TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

N° RG 25/02872 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FM5U

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

06 mars 2026

Monsieur [O] [I]

c/

Madame [T] [C]

Monsieur [U] [L]

DEMANDEUR

Monsieur [O] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Christophe LEJEUNE de la SCP LEJEUNE-THIERRY, avocats au barreau d’AUBE

DEFENDEURS

Madame [T] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 janvier 2026 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier de lors des débats et Madame Julie DOMITILE, Greffier, de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 06 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Un commandement de payer a été signifié à Mme [T] [C] et M. [U] [L] le 10 février 2025, les sommant de payer les loyers dus.

La CCAPEX a été saisie le 11 février 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [I] a fait assigner Mme [T] [C] et M. [U] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par un acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025 en vue de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner leur expulsion des lieux.

Par ordonnance du 19 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné le renvoi de l’affaire selon passerelle au fond à l’audience du 09 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 09 janvier 2026, M. [O] [I] demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de Mme [T] [C] et M. [U] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef ; condamner Mme [T] [C] et M. [U] [L] au paiement d’une somme actualisée de 14300 € au titre de l’arriéré locatif; condamner Mme [T] [C] et M. [U] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours soit 650 € ; débouter Mme [T] [C] et M. [U] [L] de toute demande ;condamner Mme [T] [C] et M. [U] [L] au paiement de la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [T] [C] et M. [U] [L] aux entiers dépens ; ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, M. [O] [I] indique que le bail versé au débat n’est pas signé par les parties mais que la preuve d’un bail verbal est rapportée notamment par l’état des lieux d’entrée paraphé, une attestation d’assurance habitation et un chèque de paiement du premier loyer.

Le demandeur se prévaut des manquements des locataires à leur obligation de payer les loyers dont une seule échéance a été honoré depuis leur entrée dans les lieux. il actualise le montant de la dette locative à l’audience.

Bien que convoqués par un acte de commissaire de justice remis à à personne et à domicile le 23 septembre 2025, Mme [T] [C] et M. [U] [L] ne sont ni présents ni représentés.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026.

MOTIVATION

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, M. [O] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’existence du bail

L’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bail d’habitation est établi par écrit.

Néanmoins, il se déduit de l’article 1715 du code civil que le bail non écrit est valable dès lors qu’il a reçu exécution.

Enfin l’article 1353 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, M. [O] [I] produit un contrat de bail portant sur les locaux situés [Adresse 4], ne portant pas les signatures des parties.

Il verse toutefois, un état des lieux d’entrée en date du 01 mars 2024, signé par Mme [T] [C] et paraphé par elle ainsi que par M. [V]. Le demandeur verse aussi une attestation d’assurance locataire souscrite par Mme [T] [C] en date du 21 février 2024 et portaznt sur les locaux sités [Adresse 5], ainsi qu’un chèque de 650 € en date du 24 février 2024 délivré par M. [U] [L].

Enfin, l’assignation délivré à domicile et à personne permet d’établir l’occupation des lieux par les défendeurs.

Les éléments versés au débat permettent d’établir l’existence d’un contrat de bail entre M. [O] [I], Mme [T] [C] et M. [U] [L] à compter du 01 mars 2024 et portant sur un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 650 €.

1.3. Sur le bien fondé de la demande

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par M. [O] [I] révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 14300 € échéance du mois de janvier 2026 incluse au 09 janvier 2026.

Mme [T] [C] et M. [U] [L], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des défendeurs sera prononcée à la date de la présente décision soit le 06 mars 2026.

Mme [T] [C] et M. [U] [L] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [T] [C] et M. [U] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [O] [I], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [T] [C] et M. [U] [L].

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [T] [C] et M. [U] [L] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeurent ainsi redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 06 mars 2026 et qui sera fixéé à un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par M. [O] [I], arrêté à la date du 09 janvier 2026, que la dette locative s’élève à la somme 14300 € comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, après déduction des frais de poursuite.

Mme [T] [C] et M. [U] [L], qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Par ailleurs, il convient de condamner ces derniers au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

3. Sur les demande accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [C] et M. [U] [L], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Mme [T] [C] et M. [U] [L] seront condamnés à verser à M. [O] [I] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 01 mars 2024 entre M. [O] [I], Mme [T] [C] et M. [U] [L] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], aux torts exclusifs des défendeurs et à la date du 06 mars 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [C] et M. [U] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [C] et M. [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [T] [C] et M. [U] [L] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [T] [C] et M. [U] [L] à verser à M. [O] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [T] [C] et M. [U] [L] à verser à M. [O] [I] la somme de 14 300,00 € (QUATORZE MILLE TROIS CENTS EUROS), selon décompte arrêté au 09 janvier 2026 au titre des loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNE Mme [T] [C] et M. [U] [L] à verser à M. [O] [I] une somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [C] et M. [U] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,