N° RG 23/01656

N° Portalis DBXS-W-B7H-HYTH

N° minute : 25/00180

Copie exécutoire délivrée

le 16/04/2025

à :

— M^e Mathieu RAYNAUD

— la SELARL LVA AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. AY DISTRIBUTION prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Mathieu RAYNAUD, avocat postulant au barreau de la Drôme, Maître Nicolas PCHIBICH de la SELARL RETAIL PLACES, avocats plaidants au barreau de Paris

S.A.R.L. MY BEERS prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Mathieu RAYNAUD, avocat postulant au barreau de la Drôme, Maître Nicolas PCHIBICH de la SELARL RETAIL PLACES, avocats plaidants au barreau de Paris

DÉFENDERESSE :

S.C.I. CITY prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître Laure VERILHAC de la SELARL LVA AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : C. LARUICCI, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 11 février 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 25 août 2014, la SCI CITY, en sa qualité de bailleur, a consenti un bail commercial à la société AY DISTRIBUTION de deux locaux commerciaux situés dans un ensemble commercial situé [Adresse 6] (Drôme).

Par avenant en date du 22 juin 2016, la SCI CITY a autorisé le preneur à sous-louer les locaux, de façon partielle ou totale, à la société MY BEERS.

Le 08 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la société AY DISTRIBUTION et à la société MY BEERS un commandement visant la clause résolutoire de supprimer une terrasse et de cesser toutes soirées organisées sur cette terrasse, à la suite duquel une assignation leur a été délivrée le 15 février 2023 tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés, ayant conduit les preneurs à démonter la terrasse litigieuse.

Le 11 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la société AY DISTRIBUTION et dénoncer à la société MY BEERS un commandement visant la clause résolutoire de supprimer définitivement tout matériel placé devant les locaux donnés à bail (en particulier les tonneaux) c’est à dire un espace commun destiné à la circulation des personnes ou véhicules, de cesser toutes soirées régulièrement organisées en extérieur, devant les locaux objet du bail, générant de nombreuses nuisances, de cesser toute sous-location non autorisée par le bailleur au profit de la société O CABANON, de respecter la destination du bail et les activités autorisées, limitées à la vente de bières.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 juin 2024, la SARL MY BEERS a assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction devant le tribunal de céans, qui est enregistrée sous le numéro RG 24/01922, après avoir mise en demeure préalable à refus de renouvellement pour motif grave du 7 août et que le bailleur ait refusé le renouvellement pour motifs graves et légitimes en réponse à une demande de renouvellement en date du 7 septembre 2023.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 août 2024, la société bailleresse a exercé son droit de repentir, en offrant le renouvellement du bail à compter de cette date.

Cependant, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, la SARL AY DISTRIBUTION et la SARL MY BEERS ont assigné la SCI CITY aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, L 145-15, L 145-38 et L 145-41 du code de commerce de :

— juger que le commandement du 11 mai 2023 est nul et sans effet,

— juger que la clause de révision du bail est réputée non écrite,

— Condamner la SCI CITY à payer à la société MY BEERS la somme de 10534,13 €,

— Condamner la SCI CITY à payer aux sociétés AY DISTRIBUTION et MY BEERS la somme de 5000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront distraits au profit de M^e RAYNAUD.

Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, faute pour la société AY DISTRIBUTION et la société MY BEERS d’avoir dûment notifié les conclusions N° 3, ont sollicité du tribunal de :

A titre principal :

• Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI CITY ;

A titre subsidiaire :

• Juger que le commandement du 11 mai 2023 est nul et sans effet ;

A titre plus subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait que les griefs formulés dans le commandement du 11 mai 2023 étaient fondés :

• Accorder un délai d’un mois au preneur pour exécuter l’intégralité des causes dudit commandement et SUSPENDRE pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause :

• Juger que la clause de révision du bail est réputée non écrite ;

• Condamner la SCI CITY à payer à la société MY BEERS la somme de 15 042,13 euros au titre des trop perçus de loyer / indemnité d’occupation ;

• Condamner la SCI CITY à payer aux sociétés AY DISTRIBUTION et MY BEERS la somme de 10 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile qui pourront être recouvrés par Maître Mathieu Raynaud.

Au soutien de leurs prétentions, elles exposent que le tribunal ne pourra que rejeter la demande de résiliation du bail suite à l’exercice, par le bailleur, de son droit de repentir le 08 août 2024, ce qui implique qu’il a accepté automatiquement et irrévocablement le renouvellement du bail, et fait obstacle à la poursuite de l’instance en résiliation exercée avant l’exercice de ce droit.

Elles déclarent que le refus du renouvellement du bail en date du 07 septembre 2023 faisant suite à la demande de renouvellement a purgé les prétendues infractions, dont elles contestent la gravité, car si elle avait considéré que le bail était résilié à la date du 11 juin 2021, elle aurait dû leur indiquer que la demande de renouvellement ne pouvait produire d’effet.

Elles considèrent qu’il en est de même du fait du droit de repentir exercé par le bailleur.

Enfin, elles contestent les révisions annuelles du loyer qui sont illicites puisque la clause du bail commercial vise expressément les dispositions de l’article L 145-38 du code de commerce, relatives à la révision triennale, qui sont d’ordre public.

Elles considèrent que cette clause, dont la bailleresse admet que sa rédaction est maladroite, doit s’interpréter en faveur du débiteur, et, par voie de conséquence, être déclarée comme non écrite, le fait qu’elle ait réglé les loyers révisés ne valant ni acceptation de cette clause, et encore moins sa validation, ce qui justifie la restitution du trop versé des loyers révisés majoré de la TVA, sur les cinq dernières années.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, la SCI CITY a sollicité du tribunal de :

Sur la résiliation du bail :

Constater que par l’effet de l’exercice du droit de repentir par le bailleur le 08 août 2024 la procédure aux fins de résiliation de bail ne peut plus être poursuivie le bail ayant été renouvelé de façon irrévocable ;

Sur les demandes reconventionnelles :

Débouter la Société AY DISTRIBUTION et la Société MY BEERS de leurs demandes reconventionnelles en restitution de la somme de 15 042,13 € ;

Condamner la Société AY DISTRIBUTION et la Société MY BEERS à payer à la SCI CITY la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la Société AY DISTRIBUTION et la Société MY BEERS aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que, en raison de l’exercice de son droit de repentir signifié par acte du 08 août 2024, elle renonce à la procédure de résiliation de bail engagée de telle sorte que toute discussion sur ce point est devenue sans objet, la discussion résiduelle ne portant que sur la restitution d’un prétendu trop perçu de loyers.

A ce titre, tout en admettant que la rédaction de la clause d’indexation est maladroite, elle déclare qu’il est clair que cette clause ne concerne pas la révision légale triennale, qui n’a pas besoin d’être spécifiée dans le bail, mais bien une clause d’indexation annuelle du loyer, qui peut être convenue en sus de la révision légale, de telle sorte qu’elle ne contrevient pas aux dispositions légales.

Elle ajoute que cette clause a reçu exécution sans la moindre contestation pendant plusieurs années, ce qui confirme bien la commune intention des parties à ce titre lors de la conclusion du bail.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 10 janvier 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 11 février 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS :

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Sur la nullité du commandement visant la clause résolutoire du 11 mai 2023 délivré par la SCI CITY

L’article L 145-58 du code de commerce dispose :

“Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.”

L’article L 145-59 du même code dispose :

“La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l’article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l’indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L. 145-58, est irrévocable.”

Vu le commandement visant la clause résolutoire délivré à la société AY DISTRIBUTION et dénoncé à la société MY BEERS par la SCI CITY le 11 mai 2023,

Vu le droit de repentir signifié par le bailleur le 08 août 2024, impliquant l’acceptation irrévocable du renouvellement du bail, et, dès lors, la renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire ensuite du commandement litigieux,

Il y a lieu de dire que l’action aux fins de nullité du commandement du 11 mai 2023 est devenue sans objet.

Sur la restitution du trop perçu par la SCI CITY

Il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil, que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi. »

L’article L 145-38 du code de commerce dispose :

« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. »

L’article 1190 du code civil dispose :

« Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé. »

En l’espèce, le bail commercial consenti le 25 août 2014 comporte une clause intitulée “INDEXATION” libellée en ces termes :

“Conformément aux dispositions de l’article L 145-38 du code de commerce, le loyer sera indexé annuellement à la date anniversaire de prise d’effet du présent contrat selon la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) – base 100 au 1er trimestre 2008 – publié trimestriellement par l’INSEE, et ce de plein droit et sans aucune formalité ou demande, la présente clause d’indexation n’est pas une clause d’échelle mobile.

L’indice de base retenu pour la fixation de la révision annuelle qui sera effective le 1er décembre 2016 est l’indice ILC du 1er trimestre 2015 qui sera connu dès sa parution. Cet indice correspond au loyer fixé de 24.000 € TH annuel. (…).”

En l’occurrence, si, l’intitulé de la clause et les termes utilisés concernent l’indexation du loyer, ceux-ci sont formellement contredits par la mention selon laquelle il ne s’agit pas d’une clause d’échelle mobile et fait expressément référence aux dispositions de l’article L 145-38 du code de commerce applicable à la demande en révision.

Or, une clause d’échelle mobile est une clause d’indexation.

Il résulte de ce qui précède que la clause litigieuse doit être interprétée en faveur du débiteur, en l’occurrence les sociétés AY DISTRIBUTION et MY BEERS, et doit être considérée étant une clause de révision et non d’indexation, qui a été expressément exclue.

Dès lors, s’agissant d’une clause de révision, la SCI CITY a violé les dispositions légales susvisées qui sont d’ordre public, en appliquant une révision annuelle, qui plus est sans avoir notifié sa demande par courrier recommandé avec accusé de réception, comme l’imposent les dispositions de l’article L 145-37 du code de commerce.

Par conséquent, la clause intitulée ‘INDEXATION” sera réputée non écrite et la SCI CITY sera condamnée à restituer à la SARL MY BEERS la somme totale de 15042,13 €, dont le quantum est établi et non contesté par le bailleur.

Sur les mesures accessoires

La SCI CITY, qui succombe, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M^e Mathieu RAYNAUD sera autorisé à recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SARL AY DISTRIBUTION et de la SARL MY BEERS les frais irrépétibles qu’elles ont exposés dans la présente instance.

Par conséquent, la SCI CITY sera condamné à payer à chacune d’elles la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement, susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Dit que l’action aux fins de nullité du commandement du 11 mai 2023 est devenue sans objet du fait de l’exercice du droit de repentir par le bailleur signifié le 08 août 2024 ;

Dit que la clause du bail commercial du 25 août 2014 intitulée “INDEXATION” est une clause de révision ;

Dit que ladite clause est réputée non écrite ;

Condamne la SCI CITY à restituer à la SARL MY BEERS la somme totale de 15042,13 € correspondant à la révision annuelle indûment perçue ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne la SCI CITY à verser à la SARL AY DISTRIBUTION et la SARL MY BEERS la somme de 1500 € chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI CITY de sa demande à ce titre ;

Condamne la SCI CITY aux entiers dépens de l’instance ;

Autorise M^e Mathieu RAYNAUD à recouvrer les dépens dont elle a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

C. LARUICCI