Tribunal Judiciaire de Paris, 11 janvier 2023, n° 22/58315

TJ Paris 11 janvier 2023

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le non-paiement des loyers était manifestement fautif et que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée suite à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Existence d'un arriéré locatif
La cour a constaté que la somme due par la société ROOM RUSH était non contestable et a ordonné le paiement de la provision.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que la société ROOM RUSH devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Application de la clause pénale
La cour a accepté la demande de paiement de la clause pénale, considérant qu'elle était applicable.
Accepté
Frais exposés
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais d'avocat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 11 janv. 2023, n° 22/58315
Numéro(s) :	22/58315

Sur les parties

Avocat(s) :	Célia AKDARSylvie GOLDGRABOlivier CREN
Cabinet(s) :	POULAIN ET ASSOCIES
Parties :	La S.A.R.L. ROOM RUSH

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 11 janvier 2023

No RG 22/58315 – N°

Portalis

352J-W-B7G-CYEPF par D-U V, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, N: 1

Assistée de W AA, Greffier. Assignation du : 26 Octobre 2022

DEMANDEURS
Monsieur G L Y […]

[…]
Madame M N O […].

[…]
Madame P N O

[…]

[…]
Madame A B

[…]

[…]
Monsieur R-S T

[…]

[…]
Madame E F rue Benettat 21 – Appartement 3 6607805 TEL-AVIV (Israël)
Monsieur H I-Q-C

[…]

lofor/ins 2 Copies exécutoirés délivrées le t

Page 1

Madame X née Y épouse Z […]

tous représentés par Maître Sylvie GOLDGRAB de l’AARPI LEBOUCHER, avocats au barreau de PARIS – #P0054

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. ROOM RUSH

100 avenue L Auguste 75011 PARIS

représentée par Maître Olivier CREN et Célia AKDAR du Cabinet CREN, avocat au barreau de PARIS – #E0716

DÉBATS

A l’audience du 30 Novembre 2022, tenue publiquement, présidée par D-U V, Juge, assistée de W

AA, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,
Monsieur G Y, Madame M N O, Madame P N O, Madame A B Monsieur R-S T, Madame E F, Monsieur H I-Q-C et Madame

X Y épouse Z (ci-après l’indivision Y) sont propriétaires indivis de locaux sis 100 avenue L Auguste – 75011 PARIS.

Par acte du 23 janvier 2018, l’indivision Y a donné à bail commercial à la société en cours de formation ROOM RUSH des locaux situés 100 avenue L Auguste – 75011 PARIS, moyennant un loyer annuel en principal de 48 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Par acte d’huissier délivré le 12 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 16 312,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022 inclus, augmenté du coût de l’acte.

Par exploit d’huissier délivré le 26 octobre 2022, l’indivision Y a fait assigner la société à responsabilité limitée ROOM RUSH devant la juridiction des référés aux fins de voir : constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; ordonner l’expulsion de la société ROOM RUSH et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

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condamner la société ROOM RUSH à payer à l’indivision Y la somme provisionnelle de 22 656,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre

2022 inclus; condamner la société ROOM RUSH au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des char ges, jusqu’à la libération des wa locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou

l’expulsion du défendeur ; condamner la société ROOM RUSH au paiement d’une somme provisionnelle de 12 000 euros au titre de la clause pénale; condamner la société ROOM RUSH au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 novembre 2022.

Se référant à ses conclusions, l’indivision Y maintient les prétentions formulées dans son acte introductif d’instance et précise se rapporter à sa pièce n°11 pour actualiser le quantum de sa demande de provision sur l’arriéré locatif à 17 416,04 euros.

Se rapportant à ses écritures, la société ROOM RUSH sollicite à titre principal le rejet des prétentions adverses, à titre subsidiaire le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours desdits délais, en tout état de cause la condamnation de la demanderesse aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la société BANQUE POPULAIRE

RIVES DE PARIS, créancier inscrit.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefoispastenue ^de ^c^a^r^a^c^t^é^rⁱ^s^e^r l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

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Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. PO

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le

commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de

bonne foi la mise en jeu de cette clause, la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les ef ^f^e^ts ^d^e^s clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses. pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte d’huissier du 12 septembre 2022, l’indivision bailleresse a fait commandement à la société preneuse de payer la somme de

16 312,89 euros en principal, correspondant aux échéances de loyers et charges des mois de juillet, août et septembre 2022, ainsi qu’au solde de l’échéance du mois de juin 2022.

La société preneuse conteste l’exigibilité des sommes dues, faisant valoir que le dépôt de garantie ainsi que le bénéfice d’une garantie bancaire à première demande permettaient de désintéresser le bailleur.

S’agissant du dépôt de garantie, le bail stipule que le dépôt de garantie -d’un montant de 12 000 euros- est conservé par le bailleur pendant toute la durée du bail, jusqu’au règlement définitif de toute indemnité que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration. du bail et sa sortie des lieux loués. Il précise qu’en aucune façon, le dernier terme de loyer ne peut s’imputer sur le dépôt de garantie.

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Il ressort des termes clairs et non équivoques du bail conclu par les parties que le montant du dépôt de garantie ne peut s’imputer sur une quelconque dette du preneur en cours de bail. Aussi la contestation tirée de la possession par le bailleur du dépôt de garantie ne revêt-elle pas de caractère sérieux.

S’agissant de la garantie bancaire à première demande, il est produit un acte de garantie bancaire en date du 17 avril 2018 aux termes duquel la société BANQUE POPULAIRES RIVES DE

PARIS s’engage à régler au bailleur, sur première demande de celui-ci, toutes sommes dues par la société ROOM RUSH au titre du bail du 23 janvier 2018 dans la limite de 24 000 euros. Ce montant a été ramené à 10 501,95 euros après règlement auprès du bailleur, le 17 août 2020, de 13 498,05 euros. De surcroît, il n’est ni démontré ni allégué que le garant ait effectué un règlement au titre des loyers et charges des mois de juin à septembre 2022. En conséquence, la contestation tirée de l’existence d’une garantie bancaire à première demande n’apparaît pas sérieuse.

Il n’existe ainsi aucune contestation sérieuse sur l’exigibilité des loyers et charges afférents aux mois de juin à septembre 2022.

En faisant délivrer ce commandement, l’indivision Y

n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 16

312,89 en principal, ce montant n’étant pas contesté par la société preneuse.

Il ressort du décompte arrêté au 29 novembre 2022 que depuis la délivrance du commandement de payer, un unique règlement de 10 501,95 euros est intervenu à la diligence de la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS le 4 novembre 2022, porté au crédit du compte locataire le 15 novembre 2022.

Les causes de ce commandement n’ont ainsi pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant dès lors réunies.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon le décompte arrêté au 29 novembre 2022, le solde de la dette s’élève à la somme de 17 416,04 euros, ce montant incluant

l’échéance de loyer afférente au mois de novembre 2022.

Ce montant prenant en considération le règlement de 10 501,11 euros effectué par le garant et le dépôt de garantie ne pouvant, ainsi qu’il l’a été précédemment énoncé, venir en compensation des sommes dues en cours de bail, l’obligation pesant sur la société

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ROOM RUSH de régler la somme de 17 416,04 euros n’est pas sérieusement contestable.

Aussi la société ROOM RUSH sera-t-elle condamnée à verser à

l’indivision Y la somme de 17 416,04 euros à titre provisionnel.

Cette somme emportera intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement sur la somme de 5811,78 euros [16

312,89 10 501,11], à compter de l’assignation sur la somme de 6 343,34 euros et à compter de la date de l’audience sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article L145-41 alinéa second, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les ef fets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique dramatique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société ROOM RUSH sollicite de se voir autoriser

à apurer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois; la bailleresse s’y oppose, soulignant l’importance de la dette et les abattements de loyer consentis en 2021.

Il sera relevé que la société ROOM RUSH a été immatriculée au mois de janvier 2018, qu’elle a réalisé des travaux dans les locaux aux fins d’adapter ceux-ci à l’organisation d’activités de loisirs de type « escape game » et qu’une telle offre commerciale a nécessairement été affectée par la crise sanitaire.

Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé.

A défaut de respect de ce délai, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les char ges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

La clause du bail prévoyant la conservation par le bailleur du dépôt de garantie constitue une clause pénale susceptible, eu égard à son caractère manifestement excessif, d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du c. Aussi n’y a-t-il pas lieu à référé sur son application.

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A ka d Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la société ROOM RUSH doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ROOM RUSH ne permet d’écarter la demande de l’indivision Y formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 octobre 2022 ;

Condamnons par provision la société ROOM RUSH à payer ^â Monsieur G Y, Madame M N O, Madame P N O, Madame A J
Monsieur R-S T, Madame E F, Monsieur H I-Q-C e et ^M^a^d^a^m^e

X Y épouse Z la somme de dix sept mille quatre cent seize euros et quatre centimes (17 416,04 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 29 novembre 2022 (échéance du mois de novembre 2022 incluse), avec intérêts au taux légal à

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compter du 12 septembre 2022 sur 5811,78 euros, à compter du 26 octobre 2022 sur la somme de 6 343,34 euros et à compter du 30 novembre 2022 sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société ROOM RUSH verse à Monsieur G Y, Madame M N O, Madame P N O, Madame A

B, Monsieur R-S T, Madame

E F, Monsieur H I-Q

C et Madame X Y épouse Z la somme de dix-sept mille quatre cent seize euros et quatre centimes (17 416,04 euros) en vingt-trois versements mensuels d’un montant de sept cent vingt-cinq euros (725 euros) suivis d’un versement du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 5 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente décision;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, char ges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

- l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

- la clause résolutoire produira son plein et entier effet, il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la

force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société ROOM RUSH des lieux loués qu’elle occupe 100 avenue L Auguste – 75011 PARIS et de tous occupants de son chef,

- la société ROOM RUSH devra payer mensuellement à Monsieur G Y, Madame M N O, Madame P N O, Madame A K Monsieur R-S T, Madame E F, Monsieur H I-Q-C et Madame

X Y épouse Z, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;

-le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société ROOM RUSH aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 12 septembre 2022 ;

Condamnons la société ROOM RUSH à payer à Monsieur G Y, Madame M N O, Madame P N O, Madame A B,
Monsieur R-S T, Madame E F, Monsieur H I-Q-C et Madame

X Y épouse Z la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

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Rejetons toutes les autres demandes des parties;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 11 janvier 2023

Le Président, Le Greffier,

D-U V W AA.

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