MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Février 2025

N° RC 24/05274

DÉCISION

réputé contradictoire et en premier ressort

L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 9] HABITAT

ET :

[R] [N]

[K] [N]

Débats à l’audience du 05 Décembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître MORENO

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 07 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] , représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [R] [N]

né le 17 Octobre 1970 à [Localité 8] (LIBYE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [K] [N]

née le 17 Février 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/05274

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2017, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 9] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [N] [R] et [K] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 626,67 € hors charges.

Le 23 février 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [N] [R] et [K] par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [N] [R] et [K] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [N] [R] et [K] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [N] [R] et [K] au paiement de la somme de 2765,91 € représentant le montant dû au titre des loyers et charges impayés de novembre 2023 à mars 2024, déduction faite des versements effectués, outre les frais de commandement inclus ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [N] [R] et [K] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de résiliation du bail;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [N] [R] et [K] à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 9] HABITAT la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [N] [R] et [K] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer en date du 23 février 2024 et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 6 mai 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 décembre 2024.

A l’audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 9] HABITAT- représenté par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5329,00 € arrêtée au 4 décembre 2024.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 30 avril 2024 signifiés à étude, Monsieur et Madame [N] [R] et [K] étaient ni présents ni représentés à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 30 avril 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 6 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate venant réduire ce délai à six semaines s’applique aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le bail signé entre les parties le 18 décembre 2017 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024 à Monsieur et Madame [N] [R] et [K] et portant sur la somme de 2345,08 € dont 2178,91 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant aux locataires un délai de six semaines pour s’acquitter de la dette locative. Or, le bail a été conclu le 18 décembre 2017 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction et n’ a fait l’objet d’aucun renouvellement. Par conséquent, les dispositions prévues à l’article de la loi du 27 juillet 2023 ne sont pas applicables.

Monsieur et Madame [N] [R] et [K] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail sont réunies au 24 avril 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 18 décembre 2017, le commandement de payer délivré le 23 février 2024 et le décompte de la créance arrêté au 4 décembre 2024 faisant apparaître une somme de 5586,23 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 257,23 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur et Madame [N] [R] et [K] à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 9] HABITAT la somme de 5329,00 € (5586,23 € – 257,23 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 décembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [N] [R] et [K] n’ont pas comparu à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement convoqués et n’ont pas, de fait, justifié de leur situation sociale et financière.

Il apparaît à la lecture du diagnostic social et financier que Monsieur et Madame [N] [R] et [K] sont bénéficiaires du RSA et de prestations familiales versées par la CAF pour leurs trois enfants à charge.

Il résulte du décompte produit que Monsieur et Madame [N] [R] et [K] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’ont fait aucun règlement depuis juin 2024.

Il n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 24 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [N] [R] et [K].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

RG 24/05274

Monsieur et Madame [N] [R] et [K] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 24 avril 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 24 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur et Madame [N] [R] et [K].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur et Madame [N] [R] et [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 9] HABITAT la somme de 5329,00 € (CINQ MILLE TROIS CENT VINGT NEUF EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2024 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 24 avril 2024 ;

Dit que Monsieur et Madame [N] [R] et [K] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [N] [R] et [K] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur et Madame [N] [R] et [K] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 10], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [N] [R] et [K] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [N] [R] et [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 9] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de décembre 2024 payable à terme échu au 31 décembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [N] [R] et [K] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,