TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AG

N° RG 24/03131

N° Portalis DBX4-W-B7I-THE6

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 17 Mars 2026

,

[A], [L],

[Y], [H]

C/

,

[X], [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Mars 2026

à la SELARL LCM AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame, [A], [L]

demeurant, [Adresse 4]

représentée par la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame, [Y], [H]

demeurant, [Adresse 5]

représentée par la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur, [X], [W], demeurant, [Adresse 6]

représenté par Maître Brice PERIER de la Société TPAvocats, société Inter-Barreaux TOULOUSE et AVEYRON, avocat au barreau d’AVEYRON, substitué par Maître Amandine CAPDEVILLE de la Société TPAvocats, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1 avril 2022, Monsieur, [X], [W] a donné à bail à Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 740 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Par lettre recommandée du 9 mars 2023, Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] ont demandé à Monsieur, [X], [W] de réaliser des travaux à la suite de problèmes d’infiltrations dans la chambre, au niveau du mur mitoyen avec l’appartement voisin, depuis le 1er janvier 2023 et pour signaler une fuite dans leur salon.

Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] ont sollicité l’intervention du service communal d’hygiène et de santé, qui a dressé un rapport de constatations à la suite de sa visite des lieux le 27 mars 2023.

Le service communal d’hygiène et de santé a informé Monsieur, [X], [W] des constatations réalisées et l’a incité à procéder à des travaux, selon courrier recommandé du 21 avril 2023, puis l’a mis en demeure de remédier aux désordres relevés, selon courrier recommandé du 6 juin 2023.

Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H], par le biais de leur conseil, ont adressé une lettre recommandée le 19 septembre 2023, en demandant à Monsieur, [X], [W] de réaliser les travaux.

Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] ont quitté les lieux et restitué les clés en fin octobre 2023.

Par acte d’huissier en date du 30 juillet 2024, Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] ont ensuite fait assigner Monsieur, [X], [W] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 2] et lui ont demandé de :

— juger que le logement loué ne répond pas aux exigences légales de décence,

— condamner Monsieur, [X], [W] au paiement :

— de 7.600 euros à Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] au titre de leur préjudice de jouissance,

— de 1.000 euros à Madame, [Y], [H] au titre de son préjudice physique,

— de 5.000 euros à Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] au titre de leur préjudice moral,

— de 500 euros à Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] au titre de leur préjudice financier,

— de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Appelé à l’audience du 26 novembre 2024, le dossier a fait l’objet de 4 renvois à la demande des parties et a été retenu à l’audience du 15 janvier 2026.

A l’audience du 15 janvier 2026, Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H], représentées par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions écrites, par lesquelles elles maintiennent l’intégralité des demandes de leur assignation et demandent le rejet des prétentions de Monsieur, [X], [W].

Sur le fondement des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que du décret du 30 janvier 2022, Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] exposent que le logement loué par Monsieur, [X], [W] n’était pas décent. Elles indiquent que le clos et le couvert du logement n’était pas assuré, une infiltration d’eau dans le mur d’une des chambres du logement étant apparue à partir de janvier 2023 et ayant dégradé le parquet et la fenêtre en partie haute. Elles ajoutent qu’en raison des infiltrations, des moisissures toxiques se sont développées et ont créé un risque pour leur santé. Elles font valoir que le système électrique était défaillant, dans la mesure où les prises électriques du logement n’étaient pas branchées à la terre dans la cuisine et la salle de bains et où des dominos et fils électriques étaient accessibles au niveau du tableau électrique. Elles notent également que le système de ventilation était défaillant dans tout le logement, avec une absence d’entrée d’air permanente dans la cuisine, une insuffisance de débit à l’extraction d’air de la salle de bain, une absence d’entrée d’air de type réglette sur les fenêtres du logement, un passage d’air insuffisant sous certaines portes intérieurs et un branchement de la hotte aspirante à proximité de la chaudière à gaz pouvant occasionner une intoxication au monoxyde de carbone.

S’agissant de la recevabilité du rapport de constatations du service communal d’hygiène et de sécurité ayant relevé ces désordres, elles indiquent que celui-ci est parfaitement recevable et opposable au bailleur, même s’il n’a pas été convoqué par la mairie pour discuter des désordres. Elles notent que les constatations, réalisées par des agents habilités et assermentés, font foi jusqu’à preuve du contraire, en application de l’article L.1312-1 du code de la santé publique, et n’ont pas à être réalisées en présence du bailleur.

Elles estiment que Monsieur, [X], [W] a fait preuve d’une résistance abusive dans la remise en état du logement, les réparations nécessaires n’étant pas des réparations locatives au vu de leur importance et de leur caractère extérieur à l’usage normal des lieux. Elles relèvent que Monsieur, [X], [W] n’a réalisé des travaux que 10 mois après qu’elles lui aient signalé les désordres oralement pour la première fois et que ces travaux n’ont pas couverts l’ensemble des désordres relevés.

Concernant les préjudices subis en raison des désordres, elles mettent en avant le fait qu’elles n’ont pas pu jouir paisiblement du logement, qu’elles n’ont pu dormir dans la chambre à partir de février 2023 et qu’elles ont dû déplacer et couvrir leurs meubles et affaires pour les protéger de l’humidité, de sorte qu’elles demandent une somme correspondant à l’intégralité des loyers perçus à compter de janvier 2023 au titre du préjudice de jouissance. Elles arguent que Madame, [Y], [H] a eu de lourdes migraines, des encombrements ORL et des troubles allergiques en raison de l’humidité présente dans la chambre. Elles notent que le risque de tomber malade du fait des moisissures et de s’intoxiquer au monoxyde de carbone a généré une grande anxiété pour elles, d’autant que le bailleur est resté inerte, et qu’elles ont dû déménager. Elles font valoir que leurs meubles et leurs chaussures ont pourri, entraînant un préjudice financier.

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur, elles demandent que le loyer d’octobre 2023 soit payé par leur dépôt de garantie et sollicitent le rejet de la demande au titre des charges, dans la mesure où il ne justifie pas des sommes réclamées par des factures. Elles ajoutent que leur procédure n’est pas dilatoire ou abusive, faute de preuve d’une intention de nuire ou d’une mauvaise foi de leur part.

Monsieur, [X], [W], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites et sollicite du juge de :

— à titre principal,

— déclarer irrecevable la pièce n°5 de la partie adverse,

— débouter Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] de leurs demandes, faute de preuve de la faute, du lien de causalité et du préjudice,

— à titre reconventionnel,

— condamner solidairement Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] à payer la somme de 1.014,32 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— ordonner la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 740 euros par le bailleur et la compensation des sommes dues,

— condamner solidairement Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] à payer la somme de 247,32 euros après compensation,

— en tout état de cause,

— condamner solidairement Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] de la somme de 2.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur, [X], [W] expose que Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] ne prouvent pas l’indécence du logement.

Il estime que le rapport de constatations du service communal d’hygiène et de santé de, [Localité 2] lui est inopposable et doit être écarté des débats en application de l’article 16 du code de procédure civile, parce qu’il n’a pas été convoqué à la visite du 27 mars 2023 et que le principe du contradictoire n’a pas été respecté par le service communal d’hygiène et de santé, qui n’en est dispensé. Il ajoute qu’aucune photographie n’est produite pour justifier des désordres.

Il indique qu’elles n’apportent que des photographies ne permettant pas de vérifier qu’il s’agit bien de la chambre et ne fournissent aucun constat d’huissier ou attestations de professionnels, se montrant défaillante dans la preuve des désordres allégués.

Il fait valoir qu’il n’est pas prouvé qu’il a commis une faute, dans la mesure où les entreprises sont intervenues dès juin 2023, puis ont effectué des travaux de réfection et de pose d’aération supplémentaire le 5 octobre 2023. Il indique qu’il a donc répondu sans délai à son obligation d’effectuer les réparations autres que locatives dès qu’il a été effectivement informé des désordres, en mars 2023.

Il indique que ses anciennes locataires ne rapportent pas non plus la preuve de leur préjudice de jouissance par le biais de constats d’huissier de justice, d’expertises contradictoires ou de la preuve de la relocation d’un autre bien et qu’à titre subsidiaire, la somme demandée est disproportionnée et sera ramenée au montant de 1 euro. Il note que le préjudice physique n’est nullement justifié, faute de certificat médical ou de tout autre élément de preuve. S’agissant du préjudice moral, il indique qu’il n’est pas démontré et que leur départ a été motivé par des raisons personnelles et non par l’état de l’appartement. Il note qu’il n’est démontré ni faute, ni désordre, ni lien de causalité pour le préjudice financier.

Reconventionnellement, Monsieur, [X], [W] fait valoir que les locataires restent devoir le loyer d’octobre 2023 et les charges récupérables et que ces sommes doivent être compensées avec le dépôt de garantie qu’il a conservé.

Il estime que la procédure diligentée par les locataires est disproportionnée et abusive, dans la mesure où le bailleur a commencé les démarches dès qu’il a été informé des désordres le 9 mars 2023 et où les travaux ont été faits sans délai, en tenant compte des indisponibilités des entreprises de travaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE ET L’OPPOSABILITE DE LA PIECE N°5

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Le juge peut se fonder sur un constat de commissaire de justice ou un rapport d’expertise amiable unilatéral, sans que l’ensemble des parties n’ait été présent, dès lors que ces éléments sont soumis au débat contradictoire (Civ. 3e, 9 octobre 2012, n° 11-20.172 ; Civ. 3e, 15 novembre 2018, n° 16-26.172). Toutefois, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci (Civ. 3e, 14 mai 2020, n° 19-16.278).

L’article L1312-1 du code de la santé publique dispose que sous réserve des dispositions des articles L. 1324-1, L. 1337-1, L. 1337-1-1, L. 1338-4 et L. 1343-1, les infractions aux prescriptions des articles du présent livre, ou des règlements pris pour leur application, sont recherchées et constatées par des officiers et agents de police judiciaire, conformément aux dispositions du code de procédure pénale, ainsi que par les agents mentionnés aux articles L. 1421-1 et L. 1435-7 ou des agents des collectivités territoriales habilités et assermentés dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. A cet effet, ces fonctionnaires et agents disposent des pouvoirs et prérogatives prévus aux articles L. 1421-2 et L. 1421-3.

Les procès-verbaux dressés par les agents mentionnés aux articles L. 1421-1 et L. 1435-7 ou des agents des collectivités territoriales mentionnés à l’alinéa précédent en ce domaine font foi jusqu’à preuve contraire.

En l’espèce, il est rappelé que les parties peuvent toujours présenter des pièces qui n’ont pas été établies contradictoirement, dès lors qu’elles sont soumises au débat contradictoire lors de l’instance. Or, Monsieur, [X], [D] a obtenu la copie intégrale du rapport du 3 avril 2023 lors de la présente procédure et a été mis à même d’en débattre contradictoirement, ce qu’il a d’ailleurs fait dans ses conclusions.

En outre, le rapport de constatations du service communal d’hygiène et de santé de, [Localité 2] du 3 avril 2023 ne constitue pas une expertise amiable unilatérale, mais un procès-verbal rédigé par deux inspecteurs de salubrité assermentés, selon les dispositions de l’article L1312-1 du Code de la santé publique. Du fait de l’assermentation de ces inspecteurs de salubrité, l’article L1312-1 du Code de la santé publique prévoit que ces procès-verbaux font foi jusqu’à preuve du contraire et établit ainsi que cette preuve n’a pas besoin d’être corroborée par d’autres éléments de preuve pour avoir valeur probante.

Aussi, il n’y a pas lieu de déclarer irrecevable ou inopposable à Monsieur, [X], [D] le rapport de constatations du service communal d’hygiène et de santé de, [Localité 2] du 3 avril 2023, librement soumis au débat.

II. SUR L’INDECENCE DU LOGEMENT

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est également obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002, qui impose :

— que le logement assure le clos et le couvert ; que le gros œuvre du logement et de ses accès soit en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— que le logement soit protégé contre les infiltrations d’air parasites et que les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

— que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude soient conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et soient en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— que le logement permette une aération suffisante ; que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur a une obligation continue d’assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer au locataire un logement ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est précisé que seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent (3e Civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438).

En l’espèce, Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] ont signalé à leur propriétaire des désordres liés à l’humidité dans l’une des chambres. Si elles indiquent avoir procédé à ce signalement oralement dès janvier 2023, il est en tout cas établi qu’elles ont signalé ces désordres par courrier écrit du 9 mars 2023, que le bailleur ne conteste pas avoir reçu et que le bailleur a déclaré à son assureur avant le 24 mars 2023 que le sinistre était survenu le 1er janvier 2023.

Ces désordres sont confirmés par le rapport de constatations du service d’hygiène et de santé de la, [Localité 2] du 3 avril 2023, qui note la présence de moisissures et d’humidité dans la chambre, au pied des murs côté façade, démontrant soit l’insuffisance de la ventilation, soit la présence d’infiltrations. Il est également relevé par ce rapport que le logement présentait un système de ventilation insuffisant en raison de l’absence d’entrée d’air permanente dans la cuisine, d’un défaut d’isolation face à l’air et à l’humidité, de l’insuffisance de débit à l’extraction d’air de la salle de bain, de l’absence d’entrée d’air de type réglette sur les fenêtres du logement, d’un passage d’air insuffisant sous certaines portes intérieurs et du branchement inadéquat de la hotte aspirante sur un conduit à proximité de la chaudière à gaz. Il est enfin noté que la fenêtre de la chambre ne fermait plus, ce qui constitue un défaut d’isolation face à l’air extérieur.

Monsieur, [X], [D] n’apporte aucun élément de preuve de nature à contredire les constatations établies par des agents assermentés, qui font foi jusqu’à preuve du contraire. Au contraire, l’attestation de Monsieur, [N], [U] du 19 décembre 2024 indique que celui-ci n’a pas détecté de fuite de la toiture, « qui aurait pu être la cause des tâches sur le mur extérieur et la présence d’humidité dans la chambre », et qu’il en a déduit que « les problèmes apparus à la fin de l’hiver dans cette pièce trouvent [leur] cause dans un problème d’aération », ce professionnel ayant ainsi relevé les mêmes problèmes d’humidité dans la chambre que ceux relevés par le rapport du 3 avril 2023.

En outre, le rapport de constatations du service d’hygiène et de santé de la, [Localité 2] du 3 avril relève que le logement présentait, en mars 2023, des prises de courant non-reliées à la terre dans la cuisine et la salle de bain, des dominos et fils sous tension accessibles au niveau du tableau électrique et une hotte aspirante branchée sur un conduit débouchant en toiture située en proximité de la chaudière à gaz, configuration présentant le risque de « permettre une aspiration des gaz brûlés issus de cette chaudière pouvant occasionner une intoxication au monoxyde de carbone ». Il ressort ainsi de ce rapport, sans que la preuve contraire ne soit rapportée par Monsieur, [X], [W], que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude n’étaient pas conformes aux normes de sécurité définies par les lois et exposaient les locataires à des risques d’électrisation et d’intoxication au monoxyde de carbone.

Il est ainsi établi par Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H], sans qu’il ne soit besoin que le rapport de constatations du 3 avril 2023 ne soit corroboré par plus éléments ou par des photographies, que leur logement ne répondait pas aux critères de décence à compter du mois de janvier 2023.

Si Monsieur, [X], [W] a fait réaliser un doublage du bas des murs, poser une grille au plafond et installer des réglettes d’aération sur la porte fenêtre pour améliorer la ventilation dans la chambre, ces travaux ne sont pas intervenus avant le 3 octobre 2023, soit plus de 6 mois après que les locataires aient réclamés ceux-ci, sans qu’il ne soit rapporté la preuve d’une force majeure expliquant ce délai de prise en charge.

Surtout, les travaux réalisés ont été limités à la chambre, sans qu’une entrée d’air permanente n’ait été faite dans la cuisine, que les portes aient été rabotées ou que l’extraction d’air de la salle de bain ait été réparée pour améliorer la ventilation dans le reste de l’appartement. De plus, il n’a pas été procédé à la modification des branchements électriques et de gaz, alors qu’ils représentent un danger pour les locataires. Il ne peut donc être retenu que Monsieur, [X], [W] a fait disparaître l’ensemble des causes d’indécence du logement.

Si le logement était indécent, il n’est toutefois pas démontré par Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] qu’il était totalement inhabitable du fait des désordres, de sorte qu’elles ne peuvent obtenir une indemnisation de leur préjudice de jouissance à la hauteur de l’intégralité de leurs loyers, charges comprises.

Dans cette mesure, il convient d’indemniser Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] de leur préjudice de jouissance, à hauteur de 20% du montant des loyers pour la période du 1er janvier 2023 au 3 octobre 2023 et de 15% du montant des loyers pour la période du 4 octobre 2023 au 31 octobre 2023, soit un total de 1.446,57 euros.

S’agissant du préjudice moral, il apparaît que le logement présentait un risque pour leur sécurité et qu’elles se sont légitimement inquiétées d’une intoxication au monoxyde de carbone, que leur propriétaire n’a jamais cherché à faire disparaître malgré les mises en demeure. Aussi, il convient d’indemniser leur préjudice moral à hauteur de 800 euros.

Concernant le préjudice physique et le préjudice financier, ils ne sont pas démontrés, étant noté que les photos produites sont insuffisantes à démontrer la réalité des dommages allégués et le coût de ceux-ci.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

S’agissant des sommes dues au titre des charges, l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 rappelle que "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

[… ] Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Le bailleur doit tenir à la disposition des locataires, fût-ce devant la juridiction, les pièces justificatives des charges locatives qu’il réclame (Civ. 3e, 20 janvier 2009, n° 08-10.269) et le mode de répartition des charges entre les locataires de l’immeuble (Civ. 3e, 4 mars 2008, n° 06-21.192).

Enfin, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, Monsieur, [X], [W] produit un décompte du 31 octobre 2023 indiquant que Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] restent devoir le loyer d’octobre 2023 pour 760 euros et une somme de 254,32 euros au titre des charges.

Il n’est pas contesté que le loyer d’octobre 2023 n’a pas été payé, raison pour laquelle les locataires n’ont d’ailleurs jamais sollicité la restitution du dépôt de garantie qu’elles savaient acquis au bailleur en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, Monsieur, [X], [W] ne justifie aucunement de la somme réclamée au titre des charges qu’il liste dans son décompte, en indiquant d’une part si la provision sur charges de janvier à septembre 2023 a été déduite pour régularisation et en produisant d’autres part des justificatifs des charges réclamées.

L’arriéré, limité au seul loyer d’octobre 2023 de 740 euros selon le bail, a été soldé par la conservation par Monsieur, [X], [W] du dépôt de garantie de 740 euros.

Aussi, Monsieur, [X], [W] sera débouté de sa demande en paiement à l’encontre de Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] et de sa demande tendant à ce que le juge ordonne la conservation du dépôt de garantie, laquelle apparaît sans intérêt dans la mesure où il a conservé celui-ci.

IV. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS POUR PROCEDURE ABUSIVE

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il n’est aucunement établi que la procédure menée contre Monsieur, [X], [W] est abusive, et ce d’autant que des condamnations ont été prononcées à son encontre.

Dès lors, il convient de rejeter cette demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur, [X], [W], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à payer aux parties adverses la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur, [X], [W] de sa demande d’irrecevabilité du rapport de constatations du service d’hygiène et de santé de la, [Localité 2] du 3 avril 2023 ;

CONSTATE que le logement loué ne répondait pas aux exigences légales de décence ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [W] à payer à Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] la somme de 1.446,57 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [W] à payer à Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] la somme de 800 euros au titre de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] de leur demande de préjudice financier ;

DEBOUTE Madame, [Y], [H] de sa demande de préjudice physique ;

DEBOUTE Monsieur, [X], [W] de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif, compte-tenu de la conservation du dépôt de garantie par ses soins venant régler l’arriéré ;

DEBOUTE Monsieur, [X], [W] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [W] à payer à Madame, [A], [L] et Madame, [Y], [H] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,