MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 21 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 23/00906 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RTYY

NAC: 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2026, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Présidente :Madame KINOO, Vice-Présidente (chargée du rapport)

et

Assesseur : Madame GABINAUD, Vice-Président

Qui ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de

Présidente : Madame KINOO, Vice-Présidente

Assesseurs : Madame GABINAUD, Vice-Président

Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé : M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 12 Mars 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, rédigé par M^me KINOO

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. [O] FAMILY, RCS Toulouse 884 725 888, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86

DEFENDEURS

M. [E] [G], pris en qualité d’héritier de M. [G] [Z], demeurant S.A.S FLUIDES ENERGIES SERVICES – [Adresse 2]

représenté par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 137

M. [V] [P], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-marie BEDRY de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD BJB, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 18

M^e Karine SIMON-FASSIMO, Entrepreneur individuel, SIREN 479 201 568, demeurant PARC D’ACTIVITES [Etablissement 1] – [Adresse 4]

représenté par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 175

S.A.R.L. DIAGNOSTIC’IMMO 82, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Guillaume BOYER-FORTANIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 324

S.A.S. FLUIDES ENERGIE SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice DELLUC, avocat plaidant, et M^e Gilles SOREL avocat postulant, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 137

Syndicat SMEA DE LA HAUTE GARONNE RESEAU 31, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 25

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EXPOSE DU LITIGE

Faits

Par acte du 6 août 2020 reçu par Me [J] [Y] et précédé d’une promesse de vente du 3 juin 2020, [Z] [G] a vendu à la Sci [O] Family une maison d’habitation sise [Adresse 1] à Villemur sur Tarn (31340) au prix de 547 000 euros.

L’acte régularisé mentionne qu’il n’a pas été réalisé de travaux dans les dix années précédant la vente.

Etaient notamment annexés à l’acte de vente :

— le rapport du 21 juillet 2020 établi par le Syndicat mixte de l’eau et de l’assainissement de Haute-Garonne (ci-après Smea 31) concluant à la conformité de l’installation d’assainissement non collectif,

— le rapport du 9 janvier 2017 établi par la société Diagnostic’Immo 82 concluant à l’absence d’amiante sur l’ensemble de la propriété.

Souhaitant procéder à la pose de panneaux photovoltaïques sur le toit du garage, la Sci [O] Family a mandaté la société J’Audit Immo qui, selon rapport du 24 novembre 2020, a conclu à la présence d’amiante dans la couverture du garage.

Par ailleurs, selon rapport du 27 avril 2021, le Smea a conclu à la non conformité de l’installation d’assainissement par rapport au nombre de pièces principales de l’immeuble.

Procédure

Par actes du 20 juillet 2021, la Sci [O] Family a fait assigner [Z] [G], la Sarl Diagnostic’Immo 82 et le Smea 31 devant le juge de référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’expertise judiciaire sur le réseau d’assainissement non collectif et sur la présence d’amiante.

Par ordonnance du 7 octobre 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné M. [S] [F] en qualité d’expert.

Par ordonnance du 6 mai 2022 puis du 10 mai 2022, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la Sarl Agence Mercure [Localité 1] Midi-Pyrénées Périgord et à Me [J] [Y] d’une part, et à la société Fluides Energies Services d’autre part.

[Z] [G] étant décédé le 2 juillet 2022, la Sci [O] Family a appelé en cause ses héritiers, à savoir M. [E] [G] et Mme [V] [P], née [G]. Les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à ceux-ci.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 octobre 2023.

Par actes des 20 et 21 février 2023, la Sci [O] Family a fait assigner au fond M. [E] [G], ès qualités d’héritier de [Z] [G], la Sarl Diagnostic’Immo 82, la Sas Fluides Energies Services et le Smea 31 devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir réparation de ses préjudices.

Par acte du 2 mars 2023, M. [E] [G] a appelé en cause Mme [V] [G] épouse [P] ès qualités d’héritière de [Z] [G].

Par acte du 11 décembre 2023, M. [E] [G] a fait assigner Me [J] [Y].

Les procédures ont été jointes par ordonnances du juge de la mise en état du 22 mai 2023 et du 18 janvier 2024.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience collégiale du 12 mars 2026, est intervenue le 20 novembre 2025.

Prétentions des parties

Par dernières conclusions signifiées le 28 avril 2025, la Sci [O] Family demande au tribunal de :

Vu les articles 1641, 1648, 1240, 1231.1 et 1792 du code civil

— condamner in solidum M. [E] [G], Mme [V] [P], née [G] en leur qualité d’héritiers de [Z] [G], la société Fluides Energies Services, la Sarl Diagnostic’Immo 82, le Smea 31, Me [J] [Y] en sa qualité de notaire rédacteur des actes à lui régler le coût des travaux de reprise concernant les désordres tenant à la présence d’amiante à savoir la somme de 45 742,02 euros TTC correspondant au devis réactualisé de la société Bati 82 du 14 juin 2022 à réactualiser,

— condamner in solidum M. [E] [G], Mme [V] [P] en leur qualité d’héritiers de [Z] [G], la société Fluides Energies Services et le Smea 31 à leur régler le coût des travaux pour les désordres affectant la micro station, soit la somme de 20 364,30 euros TTC correspondant au devis de la société Bhm environnement du 11 janvier 2022 à réactualiser,

— condamner l’intégralité des défendeurs in solidum au paiement de la somme complémentaire de 10 000 euros au titre des désagréments subis,

— condamner les susdits in solidum au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit.

En réponse, suivant conclusions signifiés le 7 mars 2025, M. [E] [G], ès qualités d’héritier de M. [Z] [G] et la Sas Fes demandent au tribunal de :

— déclarer que M. [E] [G], ès qualités d’héritier de [Z] [G] et la société Fluides Energies Services n’ont commis aucune faute dans le cadre des circonstances entourant la vente de l’immeuble à la Sci [O] Family tant s’agissant du dimensionnement de la cuve toutes eaux que du constat de la présence d’amiante en toiture du bâtiment annexe,

en conséquence :

— débouter la Sci [O] Family de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre M. [E] [G], ès qualités d’héritier de [Z] [G] et la société Fluides Energies Services ,

— déclarer que le Smea 31 doit voir sa responsabilité engagée à l’égard de Sci [O] Family en raison des manquements commis quant à la mise en oeuvre de sa mission de vérification concernant le dimensionnement de la cuve toutes eaux,

— déclarer que Me [J] [Y] doit voir sa responsabilité engagée à l’égard de la Sci [O] Family en raison des manquements commis quant aux informations contenues dans l’acte de vente s’agissant du nombre des pièces du bien vendu par son intermédiaire,

en conséquence :

— condamner solidairement le Smea 31 et Me [J] [Y] à relever et garantir M. [E] [G], ès qualités d’héritier de [Z] [G] et la société Fluides Energies Services de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre au profit de la Sci [O] Family,

— déclarer que Me [J] [Y] et la société Diagnostic’Immo 82 doivent voir leur responsabilité engagée à l’égard de la Sci [O] Family en raison des manquements contractuels qu’elles ont respectivement commis quant au constat de la présence d’amiante en toiture du bâtiment annexe,

en conséquence :

— condamner solidairement Me [J] [Y] avec la société Diagnostic’Immo 82 à relever et garantir M. [E] [G], ès qualités d’héritier de [Z] [G] et la société Fluides Energies Services de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre au profit de la Sci [O] Family,

— condamner tout succombant à payer à M. [E] [G], ès qualités d’héritier de [Z] [G] une somme à hauteur de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’une somme également à hauteur de 5 000 euros sur le fondement du même article au bénéfice de la société Fluides Energies Services, outre les entiers dépens de l’instance.

Pour sa part, au terme de ses conclusions signifiées le 5 décembre 2024, Mme [V] [P], née [G] demande au tribunal de :

— au principal, débouter la Sci [O] Family de toutes ses demandes et conclusions,

— à titre infiniment subsidiaire, condamner solidairement le Smea [Cadastre 1] et Me [J] [Y] à relever et garantir Mme [V] [P] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son égard en ce qui concerne l’installation d’assainissement,

— condamner solidairement la Sarl Diagnostic’Immo 82 et Me [J] [Y] à relever et garantir Mme [V] [P] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son égard en ce qui concerne la présence d’amiante,

— condamner solidairement la Sarl Diagnostic’Immo 82, le Smea 31 et Me [J] [Y] à relever et garantir Mme [V] [P] de toute autre condamnation qui pourrait être prononcée à son égard,

— condamner tout succombant à verser à Mme [V] [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 19 décembre 2025, la Sarl Diagnostic’Immo 82 demande au tribunal sur le fondement de l’article 1240 du code civil de :

à titre principal,

— juger que la société Diagnostic’Immo 82 n’a commis aucune faute délictuelle à l’égard de la Sci [O] Family dans le cadre de la réalisation des diagnostics immobiliers entourant la vente du bien de M. [Z] [G],

en conséquence,

— débouter la Sci [O] Family de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre la société Diagnostic’Immo 82,

à titre subsidiaire,

— débouter la Sci [O] Family de toutes ses demandes, fins et conclusions en l’absence de lien de causalité entre les préjudices dont il est demandé réparation et la faute alléguée, ou en ce qu’ils sont inexistants,

à titre très subsidiaire,

— si le tribunal devait retenir une faute de la société Diagnostic’Immo 82, limiter l’indemnisation de la Sci [O] Family au seul coût du contrôle périodique des matériaux, la débouter de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

à titre infiniment subsidiaire,

— juger que la somme susceptible d’être mise à la charge de la société Diagnostic’Immo 82 au titre des travaux réparatoires ne saurait excéder 25 481,02 euros TTC correspondant au coût du désamiantage après déduction des travaux de réfection de la toiture,

— débouter la Sci [O] Family de sa demande complémentaire au titre des désagréments subis comme étant infondée et injustifiée,

en tout état de cause,

— juger que [Z] [G] et Me [J] [Y] ont engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard de la société Diagnostic’Immo 82, en raison des manquements contractuels qu’ils ont respectivement commis à l’égard de la Sci [O] Family,

en conséquence,

— condamner M. [E] [G] et Madame [V] [P] ès qualités d’héritiers de [Z] [G], in solidum avec Me [J] [Y] à relever et garantir la société Diagnostic’Immo 82 de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au profit de la Sci [O] Family,

— débouter M. [E] [G] venant aux droits de [Z] [G], Mme [V] [P], née [G] venant aux droits de [Z] [G], et la société Fluides Energies Services de l’ensemble de leurs demandes telles que dirigées à l’encontre de la société Diagnostic’Immo 82,

— condamner tout succombant à payer une indemnité de 5 000 euros à la société Diagnostic’Immo 82 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Suivant conclusions signifiées le 16 juillet 2024, le Smea 31 demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

— juger que le Smea 31 n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité dans le cadre de la réalisation d’un diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif,

— débouter en conséquence la Sci [O] Family, M. [E] [G] et la société Fluides Energies Services, ainsi que Mme [V] [P], ou toute partie à la procédure, de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre du Smea 31,

— condamner la Sci [O] Family, M. [E] [G] et la société Fluides Energies Services, Mme [V] [P] ou tout succombant, au paiement au bénéfice du Smea 31 d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens d’instance.

Enfin, suivant conclusions signifiées le 29 avril 2025 (n°3), Me [J] [Y] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

— débouter M. [E] [G] et Madame [V] [P], née [G] venant aux droits de [Z] [G] et la Sarl Diagnostic’Immo 82 de l’ensemble de leurs demandes telles que dirigées à l’encontre de Me [J] [Y],

— les condamner, chacun, à la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la demande relative à l’amiante

1.1 Sur les responsabilités

1.1.1 Sur la garantie du vendeur

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Cette garantie légale est encourue de plein droit, sans faute, dès lors qu’il est établi par l’acquéreur que la chose présente un ou des défauts à la fois cachés, existant au moment de la vente, rendant le bien impropre à sa destination.

Il appartient donc à l’acquéreur d’établir l’existence d’un vice inhérent à la chose vendue, son caractère occulte et son antériorité à la vente, l’article 1642 du même code prévoyant que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Le vice de la chose s’entend de toute défectuosité qui empêche la chose de rendre pleinement les services que l’on en attend. Il réside dans le mauvais état ou le mauvais fonctionnement de la chose, l’impossibilité de s’en servir dans des conditions satisfaisantes, les conséquences nuisibles produites à l’occasion d’une utilisation normale. Il faut que la qualité faisant défaut soit une des principales que l’on reconnaît à la chose.

En outre, selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte de vente du 6 août 2020 prévoit en page 26 que “l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.”

En considération de cette clause d’exclusion de garantie, il incombe donc à la Sci [O] Family d’établir que chacun des vices cachés qu’elle invoque était connu de [Z] [G].

Pour l’application de l’article 1643 du code civil, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Au cas présent, la présence d’amiante en toiture du garage (incluant un appenti, deux abris et une pièce) de l’ensemble immobilier cédé n’est pas discutée.

Elle est établie par :

— les diagnostics de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant vente réalisés par la société Diagnostic’Immo 82 le 25 novembre 2016 (rapport concluant au repérage de matériaux contenant de l’amiante : plaques en fibre- ciment pour lesquelles il est recommandé une évaluation périodique), le 9 janvier 2017 (schéma signalant la présence d’amiante en page 10 du rapport qui conclut en page 2, en sens contraire, qu’il n’a pas été repéré de matériaux ou produits contenant de l’amiante) et le 29 mai 2020 (rapport concluant au repérage de matériaux contenant de l’amiante : plaques en fibre- ciment pour lesquelles il est recommandé une évaluation périodique) ;

— le diagnostic de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant réalisation de travaux réalisé le 13 novembre 2020 par la société J’Audit Immo (rapport du 24 novembre 2020).

L’expert judiciaire précise que ce désordre était présent avant la vente (pg 21) et ce point ne souffre d’aucune discussion.

Le caractère mortifère de l’amiante caractérise le degré de gravité du vice inhérent à la chose vendue requis pas l’article 1641 du code civil.

* Les parties s’opposent sur la connaissance, au jour de la cesssion, du vice par la Sci [O] Family, connaissance qui la priverait du bénéfice de la garantie des vices cachés.

Il ressort des pièces versées aux débats les éléments suivants :

— la Sci [O] Family a pour objet classique “l’acquisition, en état futur d’achèvement ou achevés, l’apport, la propriété, la mise en valeur la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la location et la vente (exceptionnelle) de tous biens et droits immobiliers, ainsi que de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe le complément des biens et droits immobiliers en question” ;

— cette société a été constituée le 13 juin 2020 par M. [I] [O], ingénieur aéronautique et titulaire de 290 parts, par son épouse Mme [X] [L], aide à domicile et titulaire de 290 parts, par leur fils [R] [O] désigné dans l’acte comme “couvreur étancheur” et titulaire de 200 parts, et par leur fils [T] [O], ingénieur et titulaire de 220 parts ;

— M. [R] [O] a été président de la Sas Turbo étanchéité couverture zinguerie (TECZ) immatriculée le 11 avril 2017 et ayant pour activité principale “tous travaux d’étanchéité, peinture bâtiment, terrassement, réalisation de piscines, maçonnerie, charpente couverture zinguerie, bardage, vente de matériaux” ; cette société a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 4 février 2019 suite à jugement du 29 janvier 2019 du tribunal de commerce de Montauban clôturant les opérations de liquidation judiciaire par suite d’insuffisance d’actif ;

— MM. [I], [T] et [R] [O] sont tous trois associés d’une société à responsabilité limitée dénommée Sarl FFES ([O] et Fils étanchéité et services) ayant pour activité principale les “travaux d’imperméabilisation, d’étanchéité des isolations de tous bâtiments”, immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 14 février 2023.

Il résulte de la chronologie de ces éléments qu’au moment de la vente, l’un des associés de la Sci [O] Family, M. [R] [O], disposait d’une compétence particulière en matière de couverture pour avoir été président de la société TECZ, dont les travaux en ce domaine faisaient partie de l’activité principale. La photographie du garage annexée au procès-verbal de constat (mesurage) dressé le 28 juillet 2020 par Me [Q] [C], huissier de justice mandaté par M. [I] [O], révèle que la toiture dudit garage désigné “hangar” était alors découverte et non dissimulée de sorte que son examen par M. [R] [O] devait lui permettre de constater la présence de plaques en fibre ciment et, par conséquent, de suspecter la présence d’amiante. Le rapport de la Sarl Diagnostic’Immo 82 de 2017, seul annexé à l’acte, concluait toutefois à l’absence de matériau contenant de l’amiante. En tout état de cause, la compétence de M. [R] [O] en matière de couverture était celle d’un associé minoritaire de la Sci [O] Family et non investi de sa gérance. Les compétences professionnelles et connaissances techniques de la société ne pouvant se confondre avec celles de M. [R] [O], il n’est pas démontré que l’acquéreur avait au jour de la vente connaissance de la présence d’amiante. Le fait que MM. [I], [T] et [R] [O] se sont en 2023 associés dans une société ayant pour activité principale des travaux d’imperméabilisation et d’étanchéité n’est pas plus opérant, d’une part en ce qu’il s’agit d’un événement postérieur à la vente, d’autre part en ce que l’objet social n’emporte pas compétence de chacun des associés.

La qualité de professionnelle de la couverture de la Sci [O] Family n’est donc pas démontrée. Elle doit donc être regardée comme un acquéreur profane, et il ne peut être exigé d’elle que la diligence que l’on peut attendre de tout acheteur normalement avisé.

L’expert judiciaire précise à cet égard qu’il n’était pas possible de constater le vice au moment de la vente (pg 21).

Etant rappelé que l’unique diagnostic du 9 janvier 2017 annexé à l’acte de vente concluait à l’absence de produits et de matériaux contenant de l’amiante et qu’il ne peut être exigé d’un acquéreur non averti qu’il étudie tous plans et schémas en annexes des rapports de diagnostic techniques dont la conclusion est dénuée d’ambiguïté, la connaissance du vice par la Sci [O] Family au moment de la vente, alléguée en défense, n’est pas démontrée.

Les critères des articles 1641 et 1642 sont donc réunis.

* S’agissant de la connaissance du vice par [Z] [G] :

[Z] [G] a été destinataire de diagnostics établis par la société Diagnostic’Immo 82 en 2016, 2017 et 2020. N’ayant fait procéder à aucun désamiantage de la couverture du garage, il ne pouvait ignorer l’erreur contenue dans le rapport de 2017.

La connaissance du vice par [Z] [G] est donc établie et la clause de non-garantie des vices cachés invoquée par ses ayants droit ne peut recevoir application.

Le vendeur doit donc à l’acquéreur la garantie de l’article 1641 du code civil.

1.1.2 Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Faisant application de l’article 12 du code de procédure civile, le tribunal rappelle que l’acquéreur étant un tiers à la convention conclue entre le vendeur et le diagnostiqueur, la responsabilité de ce dernier peut être recherchée par l’acquéreur sur le terrain délictuel, au titre de l’inexécution d’une obligation dont il était contractuellement tenu envers le vendeur.

Il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte, que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné et que le préjudice de l’acquéreur imputable au diagnostiqueur ne s’analyse pas en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente mais en un préjudice certain équivalent au surcoût des travaux de désamiantage résultant de l’erreur du diagnostiqueur.

Au cas présent, dans son rapport de 2017, la Sarl Diagnostic’Immo 82 a conclu en page 2 de son rapport du 9 janvier 2017 au paragraphe “1 les conclusions” que “dans le cadre de mission décrit à l’article 3.2, il n’a pas été repéré de matériaux ou produits contenant de l’amiante”. Le caractère erroné de cette conclusion est établi par les conclusions des rapports dressés par le diagnostiqueur en 2016 et en 2020 (repérage de matériaux contenant de l’amiante : plaques en fibre- ciment pour lesquelles il est recommandé une évaluation périodique).

Les développements de la Sarl Diagnostic’Immo 82 sur la différence d’objet entre la mission qui lui a été confiée en 2017 (diagnostic avant vente) et celle confiée par la Sci [O] Family à la Sarl J’Audit Immo en 2020 (diagnostic avant travaux) sont parfaitement inopérants, dès lors que sa mission de 2017 était identique à celles qui lui ont été confiée en 2016 puis en 2020, à l’issue desquelles elle était parvenue à des conclusions contraires.

La méthodologie de réalisation du diagnostic de la Sarl Diagnostic’Immo 82 en 2017 n’a appelé aucune observation l’expert judiciaire. Elle l’a, du reste, conduite à faire figurer dans le schéma de repérage figurant en page 10 de son rapport (annexe 7.1) tant la lettre “a” que des rayures horizontales au niveau du garage (correspondant respectivement à “amiante” et “toiture en fibro-ciment” selon la légende de la page 12). La Sarl Diagnostic’Immo 82 ne peut pour autant soutenir s’être conformée aux règles de l’art, alors que ses conclusions sont contraires à ses propres constats. Elle n’est pas plus fondée à invoquer une prétendue erreur informatique qui, en tout état de cause, ne l’exonère pas de sa responsabilité civile puisque constituant un fait pouvant causer à autrui un dommage. L’acquéreur, par un déficit de rédaction des conclusions de la Sarl Diagnostic’Immo 82 de 2017, seul rapport annexé à l’acte de vente, n’a, en effet, pas eu la totalité de l’information, alors que le diagnostic en question devait le garantir contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation.

La responsabilité délictuelle du diagnostiqueur est donc engagée à l’égard de la Sci [O] Family.

1.1.3 Sur la responsabilité du notaire

Faisant application de l’article 12 du code de procédure civile, le tribunal rappelle que les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle.

En l’espèce, professionnelle du droit, tenue d’un devoir de conseil envers les parties et d’assurer l’efficacité des actes qu’elle dresse, Me [Y] n’a manifestement pas vérifié les diagnostics qui étaient annexés à l’acte de vente, se contentant de reproduire la conclusion mentionnée en page 2 du rapport du 9 janvier 2017 qu’elle a annexé à l’acte, alors qu’une lecture complète et attentive de ce même rapport lui aurait permis de s’apercevoir de la difficulté.

La contrariété entre l’absence d’amiante mentionnée en conclusion du rapport de 2017 et la lecture du schéma figurant en page 10 éclairé de la légende figurant en page 12, permettant aisément et à tout un chacun de comprendre la signification du “a” et des rayures horizontales apposées sur le garage, mettait Me [Y] en possession d’éléments de nature à la faire douter de l’exactitude de la conclusion d’absence d’amiante. Or, elle n’a pas rempli son obligation d’attirer l’attention des parties sur ce point et n’a procédé à aucune vérification sur ce rapport de 2017, qu’elle a annexé à l’acte, ce qui constitue une faute.

De surcroît, la Sarl Diagnostic’Immo 82 justifie lui avoir adressé le 2 juin 2020 à 8h22 soit la veille de la promesse de vente, à l’adresse [Courriel 1] un courriel contenant le message “ci joint les renouvellements” et six pièces jointes d’un poids total de 6,4 M0, dont une intitulée “[G].Amiante”. Certes, la Sarl Diagnostic’Immo 82 ne justifie d’aucun accusé réception tandis que Me [Y] conteste avoir reçu ce courriel. Toutefois, le tribunal vérifie que l’adresse [Courriel 1] est l’adresse électronique renseignée par Me [Y] sur son site Internet ainsi que sur celui de la chambre des notaires. Cet élément, combiné au poids très relatif des pièces jointes du courriel (6 M0), fait présumer la réception de ce dernier par Me [Y]. La notaire n’apporte aucune démonstration d’une cause technique ayant empêché la réception. Il sera donc retenu que Me [Y] a reçu le 2 juin 2020 le diagnostic établi le 29 mai 2020 par la Sarl Diagnostic’Immo 82, concluant au repérage de matériau contenant de l’amiante mais qu’elle ne l’a pas joint à l’acte.

Ces manquements de Me [Y] étant à l’origine pour la Sci [O] Family d’un préjudice consistant dans le surcoût de travaux de désamiantage, la notaire a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur.

En revanche, en l’absence de tout moyen de droit développé par la Sci [O] Family contre le Smea 31 et la société Fluides Energies Services s’agissant de la présence d’amiante sur le garage, aucune demande de l’acquéreur ne saurait prospérer contre eux.

1.2 Sur la réparation du préjudice

L’expert judiciaire conclut que la solution réparatoire consiste à faire supprimer, par une société “qualifiée amiante Qualibat 1552", les plaques d’amiante pour les remplacer par des plaques non amiantées. Après analyse de la cohérence technique et de la cohérence financière des devis qui lui ont été soumis, il propose de retenir celui de la société Bati 82 d’un montant de 45 742 euros TTC.

Le remplacement des plaques étant un préalable nécessaire aux travaux de pose de panneaux photovoltaïques que la Sci [O] Family entend entreprendre, le coût de cette opération lui est dû par les ayants droit du vendeur, le diagnostiqueur et la notaire. Le tribunal vérifie à cet égard que le devis de la société Bati 82 est limité aux travaux de désamiantage, à l’exception du poste de gouttière qui y est étranger et n’est donc pas dû (2121,21 x 1,2 = 2 545,45).

Il résulte de ce qui précède que M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P], tous deux pris en leur qualité d’ayants droit du vendeur, la Sarl Diagnostic’Immo 82 et Me [Y] doivent être condamnés à verser à la Sci [O] Family la somme de 43 196,55 euros TTC (45742 – 2545,45) en réparation de son préjudice matériel consécutif à la présence d’amiante en toiture du garage.

Ils y seront condamnés in solidum, ayant contribué ensemble au préjudice de la Sci [O] Family.

Cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 17 octobre 2023, date du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’à la date du jugement.

1.3 Sur les recours

Le vendeur de mauvaise foi est tenu de supporter la charge des travaux de reprise propres à remédier aux vices cachés, comme de tous dommages et intérêts complémentaires au profit de l’acheteur.

La dette de réparation des ayants droit de [Z] [G], dont la mauvaise foi est établie, procède donc du seul fait qu’il connaissait les vices affectant le bien vendu et n’en a pas informé l’acquéreur, indépendamment des fautes commises par le diagnostiqueur et le notaire.

La faute du notaire est sans lien avec les dommages et intérêts que les ayants droit du vendeur doivent supporter par application de l’article 1645 du code civil, dès lors que [Z] [G] n’ignorait pas l’inexistence de ces travaux et ne peut faire supporter au notaire les conséquences de sa propre mauvaise foi.

Les ayants droit de [Z] [G] ne rapportent pas davantage la preuve d’une faute du diagnostiqueur en lien de causalité avec son obligation de supporter la charge des travaux de reprise et desdommages et intérêts accessoires, alors qu’il ne dépendait que du vendeur de révéler aux acquéreurs la présence d’amiante dans le bien vendu, dont il avait connaissance.

La mauvaise foi du vendeur étant la cause exclusive de l’obligation de réparation pesant sur ses héritiers, M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P] doivent, au stade de la contribution à la dette, en supporter la charge définitive, sans pouvoir exercer de recours ni à l’encontre du notaire ni à l’encontre du diagnostiqueur.

Inversement, M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P] devront garantir la Sarl Diagnostic’Immo 82 et Me [Y] du paiement de toutes sommes que ceux-ci seraient appelés à payer à la Sci [O] Family en exécution du présent jugement.

2. Sur la demande relative au dimensionnement de l’installation d’assainissement non collectif

2.1 A titre préliminaire, sur les données techniques

Il ressort des pièces versées aux débats les éléments suivants :

— selon rapport du 17 juin 2020, que les parties s’abstiennent de verser aux débats mais que l’expert judiciaire reproduit partiellement (pg 12-13), le Smea 31 a émis un avis de non conformité sur l’installation d’assainissement non collectif équipant la maison ; la nature de cet équipement est inconnue du tribunal ; [Z] [G] avait déclaré au service 6 pièces principales ;

— [Z] [G] a fait installer par la société Fluide Energie Services, dont il était alors le gérant, une cuve d’une contenance de 4 m3 ;

— selon rapport du 21 juillet 2020, le Smea 31, mandaté par [Z] [G], a contrôlé la bonne exécution des travaux d’assainissement non collectif et émis l’avis suivant : “installation ne présentant pas de défaut de constaté”, pour 6 pièces principales déclarées (dont 5 chambres) ; cet avis est nécessairement consécutif au déplacement d’un technicien sur site, dès lors qu’il a été procédé à une vérification des écoulements des équipements intérieurs d’eaux usées le 6 juillet 2020 ;

— selon rapport du 27 avril 2021 réalisé après contrôle du 29 mars 2021, le Smea 31, mandaté par la Sci [O] Family qui avait déclaré 12 pièces principales dont six chambres, a émis l’avis “installation non conforme”, aux motifs notamment que “la capacité de traitement de [la cuve] est inadaptée par rapport au nombre de pièces principales du bâtiment” et que “la végétation présente dans [le fossé privé relevant les eaux de relevage] limite l’écoulement des eaux traitées”. Le Smea 31 a prescrit à la Sci [O] Family de raccorder l’ensemble des eaux usées sur un nouveau dispositif d’assainissement au dimensionnement adapté.

La notion de pièce principale est définie par l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige, dans les termes suivants : “Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances”.

L’expert judiciaire confirme la conformité de l’installation d’assainissement non collectif si le nombre de pièces de l’habitation est de six. L’installation n’est, en revanche, pas conforme si ce nombre est supérieur à six.

2.2 Sur les responsabilités

2.2.1 Sur la responsabilité du vendeur

* Sur le fondement de la garantie des vices cachés

Le sous-dimensionnement de l’installation d’assainissement non collectif est une non conformité. Il n’est toutefois pas démontré qu’elle soit cause de désordres, aucun lien n’étant techniquement démontré entre les éléments constatés le 29 mars 2021 par Me [C], huissier de justice, ou qui lui ont été rapportés d’une part, et la dimension de la cuve d’autre part. L’expert judiciaire n’a, du reste, constaté aucun dysfonctionnement de l’installation. Le sous-dimensionnement de la cuve est donc une non conformité sans désordre.

Le fait est que cette non-conformité constitue une infraction à la réglementation et oblige le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires pour y remédier. Cependant, elle n’a aucune incidence sur l’usage des équipements intérieurs. Elle n’emporte donc aucune impropriété à destination.

Les travaux de mise en conformité ont été évalués par l’expert judiciaire à 20 364 euros TTC, ce qui représente une fraction minime (3,72 %) du prix d’acquisition de cette maison (547 000 euros). La modicité de cette fraction n’était pas de nature à justifier de manière certaine un moindre prix et encore moins une renonciation à l’achat.

La non conformité ainsi relevée ne relève donc pas de la garantie des vices cachés.

* Sur le fondement du manquement à l’obligation d’information

Au terme de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il n’est pas sérieusement contestable que le dimensionnement d’une installation d’assainissement non collectif en adéquation avec le nombre de pièces de l’immeuble cédé est une caractéristique fondamentale de la chose vendue.

Il n’est pas contesté que [Z] [G] utilisait six pièces principales de la maison, à deux personnes et que l’installation d’une cuve de 4 m3 était conforme à cette utilisation.

Il n’en demeure pas moins que le vendeur faisait là une utilisation très restreinte d’une bâtisse de 460 m², comptant 8 pièces principales selon l’intitulé de l’annonce immobilière qu’il a nécessairement validée et 11 pièces principales selon le constat aux fins de mesurage réalisé en sa présence le 28 juillet 2020 par Me [C], huissier de justice mandaté par l’acquéreur ;

— au rez-de-chaussée : chambre 1 : 18,15 m², salon : 41,78 m² ; salle à manger : 45,08 m² ;

— au premier étage : salon 2 : 37,27 m² chambre 2 : 19,66 m²; chambre 3 : 22,60 m² ; chambre 4 : 28,09 m²; rochelle 1 : 11,96 m² ;

— au second étage : chambre 5 : 15,70 m² ; chambre 6 : 16,76 m² ; chambre 7 : 24,75 m².

Or, pour avoir fait installer une cuve de 4 m3 par la société Fluide Energie Services dont il était le gérant, [Z] [G] s’est comporté en sachant, les contestations de ses ayants droit ne pouvant qu’être, sur ce point, écartées.

En tant que sachant, [Z] [G] devait savoir que le dimensionnement de la cuve qu’il a installée n’était pas conforme en cas d’utilisation de plus de 6 pièces principales. Une telle utilisation étant possible et même attendue s’agissant d’un bien de 460 m² présentant une telle configuration, il lui incombait, non de s’enquérir sur l’utilisation qu’entendait en faire la Sci [O] Family, mais à tout le moins de porter à son attention la non conformité du bien pour une utilisation de plus de six pièces principales, ce qu’il n’a pas fait.

Cette faute causant à la Sci [O] Family un préjudice direct, la responsabilité de [Z] [G] est donc engagée pour manquement à son obligation précontractuelle d’information.

En revanche, en l’absence de tout moyen développé spécifiquement par la Sci [O] Family à l’encontre de la société Fluide Energie Services, la demande contre cette dernière ne peut qu’être rejetée.

2.2.2 Sur la responsabilité du Smea 31

Le service public de l’assainissement non collectif (Spanc) qui dépend des communes, a en charge le contrôle de tous les systèmes d’assainissement individuel effectuant la collecte, le traitement, l’épuration, l’infiltration ou le rejet des eaux usées domestiques des habitations non raccordées au réseau d’assainissement collectif.

L’arrêté du 27 avril 2012 fixe les modalités de contrôle de l’exécution de cette mission.

Il est reproché au Smea 31 par la Sci [O] Family et par les ayants droit de [Z] [G] de ne pas s’être assuré du nombre de pièces principales de l’installation, ce qui l’aurait amené à conclure à la non conformité de l’installation.

C’est toutefois à juste titre que l’expert judiciaire signale que l’arrêté du 26 avril 2012 ne prévoit pas que le Spanc doit vérifier la qualification des pièces principales. Il appartient donc d’une part au propriétaire de définir l’utilisation réelle des pièces, laquelle peut évoluer en fonction de l’aménagement de l’occupant, et d’autre part au Spanc de vérifier le dimensionnement de l’installation par rapport au nombre de pièces principales déclarées. Le contrôle des écoulements des eaux usées des installations intérieures lors de la visite du 6 juillet 2020 ne conférait pas au Spanc mission de contrôler le nombre de pièces principales.

Dès lors que la cuve de 4 m3 (gamme “monoblock” modèle 3-900-6) était conforme au 6 pièces principales déclarées par [Z] [G], aucune faute de ce service n’est établie.

2.3 Sur la réparation

L’expert a validé la cohérence technique et financière du devis de la société BHM Environnement, d’un montant de 20 364,30 euros.

Le préjudice de la Sci [O] Family du fait du manquement de [Z] [G] à son obligation précontractuelle d’information consiste en la perte d’une chance de négocier et obtenir une diminution du prix de vente. En l’absence d’élément permettant une évaluation supérieure, celle-ci sera estimée à 15 %.

Il s’ensuit que M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P], tous deux pris en leur qualité d’ayants droit du vendeur, doivent être condamnés in solidum à verser à la Sci [O] Family la somme de 3 054,60 euros TTC, outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 17 octobre 2023, date du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’à la date du jugement.

2.4 Sur les recours

Sont ici examinés le recours de M. [E] [G], et celui de Mme [V] [G] épouse [P] contre le Smea 31 et Me [Y].

La responsabilité contractuelle du Smea 31 a ci-dessus été écartée.

S’agissant de la notaire : le bien est décrit dans l’acte dans les termes suivants “une maison à usage d’habitation avec terrain attenant et hangar” et la mention de 10 pièces dans l’acte de vente ne figure qu’au titre du financement du bien par l’acquéreur.

Le caractère “principal” d’une pièce étant défini par l’affectation que le propriétaire entend lui donner, c’est à très juste titre que Me [Y] observe qu’il ne pouvait être attendu d’elle, notaire et professionnelle du droit, la compétence technique permettant d’indiquer aux parties qu’il existerait un risque que la cuve toutes eaux soit sous dimensionnée par rapport à l’usage d’un nombre de pièces principales supérieur à six que pourrait souhaiter en faire la Sci [O] Family. Sa mission consistait, en effet, à s’assurer de la nature du système d’assainissement mis en place et de sa conformité en sollicitant du vendeur qu’il produise tout document justificatif à cet fin, ce qu’elle a fait.

La démonstration d’une faute de la notaire n’est pas rapportée.

Les recours exercés contre le Smea 31 et Me [Y] seront donc rejetés.

3. Sur la demande indemnitaire complémentaire de la Sci [O] Family

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

La Sci [O] Family n’apporte la preuve, qui lui incombe, d’aucun ‘désagrément’ subi depuis la vente intervenue.

Sa demande de réparation à ce titre ne peut donc qu’être rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P], tous deux pris en leur qualité d’ayants droit de [Z] [G], la Sarl Diagnostic’Immo 82 et Me [Y] , qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la Sci [O] Family la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P], tous deux pris en leur qualité d’ayants droit de [Z] [G], la Sarl Diagnostic’Immo 82 et Me [Y] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Toute autre demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

La charge définitive des dépens et celle des frais irrépétibles seront supportées par M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P], tous deux pris en leur qualité d’ayants droit de [Z] [G].

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif qui suit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute la Sci [O] Family de sa demande contre le Smea 31 et de sa demande contre la société Fluides Energies Services en réparation de son préjudice matériel tenant à la présence d’amiante en toiture du garage,

Condamne in solidum M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P], tous deux pris en leur qualité d’ayants droit de [Z] [G], la Sarl Diagnostic’Immo 82 et Me [Y] à verser à la Sci [O] Family la somme de 43 196,55 euros TTC en réparation de son préjudice matériel tenant à la présence d’amiante en toiture du garage, outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 17 octobre 2023 et la date du jugement,

Dit que la charge définitive de l’indemnité allouée à la Sci [O] Family en réparation du préjudice tenant à la présence d’amiante pèsera sur M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P], tous deux pris en leur qualité d’ayants droit de [Z] [G], à l’encontre de qui la Sarl Diagnostic’Immo 82 et Me [Y] pourront exercer leur recours,

Déboute la Sci [O] Family de sa demande contre la société Fluide Energie Services et contre le Smea 31 au titre du sous-dimensionnement de l’installation d’assainissement non collectif,

Condamne in solidum M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P], tous deux pris en leur qualité d’ayant droit de [Z] [G], à verser à la Sci [O] Family la somme de 3 054,60 euros TTC en réparation du préjudice tenant au sous-dimensionnement de l’installation d’assainissement non collectif, outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 17 octobre 2023 et le jugement,

Rejette les recours de M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P] contre le Smea 31 et Me [Y],

Condamne in solidum M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P], tous deux pris en leur qualité d’ayant droit de [Z] [G], la Sarl Diagnostic’Immo 82 et Me [Y] aux dépens,

Condamne in solidum M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P], tous deux pris en leur qualité d’ayant droit de [Z] [G], la Sarl Diagnostic’Immo 82 et Me [Y]à verser à la Sci [O] Family la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande au titre des frais irrépétibles,

Dit que la charge définitive des dépens et celle des frais irrépétibles seront supportées par M. [E] [G] et Mme [V] [G] épouse [P], tous deux pris en leur qualité d’ayants droit de [Z] [G].

LE GREFFIER LA PRESIDENTE