COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 19 Mars 2025

N° RG 24/02839 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2CD

Grosse délivrée

à M^e ALINOT

Copie délivrée

à M^e FACCENDINI

le

DEMANDERESSE:

Madame [G] [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Anna-Karin FACCENDINI CARREL, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

L’AGIS 06 dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Adresse 8] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame BIMBOT Slavica, Juge placée près la cour d’appel d’Aix en Provence déléguée au pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame PLANTIER Laura, Greffier.

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 décembre 2020, Madame [I] [Z] a loué à l’association AGIS 06 un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel de 600 euros, outre 90 euros de provision pour charges, et autorisant le locataire à sous-louer le bien.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2020, l’association AGIS 06 a sous-loué à Madame [G] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600 euros, outre 90 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’association AGIS 06 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mai 2024, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

Par acte extra-judiciaire en date du 21 juin 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [G] [P] a fait assigner l’association AGIS 06 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 14 novembre 2024, en opposition à commandement.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, les parties, respectivement représentées par leur conseil, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

L’affaire est mise en délibéré au 19 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur la demande en nullité du contrat

Suivant l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

La validité du contrat s’apprécie au moment de la formation du contrat.

Suivant l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

Aux termes de l’article 1129 du code civil, conformément à l’article 414-1 du même code, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat.

Selon l’article 414-1 du code civil, « pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte ».

Enfin, selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, Madame [G] [P] demande la nullité du contrat et expose ne pas avoir souvenir d’avoir signé le contrat de bail. Elle fait état de sa vulnérabilité à cette période, ayant été victime de la tempête [Localité 7], en raison de son âge, de la nécessité d’être relogée en urgence, et de son état de santé.

A l’appui de sa demande, elle produit notamment un certificat délivré par un médecin généraliste le 10 juillet 2024 faisant état de ce que la demanderesse est suivie pour une hypertension artérielle, une dyslipidémie, un diabète de type 2 et une insuffisance rénale chronique, outre des troubles de la marche.

L’association AGIS 06 soutient quant à elle que si la demanderesse a été prise en charge par le département des Alpes Maritimes des suites de la tempête, cette prise en charge était limitée et a cessé au 31 janvier 2023, date à laquelle Madame [G] [P] est redevable des loyers.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il est produit aux débats un contrat de bail signé par les deux parties le 17 décembre 2020 et prévoyant une mise à disposition du logement susmentionné à Madame [G] [P], sinistrée de la tempête [Localité 7], pour un loyer de 600 euros chaque mois, outre 90 euros de charges. Or Madame [G] [P] ne démontre pas qu’elle n’avait pas toutes ses facultés au moment de la signature du contrat de bail. Elle verse aux débats pour seul élément un certificat médical, établi par son médecin plus de trois ans après la signature dudit contrat et postérieurement à la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation qu’elle a elle-même fait délivrer, faisant état de difficultés de santé sur le plan physique, et non de nature à altérer ses facultés mentales.

Il n’est donc pas démontré qu’au moment de la conclusion du contrat de bail, Madame [G] [P] ne disposait pas de toutes ses facultés pour comprendre la portée de son engagement.

Par conséquent, il convient de débouter Madame [G] [P] de sa demande tendant à obtenir la nullité du contrat de bail.

II. Sur la demande principale de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [G] [P] sollicite la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant état de ce que l’association AGIS 06 a manqué à ses obligations.

L’association AGIS 06 verse au débat un courrier émis le 22 avril 2024 par lequel elle fait état d’une orientation de la défenderesse vers la résidence autonomie de [Localité 9], lui joignant le dossier d’admission.

Ainsi, Madame [G] [P] échoue à démontrer l’existence d’une faute commise par l’association AGIS 06 ou un manquement aux obligations, qui ne découle d’aucune des pièces versées aux débats. En outre, elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice, se contentant d’alléguer avoir subi « un préjudice certain ».

Madame [G] [P] sera donc déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts.

III. Sur les demandes reconventionnelles

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’association produit la dénonciation de ses conclusions à la Préfecture en date du 03 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 14 novembre 2024.

L’association AGIS 06 justifie par ailleurs avoir procédé à la délivrance de conclusions aux fins de constat de résiliation du bail après l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), qui est intervenue le 22 mai 2024, la situation d’impayés ayant perduré.

Sa demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 modifiée oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel étant de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, dans sa version applicable lors de la délivrance du commandement, précise quant à lui que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, commandement de payer devant contenir à peine de nullité un certain nombre de mentions listées audit article.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, dans sa version applicable lors de la délivrance du commandement, et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 21 mai 2024 pour un arriéré locatif de 2 468,60 euros.

Les sommes visées au commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de six semaines.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 02 juillet 2024, d’ordonner l’expulsion de la locataire des lieux occupés, de la condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, sur justificatifs, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 840 euros), à compter du 03 juillet 2024 ou du lendemain de la date arrêtée en cas de condamnation du locataire au paiement des loyers et charges, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le demandeur produit l’acte de bail, un commandement de payer ainsi que plusieurs décomptes des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

A l’audience de débat contradictoire, le demandeur produit un état de la dette actualisée à la somme de 10 309,26 euros au 31 décembre 2024.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 décembre 2024, la dette locative de Madame [G] [P] s’élevait à la somme de 10 309,26 euros (terme du mois de décembre inclus).

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

IV. Sur les demandes de délais

Sur la demande en délai de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 susmentionné, dans sa dernière version, applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par une des parties, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [P] sollicite des délais de paiement les plus larges, auquel le propriétaire est opposé. A l’audience, elle propose de régler 150 euros chaque mois, ce qui est insuffisant pour solder l’intégralité de la dette en cas d’octroi d’un délai le plus large. Elle justifie avoir perçu 11 784 euros en 2022, soit 982 euros par mois.

Compte tenu du montant de la dette locative, qui obligerait Madame [G] [P] à verser 286 euros chaque mois en plus de son loyer, de la situation personnelle et financière de Madame [G] [P], et de l’absence de reprise du versement intégral du loyer, sa demande reconventionnelle de délais pour s’acquitter du paiement de la dette et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, la bonne foi de Madame [G] [P] ne pouvant pas être mise en doute au vu des éléments produits et contradictoirement débattus, eu égard à son âge et à sa situation de santé actuelle, il convient en conséquence de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision, et selon les modalités ci-après précisées au dispositif du présent jugement.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [P] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au vu des termes de la présente décision, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de nullité du contrat de bail soulevée par Madame [G] [P] ;

DEBOUTE Madame [G] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉCLARE recevable les demandes reconventionnelles formulées par l’association AGIS 06 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2020 entre les parties, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 02 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

FAIT DROIT à la demande de Madame [G] [P] tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai maximum de six mois, à compter de la signification de la présente décision, et l’y CONDAMNE en tant que de besoin ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association AGIS 06 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à verser à l’association AGIS 06 la somme de 10 309,26 euros, au titre des loyers et charges échus au 31 décembre 2024 (mois de décembre inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à verser à l’association AGIS 06 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 840 euros ;

DEBOUTE Madame [G] [P] de sa demande en délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [P] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge