N° RG 25/00374 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZF2

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [W] [S] épouse [B], demeurant [Adresse 3] – ROYAUME UNI

représentée par M^e Julian COCKAIN-BARERE, de la SELAS MORVILLIERS SENTENAC ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, avocats au barreau de VANNES

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 4] – ROYAUME UNI

représenté par M^e Julian COCKAIN-BARERE, de la SELAS MORVILLIERS SENTENAC ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 1]

comparant à l’audience du 19 juin 2025, non comparant, ni représenté à l’audience du 18 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 18 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 20 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e COCKAIN-BARÈRE

Copie à : DDETS 56

RG N° 25-374. Jugement du 20 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 21 février 2019, M. [K] [B] a donné à bail à M. [N] [V] et Mme [E] [H] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros.

Par actes de commissaire de justice en date des 3 juillet 2024 et 14 août 2024, M. [K] [B] et Mme [W] [B] ont fait délivrer à M. [N] [V] et Mme [E] [H], pour le 21 février 2025 à minuit, un congé pour vendre, cet acte ayant été remis à M. [N] [V] par dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice et à Mme [E] [H] selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte du 4 avril 2025, remis selon les mêmes modalités, M. [K] [B] et Mme [W] [B] leur ont fait sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, M. [K] [B] et Mme [W] [B] ont fait assigner M. [N] [V] et Mme [E] [H] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à M. [N] [V] le 3 juillet 2024 et Mme [E] [H] le 18 août 2024, pour le 21 février 2025,déclarer M. [N] [V] et Mme [E] [H] occupants sans droit ni titre depuis le 22 février 2025,ordonner l’expulsion de M. [N] [V] et Mme [E] [H], ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner M. [N] [V] et Mme [E] [H] au paiement d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,condamner M. [N] [V] et Mme [E] [H] à leur régler 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et à supporter les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé, de la sommation de déguerpir et de l’assignation.

A l’audience du 19 juin 2025, M. [K] [B] et Mme [W] [B] ont comparu, représentés par leur Conseil.

M. [N] [V] s’est présenté et a indiqué que Mme [H] avait quitté les lieux depuis quatre ans et demi. Il a sollicité le renvoi de l’affaire à une date ultérieure.

Assignée selon les modalités fixées par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [H] n’a pas comparu.

L’affaire a été renvoyée.

À l’audience du 18 septembre 2025, seuls les demandeurs ont comparu et s’en sont rapportés à leur acte introductif d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

En application des dispositions de l’article 446-3 du code de procédure civile, le juge a sollicité, par courrier daté du 30 septembre 2025, les justificatifs de la qualité à agir de Mme [W] [B] et à défaut les observations des parties sur la recevabilité de ses demandes dès lors qu’elle n’apparaissait pas au bail en qualité de propriétaire bailleur.

Par note en délibéré reçue le 22 octobre suivant, les demandeurs ont transmis, notamment, l’acte d’acquisition, en indivision par M. [K] [B] et Mme [W] [B], du terrain sur lequel a été édifié le bien immobilier objet du présent litige.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la qualité à agir de Mme [W] [B]

À titre liminaire, il convient de préciser qu’à la demande du juge dans le cadre du délibéré, Mme [W] [B] a bien justifié être propriétaire indivis du bien immobilier objet du litige, et ainsi de sa qualité à agir.

Sur la validité du congé et l’expulsion

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

(…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que les bailleurs ont signifié à M. [N] [V] et Mme [E] [H] un congé pour vendre, les 3 juillet 2024 et 14 août 2024 pour le 21 février 2025, soit plus de six mois avant le terme du bail.

Conformément aux dispositions ci-dessus, le congé rappelait valoir offre de vente, précisait le prix et les conditions de la vente projetée et reproduisait in extenso les termes de l’article 15 II. précité.

De même, la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire y était insérée.

Il est exposé dans l’assignation que M. [N] [V] et Mme [E] [H] n’ont pas accepté l’offre de vente dans le délai légal et M. [V] qui a comparu à la première audience, n’a pas prétendu le contraire.

Aucune contestation n’a été élevée.

Il convient donc de constater la validité du congé délivré à effet du 21 février 2025, sans qu’il y ait lieu d’ordonner la résiliation du bail, ce dernier n’existant plus au jour de l’audience.

S’il a pu être indiqué que Mme [H] avait quitté les lieux plus de quatre ans auparavant, il n’est pas justifié qu’elle aurait donné congé au bailleur dans les termes de la loi.

M. [N] [V] et Mme [E] [H] sont donc déchus, de plein droit, de tout titre d’occupation sur le local.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [N] [V], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Les vérifications du commissaire de justice ayant permis d’établir que Mme [H] a quitté les lieux, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner son expulsion.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Au regard du fondement légal de leur demande, Mme et M. [B] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement et causé par la mauvaise foi des défendeurs.

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [N] [V] et Mme [E] [H] seront condamnés aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de la signification du congé.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [K] [B] et Mme [W] [B] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût de la sommation de quitter les lieux.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Constate la validité du congé délivré à effet du 21 février 2025 ;

Déclare M. [N] [V] et Mme [E] [H] déchus de tout titre d’occupation des lieux loués ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Mme [E] [H] ;

A défaut pour M. [N] [V] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [K] [B] et Mme [W] [B] de leur demande indemnitaire ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [N] [V] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [N] [V] et Mme [E] [H] à verser à M. [K] [B] et Mme [W] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût de la sommation de quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [N] [V] et Mme [E] [H] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de la signification du congé ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE