TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

4ème chambre civile

N° RG 22/01126 – N° Portalis DBYH-W-B7G-KPXH

N° JUGEMENT :

CG/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

la SELARL L.[Localité 13]- MOLLARD

M^e Déborah PERCONTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 29 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. BAMBOU, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par M^e Déborah PERCONTE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSES

S.A.S. KERIA, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocats au barreau de GRENOBLE

S.E.L.A.R.L. AJ PARTENAIRES , société d’exercice libéral à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et de Société de LYON sous le numéro 479 375 743, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de Maître [G] et Maître [W] dont l’étude est située [Adresse 1], eux-mêmes pris en qualité d’administrateurs judiciaires de la société KERIA, fonction à laquelle ils ont été désignés par jugement du Tribunal de commerce de GRENOBLE du 31 octobre 2023 ;, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocats au barreau de GRENOBLE

S.E.L.A.R.L. ANASTA, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et de Société de MARSEILLE sous le numéro 509 306 627, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de Maître [C] [E] dont l’étude est située [Adresse 10], lui-même pris en qualité d’administrateur judiciaire de la société KERIA, fonction à laquelle il a été désigné par jugement du Tribunal de commerce de GRENOBLE du 31 octobre 2023 ;, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocats au barreau de GRENOBLE

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Maître [K] [R], entrepreneur individuel immatriculé sous le numéro siren 338 805 237, dont l’étude et le siège social sont situés [Adresse 12], pris en qualité de mandataire judiciaire de la société KERIA, fonction à laquelle il a été désigné par jugement du Tribunal de commerce de GRENOBLE du 31 octobre 2023 ;, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocats au barreau de GRENOBLE

S.E.L.A.R.L. [P] & ASSOCIES, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et de Société de SAINT-ETIENNE sous le numéro 830 000 451, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de Maître [J] dont l’étude est située [Adresse 6], lui-même pris en qualité d’administrateur judiciaire de la société KERIA, fonction à laquelle il a été désigné par jugement du Tribunal de commerce de GRENOBLE du 31 octobre 2023, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 03 Février 2025, tenue à juge unique par Coralie GRENET, Vice-Présidente, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Mai 2025, prorogé au 29 Septembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 8 avril 2010, la S.C.I. Bambou a consenti un bail commercial à la société Monteleone II portant sur des locaux situés [Adresse 14].

En 2013, les locaux commerciaux ont été divisés par la S.C.I. Bambou en deux parties :

— l’une d’une surface de 665 m2 exploitée par la société Monteleone, par substitution à la société Monteleone II, suivant avenants des 15 avril 2013 et 27 juin 2013 au bail inital du 8 avril 2010,

— l’autre d’une surface de 545 m2 exploitée par la S.A.S. Keria suivant bail commercial consenti par la S.C.I. Bambou le 15 avril 2023 et réitéré le 27 juin 2023.

Un congé avec offre de renouvellement acceptée par le preneur a été délivré à la société Monteleone le 27 septembre 2018, permettant le renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2019.

Le 27 février 2019, par suite d’une opération de transmission universelle de patrimoine, la S.A.S. Keria est venue aux droits de la société Monteleone dans l’exécution du contrat de bail commercial du 8 avril 2010.

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2019, la S.A.S. Keria a cédé son droit au bail commercial du 15 avril 2013 à la société Occibio, avec l’accord de la S.C.I. Bambou.

Par courrier du 20 février 2020, la S.C.I. Bambou a refusé la restitution d’une somme de 9.895,20 euros sur le montant du dépôt de garantie de la S.A.S Keria au motif que diverses réparations ont été rendues nécessaires à l’extérieur des locaux donnés à bail.

La S.A.S. Keria a contesté cette décision du bailleur par courrier du 26 février 2020.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 janvier 2022, la S.C.I. Bambou a assigné la S.A.S. Keria devant le tribunal judiciaire de Grenoble.

L’affaire a été enregistrée sous le no RG 22/01126.

Par jugement en date du 31 octobre 2023, le tribunal de commerce de Grenoble a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la S.A.S. Keria. La S.E.L.A.R.L. AJ Partenaires et la S.E.L.A.R.L. Anasta ont été désignées en qualité d’administrateurs judiciaires. Maître [K] [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] Associés, prise en la personne de Maître [J], ont été désignés en qualité de mandataires judiciaires.

La S.C.I. Bambou a déclaré ses créances auprès de Maître [J] et de Maître [K] [R] le 22 décembre 2023.

Par exploits de commissaire de justice en date des 26 janvier et 6 février 2024, la S.C.I. Bambou a assigné la S.E.L.A.R.L. AJ Partenaires et la S.E.L.A.R.L. Anasta, prises en leur qualité d’administrateurs judiciaires de la société Keria, ainsi que Maître [K] [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] Associés, es qualité de mandataires judiciaires de la société Keria, devant le tribunal judiciaire de Grenoble.

L’affaire a été enregistrée sous le no RG 24/00685.

Le 26 mars 2024, la jonction de l’affaire no RG 24/00685 à celle inscrite sous le no RG 22/01126 a été ordonnée. L’affaire est désormais appelée sous ce dernier numéro.

Par jugement en date du 2 mai 2024, la procédure de redressement judiciaire ouverte au profit de la S.A.S. Keria a été convertie en liquidation judiciaire. Maître [K] [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] Associés, prise en la personne de Maître [J], ont été désignés en qualité de liquidateurs judiciaires.

***

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 19 novembre 2024 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, la S.C.I. Bambou demande au tribunal, au visa des anciens articles 1134 et suivants du code civil, ainsi que des anciens articles 1146, 1147 et suivants dudit code, de :

À titre liminaire,

— Statuer ce que de droit sur la mise hors de cause de la S.E.L.A.R.L. AJ Partenaires et de la S.E.L.A.R.L. Anasta, anciens coadministrateurs judiciaires de la société Keria dont les missions ont pris fin à la date du jugement de liquidation judiciaire du 2 mai 2024, et l’intervention volontaire de Maître [R] et de la S.E.L.A.R.L. [P] & Associés en la personne de Maître [J] en qualité de coliquidateurs de la société Keria ;

À titre principal,

— Fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Keria, la créance privilégiée de la S.C.I. Bambou au titre du bail commercial du 8 avril 2010, renouvelé le 1er avril 2019, à la somme de 51.759,22 euros augmentée des intérêts de retard conventionnels à hauteur de 1,2 % ayant commencé à courir un mois après l’émission de chaque facture impayée, se décomposant comme suit :

—  13.301,99 euros TTC : arriérés de loyers et charges pour la période COVID ;

—  2.563,84 euros TTC : loyers pour les mois d’avril, mai, juin et juillet 2023 ;

—  24.400,34 euros TTC : loyers et charges pour les mois d’août et septembre 2023 ;

—  247,42 euros TTC : loyers et charges pour la période du 1er au 30 octobre 2023 ;

—  1.602,43 euros HT : réajustement du dépôt de garantie suite à l’indexation annuelle ;

—  9.283,20 euros : taxe foncière 2023 ;

—  360 euros : frais divers ;

— Déclarer la société Keria et ses coliquidateurs irrecevables en leur demande reconventionnelle de compensation, et à tout le moins, mal fondée ;

— Débouter la société Keria et ses coliquidateurs de l’intégralité de leurs demandes, moyens, fins et conclusions, en ce compris la demande de délais de paiement ;

— Débouter Maître [K] [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] & Associés, prise en la personne de Maître [J] en qualité de coliquidateurs judiciaires, de l’intégralité de leurs demandes, moyens, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

— Fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Keria, la créance privilégiée de la S.C.I. Bambou au titre du bail commercial du 27 juin 2013, cédé le 13 décembre 2019 à la somme de 9.885,20 euros (dommages et intérêts compte tenu de son manquement à ses obligations contractuelles) ;

— Débouter la société Keria et ses coliquidateurs de leur demande de condamnation au versement des intérêts légaux à compter du 13 février 2020 et de sa demande de délais de paiement ;

— Ordonner la compensation entre les créances réciproques ;

— Débouter Maître [K] [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] & Associés, prise en la personne de Maître [J] en qualité de coliquidateurs judiciaires, de l’intégralité de leurs demandes, moyens, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— Condamner la société Keria, Maître [K] [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] & Associés, prise en la personne de Maître [J] en qualité de coliquidateurs judiciaires, à payer à la S.C.I. Bambou la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

En toute hypothèse,

— Fixer la créance de la S.C.I. Bambou à la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Keria, Maître [K] [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] & Associés, prise en la personne de Maître [J] en qualité de coliquidateurs judiciaires, à payer à la S.C.I. Bambou les entiers dépens de la présente instance ;

En toute hypothèse,

— Fixer la créance de la S.C.I. Bambou à la somme retenue pour le règlement des dépens.

À titre liminaire, la S.C.I. Bambou ne s’oppose pas à la demande de mise hors de cause des anciens administrateurs judiciaires et à l’intervention volontaire des liquidateurs judiciaires de la société Keria.

Sur le fond, la S.C.I. Bambou demande la fixation et l’inscription de la créance privilégiée du bailleur au passif de la société Keria. Elle indique justifier du principe et du quantum de sa créance. Si elle reconnaît que les premières factures produites comportaient une erreur dans l’indexation du loyer, elle affirme avoir actualisé le montant de ses demandes afin de clôturer tout débat à ce sujet. Elle précise que la société défenderesse a été fréquemment défaillante dans le respect de ses obligations, y compris au cours de la présente procédure. Elle n’a reconnu que tardivement l’exigibilité des loyers et charges échus pendant la période Covid (13.301,99 euros) et elle a tardé à régler les sommes dues au titre de la taxe foncière 2022 (9.313,20 euros). En l’état, la concluante indique que de nombreuses dettes subsistent, outre les loyers et charges, notamment le remboursement des frais divers (360 euros), le réajustement du dépôt de garantie conformément à l’indexation annuelle (1.602,43 euros), la taxe foncière 2023 (9.283,20 euros), et l’application du taux d’intérêt de retard conventionnel de 1,2 %. Elle note que la défenderesse conteste uniquement l’imputation de la taxe foncière 2023 et les frais divers. À toutes fins utiles, la concluante produit le relevé de taxe foncière correspondant avec les répartitions par quote-part.

S’agissant de la taxe foncière, la SCI Bambou rappelle qu’elle est exigible dans son intégralité à l’encontre du preneur présent dans les lieux loués au 1er janvier. Il n’y a donc pas lieu de procéder à un calcul de la dette au prorata de la durée d’occupation des lieux.

En réponse à la demande reconventionnelle formée par la société Keria, la S.C.I. Bambou soulève le défaut de connexité avéré entre la demande principale et la demande reconventionnelle. Elle précise que la demande de restitution du dépôt de garantie qui est formée porte sur un bail et un local différent de ceux invoqués dans le cadre de la demande principale.

Sur le fond, elle souligne que les parties avaient convenu que la restitution du dépôt de garantie se ferait après l’établissement d’un état des lieux de sortie, et sous réserve de l’absence de dégradations locatives ou défaut d’entretien imputable au preneur. Or, l’état des lieux réalisé mentionne la présence de nombreux trous en façade et le défaut d’entretien de la porte en fer. Elle précise avoir fait chiffrer le coût des réparations nécessaires et ne pas avoir besoin de justifier des dépenses effectivement engagées.

À titre subsidiaire, si le tribunal venait à faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la S.A.S. Keria, la S.C.I. Bambou demande la condamnation de celle-ci à l’indemnisation de son préjudice financier résultant de l’obligation d’engager des dépenses pour la remise en état du local dont le montant devra être fixé au montant du dépôt de garantie.

***

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 18 novembre 2024 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, la S.A.S. Keria, représentée par ses coliquidateurs Maître [K] [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] & Associés, en la personne de Maître [J], ainsi que la S.E.L.A.R.L. AJ Partenaires et la S.E.L.A.R.L. Anasta, prisent en leur qualité d’anciens administrateurs de la société Keria, demandent au tribunal, au visa des articles 1104 et 1343-5 du code civil, ainsi que de l’article 70 du code de procédure civile, de :

— Prononcer la mise hors de cause de la S.E.L.A.R.L. AJ Partenaires et de la S.E.L.A.R.L. Anasta, anciens coadministrateurs judiciaires de la société Keria ;

— Juger que Maître [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] & Associés en la personne de Maître [J] interviennent désormais en qualité de coliquidateurs de la société Keria ;

— Juger les demandes de condamnation formulées par la S.C.I. Bambou irrecevables en raison de la procédure collective ;

— Débouter la S.C.I. Bambou de sa demande en paiement et en fixation d’arriérés de loyers et charges car non justifiés ;

— Débouter la S.C.I. Bambou de sa demande en paiement et en fixation de la somme de 360 euros au titre des pénalités des articles L. 441-10 et D. 441-5 du code de commerce non applicables aux baux commerciaux ;

— Débouter la S.C.I. Bambou de sa demande en paiement et en fixation de la somme de 9.283,20 euros au titre de la taxe foncière 2023 non justifiée ;

— Débouter la S.C.I. Bambou de sa demande en paiement et en fixation de la somme de 9.885,20 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement de la société Keria à ses obligations contractuelles ;

— Juger que la société Keria justifie avoir réglé la taxe foncière 2022 de 9.313,20 euros le 30 décembre 2022 ;

— Juger la demande reconventionnelle de la société Keria et de ses coliquidateurs recevable et bien fondée ;

— Y faire droit et condamner la S.C.I. Bambou à payer à Maître [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] & Associés, en la personne de Maître [J] es qualité de coliquidateurs de la société Keria, la somme de 9.895,20 euros TTC restant due au titre du solde du dépôt de garantie prévu dans le bail du 27 juin 2013, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal dus à compter du 13 février 2020 (2 mois après la cession du 13 décembre 2019) ou à tout le moins à compter de la mise en demeure du 26 février 2020, et dus jusqu’à complet paiement ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Ordonner la compensation entre les créances réciproques ;

— Débouter la S.C.I. Bambou de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la S.C.I. Bambou à payer aux coliquidateurs de la société Keria, Maître [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] & Associés, en la personne de Maître [J], la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Besson-Mollard, avocat constitué.

En réponse à la demande principale de la S.C.I. Bambou, la S.A.S Keria indique que la procédure de liquidation judiciaire fait obstacle à ce que le juge statue sur cette demande.

Sur le fond, elle ne conteste pas le principe et le quantum de certaines créances, pour un montant total de 42.116,02 euros, sous réserve que la procédure de vérification des créances soit effectuée. À l’inverse, elle s’oppose à la demande en paiement de la taxe foncière 2023 au motif qu’elle n’est justifiée ni dans son principe ni dans son quantum pour la période du 1er janvier au 30 octobre 2023. De même, le bailleur ne peut pas demander l’inscription d’une créance de frais divers correspondant à une indemnité forfaitaire de recouvrement, une telle dépense étant selon elle exclue en matière de baux commerciaux conformément aux articles L. 441-10 et D. 441-1 du code de commerce.

À titre reconventionnel, la S.A.S. Keria forme une demande en restitution du dépôt de garantie du précédent local cédé à un tiers.

En réponse aux moyens en défense soulevés par la S.C.I. Bambou, la concluante précise que cette demande reconventionnelle est une demande de compensation des créances qui ne nécessite pas la démonstration d’un lien de connexité conformément à l’article 70 du code de procédure civile. À défaut, elle souligne qu’initialement, les deux locaux voisins faisaient l’objet d’un bail unique. Elle considère donc que sa demande oppose les mêmes parties avec les mêmes qualités.

Sur le fond, elle fait valoir que si l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement, il en va autrement des constatations faites sur les extérieurs qui sont renseignées comme ayant été établies postérieurement, à la demande du bailleur. En tout état de cause, le procès-verbal de constat mentionne uniquement des trous dans la façade alors que le devis produit par le bailleur ne porte pas sur cet élément-là. Il vise à faire rénover l’ensemble des extérieurs aux frais de son précédent locataire. En outre, la S.C.I. Bambou ne justifie pas avoir engagé les sommes en question ni que le nouveau preneur n’ait pas effectué à sa charge le rebouchage des trous.

En réponse à la demande subsidiaire de dommages et intérêts de la S.C.I. Bambou, la S.A.S. Keria conteste la réalité du préjudice financier allégué et précise que cette demande, dont le montant est fixé aléatoirement au montant du dépôt de garantie, est une façon détournée pour le bailleur d’agir à l’encontre du preneur pour le prétendu défaut d’entretien du local.

L’instruction de la procédure a été clôturée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 14 janvier 2025.

L’affaire a été audiencée le 3 février 2025 et mise en délibéré au 5 mai 2025, prorogée in fine au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de constater que les parties s’accordent sur la mise hors de cause de la S.E.L.A.R.L. AJ Partenaires et de la S.E.L.A.R.L. Anasta, anciens coadministrateurs judiciaires de la société Keria dont les missions ont pris fin à la date du jugement de liquidation judiciaire du 2 mai 2024.

Elles s’accordent également sur l’intervention volontaire de Maître [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] & Associés, prise en la personne de Maître [J], intervenant en qualité de coliquidateurs de la société Keria.

I – Sur la demande de fixation de la créance

Il résulte des dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au jour de la conclusion du présent bail commercial, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

A – Sur la recevabilité

L’article L. 622-21 I du code de commerce dispose que « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent ».

L’article L. 622-22 alinéa 1 du code de commerce précise que « Sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. »

En l’espèce, le tribunal de commerce de Grenoble a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la S.A.S. Keria par jugement du 31 octobre 2023, soit postérieurement à l’action en justice de la S.C.I. Bambou, introduite par exploit délivré le 28 janvier 2022.

La S.C.I. Bambou a déclaré ses créances auprès de Maître [J] et de Maître [K] [R] le 22 décembre 2023 (pièce 22) pour un montant de 51.759,22 euros au titre du bail du 8 avril 2010 et pour un montant de 9.885,20 euros au titre du bail du 27 juin 2013.

Elle a également régulièrement attrait les coadministrateurs judiciaires et les comandataires judiciaires devant le tribunal judiciaire de Grenoble par exploits délivrés les 26 janvier et 6 février 2024.

Dès lors, les conditions légales imposées par les articles L. 622-21 et suivants du code de commerce étant réunies, il y a lieu de constater la recevabilité de la demande de fixation de créances de la S.C.I Bambou.

B – Sur le fond

L’article 10 du contrat de bail commercial prévoit, qu’outre le paiement des loyers, le preneur remboursera au bailleur les charges suivantes :

« – les taxes locatives, les contributions, les impôts et taxes prévus ci-dessus,

— le remboursement des prestations et fournitures individuelles,

— le remboursement des frais afférents aux prestations et fournitures collectives énumérées ci-dessous et dont le PRENEUR bénéficie :

frais de nettoyage et d’entretien des parties communes, des éléments d’équipements communs, des parkings et des espaces verts,frais d’électricité des parties communes,salaires, charges sociales et frais de déplacements, afférents au personnel chargé d’assurer l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets » (pièce 3).

En l’état, le tribunal constate que les parties s’accordent sur plusieurs éléments de la créance invoquée par la S.C.I. Bambou, pour un montant total de 42.116,02 euros, comprenant les sommes suivantes :

—  13.301,99 euros TTC au titre des arriérés de loyers et charges pour la période Covid ;

—  2.563,84 euros TTC au titre des loyers pour les mois d’avril, mai, juin et juillet 2023 ;

—  24.400,34 euros TTC au titre des loyers et charges pour les mois d’août et septembre 2023 ;

—  247,42 euros TTC au titre des loyers et charges pour la période du 1er au 30 octobre 2023 ;

—  1.602,43 euros HT au titre du réajustement du dépôt de garantie suite à l’indexation annuelle.

En l’absence de contestation, la somme de 42.116,02 euros sera donc retenue par le tribunal

À l’inverse, les parties s’opposent sur l’existence d’une créance au titre de la taxe foncière 2023 (9.283,20 euros) et des frais divers (360 euros).

1/ Sur la taxe foncière 2023

Si les parties s’accordent sur la mise à la charge du preneur du coût de la taxe foncière, conformément aux articles 6.2.8 et 10 du contrat de bail (pièce 3), une contestation existe sur le principe et le quantum de la somme exigible par le bailleur.

La bailleresse produit aux débats le relevé de taxe foncière 2023 comprenant le détail de la quote-part imputable à la S.A.S. Keria pour un montant total de 20.436 euros HT soit, après déduction de la somme de 13.700 euros perçue à titre de provision sur charges et application de la TVA, la somme de 8.083,20 euros TTC (pièce 22).

Il ressort de ce décompte que la S.C.I. Bambou a inclus une somme de 1.000 euros HT correspondant à l’entretien du parking et des espaces verts. Or, la créance sollicitée portant exclusivement sur le remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2023 due par la S.A.S. Keria, il n’y a pas lieu d’y inclure d’autres frais non justifiés.

Par ailleurs, la S.A.S. Keria n’est pas fondée à demander que le montant de la taxe foncière 2023 soit calculé au prorata de la durée d’occupation réelle des lieux alors qu’il est acquis que le paiement de la taxe foncière incombe, pour l’année entière, au preneur présent dans les lieux loués au 1er janvier de l’année concernée.

Dès lors, le montant de la créance de la S.C.I. Bambou au titre de la taxe foncière 2023 doit être fixé à la somme de 8.083,20 euros TTC.

2/ Sur les frais divers

Outre le fait que le bailleur ne justifie pas des frais facturés sous l’intitulé « frais divers », une simple lecture du contrat de bail commercial du 15 avril 2013 permet de constater que les parties n’ont pas stipulé de clause mettant à la charge du preneur d’autres frais que ceux listés à l’article 10.

Par conséquent, la S.C.I. Bambou sera déboutée de sa demande sur ce point.

Enfin, s’agissant des intérêts de retard réclamés par la bailleresse, il convient de rappeler que l’article 11 du bail commercial signé le 15 avril 2013 restreint l’application du taux d’intérêt conventionnel de 1,2 % par mois de retard au cas où le bailleur justifie de l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours (pièce 3). Or la SCI Bambou ne justifie pas de l’envoi d’une telle mise en demeure. De plus, l’ouverture d’une procédure collective s’est opposée au paiement de la créance, Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de la S.C.I. Bambou d’assortir le montant de ses créances du taux d’intérêt conventionnel.

II – Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

Il résulte des dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au jour de la conclusion du présent bail commercial, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

A – Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 789 du code de procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

6o Statuer sur les fins de non-recevoir. […] ».

L’article 122 du code de procédure civile précise que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Il est acquis que la liste des fins de non-recevoir mentionnée aux articles 122 et suivants du code de procédure civile n’est pas limitative.

À ce titre, l’article 70 du code de procédure civile dispose que « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout. »

Ainsi, en soutenant qu’une demande reconventionnelle ne se rattache pas à la demande originaire par un lien suffisant, la SCI Bambou soulève une fin de non-recevoir postérieurement à l’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire et le dessaisissement du Juge de la mise en état.

Le tribunal doit dès lors constater l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.I. Bambou.

B – Sur le fond

L’article 6.2.11 du bail commercial du 27 juin 2013 dispose que le preneur doit rendre les lieux loués en bon état de réparations. À cette fin, il est prévu que les parties établissent un état des lieux de sortie « à l’expiration du bail « qui « comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au PRENEUR ». La clause précise aussi que « Le PRENEUR sera tenu d’effectuer, avant son départ, toutes les réparations à sa charge. L’état des lieux sera vérifié contradictoirement après complet déménagement et avant remise des clefs. » (pièce 6)

Toutefois, aux termes de l’article 2 de l’acte de cession signé le 13 décembre 2019 entre la S.A.S Keria et la S.A.S Occibio, les parties ont convenu que le cessionnaire se fait obligation « De prendre ces locaux dans leur état actuel et de les rendre, en fin de bail, au propriétaire, dans les conditions prévues au bail, sans recours contre le Cédant » (pièce 10).

Une exception est néanmoins prévue avec la mise à la charge du cédant de l’obligation de procéder à l’enlèvement des climatiseurs installés, au rebouchage des trous sur le bardage et à la dépose de ses enseignes.

Il s’en suit que l’acte de cession signé entre les parties a subrogé le cessionnaire dans les droits et obligations du cédant à l’égard du bailleur, sauf pour l’enlèvement des climatiseurs installés, le rebouchage des trous sur le bardage et la dépose des enseignes.

La S.C.I. Bambou n’est donc pas fondée à imputer à la S.A.S. Keria le coût des travaux de remise en état des autres dégradations locatives ou défauts d’entretien du local loué.

La lecture du procès-verbal de constat du 13 décembre 2019 permet de relever que les constatations faites par l’huissier de justice sur l’extérieur du local ont été réalisées le 16 décembre 2019, à l’initiative du bailleur, et de manière non contradictoire.

Cependant, le défaut de caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie ne prive pas le bailleur de la possibilité de démontrer, par cette pièce, l’existence de dégradations locatives ou d’un défaut d’entretien du local imputable au preneur.

À ce titre, le procès-verbal de constat fait état de nombreux trous non rebouchés sur la façade et de fissures présentes sur l’enrobé des places de stationnement (pièce 11, page 5).

Le bailleur produit à l’instance un devis daté du 13 février 2020 dont l’objet est le lavage haute pression des murs extérieurs avec réfection du joint élastomère goudron entre les bâtiments, remise en état de l’enduit, application de deux couches de peinture, et décapage, traitement antirouille et peinture des portes en fer présentes côté extérieur (pièce 10).

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’acte de cession du droit au bail commercial, le coût exposé pour le rebouchage des trous sur le bardage est à la charge du cédant.

La S.A.S. Keria produit à l’instance une facture du 17 janvier 2020 concernant la reprise du bardage de la façade après dépose de la climatisation (pièce 12). Une simple lecture de cette pièce permet d’établir que l’un des postes de dépense vise expressément la dépose de rail de fixation de la climatisation et le rebouchage de trou.

Il incombe donc au bailleur de rapporter la preuve que les trous présents en façade lors de l’état des lieux de sortie étaient toujours existants après le 17 janvier 2020. Or, force est de constater que la S.C.I. Bambou n’en justifie pas dans la mesure où le devis du 13 février 2010 ne prévoit pas de travaux de rebouchage des trous.

Par conséquent, la S.C.I. Bambou n’est pas fondée à s’opposer à la restitution du dépôt de garantie de 9.865,20 euros.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme, outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juin 2020, et la compensation des créances existantes entre la S.A.S. Keria et la S.C.I. Bambou sera ordonnée.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Tout préjudice n’est pas réparable. Pour ouvrir droit à réparation, il doit traditionnellement présenter certains caractères, régulièrement rappelés par la jurisprudence, à savoir, un préjudice personnel, direct et certain.

La S.C.I. Bambou ne justifie pas avoir engagé la moindre dépense pour la réfection des murs extérieurs. En outre, les désordres constatés en 2019 n’ont pas fait obstacle à la relocation du local commercial.

La demanderesse échoue donc à démontrer la réalité du préjudice financier allégué ou l’absence de prise en charge du coût de remise en état des façades par le nouveau preneur.

Par conséquent, la S.C.I. Bambou sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV – Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Keria succombant à l’instance, les dépens seront fixés au passif de sa procédure collective.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. Bambou la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Une somme de 3.000 euros lui sera ainsi allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision de première instance est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort et par jugement contradictoire :

MET HORS DE CAUSE de la S.E.L.A.R.L. AJ Partenaires et de la S.E.L.A.R.L. Anasta, anciens coadministrateurs judiciaires de la société Keria,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de Maître [R] et la S.E.L.A.R.L. [P] & Associés, prise en la personne de Maître [J], ès qualité de coliquidateurs judiciaires de la S.A.S. Keria,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S. Keria la créance de la S.C.I. Bambou à la somme totale de 50.199,22 euros, se décomposant ainsi :

—  13.301,99 euros TTC au titre des arriérés de loyers et charges pour la période Covid ;

—  2.563,84 euros TTC au titre des loyers pour les mois d’avril, mai, juin et juillet 2023 ;

—  24.400,34 euros TTC au titre des loyers et charges pour les mois d’août et septembre 2023 ;

—  247,42 euros TTC au titre des loyers et charges pour la période du 1er au 30 octobre 2023 ;

—  1.602,43 euros HT au titre du réajustement du dépôt de garantie suite à l’indexation annuelle ;

—  8.083,20 euros TTC au titre de la taxe foncière 2023 ;

DÉBOUTE la S.C.I. Bambou de sa demande tendant à voir assortir sa créance de 50.199,22 euros d’un taux d’intérêt conventionnel de 1,2 % par mois de retard ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir formée par la S.C.I. Bambou à l’encontre de la demande de la S.A.S. Keria en restitution du solde du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la S.C.I. Bambou à payer à la S.A.S. Keria la somme de 9.895,20 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre intérêt au taux légal à compter du 26 juin 2020 ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques ;

DÉBOUTE la S.C.I. Bambou de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. Keria ;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la S.A.S Keria les dépens ;

FIXE au passif de liquidation judiciaire de la S.A.S Keria la créance de 3.000 euros de la S.C.I. Bambou au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE

Béatrice MATYSIAK Coralie GRENET