MINUTE N° : 25/01447

JUGEMENT

DU 13 Mars 2026

N° RC 25/01167

DÉCISION

Contradictoire et en Premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[O] [P] [M]

[S] [D]

Débats à l’audience du 11 Décembre 2025

copie et grosse le :

à EPIC VAL TOURAINE HABITAT

copie le :

à Préfet d’Indre et Loire

Monsieur [O] [P] [M]

Madame [S] [D]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 13 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT immatriculé sous le n° 781 598 248 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté à l’audience par M^me JOLLIVET munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [P] [M]

né le 15 Février 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [S] [D]

née le 31 Mai 1978 à , demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2013, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [M] [O] et Madame [G] [B] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 394,04 € charges et espace privatif extérieur compris.

Madame [G] [B] a délivré son congé le 4 juin 2021.

Par avenant au contrat de bail en date du 12 avril 2024, Madame [D] [S] est devenue co-titulaire du bail avec Monsieur [P] [M] [O].

Le 11 décembre 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] par acte de commissaire de justice du 24 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] au paiement de la somme en principal de 1707,44 € au titre des impayés de loyers et charges suivant décompte actualisé, à parfaire ou à diminuer au jour du jugement à intervenir ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d’Indre et Loire le 27 février 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 11 décembre 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [A] [T] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation sauf en ce qu’elle sollicite des délais de paiement au bénéfice des locataires et actualise la dette locative à la somme de 1426,41 € arrêtée au 10 décembre 2025.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice en date du 24 février 2025 signifiés à étude, Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] comparaissent à l’audience et sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [P] [M] [O] indique avoir subi un licenciement économique et bénéficie d’un maintien de salaire à 70 % jusqu’en avril 2026 soit la somme de 1639,00 € par mois. Madame [D] [S] déclare être en arrêt maladie depuis deux mois et percevoir des ressources mensuelles de 1100,00 € environ comprenant les prestations familiales et la prime d’activité.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 24 février 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Indre et Loire le 27 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 11 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 13 juin 2013 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024 à Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] et portant sur la somme de 1827,44 € dont 1694,52 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et n’a pas été renouvelé depuis lors. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 février 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit le bail signé le 13 juin 2013, le commandement de payer délivré le 11 décembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 10 décembre 2025 faisant apparaître une somme de 1750,17 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 255,18 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il résulte du décompte susvisé que le bailleur a imputé au locataire une pénalité mensuelle de 7,62 € de mars à octobre 2024 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 60,96 € à ce titre.

A l’audience, le bailleur actualise sa créance à la somme de 1426,41 € arrêtée au 10 décembre 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1426,41€ au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 10 décembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et proposent de régler 60,00 € par mois en sus du loyer courant.

Il ressort du décompte susvisé que Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] ont repris les paiements avant l’audience et ce, depuis mai 2025 ; et règlent 60,00 € sus du loyer courant démontrant ainsi leur capacité à apurer la dette locative sur 36 mensualités tout en s’acquittant du loyer courant.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 11 décembre 2024 à la charge de Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 février 2025;

Condamne solidairement Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1426,41 € (MILLE QUATRE CENT VINGT SIX EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 décembre 2025;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] à se libérer de leur dette de 1426,41 € en 23 mensualités de 60,00 € et le solde à la 24ème échéance;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur [P] [M] [O] et Madame [D] [S] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection