MINUTE N° : 25/01460

JUGEMENT

DU 17 Avril 2026

N° RC 25/02333

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. ICF ATLANTIQUE

ET :

[S] [U]

[V] [R]

Débats à l’audience du 11 Décembre 2025

copie et grosse le :

à M^e François VIEILLEMARINGE

copie le :

à Madame [S] [U]

Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 17 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. ICF ATLANTIQUE inscrite au RCS de Tours sous le n° B775 690 886, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François VIEILLEMARINGE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [S] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/02333

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2021, la SA ICF ATLANTIQUE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [V] et Madame [U] [S] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 527,94 € hors charges.

Le 7 juin 2022, Monsieur [R] [V] et Madame [U] [S] ont pris à bail un garage n°G05 situé [Adresse 5] à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 53,34 € hors charges.

Par suite du congé délivré le 22 mai 2023 par Monsieur [R] [V], Madame [U] [S] est devenue seule titulaire des deux contrats de bail portant pour l’un sur le logement et pour l’autre sur le garage.

Les 2 et 13 décembre 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers et de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [R] [V] et Madame [U] [S] par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail ;

— la constatation de la mauvaise foi caractérisée de Monsieur [R] [V] et Madame [U] [S] ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [V] et Madame [U] [S] au paiement de la somme de 4646,43 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 1er avril 2025, avec intérêt légal à compter de la date du commandement de payer pour les causes de celui-ci et, à la date de l’assignation pour le surplus ;

— dire et juger en conséquence que Madame [U] [S] se trouve être occupante sans droit ni titre;

— écarter toute demande de délai judiciaire qui serait formulée par Monsieur [R] [V] et/ou Madame [U] [S] ;

— la suppression du délai de deux applicable suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’acvquisition de la clause résolutoire et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [V] et Madame [U] [S] au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [V] et Madame [U] [S] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [V] et Madame [U] [S] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés comprenant notamment le coût du commandement de payer et les frais de signification des actes de commissaire de justice dont l’assignation, les frais de notification et de dénonciation à la CCPEX.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 11 décembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d’Indre et Loire le 16 mai 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SA ICF ATLANTIQUE – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et s’oppose aux délais de paiement sollicités par Madame [U] au motif notamment que la dette est ancienne et que la locataire n’a pas repris les paiements avant l’audience. Elle actualise la dette locative à la somme de 9045,57 € arrêtée au 8 décembre 2025.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025 signifié à étude Madame [U] [S] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle justifie de ses ressources et de ses charges à l’audience. Elle travaille en CDI depuis février 2025 en qualité de conseillère clientèle à distance et perçoit un revenu mensuel de 1290,00 €, outre des prestations familiales versées par la CAF.

Cité par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025 signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [R] [V] est ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 prorogé au 17 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Caisse d’Allocation Familale d’Indre et Loire de la situation d’impayé le 12 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Indre et Loire par voie électronique le 7 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 11 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur verse aux débats les contrats de bail signés entre les parties les 18 mars 2021 et 7 juin 2022 aux termes desquels il est prévu à l’article 9 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit les commandements de payer délivrés par actes de commissaire de justice séparés en date des 2 et 13 décembre 2024 à Monsieur [R] [V] et Madame [U] [S] et portant sur la somme de 2602,02 € dont 2407,35 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ces commandements reproduisent la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 22 et 13 décembre 2024 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [R] [V] et Madame [U] [S] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de bail sont réunies au 14 février 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume et, lorsqu’elle n’est pas légale, elle doit être prévue au contrat.

L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi ALUR du 27 mars 2014 prévoit que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. Le I du même article définit comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les contrats de bail signés les 18 mars 2021 et 7 juin 2022 , les commandements de payer délivrés les 2 et 13 décembre 2024 à Monsieur [R] [V] et Madame [U] [S] et le décompte de la créance arrêté au 8 décembre 2025 faisant apparaître une somme de 9045,57 € à la charge des locataires, quittancement de décembre 2025 inclus.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice pour un montant total de 977,36 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

L’article 10 des conditions générales des deux contrats de bail prévoit qu’en cas de congé d’un des titulaires du contrat, la solidarité entre les cotitulaires se poursuivra pendant deux ans à compter de la date d’effet du congé valablement signgifié au bailleur et qu’en conséquence, le bailleur pourra réclamer à l’un ou l’autre des locataires la totalité des loyers, charges locatives, indemnités et de toutes sommes dues en vertu du contrat.

Il n’est pas établi que Monsieur [R] [V] et Madame [U] [S] étaient mariés ou liés par un cate civil de solidarité. Monsieur [R] [V] a délivré son congé le 22 mai 2023 et était tenu solidairement au respect des obligations du contrat pendant un délai de 6 mois après la date d’effet du congé. Il résulte des pièces versées aux débats par le bailleur que celui-ci a eu connaissance du congé délivré par Monsieur [R] le 22 mai 2023 dont le préavis courait jusqu’au 21 août 2023. Par conséquent, Monsieur [R] était tenu solidairement au paiement du loyer jusqu’au 21 février 2024. Il résulte du décompte produit qu’à cette date, aucun impayé n’est constaté.

Ainsi, il convient de rejeter la demande formée par le bailleur à l’encontre de Monsieur [R] [V].

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [U] [S] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 8068,21 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 8 décembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l’Indre et Loire a rendu le 23 janvier 2025 au profit de Madame [U] [S] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. La situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

Madame [U] [S] sollicte des délais de paiement avec suspension des effets de clause résolutoire.

Il résulte du décompte susvisé que Madame [U] [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et n’a fait aucun règlement depuis septembre 2024.

Par conséquent, l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 ne trouve pas à s’appliquer.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 14 février 2025 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur les délais d’expulsion

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion, lorqu’elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, “elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte;

En l’espèce, il est constant que Madame [U] [S] occupe le logement légalement en vertu d’un contrat de bail régularisé entre les parties. En outre, le bailleur ne démontre pas la mauvaise foi de Madame [U] [S].

Ainsi, la SA ICF ATLANTIQUE sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [U] [S] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 février 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 14 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

RG 25/02333

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens de l’instance à la charge de Madame [U] [S].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [U] [S] à payer à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 8068,21 € (HUIT MILLE SOIXANTE HUIT EUROS ET VINGT ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 décembre 2025 ;

Déboute la SA ICF ATLANTIQUE de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [R] [V] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de bail portant sur le logement et le garage sont réunies au 14 février 2025 ;

Dit que Madame [U] [S] est désormais occupante sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Madame [U] [S] de restituer les lieux loués à savoir un logement et un garage ;

Dit qu’à défaut, par Madame [U] [S] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 1] ainsi que le garage n°G05 situé [Adresse 5] à [Localité 1], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Déboute la SA ICF ATLANTIQUE de sa demande formée aux fins d’expulsion immédiate et sans délai ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [U] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection