MINUTE N° : 25/01434

JUGEMENT

DU 12 Mai 2026

N° RC 24/02054

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[Y] [I]

Débats à l’audience du 11 Décembre 2025

le

copie et grosse :

à Maître Yves MOTTO

Maître Julien BERBIGIER

copie :

à Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 12 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° 781 598 248 00032 dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, substitué à l’audience par M^e LE CARVENNEC avocat au barreau de Tours

D’une Part ;

ET :

Madame [Y] [I]

née le 28 Juillet 1985 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Yves MOTTO de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C37261-2024-4647 du 16/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

D’autre Part ;

RG 24/02054

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2012, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [Y] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] , à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 564,92 € charges comprises.

Le 13 février 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [I] [Y] par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [I] [Y] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [I] [Y] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [I] [Y] au paiement de la somme de 3202,01 € représentant le montant dû au titre des loyers et de charges impayés de mars 2022 à mars 2024 ;

— la condamnation de Madame [I] [Y] au paiement d’une somme mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévue dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir ;

— la condamnation de Madame [I] [Y] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [I] [Y] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 24 avril 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024 et renvoyée à celles des 26 juin 2025 et 11 décembre 2025 à la demande des parties.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience du 26 juin 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par son conseil – maintient, à titre principal, les termes de son assignation sauf en ce qu’elle actualise la dette locative à la somme de 3809,68 € et porte sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2000,00 €. A titre subsidiaire, il demande au tribunal de juger que Madame [I] [Y] à manquer à ses obligations légales et contractuelles de régler ses échéances au terme convenu , de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de cette dernière, de juger qu’à compter de la décision à intervenir, elle deviendra occupante sans droit ni titre du logement donné à bail, de prononcer son expulsion, de la condamner au paiement de la somme de 10467,94 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 25 juin 2025 (somme à parfaire avec la production d’un décompte actualisé), et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux. Sur les demandes reconventionnelles de Madame [I], l’OPH VAL TOURAINE HABITAT sollicite de déclarer irrecevables les demandes de cette dernière en suspension du paiement du loyer et réalisation des travaux sous astreinte à défaut de qualité à agir du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; de la débouter, par conséquent, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; de juger, en tout hypothèse, que l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a accompli toutes les diligences possibles pour garantir la délivrance d’un logement décent ; de juger que l’infestation litigieuse revêt les caractéristiques de la force majeure la déchargeant de son obligation de délivrer un logement décent et de juger que Madame [I] a commis une faute en ne permettant pas l’accès à son appartement pour la réalisation des travaux.

En réplique, Madame [I] [Y], représentée par son conseil, sollicite du tribunal de débouter l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de l’intégralité de ses demandes, de constater que l’OPH VAL TOURAINE HABITAT n’a pas satisfait à son obligation de délivrance conforme du logement, d’enjoindre au bailleur de réaliser les travaux suivants : isolation, réfection et remise aux normes de l’intégralité du logement,conformément à ce qui a été fait pour les autres logements du bâtiment par l’entreprise mandatée par l’OPH VAL TOURAINE HABITAT il y a un peu plus de 2 ans ; de dire et juger que ces travaux devront être réalisés à la charge du bailleur sous astreinte de 100,00 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ; se réserver la compétence pour liquider cette astreinte et de donner acte à Madame [I] du bienfondé de la suspension du paiement de ses loyers de façon rétroactive à compter du 1er mars 2022 jusqu’à la parfaite remise en état du logement. A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de supprimer le loyer contractuellement mis à sa charge avec effet rétroactif à compter du 1er mars 2022 et jusqu’à parfaite remise en état du logement et, à titre très subsidiaire, de l’autoriser à régler l’arriéré de loyers en autant de mensualités que possible ; de condamner l’OPH VAL TOURAINE HABITAT à lui verser la somme de 1000,00 € en réparation de son préjudice moral et aux dépens.

Pour un exposé plus ample des prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 prorogé au 17 avril 2026 puis au 29 avril 2026 et au 12 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales d'[Localité 1] et [Localité 2] de la situation d’impayés le 23 mai 2023 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 24 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’irrecevabilité des demandes formées par Madame [I] pour défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT soutient que Madame [I], occupante sans droit ni titre depuis le 14 avril 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, n’a pas qualité à agir.

Or, Madame [I] a parfaitement qualité à agir en qualité de titulaire du bail signé le 30 octobre 2012.

Ainsi, la demande de l’OPH VAL TOURAINE HABITAT sera rejetée.

Sur la réalisation des travaux et la suspension du loyer

L 'article 1217 du Code civil dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en outre que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […]».

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment dans son article 2 que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […] ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.[…] ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

Madame [I] se prévaut du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent pour suspendre le paiement du loyer rétroactivement à compter du 1er mars 2022.

Il n’est pas contesté que des travaux de réhabilitation des logements de la résidence ont été entrepris par le bailleur en fin d’année 2021 et que ces travaux n’ont pu être menés à leur terme dans le logement occupé par Madame [I].

La locataire verse aux débats des clichés photographiques du logement laissant apparaître des traces de moisissures dans la salle de bains, la cuisine et au pourtour des fenêtres du logement. Ces photographies ne sont pas horodatées mais l’état dégradé du logement n’est pas contesté par le bailleur tel que cela résulte des pièces versées aux débats par ce dernier et, plus particulièrement, de la sollicitation du 7 novembre 2023 faisant suite à une visite domicilière par des intervenants de l’OPH VAL TOURAINE HABITAT au cours de laquelle ils ont constaté des traces de moisissures autour des fenêtres et plafonds des chambres 2 et 3 et l’insalubrité de la salle de bains en raison de la “présence de moisissures sur tous les murs, la VMC fonctionne à faible débit, présence d’une infiltration d’eau dans les murs hauts provenant de l’appartement du dessus (…), l’électricité ne fonctionne plus, les WC plus d’électricité et pas de VMC”.

En outre, il résulte de cette même sollicitation que la visite à domicile organisée par le bailleur fait suite à un courrier de Madame [I] dénonçant l’insalubrité de son logement. Par ailleurs, il ressort du courrier adressé à la locataire le 24 novembre 2023 à la suite de la visite domicilière du 7 novembre 2023 que le logement donné à bail à Madame [I] souffre de moisissures à plusieurs endroits et que la salle de bains est “insalubre”.

Par conséquent, il apparaît que le logement souffre d’humidité importante entrainant des moisissures sur les murs et plus particulièrement sur ceux de la salle de bain et de deux chambres ; et que le logement ne répond pas aux critères de décence tels que définis dans le décret du 30 janvier 2002 et, ce dès le 7 novembre 2023.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT fait valoir qu’elle a accompli toutes les diligences possibles pour garantir la délivrance d’un logement décent et que les travaux n’ont pu être réalisés en raison de l’inaction de Madame [I] ne répondant pas aux sollicitations des entreprises mandatées par elle pour réaliser lesdits travaux. Toutefois, elle ne produit aucun élément permettant de corroborer les démarches entreprises par elle et par les entreprises mandatées par ses soins pour réaliser les travaux. Par ailleurs, il n’est pas contesté que les entreprises mandatées par l’OPH VAL TOURAINE HABITAT pour la réalisation des travaux de réhabilitation ont eu accès au logement pour retirer les carreaux de faïence dans la salle de bain et dans la cuisine courant 2022.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT invoque, en outre, que l’infestation de blattes dans le logement de Madame [I] constitue un cas de force majeur la déchargeant de son obligation de délivrer un logement décent. Elle verse aux débats un courrier adressé à Madame [I] le 28 août 2023 expliquant la non réalisation des travaux de réhabilitation par le refus d’intervention des entreprises mandatées pour cause d’insalubrité en raison d’un foyer de blattes présent dans le logement. Or, il résulte de la visite domicilière réalisée le 7 novembre 2023 par les intervenants de VAL TOURAINE HABITAT qu’aucun foyer de blattes n’est constaté. En outre, il apparaît à la lecture de la feuille d’émargement de la société SAPIAN mandatée pour procéder à la désinsectisation de l’immeuble que plusieurs logements de la résidence sont infestés de blattes et que le logement donné à bail à Madame [I] a été traité en 2022, le 19 juillet 2023 et le 30 octobre 2024. Il convient de relever que lors de son passage les 18 juin 2022 et 30 octobre 2024, la société SAPIAN n’a pas constaté la présence de blattes. De plus, aucun élément versé aux débats ne permet d’établir que Madame [I] entrepose des sacs poubelles sur son pallier durant plusieurs jours ni d’établir un lien avec la prolifération de blattes dans le logement de celle-ci.

Ainsi, l’infestation de blattes qui atteint plusieurs logements de la résidence ne saurait constituer un cas de force majeur déchargeant le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, le lien de causalité entre l’infestation de nuisibles dans le logement de Madame [I] et la réalisation des travaux de réhabilitation n’étant pas établi d’autant plus qu’aucun foyer de blattes n’est constaté dans le logement de la locataire en juin 2022 et en octobre 2024.

Par conséquent, il convient de condamner l’OPH VAL TOURAINE HABITAT à procéder aux travaux suivants et ce, sous astreinte fixée selon les modalités décrites dans le dispositif de la présente décision :

— cuisine: faïence, cloisonnement de la chute [Localité 5], peinture et revêtement de sol souple

— salle de bains: faïence, peinture et revêtement de sol souple

— WC : peinture et revêtement de sol souple

— logement : mise en sécurité de l’installation électrique, révision et d’étalonnage des portes intérieures, mise en place d’une VMC en bon état de fonctionnement, isolation des murs et fenêtres.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le caractère indécent du logement n’est pas suffisant en lui-même à autoriser la suspension du paiement des loyers. Seule la démonstration du caractère inhabitable du logement ou d’une partie de celui-ci peut justifier de la retenue du loyer.

Madame [I] produit des attestations de témoignage de ses proches et notamment de sa fille, Madame [I] [E], décrivant les conditions de vie de la locataire et de ses enfants nécessitant de se doucher la porte ouverte à défaut d’électricité et d’éclairage dans la salle de bains, de dormir dans la seule chambre non atteinte par les moisissures ou de vivre avec des blattes qui endommagent tous les appareils électroménagers. Madame [I] [E] indique également qu’elle éternue et tousse lorsqu’elle est dans sa chambre en raison de la moisissure sur les murs.

Toutefois, ces attestations ne permettent pas à elles seules, à défaut d’être corroborées par des éléments matériels tels que des justificatifs médicaux ou de relogement, de démontrer le caractère impropre de la salle de bain ou des chambres à leur destination justifiant de la suspension du paiement du loyer à effet rétroactif au 1er mars 2022.

Ainsi, Madame [I] [Y] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Il résulte des développements sus-exposés que le logement donné à bail à Madame [I] souffre d’humidités entrainant d’importantes moisissures sur les murs et plafonds de la salle de bain et de deux chambres dont le bailleur avait parfaitement connaissance depuis la visite domicilière le 7 novembre 2023. Madame [I] a signalé ses conditions de vie et les problèmes d’humidité de son logement dès le 18 janvier 2022. Il convient de relever que seule la salle de bain et deux des trois chambres sont atteintes par ces désordres.

Ces éléments établissent suffisamment la réalité de l’atteinte portée à la jouissance paisible de Madame [I] justifiant de la réduction du loyer mensuel hors charges à hauteur de 50 % avec effet rétroactif à l’échéance de novembre 2023 et jusqu’à la réalisation des travaux de réhabilitation.

Sur l’astreinte

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 49-972 du 21 juillet 1949, le montant de l’astreinte, laquelle est toujours comminatoire, ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

La réduction de loyer à hauteur de 50% accordée à Madame [I] jusqu’à la réalisation de travaux de réhabilitation constitue une mesure suffisamment contraignante en vue d’astreindre le bailleur à réaliser les travaux dans les meilleurs délais. Ainsi, une astreinte apparaît donc inutile.

La demande de Madame [I] formée à ce titre sera rejetée.

Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [I] [Y] prétend que l’indécence du logement lui cause des déagréments et inquiétudes pour le bien-être et la santé de ses enfants. Elle produit des attestations de son entourage décrivant les conditions de vie de Madame [I] et de ses enfants.

Les préjudices invoqués par Madame [I] se confondent avec la préjudice de jouissance déjà indemnisé. Ainsi, la demande de Madame [I] formée au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines ne s’applique qu’aux contrats de bail conclus ou renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur soit le 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 30 octobre 2012 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 13 février 2024 à Madame [I] [Y] portant sur la somme de 2416,07 € dont 2265,01 € au titre des impayés de loyers et de charges et laissant à la locataire un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de l’article de la loi du 27 juillet 2023 et n’ a pas été renouvelé depuis sa signature la 30 octobre 2012. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Madame [I] [Y] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois et sa demande aux fins de suspension du loyer à effet rétroactif au 1er mars 2022 a été rejetée.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 avril 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 30 octobre 2012, le commandement de payer délivré le 13 février 2024 et le décompte de la créance arrêté au 25 juin 2025 faisant apparaître une somme de 10467,94 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 250,88 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il résulte du décompte susvisé que le bailleur a imputé à la locataire une pénalité mensuelle de 7,62 € de janvier à octobre 2024 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 76,20 € à ce titre.

En outre, il apparaît qu’une somme mensuelle de 4,40 € a été prélevée par le bailleur de mars à décembre 2022, puis de 4,76 € en 2023, de 5,24 € en 2024 et de 4,90 € de janvier à novembre 2025 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 222,90 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [I] [Y] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 9917,96 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 décembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Il résulte du décompte produit que Madame [I] [Y] a repris les paiements avant l’audience. Bien que les règlements effectués ne permettent pas de couvrir le paiement intégral du loyer en raison de la suspension de ses droits APL, il convient de relever les efforts de règlement effectués par Madame [I].

En outre, compte tenu de la réduction de loyer accordée à la locataire jusqu’à la réalisation des travaux de réhabiliation de son logement par le bailleur, il apparaît cohérent de lui accorder des délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Madame [I] [Y] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens engagés par elle.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Ordonne à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de réaliser les travaux de réhabilitaion du logement donné à bail à Madame [I] [Y] portant sur :

— cuisine: faïence, cloisonnement de la chute [Localité 5], peinture et revêtement de sol souple

— salle de bains: faïence, peinture et revêtement de sol souple

— WC : peinture et revêtement de sol souple

— logement : mise en sécurité de l’installation électrique, révision et d’étalonnage des portes intérieures, mise en place d’une VMC en bon état de fonctionnement, isolation des murs et fenêtres ;

Réduit de 50 % le loyer mensuel hors charges avec effet rétroactif à l’échéance de novembre 2023 et ce, jusqu’à la parfaite et complète réalisation des travaux de réhabilitation du logement décrits ci-dessus;

Déboute Madame [I] [Y] de sa demande d’astreinte ;

Condamne Madame [I] [Y] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 9917,96 € (NEUF MILLE NEUF CENT DIX SEPT EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2025 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 avril 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [I] [Y] à se libérer de sa dette de 9917,96 € en 35 mensualités de 150,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [I] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 5] [Localité 4], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [I] [Y] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [I] [Y] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Madame [I] [Y] de sa demande formée au titre du préjudice moral;

Déboute l’OPH VAL TOURAINE HABITAT du surplus de ses demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

RG 24/02054

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens de l’instance engagés par elle.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection