TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [D] (C0942)

M^e HUGUES (D0872)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/05228

N° Portalis 352J-W-B7F-CUGXX

N° MINUTE : 3

Assignation du :

13 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HEYD (RCS de [Localité 8] 524 847 860)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Audrey KALIFA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0942

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [N] [B]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentés par M^e Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0872

Décision du 13 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/05228 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGXX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge,

Cassandre AHSSAINI, juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du sous seing privé du 9 mai 1994, Monsieur et Madame [O] [B] ont donné à bail en renouvellement à Monsieur [C] [L], aux droits duquel est venue la S.A.R.L. LE JARDIN FROMAGER, des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] pour 9 ans à compter du 1er octobre 1993, moyennant un loyer annuel en principal de 60.000 francs (9.146,94 euros).

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2010, Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] venant aux droits de Monsieur et Madame [O] [B] ont donné à bail en renouvellement les mêmes locaux à la S.A.R.L. HEYD, venant aux droits de la S.A.R.L. LE JARDIN FROMAGER pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2010 et moyennant un loyer en principal de 16.800 euros par an pour l’exercice de l’activité exclusive de crèmerie, beurre, oeufs, lait, fromage et comestibles boissons, vins, alcools et plats cuisinés.

Par acte extrajudiciaire du 16 avril 2019, les bailleurs ont fait signifier au preneur un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 31 octobre 2019.

Par acte extrajudiciaire des 13 et 14 avril 2021, la S.A.R.L. HEYD a fait assigner Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] aux fins de voir juger qu’elle est bénéficiaire d’une indemnité d’éviction et de désigner un expert.

Par ordonnance rendue le 2 novembre 2021, le juge de la mise en état a, notamment, dit que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 16 avril 2019 par Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] à la S.A.R.L. HEYD ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 du code de commerce et au paiement par la S.A.R.L. HEYD d’une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2019 et avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, a ordonné une expertise judiciaire confiée à Madame [J] [H].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 1er août 2022.

Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la S.A.R.L. HEYD visant à voir ordonner une contre-expertise ou complément d’expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 4 mars 2024, la S.A.R.L. HEYD demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-14 et suivants, L. 145-18, L. 145-28, L. 145-60, R. 145-3 et suivants du code de commerce, de :

« A TITRE PRINCIPAL

DESIGNER tout nouvel expert qu’il plaira au Tribunal avec la mission suivante :

— De se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— Visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

— Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er novembre 2019, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

— A titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

COMMETTRE tel juge qu’il lui plaira au contrôle de cette expertise,

DESIGNER tout expert qu’il plaira au Juge de la mise en état, y compris Madame [J] [H], avec pour mission :

o De se faire communiquer tous documents et pièces complémentaires nécessaires à la détermination du montant de l’indemnité d’éviction, et notamment toute pièces relatives à l’évolution des facteurs de commercialité dans le quartier dans lequel est situé le fonds de commerce comprenant notamment la piétonnisation du secteur et la prise en compte de l’impact économique des Jeux Olympiques 2024,

o De se faire remettre toutes pièces et documents utiles à l’accomplissement de sa mission, et entendre tous sachants.

COMMETTRE tel juge qu’il lui plaira au contrôle de cette expertise,

A TTIRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

CONDAMNER Messieurs [K] et [N] [B] à payer à la société HEYD une indemnité d’éviction, outre toutes indemnités accessoires (notamment frais de remploi, trouble commercial, frais administratifs divers, indemnités de perte sur stock, indemnité de perte d’image et de notoriété, frais de déménagement et réaménagement, indemnités de licenciement), au titre des locaux qu’elle occupe actuellement, d’un montant de :

— Valeur du fonds de commerce : 170 000 €

— Frais de remploi : 17 000€

— Frais de réinstallation (Travaux non amortis 5 827 €

— Trouble commercial : 4 000 €

— Frais divers : 10 000 €

____________

206 827 €

FIXER l’indemnité d’occupation due par la société HEYD à 18 855 €/an, soit 1 571 €/mois à compter du 1er septembre 2019 conformément au rapport d’expertise.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER in solidum Messieurs [K] et [N] [B] à payer à la société HEYD la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Messieurs [K] et [N] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

DEBOUTER Messieurs [K] et [N] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires."

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 4 mars 2024, Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] demandent au tribunal, aux visas des L. 145-14, L.145-18, L.145-28 et suivants du code de commerce de :

« • Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL HEYD à compter du 1er novembre 2019 à la somme annuelle de 18 855€ hors charges et hors taxes

• Condamner la SARL HEYD à payer cette indemnité à compter du 1er novembre 2019 ainsi que les compléments d’indemnités dûs à compter de cette date avec intérêts de droit au fur et à mesure des échéances trimestrielles

• Fixer à 95 000€ le montant de l’indemnité d’éviction principale et accessoire hors indemnités de licenciement à définir lors du départ du preneur.

• Désigner Madame ou Monsieur le Bâtonnier de [Localité 8] en sa qualité de séquestre judiciaire de l’ordre des avocats, séquestre de l’indemnité d’éviction qui sera fixée sauf meilleur accord des parties

• DIRE ET JUGER que l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation se compenseront

• DEBOUTER la SARL HEYD de toutes ses demandes.

• Ordonner l’expulsion de la SARL HEYD et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire, après le versement ou la consignation de

l’indemnité d’éviction dans les conditions des articles L 145-29 et L 145-30 du code de commerce

• Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

• Subsidiairement si le Tribunal faisait droit à la demande d’expertise complémentaire donner mission à l’expert de chiffrer également l’indemnité d’occupation.

• Statuer ce que de droit sur les dépens mais condamner la SARL HEYD au paiement des dépens de l’incident."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 5 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 11 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de contre-expertise judiciaire à titre principal et de complément d’expertise à titre subsidiaire

La S.A.R.L. HEYD soutient que la première expertise judiciaire n’a pas pris en compte deux événements affectant la valeur locative du loyer du local commercial ainsi que l’évolution du chiffre d’affaires : la piétonnisation de la [Adresse 13] et les jeux olympiques 2024 à [Localité 8]. Elle fait valoir que la piétonnisation de la [Adresse 13], dont les travaux ont débuté en mars 2023 ont déjà impacté l’attractivité du commerce et vont nécessairement impliquer une hausse du chiffre d’affaires ; que l’expertise judiciaire ne prend en compte que ses bilans jusqu’à 2021 ; qu’aucune prospective n’a été évoquée concernant cette piétonnisation malgré les différentes phases d’études préalables au début des travaux en mars 2023 ; que l’expertise judiciaire ne permet pas de prendre en compte les facteurs locaux de commercialité ; qu’elle avait déjà mis en exergue cette carence sans que cela soit pris en compte dans l’expertise ; que l’organisation des jeux olympiques n’a pas été prise en compte ; que l’organisation de cet événement ne pourrait être ignorée quant aux conséquences économiques qui en résulteront notamment sur l’évolution prévisible à la hausse du résultat de l’ensemble des commerces de bouche dans [Localité 8] au premier titre desquels les fromageries ; que les commerces de fromages, essentiels à l’image de la France à l’international, vont connaître un essor économique durant toute la période des jeux olympiques ; que le prix des loyers a déjà augmenté, qu’une partie du local est affectée à l’habitation ; qu’en raison de l’évolution contemporaine des prix, seuls les prix pratiqués dans un délai restreint devraient être pris en compte dans l’évaluation du droit au bail et de l’indemnité d’éviction ; que l’expertise judiciaire ne prend pas en compte ces évolutions contemporaines certaines et connues ; qu’elle a également soulevé l’absence de prise en compte de la rémunération de la gérante ; que cette erreur a été corrigée mais l’expert judiciaire n’en a pas tenu compte dans ses calculs ; qu’elle a mis en exergue cette difficulté lors de l’expertise sans que ne soit apportée de modification ; que contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, cette demande n’est pas dilatoire.

Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] s’opposent à cette demande. Ils soutiennent que cette demande, plus de quinze mois après leurs conclusions en ouverture de rapport, est dilatoire et abusive ; que le dépôt du rapport date d’octobre 2022 ; qu’ils ont conclu le 9 décembre 2022 et la S.A.R.L. HEYD le 6 mars 2023 ; qu’ils ont sollicité la clôture ; que la veille de l’audience de mise en état du 11 septembre 2023, la S.A.R.L. HEYD a signifié des conclusions d’incident afin d’obtenir une contre-expertise ; que le juge de la mise en état a rejeté sa demande ; que la S.A.R.L. HEYD a ensuite attendu la veille de l’ordonnance de clôture pour ajouter à ses conclusions de fond les demandes formulées à l’occasion de l’audience d’incident ; que si le tribunal devait redésigner un expert pour avoir des indications sur le préjudice à moins d’un mois, il ne cesserait de redésigner les experts pour une demande de complément d’expertise ; que les documents produits ne démontrent en rien l’utilité d’une contre-expertise ou expertise complémentaire ; que le projet de piétonnisation de la [Adresse 13] était connu en 2022 ; que la S.A.R.L. HEYD ne justifie pas que cette piétonnisation a eu un impact sur la commercialité ; qu’il en est de même pour les jeux olympiques ; que cette amélioration du chiffre d’affaires en 2024 est un événement virtuel et hypothétique dont les incidences ne pourraient être vérifiées que dans 3 ans.

Aux termes des dispositions des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En outre, en application des dispositions de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En vertu des dispositions des articles 232 et 263 dudit code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. L’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

Selon les dispositions des articles 237 et 238 de ce code, le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité. Le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 276 du code susvisé, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

Il y a lieu de rappeler que lorsqu’une première expertise a été ordonnée par le juge des référés ou par le juge de la mise en état, la demande de nouvelle expertise judiciaire motivée par l’insuffisance des diligences accomplies par l’expert précédemment commis relève de la compétence des juges du fond.

En l’espèce, la S.A.R.L. HEYD reproche à la première expertise judiciaire de ne pas avoir pris en compte deux événements, qui affecteraient selon elle la valeur locative du local commercial, en ce qu’ils auraient un effet favorable sur l’évolution du chiffre d’affaires : la piétonnisation de la [Adresse 13] dont les travaux ont débuté en mars 2023 et les jeux olympiques 2024 à [Localité 8].

Or, il y a lieu de relever que la S.A.R.L. HEYD ne produit aucune pièce, à l’appui de ses prétentions, permettant de démontrer que ces deux événements auraient eu une incidence sur l’évolution des facteurs de commercialité de la [Adresse 13] dans laquelle elle exploite son commerce ainsi que sur son chiffre d’affaires ni sur la valeur du droit au bail et la valeur des loyers pratiqués par le voisinage. Elle ne justifie pas davantage que ces deux évènements nouveaux depuis le dépôt du rapport d’expertise rendent nécessaire une nouvelle mesure d’expertise, ce d’autant qu’elle prolongerait considérablement la durée de l’instance, étant précisé que l’instance a été introduite les 13 et 14 avril 2021.

En outre, la S.A.R.L. HEYD reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir pris en compte la rémunération de la gérante.

Néanmoins, l’expert judiciaire, dans sa réponse aux différents dires de la S.A.R.L. HEYD, indique que :

— il« n’y a aucunement lieu d’ajouter la rémunération du dirigeant à l’EBE, seule une sur-rémunération éventuelle peut être réintégrée à l’EBE. En effet, le fait de réintégrer la rémunération de la gérante à l’EBE contribue à majorer artificiellement ce dernier dans le but de maximiser la valeur du fonds de commerce et ne correspond aucunement à la réalité économique dans la mesure où l’objectif de tout chef d’entreprise réside bien dans le fait de pouvoir percevoir une juste rémunération de son travail »,

— « faute de disposer de la communication des rémunérations de gérance, en dépit des relances pour les obtenir, l’expert s’est fondé sur les déclarations de l’exploitante qui avait déclaré privilégier la rémunération de sa salariée (à temps partiel) et se verser une rémunération en mode aléatoire. La communication de la rémunération de gérance qui figure dans le présent Dire (pour les années 2017 à 2021) corrobore parfaitement le fait que la rémunération de cette dernière ne correspond aucunement à la rémunération attendue pour ce type de fonction et qu’en conséquence, il n’y a aucunement de lieu à réintégrer cette rémunération à l’EBE »,

Décision du 13 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/05228 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGXX

— "sur l’exercice 2021, le résultat d’exploitation est négatif, ce qui signifie clairement que l’augmentation de rémunération de la gérante qui est passé de 14 331€ en 2020 à 23 500 € en 2021, met clairement en péril l’équilibre de l’exploitation qui est déficitaire",

— « la profitabilité d’un fonds de commerce s’évalue dans des conditions normales d’exploitation ce qui sous-entend que le gérant doit être en capacité de percevoir une juste rémunération d’une part pour le travail effectué et d’autre part pour le temps qu’il consacre à la gestion de son entreprise au quotidien. Or, le fait de réintégrer la rémunération de la gérante, ainsi que le suggère son Conseil, reviendrait à surévaluer la valeur du fonds de commerce constitutive de l’indemnité principale de l’indemnité d’éviction, qu’un fonds qui dégagerait un résultat positif après une juste rémunération de l’exploitant ».

L’expert conclut qu’il "ne peut accéder aux demandes de Maître [I] [D] de réintégrer la rémunération de la gérante et ne peut davantage retenir un coefficient multiplicateur supérieur".

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’expert judiciaire n’a commis aucun manquement dans sa mission expertale et qu’il a en outre pris en considération les observations et réclamations des parties, les diligences accomplies n’apparaissant dès lors nullement insuffisantes.

En tout état de cause, il y a lieu de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien, de sorte qu’au vu des documents versés aux débats dont il appréciera la pertinence, le tribunal s’estime suffisamment éclairé pour pouvoir statuer au fond.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. HEYD de sa demande reconventionnelle de nouvelle expertise judiciaire. Il en sera de même de sa demande à titre subsidiaire de complément d’expertise, celle-ci étant fondée sur les mêmes moyens.

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail.

Elle doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit à la date du jugement si le locataire est encore dans les lieux ou bien à la date où le locataire a régulièrement quitté les lieux.

En l’espèce, le tribunal n’a pas connaissance d’un départ de la S.A.R.L. HEYD, de sorte que son préjudice sera évalué à la date du présent jugement.

S’agissant pour commencer de l’emplacement et de la consistance des locaux en cause, il résulte des constations de l’expert que les locaux, situés au [Adresse 2] à l’angle de la [Adresse 12] à [Localité 9], bénéficient d’une « situation géographique relativement favorable au regard de l’activité de »fromagerie« exercée, en raison d’une implantation au sein d’un secteur à vocation résidentielle ».

Décision du 13 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/05228 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGXX

La S.A.R.L. HEYD soutient, sans le démontrer, que le projet de piétonnisation de la [Adresse 13], dont les travaux devaient s’achever au printemps 2024, fait de l’emplacement du fonds de commerce un emplacement exceptionnel.

Faute de démontrer le caractère exceptionnel des locaux, la qualification de l’emplacement des locaux telles que relevée par l’expert sera donc retenue par le tribunal.

L’expert judiciaire relève par ailleurs « l’assez bonne desserte du site par les transports en commun avec notamment la présence de la station de métro »[7]« (lignes 5 et 9) ainsi que l’arrêt de bus »Oberkampf – Richard Lenoir« (ligne 96) situés respectivement à 200 m environ et 110 m environ des locaux sous expertise ».

Selon le rapport d’expertise, l’immeuble, dont dépendent les lieux loués, est un immeuble ancien, élevé sur sous-sol, composé d’un rez-de-chaussée, de deux étages droits et d’un troisième étage sous combles. Les locaux sont composés d’une partie consacrée à l’exploitation de l’activité commerciale et une autre partie à usage d’habitation. S’agissant de la partie consacrée à l’exploitation de l’activité commerciale, elle est composée au rez-de-chaussée, d’une boutique d’angle accessible par une porte vitrée à simple vantail depuis la [Adresse 13], présentant des développements de façade de 4,70 mètres environ sur la [Adresse 13] et de 6.80 mètres environ sur la [Adresse 12]. Les locaux sont composés d’une aire de vente de petites dimensions et de configuration rationnelle se développant sur une profondeur limitée à 4.60 mètres environ ainsi que d’une arrière boutique de très petites dimensions et d’un sous-sol, d’une cave voûtée de petites dimensions à usage de réserve avec présence de deux chambres froides, accessible depuis l’arrière-boutique par un escalier sous trappe particulièrement malcommode. S’agissant de la partie à usage d’habitation, elle est située au 1er étage, accessible depuis l’arrière boutique par un escalier hélicoïdal en bois particulièrement malcommode d’une largeur limitée à 0.45 m environ. Le local dispose d’une cuisine de petite dimension, d’une pièce d’angle, d’un bloc sanitaire et d’un lave-mains. Au 2ème étage, accessible depuis le 1er étage par un escalier également malcommode, se trouvent une salle de douche, une pièce d’angle et un bloc sanitaire.

L’expert relève que les locaux présentent un excellent état d’entretien apparent et que la boutique est aménagée avec des matériaux et agencements de qualité conformes pour ce type d’activité. Il relève également la présence d’un store banne en façade sur la [Adresse 13], d’une installation de climatisation réversible en ce qui concerne les surfaces d’exploitation et des huisseries PVC avec double-vitrage en ce qui concerne les surfaces à usage d’habitation.

Les surfaces, non contestées par les parties, sont de :

— partie « commerce » : 25.60 m² au rez-de-chaussée et 12,50 m² au sous-sol,

— partie « habitation » : 21 m² au 1er étage et 21.70 m² au 2ème étage,

Soit un total de 80,80 m².

* Sur l’indemnité principale

Il est constant qu’il importe en premier lieu de déterminer si la perte du local loué entraîne la perte du fonds de commerce ou s’il existe une possibilité de transfert de l’exploitation. L’article L. 145-14 du code de commerce susvisé instituant une présomption de perte de fonds de commerce, il revient le cas échéant au propriétaire de démontrer que le fonds serait transférable pour un coût moindre.

Ce texte pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

En l’espèce, les parties ne contestent pas que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce.

Cette appréciation n’est pas critiquée par les parties. L’indemnité principale constituera par suite une indemnité dite de remplacement.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Cette distinction peut, toutefois, se révéler d’un moindre intérêt si le fonds est déficitaire ou s’il ne dégage qu’une faible rentabilité, puisqu’il est de principe que sa valeur marchande est au moins égale à la valeur du droit au bail qui est également retenue pour déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction lorsqu’elle prend le caractère d’une indemnité de transfert.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

L’expert judiciaire retient une surface pondérée de 37,41 m²B, qui n’est pas contestée par les parties et qui sera donc retenue.

Après avoir recherché des termes de comparaison en locations nouvelles, des loyers reconstitués en réintégrant le droit d’entrée au loyer et des loyers pratiquées pour lesquels il a été versé un droit d’entrée, dans la [Adresse 13], l’expert retient la situation relativement favorable du local pour l’activité exercée, en raison d’une implantation au sein d’un secteur à vocation résidentielle, l’assez bonne desserte du site par les transports en commun, l’avantage d’une situation en angle qui confère une meilleur visibilité aux locaux, avantage dont il été tenu compte dans la pondération des surfaces, le très bon état d’entretien apparent des locaux sous expertise, les activités autorisées par le bail "CRÉMERIE, BEURRE, OEUFS, LAIT, FROMAGE ET COMESTIBLES, BOISSONS, VINS, ALCOOLS ET [Localité 11] CUISINES" relativement larges et bien adaptées au secteur, l’avantage de disposer de surfaces à usage d’habitation mais également de la qualité de construction ordinaire de l’immeuble dont dépendent les locaux sous expertise, la répartition des surfaces sur 4 niveaux reliés dont 2 réservés à l’exploitation et 2 réservés à l’habitation, la faible superficie de chacun des niveaux qui entrave la fonctionnalité tant des surfaces d’exploitation que des surfaces à usage d’habitation, l’absence d’accès indépendant de la boutique en ce qui concerne les surfaces à usage d’habitation, inconvénient qui ne permet pas une valorisation indépendante des surfaces commerciales, la mise à la charge du preneur des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil qui cependant aurait été sans objet en cas de renouvellement et ce en raison de l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

L’expert judiciaire retient :

— une valeur locative de marché sur la base de 800 euros/m²B à la somme de 29.928 euros, arrondie à la somme de 30.000 euros/an HT et HC (37,41 m2B x 800),

— une valeur locative de renouvellement sur la base de 560 euros/m²B à la somme de 20.900 euros arrondi à la somme de 21.000 euros/an HT et HC (37,41 m²B x 560 euros)

— un coefficient de capitalisation de 7,

— un loyer de renouvellement théorique plafonné au 1er novembre 2019 à la somme de 19.007,44 euros HT/HC/an,

— une valeur du droit au bail à la somme de 77.000 euros [(30.000 – 19.007 x7] qui représente 32% environ du chiffre d’affaires moyen HT des trois derniers exercices.

