MINUTE N° : 26/157

JUGEMENT DU : 13 Février 2026

DOSSIER : N° RG 23/02831 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SAVD

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 13 Février 2026

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 09 Décembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [N] ET FILS, RCS [Localité 1] 530 968 320, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Charlotte ROY-EXCOFFIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 445

DEFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 2], prise en la personne de M. le Maire, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Cloris ORTHOLAN de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 52

EXPOSE DU LITIGE

Le 9 mars 1988, M. [M] [N], puis la SARL [N] ET FILS qui est venue aux droits de ce dernier, a conclu un contrat de bail commercial avec les époux [O] portant sur le local situé au rez-de-chaussée au [Adresse 3] sur la Commune de [Localité 3] et ayant pour objet l’exploitation d’une boucherie-charcuterie.

Ce bail a été renouvelé par acte sous seing privé le 23 juillet 2004, et tacitement reconduit par la suite.

Par acte du 11 mars 2020, les époux [O] ont vendu le bien immobilier contenant ce local (ci-après l’Hôtel [Localité 4]) à la Commune de [Localité 2].

Celle-ci a décidé d’entreprendre des travaux de réhabilitation de l’immeuble début 2021, ce qui a conduit à la fermeture temporaire du commerce.

Les travaux de réhabilitation de l’Hôtel [Localité 4] ont été achevés et réceptionnés débutdécembre 2022.

Le 27 décembre 2022, la SARL [N] ET FILS a conclu un contrat de bail commercial avec la Commune de [Localité 2] concernant ce local.

Considérant que le local ne comportait pas de bac à graisse, le conseil de la SARL [N] ET FILS a mis en demeure la Commune de [Localité 2], par courrier recommandé en date du 19 avril 2023 de procéder aux travaux de mise en place dudit séparateur de graisse.

Aucune tentative amiable du litige n’ayant abouti, par exploit d’huissier en date du 26 juin 2023, la SARL [N] ET FILS a fait assigné devant le tribunal judiciaire de Toulouse la Commune de Bérat aux fins de voir mettre aux normes le local commercial et son préjudice de jouissance réparé.

La clôture de l’affaire a été rendue le 28 novembre 2024. Celle-ci a été fixée à l’audience de plaidoiries tenue en formation juge unique du 9 décembre 2025 et mise en délibéré au 13 février 2026.

Prétentions et moyens

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, la SARL [N] ET FILS demande au tribunal, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil et L145-18 et R145-35 du code de commerce, de :

A titre principal,

Condamner la Commune de [Localité 2] à procéder aux travaux de mise aux normes consistant à installer un séparateur de graisses répondant aux caractéristiques techniques préconisées par devis de la société ATOUTS INVESTISSEMENTS 31 du 21 mars 2023 pour les lieux qui lui ont été donnés à bail ; Condamner la Commune de [Localité 2] à lui verser la somme de 1 120 euros HT, soit 1 344 euros TTC par mois à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à l’installation effective dudit séparateur de graisse en réparation de son préjudice de jouissance ;

A titre subsidiaire,

Condamner la Commune de [Localité 2] à lui payer la somme de 14 120,52 euros TTC ;Condamner la Commune de [Localité 2] à lui verser la somme de 1 120 euros HT, soit 1 344 euros TTC par mois à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au versement effectif de la somme ;En tout état de cause,

Condamner la Commune de [Localité 2] à faire procéder aux reprises sur le sol du laboratoire des locaux commerciaux de façon à ce que l’eau puisse s’écouler dans les regards mis en place ; Condamner la Commune de [Localité 2] à lui payer la somme de 1 250 euros HT soit 1 500 euros TTC au titre de l’indemnisation du 1er décembre au 12 décembre 2022 ; Condamner la Commune de [Localité 2] à lui payer la somme de 6 411,60 euros au titre des frais d’emménagement ;Condamner à la Commune de [Localité 2] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, la Commune de Bérat demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1719 du code civil et L145-18 du code de commerce, de :

Débouter la SARL [N] ET FILS de toutes ses demandes ; Condamner la SARL [N] ET FILS à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. MOTIVATION

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la demande de mise aux normes des lieux loués

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1103 du même code indique que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

S’agissant des travaux de mise en conformité, ceux-ci sont à la charge du bailleur, sauf clause contraire exprimée de manière expresse.

Depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, il convient d’examiner avec attention le caractère exprès de la clause et le fait que les parties aient exprimer leur commune intention de la manière la plus précise et la plus claire.

À défaut, en vertu du principe selon lequel les clauses s’interprètent en faveur de celui qui s’oblige, en l’occurrence le preneur, il convient d’écarter les clauses insuffisamment précises.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé le 12 décembre 2022, et notamment de son article 3 « Destination des lieux » que « le Preneur est autorisé à utiliser les lieux loués pour y exercer l’activité suivante :

Boucherie – Charcuterie – Abattage – Traiteur – Confection de plats cuisinés à emporter et Vins ainsi que la possibilité de restauration devant la porte à titre exceptionnel pour la fête local de [Localité 2] à l’exclusion de toute autre activité. Le Preneur déclare que les locaux sont parfaitement adaptés aux activités qu’il entend y exercer et déclare faire son affaire personnelle de la mise en conformité des locaux, à ses frais. »

Toutefois, la rédaction de cette clause, qui s’applique de manière large à la mise en conformité des locaux, ne fait pas référence précisément au bac à graisse, alors qu’il ressort pourtant des échanges entre le conseil de la SARL [N] et de la Commune de [Localité 2] que cette question de la présence d’un bac à graisse était posée en amont de la signature du bail et que son installation devait être effectuée par la Mairie prochainement ; courrier officiel dont le contenu qui n’est d’ailleurs pas remis en cause par la Commune de [Localité 2] dans ses écritures.

Dès lors, le tribunal ne peut considérer que la commune intention des parties était de laisser à la charge du Preneur les frais relatifs à l’installation d’un bac à graisse.

Considérant que ce dernier est essentiel pour mettre aux normes les lieux loués avec les activités autorisées, la Commune de [Localité 2] sera donc condamnée à installer à ses frais un bac à graisse répondant aux caractéristiques techniques légales.

Sur la réparation du préjudice de jouissance

La SARL [N] ET FILS poursuit l’indemnisation de son préjudice de jouissance découlant de l’impossibilité de fabriquer et de vendre des plats cuisinés ainsi que du boudin maison. Elle verse aux débats une attestation datée du 21 juin 2023 de M. [M] [N], gérant, qui certifie « ne pas avoir produit de boudin depuis le 15 décembre 2022 et que cela engendre une perte pour la boucherie de 7 840 euros (production 20 kg/semaine MBOL224\f« Wingdings »\s11 vendu 14 euros/kg depuis 28 semaines. »

Ces éléments-là sont trop imprécis et incomplets pour chiffrer un quelconque préjudice de jouissance de la SARL [N] ET FILS, lequel s’analyse en réalité comme un préjudice financier lié à un manque à gagner.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande de reprise des travaux effectués par la Commune de [Localité 2]

L’article 11.3 du contrat de bail intitulé « Entretien – Travaux » du bail commercial conclu le 12 décembre 2022 prévoit notamment que « Le PRENEUR prendra les LOCAUX dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sous réserve des stipulations des paragraphes ci-dessous, sans pouvoir exiger 7 à aucun moment du BAILLEUR aucun aménagement, ni aucune réparation de quelque nature que ce soit, ni aucune réduction du loyer de ce chef. »

Toutefois, il est constant que la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2009-01-20, n° 07-20.854).

Or, dès l’entrée des lieux, il est relevé qu’il y a un défaut de pente du sol dans le labo de la cuisine, laquelle est inversée. En outre, la Commune de [Localité 2] s’était engagée, par courrier du 17 février 2022, à mettre en place un siphon de sol dans la chambre froide et un caniveau de vidange en partie arrière, ce qu’elle n’a pas fait.

Ces éléments ne sont pas contestés en défense.

La Commune de [Localité 2] sera donc condamnée à faire procéder aux reprises sur le sol du laboratoire des locaux commerciaux de façon à ce que l’eau puisse s’écouler dans les regards mis en place.

Sur la demande de condamnation au titre de la privation temporaire de jouissance du fonds

La SARL [N] ET FILS indique qu’elle n’a pas été indemnisée entre le 1er décembre 2022 et le 12 décembre 2022, date à laquelle elle a effectivement pris possession des lieux.

La Commune de [Localité 2] s’y oppose considérant qu’elle lui a remis les clés le 1er décembre.

Sur ce,

Il ressort de l’état des lieux versé aux débats que le 1er décembre 2022 :

3 clés des entrées sécurisées ont été remises le 1er décembre 2022 ;3 clés concernant les rideaux ont été remises le 1er décembre 2022 ;2 clés concernant les boîtes aux lettres ont été remises le 1er décembre 2022 ;1 clé concernant l’armoire à gaz a été transmise le 1er décembre 2022 ;La clé de la porte de la chambre froide n’a pas été fournie. A la lecture de ces éléments, il n’est pas démontré que la SARL [N] ET FILS n’ait pu prendre possession des lieux avant le 12 décembre 2022, faute de posséder les clés, puisqu’il est précisément indiqué que ces clés lui ont été remises le 1er décembre 2022.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur les frais d’emménagement

L’article L. 145-18 du Code de commerce prévoit notamment que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14. Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles. Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value du fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et emménagement.

En l’espèce, il ressort du courrier du maire du 17 février 2021 que « tout ce qui concerne le « froid », dépose des matériels existants, fourniture, repose et mise en service du nouveau matériel est entièrement et totalement à votre charge. »

La SARL [N] ET FILS ne démontre pas avoir laissé les groupes frigorifiques sur place et que ces moteurs aient été emportés et récupérés par les entreprises en charge des travaux, alors qu’il lui appartenait par ailleurs de déposer tout le matériel existant.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de l’économie de la décision, chaque partie conservera la charge de ces dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de l’économie de la décision, chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles. Toute demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de plein droit de la décision est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, et mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE la Commune de [Localité 2] à procéder aux travaux de mise aux normes consistant à installer un séparateur de graisses répondant aux caractéristiques techniques préconisées par devis de la société ATOUTS INVESTISSEMENTS 31 du 21 mars 2023 pour les lieux qui lui ont été donnés à bail ;

DEBOUTE la SARL [N] ET FILS de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 2] à faire procéder aux reprises sur le sol du laboratoire des locaux commerciaux de façon à ce que l’eau puisse s’écouler dans les regards mis en place ;

DEBOUTE la SARL [N] ET FILS de sa demande de dommages et intérêts au titre de la privation temporaire de jouissance du fonds ;

DEBOUTE la SARL [N] ET FILS de sa demande au titre des frais d’emménagement ;

REJETTE toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT