TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00456

N° Portalis DBX4-W-B7J-U27M

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 07 Mai 2026

S.A. [Adresse 4] [Localité 2], représentée par son président directeur général

C/

[Z] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA HLM [Localité 2]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 07 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 5],

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par Madame [U] [T] (Chargée de recouvrement) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [A],

demeurant [Adresse 7]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 septembre 2020, à effet du 15 septembre 2020, la SA HLM [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [Z] [A] , un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8]C04 à [Localité 3], pour un montant de loyer de 324,21 euros pour le logement et 8 euros pour les accessoires au logement, outre une provision de charges mensuelles de 54,90 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 5] a fait signifier le 31 juillet 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 8 octobre 2025, la SA HLM [Localité 2] a fait assigner Monsieur [Z] [A] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, à l’audience du 10 février 2026 en lui demandant de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 01 octobre 2025,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [Z] [A] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute pour Monsieur [Z] [A] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [Z] [A] :

au paiement à titre provisionnel de la somme de 9463,35 Euros, mensualité d’août 2025 incluse, représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,au paiement de la somme de 500.00 Euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile,au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises ses biens et valeurs mobilières.Au soutien de ses demandes elle explique que le locataire n’a pas déféré au commandement de payer dans le délai de 2 mois de sa signification et qu’il ne s’est pas acquitté intégralement des loyers et charges postérieurs audit commandement, ce qui a pour conséquence notamment la résiliation du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, la SA [Adresse 5], régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 15.796,33 euros (mois de janvier 2026 inclus) selon un décompte fourni à l’audience.

Elle expose avoir appliqué SLS forfaitaire depuis le mois de janvier 2025 représentant la somme de 9.679,72 €, soit un loyer restant de 6.116,61 €.

Elle indique que Monsieur [Z] [A] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA HLM [Localité 2].

En défense, Monsieur [Z] [A], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [Z] [A], assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA [Adresse 5], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 4 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 31 juillet 2025, pour la somme en principal de 6.931,87 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 30 septembre 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail d’habitation a pris fin.

Monsieur [Z] [A], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours.

L’organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l’article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il est produit par la SA [Adresse 5] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Z] [A] reste devoir, la somme de 15.796,33 euros à la date du 9 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Il ressort également de ce décompte que la SA HLM [Localité 2] a appliqué un supplément de loyer de solidarité liquidé provisoirement d’environ 829,56€ à compter de l’échéance de janvier 2025 pour un total de 9.659€, sans pour autant justifier de l’envoi d’une mise en demeure notifiant son intention de faire application d’un supplément de loyer de solidarité.

Néanmoins, la SA [Adresse 5] produit un procès-verbaux de constat, dressé par Commissaire de justice le 11 décembre 2024 qui fait état de l’envoi, par la société IMANAGING DOCUMENT mandatée par la SA [Adresse 5], des mises en demeure de la campagne Supplément de loyer de solidarité pour l’année 2025.

Le nom de Monsieur [Z] [A] figure dans la liste des locataires, jointe en annexe dudit procès-verbal.

La SA HLM [Localité 2] est donc fondée à réclamer le supplément de loyer de solidarité (SLS).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [Z] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 15.796,33 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [Z] [A] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, de 461,18 euros (hors supplément de solidarité) à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [A] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [Z] [A] supportera également une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 30 septembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2020, à effet du 15 septembre 2020 et liant la SA [Adresse 4] [Localité 2] à Monsieur [Z] [A] , concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8]C04 à [Localité 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [A] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM [Localité 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges (461,18 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [A] à payer à la SA [Adresse 5], à titre provisionnel, la somme de 15.796,33 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation et du supplément de solidarité provisoire (décompte arrêté au 9 février 2026, échéance de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELONS que Monsieur [Z] [A] pourra obtenir la déduction en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité, sanction incluse dans cette condamnation, s’il communique au bailleur les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant à son foyer et son revenu fiscal de référence pour les années litigieuses afin d’en permettre la liquidation définitive ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [A] à payer à la SA HLM [Localité 2] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE