TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 10 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00452 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FJIH

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

10 octobre 2025

S.A. [Adresse 8]

c/

Madame [D] [I]

Monsieur [W] [L] [T]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Madame [N] [G], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [D] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Christine BRAGANTINI, avocat au barreau d’AUBE

Monsieur [W] [L] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 septembre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 10 octobre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 12 avril 2024, la S.A. [Adresse 8] a donné à bail à Mme [D] [I] et à M. [W] [L] [T] et à un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 386,46 € et 182,82 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. HLM MON LOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 1er août 2024.

Par acte d’huissier en date du 20 février 2025, la S.A. [Adresse 8] a ensuite fait assigner Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] à l’audience du 5 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 septembre 2025, la S.A. HLM MON LOGIS – représentée par Mme [N] [G] – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T];ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;et de condamner ces derniers au paiement de la somme actualisée de 3174,98 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 400,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le bailleur indique que le dernier paiement remonte au mois de mai 2025 et que Mme [D] [I] a obtenu une aide financière en juillet dernier. Compte tenu des propositions de paiement faites par Mme [D] [I], le bailleur donne son accord pour des délais de paiement, concernant Madame.

A cette même audience, Mme [D] [I], représentée par son conseil, M^e BRAGANTINI indique que Madame assume seule les charges du ménage, Monsieur ne payant rien. Elle précise qu’elle a obtenu une aide financière en juillet et qu’elle a donné congé du logement en juillet 2025, elle aurait quitté les lieux en juin. Monsieur [W] [L] [T] souhaiterait garder le logement. Mme [D] [I] souhaiterait une expulsion car il ne paie rien. Elle perçoit des salaires à hauteur de 1400 € par mois et sollicite des délais de paiement sur une durée de 36 mois. Enfin Mme [D] [I] sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Bien que régulièrement convoqué par acte d’huissier signifié à personne, le 20 février 2025, M. [W] [L] [T] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. [Adresse 8] justifie avoir signalé la persistance de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement afin d’obtenir le maintien des versements le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux contrats signés depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu le 12 avril 2024 contient, de part la loi, une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er août 2024, pour la somme en principal de 1550,97 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 septembre 2024.

Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la S.A. HLM MON LOGIS, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T].

3. Sur le montant de l’arriéré locatif

En l’espèce, la S.A. [Adresse 8] produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 3174,98 € à la date du 5 septembre 2025 (mois d’août 2025 inclus).

Les locataires ne versent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] à verser à la S.A. HLM MON LOGIS, à titre provisionnel, cette somme de 3174,98 € comprenant les loyers, charges (décompte arrêté au 5 septembre 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1550,97 € à compter du commandement de payer (1er août 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

4. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de la même loi dispose également que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, compte tenu des versements effectués par Mme [D] [I], des propositions de paiements faites à l’audience et l’accord exprès du bailleur, il y a lieu d’autoriser Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 13 septembre 2024 ;que Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;que faute pour Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et il conviendra d’autoriser la S.A. [Adresse 8], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] ;qu’en cas de maintien dans les lieux, la S.A. HLM MON LOGIS soit en droit d’exiger de la partie défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

5. Sur l’attribution de l’aide juridictionnelle provisoire

Aux termes de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, « Dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée soit par le président du bureau ou de la section compétente du bureau d’aide juridictionnelle, soit par la juridiction compétente ou son président.

L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

L’aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d’urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

L’aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources ».

Aux termes de l’article 61 du décret du 28 décembre 2020 portant application de la loi sus-citée, : « L’admission provisoire peut être accordée dans une situation d’urgence, notamment lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé ou en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. Elle est accordée de plein droit au demandeur et au défendeur lorsque la procédure concerne la délivrance d’une ordonnance de protection.

L’admission provisoire est accordée par le président du bureau ou de la section ou le président de la juridiction saisie, soit sur une demande présentée sans forme par l’intéressé, soit d’office si celui-ci a présenté une demande d’aide juridictionnelle ou d’aide à l’intervention de l’avocat sur laquelle il n’a pas encore été statué ».

En l’espèce, Mme [D] [I] sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, laquelle lui sera octroyée compte tenu de la nature de l’affaire.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés par Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] à verser à la S.A. [Adresse 8] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2024 entre la S.A. HLM MON LOGIS et Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] à verser à la S.A. [Adresse 8] à titre provisionnel la somme de 3174,98 € (décompte arrêté au 5 septembre 2025), incluant le montant des loyers et charges impayés jusqu’au mois d’août 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 sur la somme de 1550,97€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 90 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. HLM MON LOGIS puisse faire procéder à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] ;que Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] soient condamnés solidairement à verser à la S.A. [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

PRONONCONS l’admission de Mme [D] [I] à l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNONS in solidum Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] à verser à la S.A. HLM MON LOGIS une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [D] [I] et M. [W] [L] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2025.

Le greffier, Le président,