Ces conclusions, non contestées par les parties, emportent la conviction de la présente juridiction.

Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires réalisé par le preneur avant l’éviction.

En l’espèce, au regard des bilans comptables qui lui ont été communiqués, l’expert judiciaire relève que la preneuse a réalisé entre 2019 et 2021 un chiffre d’affaires moyen HT et HC de 237.630 euros et que l’excédent brut d’exploitation moyen (EBE) s’établit sur les exercices 2019 à 2021 à la somme de 15.515 euros.

L’expert judiciaire retient un coefficient de rentabilité de 4,50 % en prenant en compte que le fonds de commerce :

— bénéficie d’un emplacement bien adapté à l’activité exercée en raison d’une situation favorable au sein d’un secteur à vocation résidentielle avec une forte représentation des « commerces de bouche »,

— génère un chiffre d’affaires relativement correct et relativement constant sur les 3 derniers exercices considérés en dépit des différents mouvements sociaux et de la crise sanitaire,

— affiche un résultat d’exploitation qui bien que positif jusqu’en 2020 a subi une réelle dégradation en 2021 (-2.029 euros),

— affiche un EBE, qui bien qu’étant positif, a également subi une réelle dégradation en 2021 ce qui met en évidence l’absence de rentabilité du fonds, ce dernier n’étant pas en mesure d’assurer la rémunération de gérance attendue sur ce type d’exploitation.

En outre, l’expert judiciaire retient un multiplicateur de chiffre d’affaires de 40% pour les fonds de commerce de « fromagerie ».

Il conclut à une valeur du fonds de commerce égale à 80.000 euros s’agissant d’un fonds de commerce qui ne dégage aucune rentabilité sur le dernier exercice.

Si les bailleurs sollicitent l’entérinement du rapport, la S.A.R.L. HEYD conteste le calcul de l’EBE, le montant du coefficient de rentabilité et du coefficient multiplicateur du chiffre d’affaires retenus par l’expert. Elle soutient que compte tenu des travaux de piétonnisation de la [Adresse 13], il y a lieu de réévaluer à la hausse le coefficient multiplicateur à appliquer sur la rentabilité du fonds. Elle relève que l’emplacement est désormais exceptionnel. Elle fait également valoir que l’expert judiciaire n’a pas tiré les conséquences de la prise en compte tardive de la rémunération de la gérance. Elle en conclut qu’il convient d’appliquer à la rentabilité de l’exploitation un coefficient de 8,5 et un multiplicateur de 80% du chiffre d’affaires.

Il y a lieu, néanmoins, de relever que la S.A.R.L. HEYD ne produit aucune pièce démontrant qu’à la suite des travaux de piétonnisation de la [Adresse 13] ont rendu l’emplacement du fonds de commerce exceptionnel.

Par ailleurs, s’agissant de la prise en compte de la rémunération de la gérante, il y a lieu de relever que l’expert a refusé de l’intégrer en précisant que comme développé ci-dessus « seule une sur-rémunération éventuelle peut être réintégrée à l’EBE. En effet, le fait de réintégrer la rémunération de la gérante à l’EBE contribue à majorer artificiellement ce dernier dans le but de maximiser la valeur du fonds de commerce et ne correspond aucunement à la réalité économique dans la mesure où l’objectif de tout chef d’entreprise réside bien dans le fait de pouvoir percevoir une juste rémunération de son travail »; que « faute de disposer de la communication des rémunérations de gérance, en dépit des relances pour les obtenir, l’expert s’est fondé sur les déclarations de l’exploitante qui avait déclaré privilégier la rémunération de sa salariée (à temps partiel) et se verser une rémunération en mode aléatoire. La communication de la rémunération de gérance qui figure dans le présent Dire (pour les années 2017 à 2021) corrobore parfaitement le fait que la rémunération de cette dernière ne correspond aucunement à la rémunération attendue pour ce type de fonction et qu’en conséquence, il n’y a aucunement de lieu à réintégrer cette rémunération à l’EBE », que "sur l’exercice 2021, le résultat d’exploitation est négatif, ce qui signifie clairement que l’augmentation de rémunération de la gérante qui est passé de 14 331€ en 2020 à 23 500 € en 2021, met clairement en péril l’équilibre de l’exploitation qui est déficitaire« , que »la profitabilité d’un fonds de commerce s’évalue dans des conditions normales d’exploitation ce qui sous-entend que le gérant doit être en capacité de percevoir une juste rémunération d’une part pour le travail effectué et d’autre part pour le temps qu’il consacre à la gestion de son entreprise au quotidien. Or, le fait de réintégrer la rémunération de la gérante (…)reviendrait à surévaluer la valeur du fonds de commerce constitutive de l’indemnité principale de l’indemnité d’éviction, qu’un fonds qui dégagerait un résultat positif après une juste rémunération de l’exploitant."

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu, contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. HEYD, de prendre en compte la rémunération de la gérante dans le calcul de l’EBE, l’appréciation du coefficient de rentabilité et du taux multiplicateur du chiffre d’affaires.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] à la somme de 80.000 euros.

* Sur les indemnités accessoires

Sur les frais de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert judiciaire retient une indemnité globale de 10 % de la valeur du fonds de commerce, soit la somme de 8.000 euros (80.000 x 10%).

Les parties s’accordant sur le mode de calcul des frais de remploi selon un montant forfaitaire de 10% du montant de l’indemnité principale, ceux-ci seront donc fixés à la somme de 8.000 euros.

Sur les frais de réinstallation

Ces frais sont destinés à indemniser le locataire évincé des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux, tenant compte des aménagements perdus. Aussi, il est d’usage qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour tenir compte de la vétusté du mobilier abandonné et de son amortissement.

Il est acquis que ces frais sont dus tant dans l’hypothèse d’un déplacement que d’un remplacement.

En l’espèce, l’expert retient qu’aux termes du bail, la S.A.R.L. HEYD s’était engagée contractuellement à réaliser des travaux de remises en état des surfaces à usage d’habitation. Il précise que le congé avec refus de renouvellement prive ainsi la société locataire d’amortir ces derniers en intégralité, de sorte qu’il y aurait donc lieu de retenir la valeur nette comptable correspondant à la partie des travaux qui ne pourra faire l’objet d’un amortissement. L’expert a réservé l’évaluation de ce poste en l’absence de justificatifs et sous réserve de communication du tableau d’amortissement.

Si la S.A.R.L. HEYD produit les comptes annuels de l’exercice 2021 faisant apparaître une valeur nette des immobilisations à la fin de l’exercice pour « les installations générales, agencements divers » de 5.827 euros, force est de constater que ne produisant pas les comptes annuels pour les exercices postérieurs à 2021, elle ne démontre pas que depuis l’exercice 2021 les travaux n’ont pas été totalement amortis.Il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande au titre des frais de réinstallation.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale.

En l’occurrence, aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a évalué le préjudice subi du fait du trouble commercial à un montant correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen dégagé sur les trois derniers exercices comptables connus.

Ce montant, non contesté, apparaît pertinent et sera retenu, si bien que compte tenu des bilans comptables communiqués, le trouble commercial peut être évalué à la somme de 4.000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] à la S.A.R.L. HEYD au titre du trouble commercial à la somme de 4.000 euros.

Sur les frais divers

La S.A.R.L. HEYD sollicite la fixation des frais divers à la somme de 10.000 euros compte tenu de la nécessité de licencier leur salariée, celle-ci ayant une ancienneté de plus de 12 ans au sein de la société.

En l’espèce, l’expert retient une somme forfaitaire de 2.000 euros au titre des frais divers correspondant aux différentes frais liés aux formalités juridiques, administratives et commerciale et précise que les frais de licenciement seront remboursés sur production de justificatifs.

Ce montant, non contesté, apparaît pertinent et sera retenu.

S’agissant des frais de licenciement du personnel du locataire, il est constant qu’ils sont remboursés par le bailleur sur justificatifs.

En l’espèce, il appartiendra donc aux bailleurs de rembourser à leur locataire les frais de licenciement engagés à la suite de son départ des locaux.

En conséquence, il convient de dire que les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. HEYD seront remboursés par Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] sur production de leurs justificatifs.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 80.000 + 8.000 + 4.000 + 2.000= 94.000 euros, arrondie par l’expert à la somme de 95.000 euros outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] à la S.A.R.L. HEYD à la somme totale telle qu’arrondie par l’expert à 95.000 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, et de les condamner à payer ces sommes à la S.A.R.L. HEYD, sous réserve de l’absence d’exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce.

Sur la demande de séquestre

Au terme de l’article L. 145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre.

Ce texte précise qu’à défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant la condamnation au paiement de l’indemnité ou, à défaut, par simple ordonnance sur requête et qu’il verse l’indemnité au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers inscrits et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

L’article L. 145-30 du même code prévoit qu’en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

La désignation d’un séquestre pour percevoir l’indemnité d’éviction n’est pas de droit et elle doit être justifiée par le bailleur qui la sollicite par des circonstances particulières.

Or, en l’espèce, il n’est fait état d’aucune circonstance par Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] qui justifierait la désignation d’un séquestre pour percevoir l’indemnité d’éviction jusqu’à ce que la locataire restitue les lieux vides de toute occupation.

Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] seront donc déboutés de leur demande de désignation d’un séquestre.

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’occupation

En application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’expert judiciaire retient un prix unitaire de 560 suros/m² et un abattement de 10 % pour tenir compte de la précarité dans laquelle se trouve le fonds de commerce, pour aboutir à une indemnité d’occupation annuelle de 18.855 euros.

Les parties ne contestent pas l’évaluation de l’expert que le tribunal retiendra.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. HEYD à compter du 1er novembre 2019 à la somme annuelle de 18.855 euros par an. La société S.A.R.L. HEYD sera condamnée au paiement de cette somme, outre les charges et taxes prévues au bail échu, sous réserve de l’absence d’exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce.

Sur la demande d’expulsion de la S.A.R.L. HEYD

Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] sollicitent l’expulsion de la S.A.R.L. HEYD après le versement ou la consignation de l’indemnité d’éviction dans les conditions des articles L. 145-29 et L.145-30 du code de commerce.

Il y a lieu de relever qu’en vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L’article L. 145-29 du code de commerce précise qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre.

En l’espèce, la S.A.R.L. HEYD a le droit de se maintenir dans les lieux par application de l’article L. 145-29 du code de commerce jusqu’au versement des sommes fixées par la présente décision. Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] ne justifient d’aucune circonstance qui justifierait de prononcer dès à présent l’expulsion de la S.A.R.L. HEYD après le versement de l’indemnité d’éviction dans les conditions des articles L. 145-29 et L.145-30 du code de commerce.

Dès lors, Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] seront déboutés de leur demande d’expulsion de la S.A.R.L. HEYD.

Sur les autres demandes

Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] et la S.A.R.L. HEYD étant créanciers l’un de l’autre, il y a lieu de constater que la compensation entre leurs créances réciproques s’opère de plein droit.

L’instance et l’expertise trouvant leur origine dans la délivrance par les bailleurs d’un congé sans offre de renouvellement, Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et ceux de l’incident.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à la S.A.R.L. HEYD la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. HEYD de ses demandes de contre-expertise judiciaire et de complément d’expertise,

FIXE à la somme totale de 95.000 euros (QUATRE-VINGT QUINZE MILLE EUROS) le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] à la S.A.R.L. HEYD en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial,

ORDONNE que les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. HEYD seront remboursés par Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] sur production de leurs justificatifs,

DÉBOUTE Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] de leur demande de désignation d’un séquestre,

CONDAMNE Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B], sous réserve de l’absence d’exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la S.A.R.L. HEYD la somme globale de 95.000 euros (QUATRE-VINGT QUINZE MILLE EUROS) à titre d’indemnité d’éviction, ainsi qu’à rembourser les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. HEYD sur production de leurs justificatifs,

FIXE, sous réserve de l’absence d’exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. HEYD à Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] à la somme annuelle de 18.855 euros (DIX-HUIT MILLE Euros HUIT CENT CINQUANTE-CINQ EUROS) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er novembre 2019 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

DÉBOUTE Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] de leur demande d’expulsion de la S.A.R.L. HEYD après le versement de l’indemnité d’éviction,

DIT que la compensation s’opère de plein droit entre les créances réciproques de Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] et de la S.A.R.L. HEYD,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] à payer à la S.A.R.L. HEYD la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [B] et Monsieur [N] [B] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et d’incident,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 13 Novembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA