TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01488 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UC22

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. ALTEAL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[F] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [F] [T], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 12 et 13 décembre 2023 prenant effet au 14 décembre 2023, la S.A ALTEAL a donné à bail à Monsieur [F] [T] un appartement à usage d’habitation (n°331) situé [Adresse 3] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 633,02 euros hors provision sur charges.

Par contrat distinct signé électroniquement les mêmes jours, la S.A ALTEAL a donné à bail à Monsieur [F] [T] un garage (n° 445.G31) sis à la même adresse pour un loyer mensuel de 40,95 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A ALTEAL a fait signifier à Monsieur [F] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 10 octobre 2024 pour un montant de 5.138,90 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé afin :

— de constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui lui a été consenti par la SA SOCIETE ALTEAL le 12 décembre 2023, pour le logement et le garage situés [Adresse 4] à [Localité 7] et ce en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 23 novembre 2018,

— d’ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— de le condamner au paiement :

* de la somme de 3.276,58 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 21 janvier 2025, mensualité du mois de décembre 2024 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement, soit à ce jour une somme de 716,35 euros pour le logement et 40,95 euros pour le garage par mois,

* d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 mars 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.697,38 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise. Elle demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 150 euros par mois, en sus du loyer courant, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément à l’accord signé entre les parties.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 26 février 2025, Monsieur [F] [T] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail d’habitation conclu électroniquement les 12 et 13 décembre 2023 prenant effet au 14 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 10. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable.

Ce délai est plus favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, il doit être considéré qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit (article 7).

Un commandement de payer reproduisant ces clauses a été signifié le 10 octobre 2024, pour la somme en principal de 5.138,90 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [F] [T] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 2.007,35 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A ALTEAL produit un décompte du 19 juin 2025 démontrant que Monsieur [F] [T] reste devoir la somme de 1.697,38 euros, mensualité de mai 2025 comprise.

Monsieur [F] [T] non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.697,38 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 3.276,58 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que Monsieur [F] [T] a repris le paiement intégral de son loyer courant, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels sont demandés par la bailleresse en l’absence du locataire. Il apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier compte tenu du montant de celle-ci et des versements complémentaires auxquels il a procédé (900 euros en mai 2025 et 500 euros en mars 2025).

Il y a donc lieu d’accorder à Monsieur [F] [T] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 11 mensualités de 150 euros chacune et d’une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Par suite, conformément à la demande de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [F] [T] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si les deux contrats s’étaient poursuivis.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [F] [T] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 9] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Monsieur [F] [T] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement les 12 et 13 décembre 2023 prenant effet au 14 décembre 2023 entre la S.A ALTEAL et Monsieur [F] [T] concernant un appartement à usage d’habitation (n°331) situé [Adresse 3] à [Localité 7] et au bail concernant un garage (n°445.G31) sis à la même adresse, sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] à verser à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 1.697,38 euros (décompte arrêté au 19 juin 2025, incluant une dernière facture de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 3.276,58 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [F] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 150 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [F] [T] soit condamné à verser à la S.A ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des deux baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] à verser à la S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-présidente,