TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04717 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TUQH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Janvier 2026

S.A. [Adresse 8], représentée par son président directeur général.

C/

[K] [Y]

[M] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Janvier 2026

à [Adresse 8]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 27 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, représentée par son président directeur général., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M. [U] muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

M. [K] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Mme [M] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 08 avril 2021, à effet du même jour, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], pour un montant de loyer de 504 euros, outre une provision de charges mensuelles de 45 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier le 22 mai 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 10 décembre 2024, la SA [Adresse 8] a fait assigner Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé à l’audience du 18 mars 2025 en lui demandant de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 23 juillet 2024, et en conséquence

— ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions du code des procédures civiles d’exécution

— ordonner que faute par eux de se faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique d’un serrurier si besoin est,

— les condamner solidairement :

*au paiement à titre provisionnel la somme de 17.452€ , mensualités de novembre 2024 incluse, représentant les loyers, indemnité d’occupation et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

*au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

*au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, et avec intérêts de droit,

*au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières

Au soutien de leurs demandes, ils font état que tant le recouvrement amiable, que le commandement de payer délivré, n’ont pas permis d’apurer la dette locative, ce qui a pour conséquence la résiliation du bail.

L’affaire, initialement appelé à l’audience du 18 mars 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors des débats, la SA HLM DES CHALETS , régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 31.008 euros selon un décompte fourni à l’audience, échéance de septembre 2025 incluse.

Elle indique avoir appliqué un supplément de loyer solidarité forfaitaire depuis deux années.

Elle ajoute que Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] ont repris le paiement du loyer courant.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA [Adresse 8] .

Monsieur [K] [Y], qui a comparu aux audiences des 18 mars et 1er juillet 2025, n’a pas comparu à l’audience du 21 octobre 2025 et ne s’est pas fait représenter.

Lors de l’audience du 18 mars 2025, il a indiqué que Madame [M] [I] n’était plus portée sur le bail, qu’un avenant au contrat était en cours et qu’il reprenait la dette locative à sa charge. Il a indiqué vouloir payer le loyer ainsi qu’un surplus pour commencer à apurer la dette et transmettre un avis d’imposition.

Lors de l’audience du 1er juillet 2025, il a indiqué qu’un avenant a été signé pour désolidariser Madame [M] [I] et qu’il va envoyer par mail son avis d’imposition 2022, celui de 2023, ne lui étant pas encore parvenu.

Madame [M] [I], bien que régulièrement assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la qualification de l’ordonnance :

L’article 469 du code de procédure civile indique que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abs-tient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contra-dictoire au vu des éléments dont il dispose.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’ « en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contra-dictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »

Monsieur [K] [Y] ayant comparu aux audiences des 18 mars et 1er juillet 2025 mais pas à celle du 21 octobre 2025 et Madame [M] [I], assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire à l’égard de tous, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 22 mai 2024, pour la somme en principal de 7.167,20 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 22 juillet 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours.

L’organisme [Adresse 7] ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l’article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il est produit par la SA HLM DES CHALETS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 31.008 euros à la date du 21 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Il ressort également de ce décompte que la SA [Adresse 8] a appliqué un supplément de loyer de solidarité liquidé provisoirement d’environ 1.371,75€ à compter de l’échéance de janvier 2024 pour un total de 5.109,44€, ainsi que des frais d’enquête SLS (25€), correspondant à la défaillance des locataires à justifier de leurs ressources et de leur situation, sans pour autant justifier de l’envoi d’une mise en demeure notifiant son intention de faire application d’un supplément de loyer de solidarité.

Néanmoins, la SA [Adresse 8] produit deux procès-verbaux de constat, dressés par Commissaire de justice les 11 décembre 2024 et 13 décembre 2023 qui font état de l’envoi, par la société IMANAGING DOCUMENT mandatée par la SA [Adresse 8], des mises en demeure de la campagne Supplément de loyer de solidarité 2025 et 2024.

Les noms de Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] figurent dans la liste des locataires jointe en annexe dudit procès-verbal.

La SA HLM DES CHALETS est donc fondée à réclamer le supplément de loyer de solidarité (SLS).

Cette somme totale de 31.008€ correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 31.008 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 609,22 euros hors supplément de loyer de solidarité, à compter de cette date.

La solidarité, qui ne se présume pas, étant stipulée à l’article 7 du contrat de bail, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] supporteront in solidum une indemnité de 150 euros sur le fondemnent de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 22 juillet 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 avril 2021 à effet du même jour et liant la SA [Adresse 8] à Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9];

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] à payer à la SA [Adresse 8] à titre provisionnel la somme de 31.008 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, du supplément de loyer de solidarité provisoire et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 21 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] pourront obtenir la déduction en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité, sanction incluse dans cette condamnation, s’ils communiquent au bailleur les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant à leur foyer et leur revenu fiscal de référence pour les années litigieuses afin d’en permettre la liquidation définitive ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] à titre provisionnel, à payer à la SA HLM DES CHALETS une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (609,22 euros au 21 octobre 2025);

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [I] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE