RÉPUBLIQUE FRANÇAISE REPUBLIQUE FRANÇAISE au nom du peuple Français TRIBUNAL DE PROXIMITE Extrait des Minutes du greffe du Tribunal de Proximité de […] DE TOURCOING,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 27 Mai 2024
N° RG 24/00286 No Portalis
-
DBZS-W-B7I-X5GN
N° de Minute: 509 DANS LE LITIGE ENTRE:
JUGEMENT DEMANDEURS
DU 27 Mai 2024
M. X Y Z, demeurant […]
M^me AA AB Z, demeurant 16 rue Georges Clémenceau
- 71640 GIVRY X Y Z
AA AB Z
représentés par M^e Louise BARGIBANT Louise, avocat au barreau de LILLE, C/
^substituée par M^e Alexandrine TANIERE, avocat au barreau de LILLE AC AD AE AF
AG AH AD ET:
DÉFENDEURS
M. AC AD, demeurant […]
M. AE AF, demeurant Rue Fontaine E
- 93140 BONDY
M^me AG AH AD, demeurant […]
non comparants
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Mars 2024
Gaëlle OLIVROT, Juge, as[…]tée de Saïda SELLATNIA, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 27 Mai 2024, date indiquée à l’issue des débats par
Gaëlle OLIVROT, Juge, as[…]tée de Saïda SELLATNIA, Greffier

---

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z sont propriétaires d’un appartement à usage d’habitation situé […] à
[…] (59200).
Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2020 avec effet au 4 août 2020, Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z ont conclu un bail à usage d’habitation portant sur cet immeuble avec Monsieur AC AD moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 730 €, outre une provision sur charges mensuelle de 60 €.
Un dépôt de garantie de 730 € a été versé aux bailleurs.
Monsieur AE AF et Madame AG AH AD se sont portés cautions solidaires par acte séparés en date du 29 juillet 2020.
Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 4 août 2020 entre Monsieur
AC AD et les époux Z représentés par la société SNEXI.
Monsieur AC AD a quitté les lieux loués, et un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 1er mars 2023 entre Monsieur AC AD et les époux
Z représentés par la société SNEXI.
La société SNEXI a chiffré les dégradations locatives à la somme de 8.356,70 €.
Un compte de départ a été établi pour la somme de 9.348,21 €, après déduction du montant du dépôt de garantie, en faveur des bailleurs correspondant aux loyers et charges impayés de janvier et février 2023 et au montant estimé par la société SNEXI concernant les dégradations locatives.
Par acte d’huissier en date du 5 juin 2023, une sommation de payer a été signifiée à Monsieur
AC AD pour la somme de 9.390,83 € selon procès-verbal de recherches infructueuses, en l’absence d’information concernant sa nouvelle adresse.
Parallèlement, par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 5 juin 2023 retournées avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage », Monsieur AE AF et
Madame AG AH AD ont été mis en demeure de payer la somme de 9.431,91 € sous huitaine.
Par actes d’huissier en date des 22 décembre 2023 et 3 janvier 2024, Monsieur X Y
Z et Madame AA AB Z a fait assigner Monsieur AC AJ, en qualité de locataire et Monsieur AE AF et Madame AG AH AJ, en qualités de caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de […] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 1.721,51 € au titre de l’arriéré des loyers et des charges au jour de l’état des lieux de sortie avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;
- 8.445,18 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;
- 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer et des mises en demeure.

---

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que les dégradations du logement donné à bail les ont contraints à effectuer d’importantes réparations locatives suivant devis de professionnels :
- changement du barillet: 210 €
- remplacement de radiateurs : 685,30 €
- travaux de plomberie et peinture : 4.307,02 €
- nettoyage complet du logement: 421,20 €
- remplacement de cuisine équipée : 2.821,66 € soit la somme globale de 8.445,18 €.
Ils ajoutent que leur ancien locataire a refusé de communiquer sa nouvelle adresse lors de l’état de lieux de sortie.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2024.
Lors de cette audience, Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z sont représentés par leur conseil. Ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes et de leur argumentation dans les termes de leur assignation et déposent leur dossier.
Monsieur AC AD, assigné par le biais d’un procès-verbal de recherches infructueuses, n’est ni comparant, ni représenté.
Monsieur AE AF et Madame AG AH AD, également assignés par le biais d’un procès-verbal de recherches infrucucteuses, ne sont ni comparants, ni représentés.
A l’issue de l’audience, l’affaire est mise en délibéré au 27 mai 2024.
MOTIVATION
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I. Sur les demandes en paiement de Monsieur X Y Z et Madame AA
AB Z:
Monsieur AE AF et Madame AG AH AD se sont engagés, en vertu
d’actes de cautionnement signés le 29 juillet 2020, conformément aux dispositions de l’article 22-
1 de la loi du 6 juillet 1989 à garantir le paiement des loyers et charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation et de toutes dégradations immobilières, de toutes autres indemnités (dommages et intérêts, frais, dépens de procédure et coût des actes) et tous intérêts dus par Monsieur AC AD, dans le cadre du bail conclu concernant le logement […] 199-201 ruc de la Malcense – 3ème étage – porte 35 à […] (59200) pour un loyer mensuel initial de 730 €, outre une provision sur charges mensuelle de 60 € pour la durée initiale du bail et celle de trois renouvellements ou tacites reconductions.
La validité de l’engagement de la caution n’est pas contestée.

---

1) Sur les lovers et les charges impayés :
En vertu de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de
l’article 6 de la loi.
La preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production aux débats du contrat de bail d’habitation du 29 juillet 2020, du compte de départ en date du 5 avril 2023, du décompte locatif en date du 8 novembre 2023 et de la sommation de payer en date du 5 juin 2023.
Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z réclament la somme de
1.721,51 € au titre des loyers et charges impayés, correspondant aux échéances des mois de janvier et février 2023.
L’existence et le montant de cette dette ne sont pas contestables, à l’exception des « frais de courtage MRH » à hauteur de 10 €, non justifiés.
Il convient, dès lors, de dire que Monsieur AC AD, en qualité de locataire et Monsieur AE AF et Madame AG AH AD, en qualité de cautions, sont solidairement redevables envers Monsieur X Y Z et Madame AA AB
Z de la somme de 1.711,51 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 8 novembre 2023.
2) Sur les réparations locatives:
Aux termes de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
En vertu de l’article 7 d de cette même loi, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que
l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Il est constant, d’une part, que l’obligation de restituer les lieux en bon état doit être appréciée en fonction de la durée de la location, de l’état initial des lieux et des désordres résultant d’un usage normal du local et, d’autre part, que le locataire ne peut être tenu de restituer à l’issue du bail un local remis à neuf de sorte qu’il n’a pas à supporter le coût des travaux nécessités par l’état défraîchi des peintures et des revêtements de sol consécutifs à la vétusté inhérente à un usage normal des lieux.

---

En l’espèce, pour démontrer la réalité des dégradations locatives reprochées à Monsieur AC AD, Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z versent aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 4 août 2020, l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 1er mars 2023, le chiffrage des dégradations locatives par la société SNEXI à hauteur de la somme de 8.356,70 € ainsi que divers devis et factures pour la somme globale de 8.445,18 €.
Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z sollicitent ainsi la somme de 8.445,18 € au titre des réparations locatives imputées à Monsieur AC AD décomposée comme suit :
- changement du barillet: 210 €
- remplacement de radiateurs: 685,30 €
- travaux de plomberie et peinture: 4.307,02 €
- nettoyage complet du logement : 421,20 €
- remplacement de cuisine équipée : 2.821,66 €.
Il convient de procéder à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie au regard des factures et devis versés aux débats.
S’agissant de la demande au titre du changement de barillet, la facture établie le 1er mars 2023 pour un montant de 210 € TTC par la société ADEQUAT mentionne un changement cylindré de sécurité sur porte sécurisée. Force est constater que l’état des lieux de sortie ne permet pas de justifier ce changement, l’observation « cassé » sur la ligne « émetteur » dans le paragraphe "inventaire des clés” figurant déjà dans l’état des lieux d’entrée. En outre, aucune mention ne concerne la porte sécurisée sur laquelle le changement de barillet est intervenu. Enfin, les demandeurs n’apportent aucune explication à ce titre, se contentant de produire la facture précitéc.
Il convient ainsi de débouter Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z de leur demande au titre du remplacement du barillet.
S’agissant de la demande au titre du remplacement de radiateurs, les demandeurs produisent un devis établi le 30 mai 2023 par la SARL ROUSSEL pour un montant de 685,30 € faisant état de frais de déplacement, du remplacement d’un radiateur avec vidange réseaux chauffage, dépose et évacuation de l’ancien radiateur, installation raccordement du radiateur modification canalisation, remise en eaux et purge ainsi que de la fourniture d’un radiateur et d’un set de radiateurs 4 points de raccordement équerre. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les radiateurs des trois chambres étaient en bon état et de l’état des lieux de sortie que le radiateur de l’une des chambres est en « état moyen – abîmé », avec la mention NV (fonctionnement non vérifiable). Les radiateurs des deux autres chambres sont en revanche décrits comme étant en bon état.
Il convient ainsi de faire droit à la demande de Monsieur X Y Z et Madame AA
AB Z au titre du remplacement d’un radiateur.
Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z sollicitent par ailleurs la somme de 4.307,02 € au titre de travaux de plomberie et de peinture et produisent à cet effet un devis établi le 19 mai 2023 par la société CHECK IMMO + signé le 22 mai 2023 pour les travaux suivants: remplacement du mitigeur bain douche SDB, du flexible de douche, du mécanisme complet de la chasse d’eau, de deux robinets d’arrêt dans les WC, de deux brises jets mitigeurs dans la salle de bains ainsi que la reprise et réfection de la peinture des murs et le lessivage des autres murs concernant les trois chambres, les WC, la descente d’escaliers, l’entrée, la salle de bains et le séjour.

---

S’agissant des travaux de plomberie, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie fait état de dégradations concernant le flexible de douche et le mitigeur dans la salle de bains. Aucune dégradation n’apparaît en revanche concernant les deux WC du logement justifiant le remplacement des robinets d’arrêt et du mécanisme complet de la chasse d’eau.
Il convient en conséquence de ne retenir à la charge du locataire au titre des travaux de plomberie que les sommes de 198,66 € concernant le remplacement du mitigeur et de 16,24 € concernant le flexible de douche, outre la main d’oeuvre à hauteur de 70 €, soit la somme totale de 284,90 €.
Concernant la demande au titre de la reprise et réfection de la peinture des murs et du lessivage des autres murs concernant les trois chambres, les WC, la descente d’escaliers, l’entrée, la salle de bains et le séjour, il convient en premier lieu de constater que l’état des lieux de sortie ne précise pas les numéros des trois chambres à l’instar de l’état des lieux d’entrée de sorte que la comparaison est hasardeuse. En tout état de cause, la comparaison globale des deux états des lieux concernant les trois chambres (étant précisé que l’état des murs de la chambre 1 n’est pas renseigné dans l’état des lieux d’entrée) permet de relever qu’à l’entrée dans les lieux les murs étaient soit à l’état d’usage normal soit en état moyen, sales avec des traces et des coulures et des trous rebouchés grossièrement. Il convient dès lors d’écarter la demande au titre des dégradations locatives concernant la reprise des peintures des chambres.
Les mêmes constats peuvent être effectués concernant le hall d’entrée qui dès l’entrée dans les lieux comporte des murs en bon état ou à l’état d’usage normal pour deux murs mais en état moyen et sale pour deux autres murs. De la même manière, les murs de la descente d’escalier sont décrits comme étant en état moyen, avec quelques traces et sales dans l’état des lieux d’entrée.
Concernant les WC, force est de constater que l’appréciation de l’état des murs varie de “bon” à l’entrée à « moyen » à la sortie avec la mention de la présence de « quelques traces » de sorte que les dégradations à ce titre ne peuvent être retenues.
S’agissant des murs de la salle de bains, l’état des lieux d’entrée les décrivait comme étant en état
d’usage normal avec quelques traces et éclats et un plafond sale avec des soufflettes. L’état des lieux de sortie reprend la présence de traces et souligne la saleté des murs. Force est cependant de constater que le devis établi le 19 mai 2023 par la société CHECK IMMO + ne chiffre pas le lessivage des murs, ces derniers n’étant au demeurant pas précisés.
Enfin, concernant le séjour, l’état des lieux d’entrée mentionne un mur en bon état, les autres murs et le plafond sont soit en état moyen soit sales avec présence de fissures et de quelques traces.
L’état des lieux de sortie reprend globalement ces constats en faisant état de « nombreuses traces ».
Il convient par ailleurs de constater que les photographies jointes à l’état de sortie sont inexploitables en ce qu’elles sont de mauvaise qualité et en noir et blanc.
En définitive, il revient de rejeter la demande au titre des dégradations locatives concernant la reprise des peintures ou le lessivage des murs, l’état des murs étant déjà globalement très moyen lors de l’entrée dans les lieux.
Le nettoyage complet du logement sollicité, par la production du devis établi le 22 mai 2023 par la SARL BIOMULTINET, pour un montant de 421,20 € TTC apparaît en revanche justifié compte tenu de l’état de saleté globalement constaté dans le logement lors de l’état des lieux de sortie.

---

S’agissant enfin de la demande formulée au titre du remplacement de la cuisine équipée, Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z produisent un devis d’un montant de
2.821,66 € établi le 13 mars 2023 par la SARL ABPG RENOV concernant la fourniture d’une cuisine équipée comprenant :
- des meubles bas : meuble de cuisine bas four, meuble de cuisine casserolier, ensemble meuble sous évier deux portes et deux poignées de cuisine,
- des meubles hauts : quatre meubles hauts ouvrants,
- un plan de travail,
- des plinthes et joues,
- un mitigeur chromé,
- un évier un bac avec égouttoir,
- une plaque de cuisson vitrocéramique 4 feux,
- une hotte.
Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie que :
- les meubles de cuisine étaient en bon état à l’entrée et décrits comme sales, tachés et/ou abimés
à la sortie de sorte que leur remplacement apparaît justifié, de même que les plinthes et joues, éléments indissociables,
- le plan de travail et la table de cuisson, décrits comme en mauvais état étaient déjà décrits comme étant en état moyen lors de l’entrée dans les lieux, seules les traces de brulure étant apparues pendant la période locative de sorte que ces postes doivent être écartés,
- le mitigeur déjà mal fixé et en état moyen lors de l’entrée dans les lieux sera également écarté,
- l’évier, décrit comme en bon état avec des traces de calcaire lors de l’entrée dans les lieux est décrit comme en mauvais état, sale avec des traces de calcaire et taché à la sortie ; ce poste sera écarté, le nettoyage du logement étant pris en compte dans le poste précédent,
- enfin, la hotte était décrite comme étant en bon état lors de l’entrée dans les lieux et apparaît en mauvais état, sale et tachée à la sortie de sorte que son remplacement apparaît justifié.
Dès lors, il convient de faire droit à la demande au titre du remplacement de la cuisine équipée
à hauteur de la somme de 2.360,85 €.
Il convient, en conséquence, de dire que Monsieur AC AD, en qualité de locataire et Monsieur AE AF et Madame AG AH AD, en qualité de cautions, sont solidairement redevables envers Monsieur X Y Z et Madame AA AB
Z de la somme totale de 3.752,25 € au titre des réparations locatives, et de rejeter le surplus de la demande formée par les bailleurs de ce chef.
3) Sur le compte entre les parties :
Eu égard à l’ensemble des développements précédents, le compte entre les parties s’établit de la façon suivante :
- arriéré des loyers et des charges dû par les défendeurs: 1.711,51 €,
- réparations locatives imputables aux défendeurs : 3.752,25 €,
- dépôt de garantie à déduire : 730 €, soit une somme restant due par Monsieur AC AD, Monsieur AE AF et Madame AG AH AD de 4.733,76 €.

---

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur AC AD, en qualité de locataire et Monsieur AE AF et Madame AG AH AD en qualité de cautions, à verser à Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z la somme de 4.733,76 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 8 novembre 2023 et des réparations locatives, et de débouter Monsieur X Y Z et Madame AA AB
Z du surplus de leurs demandes en paiement.
En application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, il y a licu de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
II. Sur les demandes accessoires :
1) Sur les dépens :
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur AC AD,
Monsieur AE AF et Madame AG AH AD, partie qui succombe au litige, seront condamnés, in solidum, aux dépens de l’instance.
2) Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, il convient de condamner Monsieur AC AD, Monsieur AE
AF et Madame AG AH AD, in solidum, à verser aux demandeurs une telle indemnité, dont il est équitable de fixer le montant à la somme de 500 €.
3) Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du code de procédure civile modifié par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 en son article 3 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020 prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile créé par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 en son article 3 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou
à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.
En l’espèce, il convient de dire que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il n’y ait lieu d’en disposer autrement.

---

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de […], statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Monsieur AC AD, en qualité de locataire et Monsieur AE AF et Madame AG AH AD en qualité de caution, à payer à Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z la somme de 4.733,76
€ au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 8 novembre 2023 et des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;
DÉBOUTE Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z du surplus de leurs demandes en paiement;
CONDAMNE Monsieur AC AD, Monsieur AE AF et Madame
AG AH AD, in solidum, aux dépens;
CONDAMNE Monsieur AC AD, Monsieur AE AF et Madame
AG AH AD, in solidum, à payer à Monsieur X Y Z et Madame AA AB Z la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,
Le Greffier Le Président
PROXIMITEDE ^ON GO IN G
E
D