MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 24/00106 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SRQO

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 07 Avril 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSES

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL IMMOPOLIS INVESTISSEMENT, RCS [Localité 11] 492 076 740, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Mme [X] [T]

née le 11 Novembre 1981 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 537

DEFENDERESSES

S.C.I. FLAT IMMO, RCS [Localité 11] 423 381 417, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Michel AVENAS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 297

Compagnie d’assurance GENERALI FRANCE, RCS PARIS 552 062 663, pris en la personne de son président directeur général, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-marc CLAMENS de , avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 326

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

La Sci Flat Immo, Société de promotion immobilière, a procédé à la réhabilitation d’un

immeuble ancien puis à la création de logements et de parkings sis [Adresse 4].

La déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 28 septembre 2008.

Un règlement de copropriété a été régularisé le 14 octobre 2008.

Mme [X] [T] est propriétaire d’un appartement.

Par ordonnance de référé du 22 novembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse, saisi par le syndicat des copropriétaires se plaignant de désordres, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et commis pour y procéder M. [C]

L’expert a déposé son rapport le 20 mars 2020.

Par actes des 8 et 10 août 2022, le syndicat des copropriétaires et Mme [T] ont fait assigner la Sci Flat Immo et la société Generali, ès qualités d’assureur de la société Fraccacreta devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction à titre principal, ordonner une nouvelle expertise judiciaire et, à titre subsidiaire, condamner les défenderesses à réparer leurs préjudices.

L’affaire a été radiée le 21 décembre 2023, puis réinscrite.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 21 novembre 2024.

Initialement fixée à l’audience du 6 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 7 avril 2025.

Prétentions des parties

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires et Mme [T] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1231-1, 1240 et suivants, 1792 et suivants du code civil ;

Avant dire droit

— ordonner avoir lieu à la tenue d’une nouvelle mesure d’instruction et la désignation d’un expert

pour mission de :

1° prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et de tous éléments utiles qui lui seront préalablement communiqués ;

2° visiter les lieux en présence des parties et celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés et entendre tout sachant ;

3° dire si les désordres visés à l’assignation existent, les décrire,

4° déterminer l’origine de ces désordres ;

5° dire s’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination, atteignent à la solidité de l’ouvrage ou s’ils réduisent tellement son usage, que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ;

6° dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien, ou à toute autre cause qui sera indiquée ;

7° déterminer les travaux de nature à remettre l’ouvrage en conformité à sa destination ;

8° en évaluer le coût et la durée de leur exécution ;

9° Donner au Tribunal tous les éléments permettant d’évaluer les préjudices subis notamment de jouissance et en termes de manque à gagner par la requérante du fait des désordres et de leur reprise ;

10° S’expliquer techniquement sur les éventuelles observations des parties recueillies à l’occasion de la réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport au cours de laquelle l’expert devra informer les parties de l’état de ses investigations et de ses conclusions ;

11° Plus généralement donner au tribunal tous éléments lui permettant de donner une solution au litige ;

Sur le fond

* A titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil

— condamner in solidum la société Flat-Immo et la compagnie Generali France à payer au syndicat des copropriétaires, au titre de la reprise des désordres constatés, la somme de 43 259,94 euros TTC ;

— condamner in solidum la société Flat-Immo et la Compagnie Generali France à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes au titre des désordres affectant les parties communes :

—  1 000 euros par copropriétaire au titre de la récurrence des infiltrations par la toiture lors des épisodes pluvieux, soit une somme globale de 10 000 euros ;

—  400 euros par copropriétaire au titre des désagréments liés à la durée des travaux de reprises, soit une somme globale de 4 000 euros ;

— condamner in solidum la société Flat-Immo et la Compagnie Generali France à payer à Mme [T] la somme de 10 000 euros en indemnisation des préjudices subis ;

— condamner in solidum la société Flat-Immo et la Compagnie Generali France, à payer aux requérantes les sommes suivantes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

—  6 000 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2]

—  1 000 euros à Mme [T]

— condamner in solidum la société Flat-Immo et la Compagnie Generali France, au paiement de l’intégralité des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

* A titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle

— condamner la société Flat-Immo à payer au syndicat des copropriétaires, au titre de la reprise des désordres constatés, la somme de 43 259,94 euros TTC ;

— condamner la société Flat-Immo à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes au titre des désordres affectant les parties communes :

—  1 000 euros par copropriétaire au titre de la récurrence des infiltrations par la toiture lors des épisodes pluvieux, soit une somme globale de 10 000 euros ;

—  400 euros par copropriétaire au titre des désagréments liés à la durée des travaux de reprises, soit une somme globale de 4 000 euros ;

— condamner la société Flat-Immo à payer à Mme [T] la somme de 10 000 euros en indemnisation des préjudices subis ;

— condamner la société Flat-Immo à payer aux requérantes les sommes suivantes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

—  6 000 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2]

—  1 000 euros à Mme [T]

— condamner la société Flat-Immo au paiement de l’intégralité des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 13 mars 2024, la Sci Flat Immo demande au tribunal de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustifiées en tout cas mal fondées,

À titre principal,

— mettre purement et simplement hors de cause, la Sci Flat Immo,

— si mieux ne plaise au tribunal, débouter en l’état les parties demanderesses de l’intégralité de leurs demandes formulées aussi bien avant-dire droit que sur le fond.

À titre subsidiaire,

— faire droit à la demande d’expertise judiciaire complémentaire et ajouter dans la mission de l’expert les investigations suivantes : se faire communiquer par le syndic de copropriété pour les actes authentiques de vente de chacun desdits copropriétaires avec descriptif du lot, toutes les assemblées générales des copropriétaires depuis la livraison des travaux jusqu’à ce jour afin d’aviser des conditions de gestion de la copropriété, des désordres éventuellement signalés et des décisions qui ont été prises pour y remédier, plus généralement tous les documents se rapportant aux interventions du syndic ou des syndics de copropriété, sur la copropriété aux fins de constat ou de réalisation de travaux,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour sa part, au terme de ses dernières conclusions signifiées le 13 novembre 2024, la Sa Generali France Iard ès qualités d’assureur de la société Fraccacreta demande au tribunal de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil (nouvelle nomenclature)

Vu l’article 1792 du code civil,

Vu l’article L. 241-1 du code des assurances,

— rejeter toutes demandes à l’encontre de la compagnie Generali Iard, en sa qualité d’assureur de la société Fraccacreta,

— en conséquence, prononcer sa mise hors de cause,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés,

— condamner tout succombant au paiement des dépens dont distraction au profit de la Selas Clamens, avocats qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires et de Mme [T]

1.1 Sur le rapport d’expertise judiciaire

L’expert judiciaire a constaté et précisé les désordres suivants :

* à l’intérieur des logements visités lors de l’accedit du 3 juin 2019 :

1/ nombreuses traces de moisissures en pied de cloison des doublages ; ces désordres ne présentent que des dégradations superficielles d’ordre esthétique, sans affecter l’ouvrage dans sa structure ;

2/ les infiltrations en plafond rampant mezzanine et notamment aux droits des fenêtres de toits ; ces désordres n’affectent que des éléments de second oeuvre et n’ont que des conséquences esthétiques, de sorte qu’ils ne peuvent pas compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ;

3/ l’absence de grille d’entrée d’air frais et de sortie vers l’extérieur des extracteurs de VMC : le défaut de ces prestations est à la base de la prolifération de micro-organismes type moisissures visibles notamment dans les pièces d’eau des logements visités ; la progression des moisissures peut rendre impropres ces espaces à l’usage auquel ils sont destinés ;

* à l’extérieur des logements :

1/ moisissures en pied de façade arrière et en pignon, dues à la remontée par capillarité de l’eau contenue dans le sol en l’absence d’une arase étanche et par le jaillissement des eaux de pluie sur le trottoir ; ces désordres n’affectent que l’enduit de façade ;

2/ défaut de recouvrement des bandes zinc au pourtour des fenêtres de toit et absence entre solin entre toiture basse et pignon, avec réparation de plusieurs tuiles par ruban adhésif ; les défauts relevés au niveau de la toiture n’affectent l’immeuble que dans sa capacité à offrir une parfaite étanchéité des ouvrages, par une légère infiltration ; ces désordres sans conséquence sur l’ouvrage ne peuvent compromettre la stabilité la solidité de l’immeuble.

1.2 Sur la qualification des désordres

L’expert judiciaire a constaté la matérialité des désordres dénoncés dans l’assignation en référé expertise délivrée le 21 septembre 2018, lesquels avaient eux mêmes été constatés le 17 septembre 2018 par Me [G], huissier de justice. Bien que les demandeurs s’abstiennent de verser ledit constat aux débats, il ressort de ce qui précède que les désordres ont été constatés dans le délai de dix ans suivant la déclaration d’achèvement des travaux signés par le maître d’ouvrage (la Sci Flat Immo) le 25 septembre 2008. Il n’est pas contesté que cette date d’achèvement des travaux corresponde à la date de réception de ceux-ci.

Il n’est ni allégué ni établi que les désordres auraient été visibles à la réception et/ou auraient fait l’objet de réserves.

Tant des infiltrations d’eau que le développement de moisissures à l’intérieur d’un espace à usage d’habitation rendent celui-ci impropre à sa destination.

En conséquence, les désordres dont s’agit revêtent une nature décennale.

1.3 Sur les responsabilités

Les articles 1792 et suivants du code civil prévoient une responsabilité de plein droit des constructeurs envers le maître de l’ouvrage ou son acquéreur, du chef des désordres apparus dans le délai de dix ans suivant la réception et qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou compromettent l’usage auquel il est destiné.

L’article 1792-1 dispose qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire (…).

Il en résulte que la Sci Flat Immo, qui a fait procéder à des travaux de rénovation et de réhabilitation de l’immeuble, est réputée constructeur. Elle engage sa responsabilité décennale du fait des désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination.

S’agissant de la société Fraccacreta : l’intervention de cette société dans la réhabilitation et la rénovation de l’immeuble résulte des seules déclarations du vendeur (Sci Flat Immo représentée par son gérant M. [E] [L]) consignées dans l’acte de vente.

Il n’est versé aux débats aucune facture, ni même aucun devis émanant de cette société et concernant les travaux que la Sci Flat Immo a fait réaliser le bâtiment existant en 2007/2008. L’intervention de la société Fraccacreta ne saurait reposer uniquement sur le fait qu’une attestation d’assurance a été annexée à l’acte de vente au soutien des déclarations du vendeur, ladite attestation pouvant avoir été transmise à la Sci pour les besoins d’un autre chantier.

En conséquence, l’imputabilité des désordres à l’intervention de la société Fraccacreta ne peut être regardée comme établie. Aucune demande ne saurait donc prospérer à l’encontre de son assureur RCD la société Generali Iard.

1.4 Sur la réparation des préjudices

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

1.4.1 Sur le préjudice matériel

L’expert judiciaire a retenu les principes réparatoires suivants :

— la création de sorties de ventilation, en toiture sous tuile à douille ou en façades, compris grille d’entrée d’air en parties hautes des menuiseries des pièces sèches,

— la reprise des entourages zinc des fenêtres de toit et remaniement de la toiture, avec remplacement de tuiles,

— le ponçage et lissage à l’enduit à une couche, impression et l’application de 2 couches croisées de peinture acrylique, en plafond et murs affectés par les désordres, compris traitement des éléments bois affectés,

— le lavage par engin à haute pression de l’enduit des façades et mise en peinture,

— la réalisation d’une barrière d’étanchéité par procédé d’injection de produits hydrofuges de type résine silicone, dans les murs de façades.

Il a évalué le montant des travaux réparatoires à 43 259,94 euros TTC, somme décomposée comme suit :

—  3 936,90 euros TTC, selon devis de la société Soft pour la reprise des désordres en toiture,

—  7 525,23 euros TTC, suivant devis descriptif/estimatif de la société Tap pour l’assèchement des murs,

—  23 412,81 euros TTC, selon la proposition de la société Noguera pour la reprise des enduits de façade,

—  1 595 euros TTC, par logement selon devis de la société MSI pour la fourniture et pose d’une ventilation mécanique contrôlée, soit 4 785,00 euros TTC dès lors qu’au cours de la réunion d’expertise, il a été constaté que trois logements présentaient des problèmes de ventilation

—  3 600 euros TTC à dire d’expert pour la reprise des embellissements dans trois logements (3 x 1200).

Les demandeurs, qui soutiennent que les travaux réparatoires ci-dessus précisés sont désormais insuffisants pour assurer la reprise des désordres affectant l’immeuble, ne l’établissent par aucun élément, se contentant de verser aux débats de simples photographies non authentifiées. Ils ne produisent pas le procès-verbal de constat de Me [G] du 17 septembre 2018 et ne justifient même pas, ainsi qu’ils l’allèguent, que l’ensemble des appartements présente un défaut de Vmc.

Sur la demande d’instruction complémentaire, il convient de rappeler qu’au titre de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. La demande du syndicat des copropriétaires et de Mme [T] tendant à faire désigner un second expert judiciaire ne saurait prospérer.

Il sera donc accordé au syndicat des copropriétaires la somme de 43 259,94 euros TTC, somme au paiement de laquelle la Sci Flat Immo sera condamnée.

1.4.2 Sur les préjudices immatériels

1.4.2.1 Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Il est constant que le syndicat des copropriétaires est seul habilité à rechercher la réparation d’un préjudice collectif qui est notamment constitué lorsqu’il porte atteinte aux intérêts de la collectivité des copropriétaires et trouve son origine dans les parties communes, peu important qu’il ne soit pas ressenti selon la même intensité par chacun des copropriétaires pris individuellement.

Il est sollicité par le syndicat des copropriétaires la condamnation de la Sci Flat Immo à lui verser :

—  1 000 euros par copropriétaire au titre de la récurrence des infiltrations par la toiture lors des épisodes pluvieux, soit une somme globale de 10 000 euros ;

—  400 euros par copropriétaire au titre des désagréments liés à la durée des travaux de reprises, soit une somme globale de 4 000 euros.

Le règlement de copropriété reçu le 14 octobre 2008 par Me [N], notaire à [Localité 9], précise la création de neuf logements, nombre également constaté par l’expert judiciaire, et non de dix comme allégué en demande. L’étude du tableau récapitulatif révèle que sept appartements se trouvent en tout ou partie au premier étage, soit sous la toiture litigieuse.

En considération de l’ancienneté des troubles qui sévissent depuis près de sept ans au jour du présent jugement, le préjudice de jouissance tenant à la récurrence des infiltrations par la toiture sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 5 000 euros.

Il n’est, en revanche, pas justifié d’octroyer au syndicat des copropriétaires une indemnité destinée à couvrir les désagréments liés à la durée des travaux de reprise, de l’ordre de quatre semaines, qui se dérouleront pour la plupart en extérieur. Seuls trois copropriétaires verront des travaux réalisés dans leur appartement, ce qui ne constitue pas un préjudice collectif.

1.4.2.2 Sur la demande de Mme [T]

Il est sollicité par Mme [T] l’octroi d’une indemnité de 10 000 euros au motif qu’elle a exposé les frais suivants :

— coût d’achat de peinture pour repeindre à deux reprises son logement ;

— changement à deux reprises de son mobilier atteint par des moisissures ;

— achat de déshumidificateurs ;

et qu’elle a subi les préjudices immatériels suivants :

— départ à deux reprises de son logement sis [Adresse 10] au vu des problèmes d’asthme et d’allergies subis par sa fille et elle-même, ayant pour cause les problèmes d’humidité et de moisissures récurrentes ;

— départ temporaire de sa fille du logement pour aller vivre chez son père.

Toutefois, alors que la charge de la preuve lui incombe, elle ne produit strictement aucun élément au soutien de ses prétentions. Certes, l’expert judiciaire signale que certains copropriétaires ont mis en place des appareils de type absorbeur d’humidité, mais sans plus de précision (pg 21). Il n’est donc pas établi que Mme [T] compte parmi eux.

En conséquence, Mme [T] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

2. Sur les frais du procès

La Sci Flat Immo, qui succombe, sera condamnée aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire.

Les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre, seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la Sci Flat Immo sera condamnée à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera pour sa part condamné à verser à la Sa Generali Iard la somme de 2 500 euros sur ce fondement.

Toute autre demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif qui suit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande aux fins d’expertise judiciaire,

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et de Mme [X] [T] à l’encontre de la société Generali Iard,

Condamne la Sci Flat Immo à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice :

— la somme de 43 259,94 euros TTC en réparation du préjudice matériel affectant les parties communes,

— la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice causé par la récurrence des infiltrations par la toiture,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice du surplus de sa demande du préjudice causé par la récurrence des infiltrations par la toiture,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice de sa demande au tite des désagréments liés à la durée des travaux de reprise,

Déboute Mme [X] [T] de sa demande indemnitaire,

Condamne la Sci Flat Immo aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la Sci Flat Immo à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, à verser à la Sa Generali Iard la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,