MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/01810

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

ET :

[R] [V]

[Z] [H]

Débats à l’audience du 19 Septembre 2024

copie et grosse le :

à M^e LEMONNIER

copie le :

à Mme [V]

à M. [H]

à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 3],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant substitué par M^e CORNU-SADANIA substitué par M^e MAULEON, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [R] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante, représentée par Mme [V] [I] munie d’un pouvoir en date du 18 septembre 2024

Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparant, représenté par Mme [V] [I] munie d’un pouvoir en date du 18 septembre 2024

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 mai 2023, Monsieur [D] [M], représenté par CLEM IMMOBILIER, a loué à Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 685 euros, outre la somme de 135 euros à titre de provision pour charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] pour le paiement des loyers et charges dans le cadre du dispositif VISALE.

À la suite d’incidents de paiement, le propriétaire Monsieur [D] [M] a fait jouer l’engagement de caution et la somme totale de 3280 euros due par les locataires a ainsi été réglée au bailleur par la caution.

Conformément à l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, la caution étant subrogée dans les droits du bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer, par actes d’huissier du 1er décembre 2023, à Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z], chacun, un commandement de payer la somme de 3280 euros au titre des loyers et charges impayés, commandement visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

A la suite d’un nouvel incident de paiement, le bailleur a de nouveau fait jouer l’engagement de caution et la somme totale de 820 euros due par les locataires a ainsi été réglée au bailleur par la caution.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 décembre 2023.

C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier en date du 21 mars 2024 délivrés à personne, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z], chacun, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— recevoir la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action et l’en déclarer bien fondée ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z], ainsi que tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] à payer une somme de 3920 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3280 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’occupation d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner solidairement Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner solidairement Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions de la demanderesse il sera renvoyé à la lecture de son assignation, conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l’INDRE et LOIRE le 22 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024.

A l’audience du 19 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4040 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] n’ont pas comparu mais se sont faits représentés par Madame [V] [I], sœur de la locataire, munie d’un pouvoir émanant de chacun des deux locataires. Madame [V] [I] fait valoir que Monsieur [H] est en arrêt de travail et que sa sœur est la seule à assumer le loyer. Une demande de RSA est en cours. Les locataires sollicitent de pouvoir rester dans les lieux et de bénéficier d’un délai de paiement, autrement dit, en substance, l’octroi de délai à effet suspensif.

Le formulaire de diagnostic social et financier a été retourné au greffe avant l’audience mais n’a pas été rempli.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, selon des modalités décrites au paragraphe 4.3.2.1 de la notice d’information jointe au bail.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Il est allégué par le bailleur et sa caution, et non contesté par le locataire, que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer du 1er décembre 2023 (visant une dette de 3280 euros), comprenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ni d’ailleurs dans le délai de 2 mois antérieurement prévu par la loi.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 janvier 2023.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Faute de justification de la reprise du paiement du loyer, Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z], représentés à l’audience, ne réfutant pas l’argument du conseil de la demanderesse selon lequel les paiements effectués ne couvrent pas le loyer, ils ne peuvent bénéficier de délais suspendant les effets de la clause résolutoire. Le tribunal ne peut que constater qu’ils occupent sans droit ni titre le logement loué depuis le 13 janvier 2023.

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [D] [M] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette s’élèverait à 4040 euros.

Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z], représentés, ne contestent pas le montant de la dette.

La somme réclamée n’appelle aucune observation.

Par suite, la dette locative à retenir est de 4040 euros.

Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] doivent par conséquent être condamnés au paiement de cette dette locative.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article VII du contrat de location, les copreneurs sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du bail.

Il appartient au juge de déterminer précisément la portée d’une telle clause. La solidarité ne se présumant pas (article 1310 nouveau, 1202 ancien du code civil), celle-ci ne s’applique qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation.

En l’espèce, en l’absence d’une telle stipulation expresse, la solidarité ne s’applique qu’à la dette locative, mais pas à l’indemnité d’occupation.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z], parties perdantes, sont condamnés à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mai 2023 entre Monsieur [D] [M], d’une part, et Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 13 janvier 2023 ;

CONSTATE que les locataires Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] sont depuis cette date occupants sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 1] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] de quitter les lieux loués sis [Adresse 1] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [M] et/ou la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [D] [M], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE, solidairement, Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [D] [M], la somme de 4040 euros (neuf mille quarante euros), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 1er décembre 2023 sur la somme de 3280 euros, intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 21 mars 2024 pour la somme de 40 euros (3920 moins 3280), puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE, solidairement, Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

CONDAMNE, solidairement, Madame [V] [R] et Monsieur [H] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [D] [M], la somme de 800 euros (huit cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d’Indre et Loire en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,