MINUTE N° : 25/00007

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 Juin 2025

N° RC 24/00020

DÉCISION

contradictoire

[C] [Y]

[N] [P] épouse [Y]

ET :

[T] [K]

[W] [H]

Débats à l’audience du 13 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 8] et [Localité 9]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [C] [Y]

né le 19 Avril 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître LIAUD, avocat au barreau de TOURS

Madame [N] [P] épouse [Y]

née le 28 Décembre 1967 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître LIAUD, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [T] [K]

né le 16 Février 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Monsieur [W] [H]

né le 19 Janvier 1985 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS

D’autre Part ;

RG 24/00020

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 18 janvier 2020, Monsieur [Y] [C] et Madame [P] épouse [Y] [N] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [T] portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 10] moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 798,00 € charges comprises.

Le 21 janvier 2020, Monsieur [H] [W] s’est porté caution solidaire de Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W].

Le 24 août 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire au locataire dénoncé à la caution le 5 septembre 2023 et demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que Monsieur et Madame [Y] [C] et [N] ont fait assigner en référé Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W] par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 octobre 2023 ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [K] [T] se trouve être occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

— l’expulsion de Monsieur [K] [T] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

— la condamnation solidaire de Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W] au paiement d’une provision à valoir sur les sommes dues d’un montant de 9 714,93 € au titre des loyers impayés ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W] au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle à concurrence du loyer et des charges, soit de 798,00 €, depuis le 25 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W] au paiement de la somme de de 1500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W] aux entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2024 et renvoyée à celle du 13 mars 2025 à laquelle elle a été utilement pladée.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Monsieur et Madame [Y] [C] et [N] – représentés par leur conseil – demandent au tribunal de rejeter l’ensemble des demandes des défendeurs, actualisent leur créance selon décompte actualisé produit à l’audience ; et maintiennent, pour le reste, les termes de leur assignation. Ils font valoir que l’acte de cautionnement régularisé par Monsieur [H] [W] est parfaitement légal, aucun contrat d’assurance “impayés de loyers” n’ayant été souscrit par les bailleurs. En outre, ils soutiennent que le caractère disproportionné soulevé par la caution est mal fondé dans la mesure où celui-ci ne s’applique pas aux baux d’habitation.

Monsieur [K] [T], régulièrement cité par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024 signifié à étude, a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a déclaré travailler en CDI et percevoir un salaire mensuel de 1 600,00 €. Il a ajouté vivre en couple très prochainement permettant ainsi de partager les charges avec sa compagne.

Monsieur [H] [W], représenté par son conseil, ne soutient plus à l’audience la nullité du cautionnement eu égard aux justificatifs produits par les bailleurs démontrant l’absence de souscription d’un contrat d’assurance “impayés de loyers” par les bailleurs. En revanche, il demande au tribunal de prononcer la déchéance du cautionnement et de rejeter les demandes des époux [Y] en raison du caractère disproportionné dudit cautionnement. A titre subsidiaire, il demande de limiter son cautionnement aux sommes dues pour la durée du bail exluant ainsi les indemnités d’occupation dues postérieurement à la résiliation du bail et, donc, de débouter les époux [Y] de leur demande de condamnation au paiement des indemnités d’occupation.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir le caractère disproportionné du cautionnement en raison d’un endettement de 52 % au moment de sa conclusion. A titre subsidiaire, il soutient s’être engagé pour le paiement des loyers et charges le temps du bail et ne pas être tenu au paiement des indemnités d’occupation qui ne sont pas expressément visées dans l’acte de cautionnement.

A la demande du juge des contentieux de la protection, les époux [Y] ont produit par mail du 3 juin 2025 le décompte actualisé de leur créance annoncé à l’audience et non annexé aux pièces produites.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 18 janvier 2020 aux termes duquel il est prévu à l’article VIII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 24 août 2023 à Monsieur [K] [T] portant sur la somme de 7 667,55 € dont 7 501,12 € au titre des impayés de loyers et de charges, ainsi que sa dénonciation à la caution, Monsieur [H] [W], le 5 septembre 2023.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 octobre 2023.

Sur le cautionnement

L’article 22-1 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018 fixe les règles relatives au cautionnement en matière de bail d’habitation et prévoit que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

RG 24/00020

Ainsi, les règles relatives au cautionnement en matière de bail d’habitation étant édictées par la loi du 6 juillet 1989, l’article L332-1 du code de la consommation aux termes duquel un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation, n’est pas applicable aux baux d’habitation.

En l’espèce, les époux [Y] versent aux débats l’acte de cautionnement régularisé par Monsieur [H] [W] le 21 janvier 2020 à la lecture duquel il apparaît que les formalités exigées à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont bien respectées à savoir que l’acte est signé par Monsieur [H] [W] ; que le montant du loyer et les conditions de sa révision apparaissent expressément ; qu’il reconnait avoir connaissance de la portée de son engagement ; et que l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est bien reproduit.

Il en résulte que l’acte de cautionnement est parfaitement valable sans qu’il y ait lieu de tenir compte de la situation financière de la caution au moment de la régularisation de l’acte de cautionnement et du caractère disproportionné de son engagement eu égard à ses ressources dès lors que la caution a exprimé de façon explicite avoir pris connaissance de la portée de son engagement.

En revanche, il n’apparaît pas que Monsieur [H] [W] s’est portée caution des indemnités d’occupation dues en cas de résiliation du bail qui présentent un caractère indemnitaire et ne découlent donc pas de l’exécution du contrat.

Par conséquent, il convient de limiter le cautionnement aux loyers et charges dus au titre du contrat de location jusqu’à la résiliation du bail soit jusqu’au 25 octobre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les bailleurs produisent le bail signé le 18 janvier 2020, le commandement de payer délivré le 24 août 2023 ainsi que sa dénonciation à la caution le 5 septembre 2023, et le décompte de la créance laissant appraître une somme de 23 461,12 € à la charge du locataire, arrêtée au 1er mars 2025, quittancement de mars 2025 inclus.

Il apparaît que la dette locative s’élevait à la somme de 9 895,12 € au 25 octobre 2023.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W] à verser à Monsieur et Madame [Y] [C] et [N] la somme de 9 895,12 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 25 octobre 2023 et de condamner Monsieur [K] [T] au paiement de la somme de 13 566,00 € arrêtée au 13 mars 2025, quittancement de mars 2025 inclus.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [T] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il déclare être en mesure de reprendre le paiement des loyers courants du fait de sa situation professionnelle lui permettant de percevoir un revenu mensuel de 1 600,00 €. Or, il ressort du décompte produit que Monsieur [K] [T] n’a pas repris les paiements avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis juillet 2023 alors même qu’il déclare être en CDI depuis 3 ans.

lI n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 25 octobre 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [K] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 25 octobre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 25 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W], perdant le procès, seront condamnés à verser à Monsieur et Madame [Y] [C] et [N] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W] .

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire à l’égard de tous et rendue en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont réunies au 25 octobre 2023 ;

Condamnons solidairement Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W] à payer à Monsieur et Madame [Y] [C] et [N] la somme de 9 895,12 € (NEUF MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS ET DOUZE CENTIMES) au titre des impayés de loyers et charges dus au 25 octobre 2023 ;

Condamnons Monsieur [K] [T] à payer à Monsieur et Madame [Y] [C] et [N] la somme de 13 566,00 € (TREIZE MILLE CINQ CENT SOIXANTE SIX EUROS) à titre de provision à valoir sur les indemnités d’occupation dus au 13 mars 2025 ;

Disons que Monsieur [K] [T] est désormais occupant sans droit ni titre du logement comprenant un garage ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [K] [T] de restituer les lieux loués ;

Disons qu’à défaut, par Monsieur [K] [T], d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 10], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Disons que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamnons Monsieur [K] [T] à payer à Monsieur et Madame [Y] [C] et [N] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter de l’échéance de 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Disons que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamnons in solidum Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W] à verser à Monsieur et Madame [Y] [C] et [N] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons in solidum Monsieur [K] [T] et Monsieur [H] [W] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,