MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Février 2025

N° RC 24/02377

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT, anciennement dénommé OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT DE CONSTRUCTION D'[Localité 7] ET [Localité 8]

ET :

[R] [Y]

Débats à l’audience du 05 Décembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 07 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, anciennement dénommé OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT DE CONSTRUCTION D'[Localité 7] ET [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par Mme [L] [V], chargée de recouvremen, munie d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [R] [Y]

né le 16 Décembre 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/02377

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2019, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [R] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 633,90 € charges et annexes (garage/stationnement et espace privatif extérieur) comprises.

Un avenant au bail a été régularisé entre les parties le 9 octobre 2020 prévoyant la location par Monsieur [Y] [R] d’un parking souterrain n°14100048 situé [Adresse 5] à [Localité 10] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 34,41 € charges comprises.

Le 6 mars 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [Y] [R] par acte d’huissier du 16 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [Y] [R] et de son avenant ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [Y] [R] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [R] au paiement de la somme de 5566,48 € représentant le montant dû au titre du solde des loyers et charges impayés au 31 décembre 2022 ainsi que le montant dû au titre des loyers et charges impayés de janvier 2023 à avril 2024, déduction faite des versements effectués, outre les frais de commandement inclus ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévues dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [R] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [R] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 6 mars 2024 et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 21 mai 2024. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 décembre 2024.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [U] [J] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 9820,60 € arrêtée au 31 octobre 2024. Elle précise que Monsieur [Y] [R] ne fait aucun règlement.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 16 mai 2024 signifié à étude, Monsieur [Y] [R] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 16 mai 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 21 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 18 octobre 2019 modifié par avenant du 9 octobre 2020 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 6 mars 2024 à Monsieur [Y] [R] portant sur la somme de 4148,12 € dont 3993,91 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [Y] [R] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 mai 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 18 octobre 2019, le commandement de payer délivré le 6 mars 2024 et le décompte de la créance arrêté au 2 décembre 2024 faisant apparaître une somme de 10851,01 € à la charge du locataire.

A l’audience, le bailleur actualise la dette locative à la somme de 9820,60 € arrêtée au 31 octobre 2024. A cette date, le décompte susvisé laisse paraître une somme de 10126,35 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 271,03 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En outre, il résulte du décompte susvisé que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 7,62 € de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 76,20 € à ce titre

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [R] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 9779,12 € (10126,35 € – 271,03 € – 76,20 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 2 décembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] n’a pas comparu à l’audience à laquelle il a été régulièrement convoqué et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

Au surplus, il ressort du décompte produit que Monsieur [Y] [R] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis décembre 2023.

Ainsi, il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 7 mai 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [Y] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 7 mai 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 7 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

RG 24/02377

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [Y] [R] [P] comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 6 mars 2024 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [Y] [R] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 9779,12 € (NEUF MILLE SEPT CENT SOIXANTE DIX NEUF EUROS ET DOUZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 mai 2024 ;

Dit que Monsieur [Y] [R] est désormais occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], à [Localité 10] et du parking souterrain n° 14100048 situé [Adresse 5] à [Localité 10] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [Y] [R] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [Y] [R], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 10] consistant en un appartement et un espace privatif extérieur et le parking souterrain n° 14100048 situé [Adresse 5] à [Localité 10] , deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [Y] [R] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [Y] [R] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de novembre 2024 payable à terme échu au 30 novembre 2024 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [Y] [R] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,