MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER : N° RG 25/01020 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T34E

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 06 Février 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Décembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. VOA IMMOBILIER, RNE SIREN 950 794 248,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Simon BUSCAIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 33

DÉFENDERESSE

S.A.S. ESTIVALS SE, RCS [Localité 4] 879 110 120,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VOA Immobilier est propriétaire d’un appartement situé au dernier étage d’un immeuble situé [Adresse 2], à Toulouse.

Elle a confié à la SAS Estivals SE des travaux d’installation d’un système de climatisation et chauffage avec pompe à chaleur, selon devis n°191336 d’un montant de 27 225, 18 € HT (29 947, 70 € TTC).

Après avoir réalisé les travaux en mai/juin 2023, la SAS Estivals SE a émis trois factures, n°191153, 191154 et 191155, datées du 15 novembre 2023.

Le 14 juin 2023, à la demande de la SCI VOA Immobilier, la SAS Estivals SE a émis un nouveau devis, n°191368, pour la dépose et la repose des unités extérieures, pour un coût de 5 467 € TTC.

Le 10 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait constater par commissaire de justice la présence des blocs de climatisation en toiture. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du même jour, affirmant que les installations ont été menées sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, a mis en demeure la SCI VOA Immobilier de procéder au retrait du matériel sous huitaine.

La SAS Estivals SE a procédé à la dépose des blocs extérieurs de climatisation le 20 septembre 2023.

Suivant courrier électronique du 5 novembre 2023, la SAS Estivals SE a demandé à la SCI VOA Immobilier le paiement du solde de ses factures.

Suivant courrier électronique du 24 novembre 2023, la SCI VOA Immobilier s’est opposée à ce paiement, dans l’attente d’avoir confirmation que l’installation était compatible avec la législation en vigueur.

Suivant devis de la société EIR Concept du 4 septembre 2024, la SCI VOA Immobilier a fait poser un système de chauffage électrique pour un prix de 8 184, 50 € TTC.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 23 décembre 2024, la SCI VOA Immobilier a mis en demeure la SAS Estivals SE de lui payer la somme de 26 443, 16 €.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 27 février 2025, la SCI VOA Immobilier a fait assigner la SAS Estivals SE devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir :

— Dire que la Société Estivals SE a engagé se responsabilité au titre de sa défaillance dans son devoir de conseil et de prudence,

— Condamner la Société Estivals SE au paiement d’une somme de 26 691,66€ à la SCI VOA Immobilier au titre de la dépense faite,

— Condamner la Société Estivals SE au paiement d’une somme de 17 500€ à la SCI VOA Immobilier au titre du préjudice de jouissance,

— Condamner la Société Estivals SE au paiement d’une somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles engagés par la SCI VOA Immobilier outre les entiers dépens de la présente instance.

La SAS Estivals SE n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 décembre 2025. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 6 février 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I / Sur la responsabilité contractuelle de la SAS Estivals SE

L’article 1104 du code civil dispose : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d’ordre public.”

L’article 1217 du code civil dispose :

“La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulée ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

A/ Sur la faute invoquée par la SCI VOA Immobilier contre la SAS Estivals SE

La SCI VOA Immobilier soutient qu’en l’absence de maître d’oeuvre, la SAS Estivals SE était soumise à une obligation de conseil renforcée, et devait vérifier la conformité de la construction à la réglementation en vigueur. Elle estime que cette dernière ne pouvait ignorer que les travaux d’installation d’une climatisation réversible imposaient une déclaration préalable conformément à l’article R.421-17 du code de l’urbanisme, d’autant que l’immeuble est situé dans un secteur de la ville nécessitant un avis des architectes des bâtiments de France (ABF).

De même, la SCI VOA Immobilier reproche à la SAS Estivals SE de ne pas lui avoir demandé si elle avait obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder à des travaux sur les parties communes.

Elle invoque par ailleurs le non-respect des règles de l’art, en raison de la proximité des blocs extérieurs par rapport à une fenêtre de toit.

*

L’article 1231-1 du code civil prévoit : “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

Concernant le non-respect d’une distance de six mètres entre l’un des blocs de climatisation et une fenêtre de toit d’un copropriétaire, la SCI VOA Immobilier invoque des “bonnes pratiques” dont l’existence ne repose sur aucune preuve.

Surtout, le non-respect d’une telle norme n’est pas démontré, le constat du commissaire de justice selon lequel “cette installation se trouve à environ moins de cinq mètres du vélux” étant insuffisante à considérer que des mesures sérieuses, par un technicien compétent, ont établi la distance existant effectivement entre le bloc de climatisation et la fenêtre de toit.

La faute invoquée par la SCI VOA Immobilier à ce titre n’est donc pas caractérisée.

Concernant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et le respect des règles d’urbanisme, il est de principe que l’entrepreneur est tenu à une obligation de conseil à l’égard de son cocontractant, laquelle est renforcée en l’absence de maître d’oeuvre. Notamment, quand bien même les formalités administratives incombent au maître de l’ouvrage, il appartient à l’entrepreneur de se renseigner sur l’existence de formalités relatives aux travaux qu’il a accepté de réaliser, et, le cas échéant, d’en informer le maître d’ouvrage afin que celui-ci prenne les dispositions adéquates.

En l’espèce, il ressort des courriers électroniques produits aux débats, et qui se limitent aux interpellations du maître d’ouvrage, sans mention des réponses faites par l’entrepreneur, que ce n’est qu’après la pose des blocs extérieurs de climatisation que la SCI VOA Immobilier s’est enquise de l’autorisation du syndicat des copropriétaires et de la conformité de l’installation aux règles d’urbanisme.

Alors que la preuve de l’exécution de l’obligation de conseil incombe à celui qui doit le délivrer, le fait établi que des travaux nécessitant des autorisations ont été réalisés sans qu’elles soient sollicitées suffit à démontrer que la SAS Estivals SE n’a pas exécuté cette obligation, laquelle aurait en l’espèce dû la conduire à refuser de réaliser les travaux.

Par ailleurs, il est admis, en application de l’article 1231-1 susvisé, dont les termes font suite à l’ancien article 1147 du même code, que l’obligation de conseil ne s’applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous, et encore que le manquement à l’obligation de conseil ne dispense pas le cocontractant de toute obligation de prudence et de diligence.

En l’espèce, la SCI VOA Immobilier fait valoir que “la jurisprudence [considère] que l’immixtion du maître d’ouvrage ne supprime pas l’obligation de conseil. L’entrepreneur doit attirer l’attention du maître sur les risques qu’il prend et doit formuler des réserves formelles et écrites. Cf Dalloz action droit de la construction dossier 402 marchés privés de travaux : obligations paragraphe 53", mettant ainsi dans le débat l’éventuelle influence de sa propre faute sur la responsabilité contractuelle de la SAS Estivals SE.

En l’occurrence, il ressort des pièces produites aux débats que l’immeuble est soumis au régime des copropriétés, qu’il est situé au coeur du centre historique de la ville de Toulouse, et que la personne visée dans l’acte de vente comme étant la gérante de la SCI VOA Immobilier exerce la profession d’avocat, les courriers électroniques étant régulièrement signés du sigle “VOA Avocats associés”, et la gérante de la SCI VOA Immobilier utilisant une adresse électronique “@cabinet-voa.net”, étant observé qu’il ressort de l’acte de vente, et du courrier de contestation de la décision d’opposition de la commune de Toulouse, que le bien objet des travaux était destiné à abriter le cabinet d’avocat VOA.

Au regard de la situation juridique et géographique de l’immeuble, des connaissances généralement admises à cet égard, et des compétences particulières de la SCI VOA Immobilier, qui, outre son activité dans l’immobilier, est gérée par une avocate, il peut être reproché au maître de l’ouvrage de ne pas avoir fait preuve de la prudence la plus élémentaire consistant à s’enquérir d’une part de la nécessité d’une autorisation du syndicat des copropriétaires pour réaliser des travaux sur les parties communes de l’immeuble et d’autre part de la réglementation afférente aux modifications extérieures de l’immeuble, dont elle n’ignorait pas qu’il était situé dans un site classé.

De fait, l’acte de vente par lequel la SCI VOA Immobilier a acquis le bien précise, en page 25, que l’immeuble se trouve dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, et reprend in extenso les termes de l’article L.632-1 du code du patrimoine dont le premier alinéa dispose :

“Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l’état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis.”

Dans ces conditions, la SCI VOA Immobilier a elle-même commis une faute partiellement exonératoire de la responsabilité de la SAS Estivals SE, de sorte qu’il sera opéré entre elles un partage de responsabilité par moitié.

B/ Sur le préjudice et le lien de causalité

La responsabilité civile a pour objectif de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu.

Par conséquent, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

1/ Sur le préjudice “au titre de la dépense faite”

La SCI VOA Immobilier demande le paiement d’une somme de 26 691, 66 € “au titre de la dépense faite”, qui se décompose comme suit :

-23 958, 16 € TTC au titre des factures n°191153 et 191154,

-2 733, 50 € TTC au titre de la facture n°230038.

La facture n°191153 est une facture d’acompte à hauteur de 40 % sur le devis n°191336 relatif à l’installation climatisation-chauffage-pompe à chaleur, qui n’est pas produit aux débats.

La facture n°191154 est une facture de situation concernant ce même devis, pour une nouvelle part de 40 %.

De fait, la SCI VOA Immobilier indique avoir payé ce marché à hauteur de 80 % et il ressort d’un courrier électronique de la SAS Estivals SE en date du 5 novembre 2023, que cette dernière considérait alors que ces deux factures dénommées dans ce courrier “acompte clim” étaient payées.

La facture n°230038 correspond à un acompte de 50 % relatif au devis n°191368 visant la dépose des groupes extérieurs de climatisation et leur repose.

Force est de constater que la SCI VOA Immobilier ne demande pas la résolution du contrat, de sorte que le remboursement de la totalité des sommes payées au titre du marché initial ne repose sur aucun fondement, d’autant qu’il n’est produit aucune pièce permettant de connaître l’étendue des travaux effectivement réalisés par la SAS Estivals SE et dont elle tire encore bénéfice, ni même des travaux qui étaient initialement prévus dans le devis n°191336, lequel ne se limitait manifestement pas à la climatisation.

En outre, la faute de la SAS Estivals SE consistant en un manquement à son obligation de conseil quant aux autorisations à obtenir pour installer les blocs extérieurs sur les parties communes et extérieures de l’immeuble, elle ne présente de lien de causalité qu’avec le surcoût qui a résulté de la nécessité de déposer cette installation pour assurer sa conformité aux règles de la copropriété et d’urbanisme, et de trouver une autre solution technique permettant d’obtenir la prestation recherchée par le devis, à savoir le chauffage et la climatisation grâce à une pompe à chaleur.

Le remboursement de la totalité du prix des prestations, ajouté au paiement des travaux de reprise constituerait un enrichissement de la SCI VOA Immobilier, qui bénéficierait dans ces conditions gratuitement d’une installation opérationnelle.

Dans ces conditions, la demande formée à hauteur de 23 958, 16 € TTC sera rejetée.

Quant à la demande formée à hauteur de 2 733, 50 €, elle sera rejetée au regard du partage de responsabilité opéré supra. En effet, si l’opération de dépose et de repose des blocs extérieurs constitue bien un préjudice indemnisable en ce qu’il résulte directement de la faute de la SAS Estivals SE, la somme demandée correspond à 50 % de la facture relative à ces travaux, et donc à la part laissée à la charge de la SCI VOA Immobilier en raison de sa propre faute.

Par conséquent, la demande formée à hauteur de 2 733, 50 € sera rejetée.

2/ Sur le préjudice de jouissance

La SCI VOA Immobilier demande le paiement d’une somme de 17 500 € au titre de son préjudice de jouissance résultant d’une absence de chauffage pendant l’hiver 2023/2024.

Elle expose qu’elle n’a pas engagé de nouveaux travaux tant qu’elle n’a pas eu confirmation par un maître d’oeuvre et les services de la commune de [Localité 4] qu’il lui serait impossible d’obtenir les autorisations nécessaires à l’installation initialement prévue, de sorte qu’elle a passé l’hiver 2023/2024 sans chauffage. Elle évalue le préjudice de jouissance en résultant à la somme de 50 % de la valeur locative de son bien, fixée à 5 000 € HT sur une période de sept mois.

*

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 4 du code civil dispose que Le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l’obscurité ou de l’insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice.

En application de ce texte, il est de principe que le juge ne peut refuser de réparer le dommage dont il a constaté l’ existence en son principe, au motif pris de l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties.

En l’espèce, il y a lieu de retenir que la faute de la SAS Estivals SE, qui a entraîné la dépose d’une partie de l’installation en septembre 2023, a été à l’origine d’une absence de chauffage et de climatisation dans les semaines qui ont suivi.

En l’occurrence, la SCI VOA Immobilier justifie du fait qu’elle a fait installer un système de chauffage électrique en septembre 2024.

S’agissant d’un espace de travail, il n’est pas sérieusement contestable que l’absence d’un système de chauffage pendant la période écoulée d’octobre à avril porte atteinte au confort des occupants, et suscite donc un préjudice de jouissance pour la SCI VOA Immobilier.

Pour autant, la SCI VOA Immobilier ne justifie pas de la valeur locative de son bien, dès lors qu’elle ne produit aucune pièce au soutien de son évaluation à hauteur de 5 000 € par mois, alors même que les lieux étaient occupés pendant la période litigieuse par un cabinet d’avocat, comme le démontre, en pièce 7, l’adresse postale portée en fin d’un courrier électronique du 5 décembre 2024.

En l’occurrence, ce chiffrage apparaît excessif et sera réduit à hauteur de 3 000 € par mois. En revanche, l’évaluation du préjudice de jouissance à hauteur de 50 % de la valeur locative du bien sera validée.

Par conséquent, et après application du partage de responsabilité fixé supra, la réparation du préjudice de jouissance subi par la SCI VOA Immobilier incombant à la SAS Estivals SE s’élève à la somme de 5 250 € (soit 3000x7x0,5x0,5)

La SAS Estivals SE sera donc condamnée à payer à la SCI VOA Immobilier une somme de 5 250 € au titre de la réparation de son préjudice de jouissance.

II / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS Estivals SE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à la SCI VOA Immobilier une indemnité pour frais de procès à la charge de SAS Estivals SE, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI VOA Immobilier de sa demande en paiement d’une somme de 26 691, 66 € “au titre de la dépense faite” ;

Condamne la SAS Estivals SE à payer à la SCI VOA Immobilier une somme de 5 250 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne la SAS Estivals SE aux dépens de l’instance ;

Condamne la SAS Estivals SE à payer à la SCI VOA Immobilier une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 6 février 2026.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE