ne pas avoir ni pouvoir obtenir dans le délai de la promesse, elle doit être réputée accomplie.

*Sur la condition suspensive d’obtention du permis de conduire à la charge du bénéficiaire

Les époux [W] justifient, au moyen d’un récépissé, de ce qu’ils ont déposé une demande de permis de construire à la mairie de [Localité 5] le 27 janvier 2022, soit avant le terme prévu à la promesse le 28 février 2022.

En réponse à cette demande, constatant leur caractère incomplet de leur dossier, les services de la commune ont sollicité des demandeurs le 9 février 2022 qu’ils produisent un certain nombre de pièces complémentaires, dont une attestation “Respect des mesures forfaitaires” dès lors que le terrain était situé dans une zone couverte par un Plan de prévention des risques naturels (sècheresse).

Il n’est pas contesté par les demandeurs qu’ils n’ont pas produit les documents nécessaires à la complétude de leur dossier, raison pour laquelle leur demande a fait l’objet d’une décision de rejet. Ces derniers arguent toutefois qu’ils étaient libérés de poursuivre la réalisation de la condition suspensive au regard de la nature des travaux à entreprendre au niveau des fondations et du surcoût impliqué par ceux-ci, dépassant leurs attentes initiales.

Toutefois, il convient d’observer que si le Plan de prévention des risques naturels en question, auquel renvoie le courrier de la commune, prescrit un forfait de mesures, celles-ci ne sont à réaliser qu’en l’absence de réalisation d’une étude géotechnique G12, cette dernière ayant précisément pour objectif, d’après le Plan, d’apprécier les travaux à effectuer sur les fondations, mais pouvant également conduire à diminuer fortement les mesures à prendre, voire les supprimer en cas de très faible présence d’argile, ou d’absence, dans les sous-sols.

Il ne résulte pas des pièces des époux [W] qu’il ait été exigé de leur part, à un quelconque moment, qu’ils justifient du respect de la réalisation des mesures forfaitaires affectant les fondations de l’immeuble pour que leur demande de permis de construire puisse être instruite.

À ce titre, le secrétariat de la mairie confirme qu’il n’a jamais été imposé aux demandeurs d’entreprendre des travaux de renforcement des fondations, de même que le nouveau propriétaire des lieux, M. [U] [L], atteste le 7 octobre 2024 avoir pu obtenir un permis de construire aux fins de surélévation du bâtiment et rénovation, dont la copie est versée aux débats, et ne jamais avoir été contraint d’entreprendre des travaux de confortation des fondations.

Plus encore, contrairement à ce qu’allèguent les époux [W] dans leurs écritures, il ne leur a pas été indiqué que des reprises des fondations étaient nécessaires pour que les entreprises qu’ils solliciteraient pour le projet de surélévation du bâtiment acceptent d’engager leur assurance décennale : en effet, il est seulement fait référence, dans le courriel du 14 février 2022 adressé à Mme [H] [I] épouse [W] par la SCOP Houself, à la nécessité de réaliser une étude de sol, qui serait obligatoire afin que des entrepreneurs s’engagent dans le projet immobilier des demandeurs.

Alors même qu’il n’existe aucune certitude quant à la nécessité de réaliser de tels travaux au regard de la nature du sous-sol, en l’absence d’étude géotechnique, les époux [W] ne sauraient prétendre qu’ils auraient fait face à un surcoût de 20 000 euros tel qu’il ressort du rapport de faisabilité financière du 8 mars 2022, au titre d’une reprise en sous-oeuvre des semelles filantes pour atteindre 0,80m de profondeur.

La promesse unilatérale de vente précisait à ce titre qu’elle était conclue sous la condition que l’opération envisagée ne donne pas lieu à une surtaxe et que la nature du sous-sol ne comporte pas de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales, seulement au vu des prélèvements, études, analyses et sondages qui auraient été réalisés.

Aussi, le coût de la seule mission géotechnique, tel qu’estimé par devis de l’entreprise Géotechnique Terrefort à 3 000 euros TTC le 2 mars 2022, n’était pas exorbitant, notamment au regard du coût de l’ensemble du projet immobilier des demandeurs, comprenant le prix de vente mais également les travaux conséquents envisagés évalués entre 357 949 euros et 421 106 euros TTC, et ne saurait constituer un sucoût justifiant que les époux [W] ne soient plus liés par les termes de la promesse.

M. [J] [N] démontre, au moyen d’un mail du secrétariat de la mairie, que les époux [W] n’ont jamais donné suite au courrier de la commune. Il convient d’observer par ailleurs qu’en cas d’interrogations, ces derniers pouvaient très bien solliciter le service compétent pour obtenir des informations quant aux démarches à réaliser et la nature exacte des pièces complémentaires à produire, ce qui n’a manifestement pas été le cas.

Ils ne se sont pas plus rapprochés du promettant pour connaître de l’existence d’une précédente étude géotechnique, alors que ce dernier justifie de la réalisation d’une telle étude en 2018 lui ayant permis d’obtenir une réponse favorable de la commune pour l’agrandissement et surélévation de la maison.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que les époux [W] ont volontairement fait échec à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire en ne déposant pas un dossier complet en mairie, empêchant ainsi celle-ci d’instruire la demande et rendre une décision favorable dans le délai de la promesse. La condition sera ainsi réputée accomplie.

*Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation et le respect des délais,

Il vient d’être constaté que la réalisation des conditions suspensives avait été empêché par le comportement fautif de M. [J] [N] et des époux [W].

Or, les parties n’ont pas stipulé de clause prévoyant expressément le sort de l’indemnité d’immobilisation lorsque la vente ne se réalise pas du fait de leur inaction partagée, ni au sein de la partie “carence” (p.7), ni au sein de la partie dédiée à l’indemnité d’immobilisation (p.10), et ne concluent pas sur ce point.

Il appartient ainsi au tribunal, dans le silence combiné de la loi, d’interpréter l’avant-contrat sur ce point, en se référant aux dispositions contractuelles invoquées par M. [J] [N] et les époux [W].

À l’appui de leur demande, les époux [W] sollicitent la restitution de l’indemnité versée au titre du paragraphe 3. c) de la promesse prévoyant, en son premier point, que la somme est intégralement restituée au bénéficiaire en cas de non-réalisation de la vente, si l’une au moins des conditions suspensives stipulées vient à défaillir selon les modalités et délais prévus (p.10).

Cependant, cette disposition ne peut trouver application en l’espèce dès lors que l’ensemble des conditions suspensives sont réputées être accomplies du fait des défaillances cumulées des parties, en application de l’article 1304-3 du code civil.

Il en va de même du dernier point du paragraphe 3. c), lequel prévoit également une restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire dans le cas où la non-réalisation de la vente promise est imputable au seul promettant, dès lors qu’il a été constaté que la vente avait échoué par le fait de chacune des parties.

M. [J] [N], quant à lui, invoque le bénéfice du paragraphe 3. b), dont il convient de rappeler qu’il prévoit, en cas de non réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus à la promesse, que la somme versée par le bénéficiaire lui restera acquise, à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble objet de la promesse, et ce quand bien même le bénéficiaire ferait connaître sa décision de ne pas acquérir le bien avant la date d’expiration du délai d’option.

Il est seulement fait référence, dans cette clause, à la non-réalisation de la vente, peu important à ce titre que l’origine de cette inexécution soit un défaut de levée d’option par les bénéficiaires ou une caducité de la promesse consécutive à la défaillance des conditions suspensives, par exemple.

Ainsi, le tribunal considère que la clause invoquée par M. [J] [N] constitue la disposition la plus adaptée par laquelle les parties ont souhaité, d’un commun accord, déterminer le sort de l’indemnité d’immobilisation en cas de défaillances cumulées des conditions suspensives.

Dès lors, conformément à la promesse unilatérale de vente, l’indemnité d’immobilisation de 15 000 euros devra rester acquise à M. [J] [N].

En conséquence, sans qu’il apparaisse nécessaire d’examiner le moyen du défendeur, désormais superfétatoire, tenant au respect par les bénéficiaires du délai pour notifier leur intention de se voir restituer l’indemnité d’immobilisation, il convient de débouter les époux [W] de leur demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation.

II. Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-et-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, chacune des parties a commis une faute en ne respectant pas ses engagements contractuels et en faisant échouer les conditions suspensives, et a ainsi participé à la réalisation de son propre dommage tenant à la non-réalisation de la vente espérée.

Aussi, ni M. [J] [N], ni les époux [W] ne sauraient se prévaloir de leur propre turpitude pour solliciter une indemnisation de leurs préjudices découlant de l’échec de la vente.

Il y a lieu d’observer par ailleurs, s’agissant des demandes présentées par M. [J] [N], d’une part qu’il ne justifie aucunement de ce qu’il a été contraint ultérieurement de vendre son bien à la baisse et d’autre part, que l’indemnité qui lui reste acquise a précisément pour objectif de compenser l’immobilisation de son bien pour la durée de la promesse, de sorte qu’il ne démontre aucun préjudice.

Dans ces conditions, les demandes indemnitaires présentées seront rejetées.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [W], demandeurs succombant en leur demande principale, seront condamnés à supporter les dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, eu égard à la résolution du litige et constatant les torts partagés des parties dans l’échec de la vente promise, il apparaît inéquitable de condamner l’une ou l’autre à payer les frais irrépétibles exposés par son adversaire. Il sera donc dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE [K] [W] et [H] [I] épouse [W] de leur demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation qui restera acquise à [J] [N] ;

DEBOUTE [K] [W] et [H] [I] épouse [W] de leur demande en dommages-et-intérêts ;

DEBOUTE [J] [N] de sa demande en dommages-et-intérêts ;

CONDAMNE [K] [W] et [H] [I] épouse [W] aux dépens de l’instance ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 18 décembre 2025, et signé par le président et la greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT