TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Adresse 9]

[Localité 5]

N° RG 25/00147 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BFNQ

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

1 copie conforme à :

— M^e GAUTHIER

— M. [G]

— Mme [M]

1 copie exécutoire à :

— M^e GAUTHIER

1 copie dossier

JUGEMENT DU 24 Décembre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 11] 824 541 148

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Aurélie PINARDON, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [U] [G]

né le 19 Novembre 1996 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

Madame [F] [M]

née le 03 Mars 1985 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

DÉBATS : 03 Novembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2024, la SCI IMMOLOC a consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1], à Tulle (19 000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 485 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Le 17 juillet 2024, un contrat de cautionnement de type VISALE était signé entre la SCI IMMOLOC et la SASU Action Logement Services en vue de garantir la bailleresse d’éventuels impayés locatifs.

A la suite d’incidents de paiement, la SCI IMMOLOC a saisi la SASU Action Logement Services au titre du dispositif VISALE afin d’obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SASU Action Logement Services a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 640 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [U] [G] et de Madame [F] [M] le 15 avril 2025.

Par assignation du 9 juillet 2025, la SASU Action Logement Services a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, à titre principal, pour acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire son prononcé aux torts et griefs des preneurs, leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et leur condamnation au paiement des loyers impayés pour un montant de 2 120 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 202 sur la somme de 1640 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, ainsi que les indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative et le paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre in solidum les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2025. Un diagnostic social et financier a été établi. Il mentionne que les défendeurs ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés et que le service n’est par conséquent pas en mesure de communiquer des informations concernant leur situation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025. À cette audience, la SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et argumentations initiales, en actualisant sa créance à la somme de 2 760 euros au 27 octobre 2025.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de surendettement concernant Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 décembre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la SASU Action Logement Services stipule que « (…) dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail ou en demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la SASU Action Logement Services sera déclarée recevable en son action.

La SASU Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les délais requis. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un com-mandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la SCI IMMOLOC à l’encontre de ses locataires, Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittance subrogative.

En vertu des textes qui précèdent et de la quittance subrogative du 10 mars 2025, la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits de la SCI IMMOLOC, bailleresse, a fait délivrer le 11 avril 2025 un commandement de payer les loyers échus aux débiteurs, acte signifié par dépôt à l’étude.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 640 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La SASU Action Logement Services est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 12 juin 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, V- le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

VII- Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les locataires, non comparants, n’ont formulé aucune demande de délais de paiement.

Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M] ne s’étant pas présentés à l’audience ni n’ayant été représentés, ils n’ont pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier leur situation personnelle, familiale et financière.

Par conséquent, il ne sera pas accordé d’office de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits de la SCI IMMOLOC, bailleresse, à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, et notamment s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE le prévoit dans son paragraphe intitulé « recouvrement de l’impayé ».

En l’espèce, la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits de la SCI IMMOLOC, bailleresse, verse aux débats le contrat de bail, l’acte de cautionnement, les quittances subrogatives (du 10 mars 2025, du 4 juin 2025 et du 15 octobre 2025), le commandement de payer, l’attestation de créance en date du 11 juin 2025 et un état de compte actualisé des sommes qu’elle réclame, à la somme de 2 760 euros, déduction faite des frais de procédure.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M] n’ont pas réglé avec régularité le montant de leurs loyers et charges.

En application de l’article 2306 du code civil et des clauses du contrat de cautionnement VISALE, et en considération des quittances subrogatives produites, ainsi que du décompte transmis, la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits de la SCI IMMOLOC, bailleresse, est bien fondée à réclamer à Monsieur [U] [G] et à Madame [F] [M] le montant des loyers non versés par ces derniers et qu’elle a versé à la bailleresse en ses lieu et place.

La SASU Action Logement Services verse aux débats un décompte en date du 27 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 760 euros. Elle fournit une quittance subrogative en date du 15 octobre 2025 portant sur ce même montant.

La créance de la SASU Action Logement Services est établie tant en son principe que dans son montant.

Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M] seront condamnés à payer la somme de 2 760 euros à la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits de la SCI IMMOLOC, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025 sur la somme de 1 640 euros et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 8 précité du contrat de cautionnement, la SASU Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions du bailleur sur les sommes à recouvrer au titre des impayés des loyers, ce dernier terme désignant, selon le contrat, non seulement les loyers et charges proprement dits mais également les indemnités d’occupation dues par le locataire en cas de résiliation du bail.

La SASU Action Logement Services est donc bien fondée à solliciter la condamnation des locataires à lui payer les indemnités d’occupation qu’elle sera amenée à payer à la SCI IMMOLOC, dans le cadre du dispositif VISALE, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Aussi, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sur justification par la SASU Action Logement Services d’une quittance subrogative à ce titre.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de SASU Action Logement Services concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SASU Action Logement Services en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 juillet 2024 entre la SCI IMMOLOC, d’une part, et Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], à Tulle (19000), est résilié depuis le 12 juin 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [U] [G] et à Madame [F] [M], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [U] [G] et à Madame [F] [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1], à [Localité 13], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sur justification par la SASU Action Logement Services d’une quittance subrogative à ce titre ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la SASU Action Logement Services ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M] à payer à la SASU Action Logement Services, la somme de 2 760 euros (deux mille sept cent soixante euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 27 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025 sur la somme de 1 640 euros et pour le surplus à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SASU Action Logement Services de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] et Madame [F] [M] à payer à la SASU Action Logement Services, la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 24 décembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge