MINUTE N° : 25/00031

JUGEMENT

DU 09 Juillet 2025

N° RC 24/04270

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. FONCIERE RU, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 507 675 478

ET :

[O] [U]

[G] [U]

Débats à l’audience du 09 Janvier 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e LALOUM

Copie à :

M. [U]

Mme [U]

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 09 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 09 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FONCIERE RU, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 507 675 478, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent LALOUM, avocat au barreau de BLOIS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [G] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 27 juillet 2022, la SCI FONCIERE RU 01/2009 a donné à bail à Monsieur [O] [U] et Madame [G] [U], ci-après désignés les époux [U], un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à ST PIERRE DES CORPS (37700) moyennant un loyer mensuel de 662,62 euros, outre 290 euros de provisions sur charges.

Invoquant des loyers demeurés impayés, la société FONCIERE RU 01/2009 a fait délivrer aux locataires, par acte d’huissier de justice du 06 décembre 2023, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 8 333,50 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 07 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, remis à l’étude, la SCI FONCIERE RU 01/2009 a fait assigner les époux [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant la SCI FONCIERE RU 01/2009 à Monsieur et Madame [U] à la date du 18 janvier 2024 ;

— Dire et juger que Monsieur et Madame [U] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement qu’ils occupent [Adresse 5] ;

— Ordonner leur expulsion, de même que tous les occupants de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter du jour de la signification à intervenir et dans le respect des dispositions de la loi ;

— Condamner les époux [U] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2009 :

* la somme de 8 330,27 euros représentant l’arriéré de loyers et provisions pour charges dus au 18 janvier 2024, augmentée des intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

* une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à 999,27 euros, payable le premier de chaque mois à compter de février 2024 et jusqu’à libération effective et complète des lieux, chaque mois commencé étant dû;

* la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et sa dénonciation à hauteur de la somme de 250,73 euros.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 14 août 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 09 janvier 2025.

A l’audience, la SCI FONCIERE RU 01/2009, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Les époux [U] ont reconnu la dette et ont indiqué vouloir s’en acquitter selon un plan d’apurement afin de se maintenir dans les lieux. En tout état de cause, ils ont sollicité des délais pour apurer la dette locative.

Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

***

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 13 août 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

***

En l’espèce, le bail litigieux comprend une clause résolutoire de plein droit à l’article 4 des conditions générales au terme de laquelle faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié imméditament et de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 décembre 2023, pour la somme en principal de 8 333,50 euros.

Celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul deux règlements partiels de 1 000 euros et 1 200 euros ayant été effectués les 08 décembre 2023 et 05 février 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 février 2024.

Les époux [U] sollicitent à l’audience des délais suspensifs de la clause résolutoire. Toutefois, il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que le dernier versement est intervenu le 06 juin 2024, de sorte qu’il ne peut être conclu à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En conséquence, il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que constater que les époux [U] sont occupants sans droit ni titre du logement objet du présent litige et il y a lieu d’ordonner leur expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité mensuelle d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2009 produit un décompte démontrant que restait devoir au 18 janvier 2024 la somme de 8 330,27 euros

Les époux [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaissent par ailleurs.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de la SCI FONCIERE RU 01/2009 dans la limite de ses prétentions. Les époux [U] seront en conséquence condamnés à lui verser la somme 8 330,27 euros, arrêtée à la date du 18 janvier 2024, terme du mois de janvier inclus, et ce solidairement en application de la clause de solidaité contractuelle (article 4).

A compter du 1er février 2024, ils seront condamnés à payer une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au prix du loyer et des charges actuels, soit la somme de 999,27 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par ailleurs, l’alinéa 4 du même article dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêt ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

***

Les époux [U] ont sollicité à l’audience que leur soient accordés des délais pour s’acquitter de la dette locative.

Il résulte du diagnostic social et financier et des justificatifs produits aux débats que la situation du couple est la suivante:

— situation familiale: les époux sont parents de deux enfants mineurs et s’acquittent de frais de garde à hauteur de 800 euros par mois;

— situation professionnelle et revenus : les époux sont employés et perçoivent un revenu mensuel global de 3 300 euros.

— charges : outre les charges habituelles, ils déclarent une dette auprès du Trésor public remboursée à hauteur de 100 euros par mois ainsi qu’un crédit.

Compte tenu de la situation familiale et financière des défendeurs, et au regard des besoins du créancier, il convient de leur accorder des délais de paiement. Ils seront donc autorisés à s’acquitter de la dette locative en 23 mensualités de 350 euros et une 24ème qui soldera la dette en principal et intérêts.

A défaut de paiement à bonne date d’une mensualité, l’intégralité du solde sera exigible.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [U], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 06 décembre 2023.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 27 juillet 2022, liant la SCI FONCIERE RU 01/2009 et Monsieur [O] [U] et Madame [G] [U], relatif au logement situé [Adresse 4] à ST PIERRE DES CORPS (37700) est acquise au 07 février 2024:

CONSTATE que Monsieur [O] [U] et Madame [G] [U] sont occupants sans droit ni titre dudit logement depuis le 07 février 2024;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [U] et Madame [G] [U] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [U] et Madame [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FONCIERE RU 01/2009 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [U] et Madame [G] [U] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme de HUIT MILLE TROIS CENT TRENTE EUROS ET VINGT-SEPT CENTIMES (8 330,27 €) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtée à la date du 18 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISE Monsieur [O] [U] et Madame [G] [U] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de TROIS CENT CINQUANTE EUROS (350€) chacune et une 24ième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [U] et Madame [G] [U] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2009 une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2024;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de NEUF CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF EUROS ET VINGT-SEPT CENTIMES (999,27 euros);

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [U] et Madame [G] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 06 décembre 2023;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection