TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00695 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FF2N

Nac :5AB

Minute:

Jugement du :

05 septembre 2025

S.A. HLM MON LOGIS

c/

Madame [N] [Z]

Madame [V] [W]

Mandataire Judiciaire mandatée pour la mesure de sauvegarde de Mme [N] [Z] suivant ordonnnance du Tribunal Judiciaire de Troyes du 06 décembre 2021

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau D’AUBE

DEFENDERESSES

Madame [N] [Z]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Madame [V] [W]

Mandataire Judiciaire mandatée pour la mesure de sauvegarde de Mme [N] [Z] suivant ordonnnance du Tribunal Judiciaire de Troyes du 06 décembre 2021

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 mai 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 31 mars 2022, la société MON LOGIS a donné à bail à Mme [N] [Z] un appartement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 262.72 € et 52.08 € de provision sur charges.

Mme [N] [Z] d’une mesure de curatelle depuis un jugement en date du 6 décembre 2021 ayant nommé Mme [V] [W] en qualité de curateur.

Par plusieurs courriers envoyés à compter du 15 novembre 2024, la société MON LOGIS a mis en demeure Mme [N] [Z] et la société UDAF de l’Aube, en qualité de curateur, de faire cesser des troubles dont s’est plaint le voisinage.

Par acte d’huissier en date du 24 février 2025 et 4 mars 2025, la société MON LOGIS a fait assigner Mme [N] [Z] et la société UDAF de l’Aube, en qualité de curateur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion des lieux.

A l’audience du 16 mai 2025, à laquelle la société MON LOGIS – représentée par son conseil – se désiste de sa demande en paiement des loyers et charges, se réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de :

débouter Mme [N] [Z] de ses demandes, fins et prétentions ; prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de Mme [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Mme [N] [Z] , au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération des lieux; condamner Mme [N] [Z] , à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [N] [Z] , aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société MON LOGIS expose avoir été destinataire de plusieurs réclamations adressées par le voisinage en raison des agissements du défendeur se livrant régulièrement à des nuisances sonores diurnes et nocturnes, des insultes, un harcèlement du voisinage, des hurlements, menaces et violence et des projections d’objets par la fenêtre. Le bailleur explique avoir alerté la locataire sur la problématique de ses agissements, ainsi que le curateur de celle-ci, et que les services de police ainsi que les pompiers ont été alertés à plusieurs reprises par le voisinage.

Mme [N] [Z] , bien que convoquée par acte d’huissier de justice, remis à étude d’huissier, le 24 février 2025, n’est pas présente.

Mme [V] [W], en qualité de curateur, – comparant en personne – indique que les problèmes sont avérés. Elle précise avoir essayé de trouver un autre logement pour Mme [N] [Z] , mais personne ne souhaite la prendre en tant que locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 10 2) des conditions générales du bail signé entre les parties stipule que « le locataire est obligé : […] b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; […] Le locataire devra en outre : a) Jouir des lieux loués raisonnablement et paisiblement, suivant la destination qui leur a été donnée au contrat, sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires et à la bonne tenue du logement ; le fait d’occasionner des troubles de voisinage pourra entraîner la mise en oeuvre d’une procédure de constatation de troubles de voisinage devant le juge afin de voir prononcer la résiliation du bail pour ce motif. […]».

En l’espèce, la société MON LOGIS verse au débat :

deux courriers envoyés en recommandé avec accusé de réception par la société MON LOGIS à Mme [N] [Z] la mettant en demeure de respecter le réglement intérieur;

un signalement effectué par la société MON LOGIS à Mme la Procureuer de la République de Troyes, en date du 25 novemebre 2024, relatant la situation de Mme [N] [Z] ; les mains courantes d’interventions relatives à Mme [N] [Z] dressées par la police en date du 29 août 2024, 14 septembre 2024, 27 octobre 2024 et 11 novembre 2024 ; déclaration de main courante du 26 septembre 2024 par M. [B] [U] ; déclaration de main courante du 26 septembre 2024 par Mme [F] [E]; déclaration de main courante du 26 septembre 2024 par M. [B] [U]; déclaration de main courante du 26 septembre 2024 par M. [B] [U]; déclaration de main courante du 26 septembre 2024 par M. [A] [M];certificat médical du 14 octobre 2024 de Mme [H] [K] agressée par Mme [N] [Z] déclaration de main courante du 15 octobre 2024 par Mme [H] [K];attestation de M. [P] [J] en date du 14 novembre 2024, parlant de nuisance sonore;une attestation de M. [C] [ID] en date du 15 novembre 2024 dénonçant des nuisances sonores de la part de Mme [N] [Z] , “elle agresse les voisins, elle est dangereuse pour notre sécurité, elle nous insulte quand on monte la voir, c’est elle qui fait la loi”;une attestation de M. [B] [U] en date du 15 novembre 2024 qui précise “depuis 2 ans que Mme [N] [Z] habite dans l’immeuble, elle nous agresse et nous insulte verbalement, fait sans arrêt jour et nuit du bruit, parle très fort au téléphone… et quand on lui demande de se calmer elle nous insulte, nous menace, nous dit qu’elle paye son loyer et qu’elle fait ce qu’elle veut qu’elle nous encule… elle est très agressive envers tous les habitants nous ne pouvons plus dormir, et plus elle persécute sa voisine de pallier Mme [I] [E]… et j’ai plusieurs fois appelé la police… ils n’en peuvent plus et voudraient qu’elle s’en aille…” ; une attestation de Madame [S] [D] en date du 17 novembre 2024" je trouve la police et les pompiers qui frappent à l’appartement n°55, la locataire hurle à l’intérieur… comme elle tenait des ptopos incohérents, les pompiers décident de l’emmener j’imagine en psychiatrie. Nous l’entenrons souvent de chez nous crier sur son palier sur les voisins qu’elle insulte. Mon mari qui travaille de nuit a du mal à dormir à cause d’elle…” ; une attestation de Madame [I] [E] en date du 17 novembre 2024, “elle pète un cable( lancer d’objets, verre, fourchettes, clef)… elle nous traumatise moi et mon petit garçon ( menace, insultes régulières). La police intervient régulièrement. Nous vivons dans la peur et l’angoisse. Elle a tambouriné à la porte me menaçant de mort…” ; une attestation de Mme [H] [K] en date du 17 novembre 2024: “ première fois que je me fais agresser par Mme [N] [Z] à la benne à ordure… Maintenant j’ai peur d’elle et je regarde tout le temps avant de sortir…”une attestation de M. [B] [R] en date du 17 novembre 2024: “ hurlements à toute heure, agression envers un enfant, musique à toute heure, va et viens de personnes alcoolisées, balance des objets en crise, insulte tout le monde quand ça ne va pas dans son sens…”une attestation de M. [A] [M] en date du 17 novembre 2024: “ Mme [N] [Z] dérange tout le temps le monde du matin au soir. On peut passer des hurlements par la fenêtre à insultes des passants gratuitement… taper dans la porte de ses voisins, les insultes,… elle m’a insulté menacé de me ramener ses frères. C’est invivable… Elle insulte nos familles à base de “nique ta mère, ta mère pute” etc. Il y a des mères de famille qui n’osent pas descendre avec leurs enfants tellement elles ont peur…”une attestation de Mme [T] [X] en date du 18 novembre 2024: “ j’ai un enfant de bientôt 5 ans qui ne dort plus les nuits en cause de son, bordel, elle hurle par la fenêtre, elle insulte mon fils entend tout … il est très fatigué… je ne peux pas me reposer correctement et je fais 9h par jour, donc la fatigue se présente. Mme [E] a très peur de sortir toute seule, je vais jusqu’à chez elle pour qu’elle puisse sortir en sécurité et qu’elle ne se fasse pas insulter de tous les noms par la voisine..;”une attestation de M. [C] [L] en date du 18 novembre 2024 : “ je constate régulièrement des nuisances sonores…. interventionrégulière des forces de l’ordre. Ces bruits perturbent gravement ma tranquillité et mon quotidien empêchant de dormir mes enfants et moi…”une attestation de M. [B] [G] en date du 18 novembre 2024 : “ la locataire cause beaucoup de problèmes dans le voisinage, elle crie sans arrêt, frappe les murs, insulte les voisins…”Une attestation de M. [GV] [O] en date du 18 novembre 2024 et une attestation de Mme [Y] [ND] en date du 27 novemebre 2024, ne font que confirmer les propos précédemment tenus.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments circonstanciés et concordants que Mme [N] [Z] trouble la tranquillité de son voisinage par des nuisances sonores diurnes et nocturnes, par des insultes et des menaces et par son comportement agressif.

L’ensemble de ces éléments revêtent un caractère suffisamment grave et aussi persistant en ce que ces troubles ont perduré depuis l’arrivée de Mme [N] [Z] dans l’immeuble jusqu’à l’année 2025, constituant un défaut de jouissance paisible des lieux loués.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date du 5 septembre 2025.

Mme [N] [Z] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société MON LOGIS, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [Z] .

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la société MON LOGIS, que Mme [N] [Z] n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, considérant la résiliation du bail, il convient de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 5 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [Z] , partie perdante, supportera la charge des dépens.

Mme [N] [Z] sera également condamnée à verser à la société MON LOGIS une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 31 mars 2022entre la société MON LOGIS et Mme [N] [Z] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 5 septembrel 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société MON LOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [N] [Z] à verser à la société MON LOGIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 5 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [N] [Z] à verser à la société MON LOGIS une somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aube en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,