COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Z] [M], [E] [U] époux [M] c/ [O] [I] épouse [S], S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE HELIOS IMMOBILIER

MINUTE N°

Du 30 Octobre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/02795 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PBFU

Grosse délivrée à

M^e Philippe CAMPS

M^e Laura RICCI

expédition délivrée à

M^e Eric MARY

le 30 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

trente Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Avril 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Octobre 2025 après prorogations du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [Z] [M]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [E] [U] époux [M]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Madame [O] [I] épouse [S]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Eric MARY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE HELIOS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 19 juillet 2023, M. [Z] [M] et Mme [E] [U] épouse [M] ont fait assigner Mme [O] [I] épouse [S] et l’agence immobilière SARL HELIOS IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mme [M] demandent au Tribunal, au visa des articles 544, 2261, 2272, 1992, 1130, 1133 et 1240 du code civil, de :

dire et juger que les requérants sont les légitimes propriétaires de la cave constituant le lot n°13, de l’Edmonds, sis [Adresse 7] ;dire et juger Madame [I] épouse [S] infondée à se prévaloir une quelconque prescription acquisitive sur ledit bien ;par conséquent, condamner Madame [I] épouse [S] ou tout occupant de son fait à évacuer la cave constituant le lot n°13 sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;la condamner à payer aux requérants la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;dire et juger que l’Agence HELIOS IMMOBILIER – ORPI a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ;la condamner à payer aux requérants la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;condamner « in solidum » Madame [S] et l’Agence HELIOS Immobilier – ORPI à payer aux requérants la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;les condamner « in solidum » aux entiers dépens, qui comprendront le coût du constat du 27 juin 2023.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [S] demande au Tribunal de :

A titre principal, au visa de l’article 2272 du code civil :

dire et juger que Mme [S] et ses auteurs successifs possèdent la cave litigieuse depuis au moins 30 ans ;débouter de ce fait les époux [M] de leur demande ;A titre subsidiaire, au visa de l’article 2272 alinéa 2 du code civil :

dire et juger que Mme [S] possède la cave litigieuse depuis au moins dix ans ;débouter de ce fait les époux [M] de leur demande ;A titre très subsidiaire :

dire et juger que les demandes des époux [M] ne sont pas suffisamment fondées, n’apportant pas la preuve que la cave occupée aujourd’hui par Mme [S] est en réalité leur cave ;dans tous les cas, condamner les époux [M] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;A titre extrêmement subsidiaire :

si par impossible le tribunal venait à faire droit à la demande de restitution de cave, il conviendra de débouter les requérants de toutes leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Mme [S], ces dernières étant dénuées de tout fondement ;il en sera de même en ce qui concerne les frais irrépétibles, Mme [S] ayant largement démontré sa bonne foi.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 avril 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SARL HELIOS IMMOBILIER demande au Tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

débouter Monsieur [Z] [M] et Madame [E] [U] épouse [M] de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société HELIOS IMMOBILIER dès lors que :la société HELIOS IMMOBILIER n’a commis aucune faute ;Monsieur et Madame [M] ne démontrent pas un préjudice actuel, direct et certain découlant d’une prétendue faute de la société HELIOS IMMOBILIER ;l’évaluation forfaitaire d’un préjudice n’est pas indemnisable ; condamner Monsieur [Z] [M] et Madame [E] [U] épouse [M] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 mars 2025 par ordonnance du 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la propriété de la cave

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 2272 du même code dispose par ailleurs que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

En l’espèce, M. et Mme [M] ont acquis, par acte authentique du 29 janvier 2021, les lots n°13 (une cave en sous-sol) et 40 (un appartement) de l’immeuble cadastré section KY n°[Cadastre 3], situé [Adresse 8].

Mme [S] est propriétaire des lots n°26 (une cave au sous-sol) et 52 (un appartement) situés dans le même immeuble.

M. et Mme [M] exposent qu’ils n’ont pu prendre possession de leur cave, lot n°13, celle-ci étant déjà occupée par Mme [S]. Mme [S] relève en réponse qu’elle est devenue propriétaire du lot n°13 en raison de la prescription acquisitive.

Tout d’abord, il est incontestable que le titre de propriété de M. et Mme [M] porte sur les lots n°13 et 40, de sorte que les demandeurs ont bien acquis la cave correspondant au lot n°13.

Il est également incontestable que le titre de propriété de Mme [I] épouse [S] porte sur les lots n°26 et 52, et non sur le lot n°13.

Mme [S] sollicite qu’il soit dit et juger qu’il existe une possession de ce lot n°13 depuis au moins 30 ans. L’article 2261 du code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

La Cour de cassation rappelle à ce titre, qu’il incombe à celui qui invoque le bénéfice de la prescription acquisitive, Mme [S] en l’espèce, de rapporter la preuve d’actes matériels de possession exercés pendant la durée de trente ans, et revêtant les caractères d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. En effet, la possession légale utile pour prescrire ne peut s’établir que par des actes matériels de possession.

Ainsi, le seul fait pour Mme [S] d’être en possession d’une clé de la cave ou que les propriétaires successifs du lot n°52 (appartement de Mme [S]) aient été tour à tour en possession de cette clé ne suffit pas à démontrer une possession trentenaire.

Par ailleurs, il apparaît également que la difficulté relative à l’occupation de la cave est ancienne et connue, puisque M. [X], ancien propriétaire du lot n°13 faisant l’objet du présent litige, avait introduit une action par acte d’huissier du 23 octobre 1989 en vue de prendre possession de sa cave. Une expertise avait été ordonnée par le juge des référés le 15 février 1990, ayant pour objet notamment, de rechercher dans quelles conditions la cave avait été occupée par le passé et dresser un plan sommaire des lieux (la décision précise qu’aucun plan n’était versé aux débats). Par jugement du 4 janvier 2000, le Tribunal avait rejeté les demandes de M. [X], expliquant que ce dernier se fonde sur le rapport d’expertise alors qu’il ne pouvait servir de preuve au motif que la décision ayant nommé l’expert en remplacement de l’expert initialement désigné ne comportait ni le nom du magistrat ni sa signature et qu’elle n’avait, par ailleurs, jamais été notifiée aux parties. Le tribunal avait ainsi retenu que les graves irrégularités affectant la décision la rendait inexistante et viciaient ainsi toutes les opérations d’expertise subséquentes.

Il ressort de ces pièces qu’une décision de justice a ainsi été rendue en 1989 en vue d’une expertise, puis un jugement le 4 janvier 2000 rejetant les demandes de M. [X] puisqu’il ne pouvait se fonder uniquement sur le rapport d’expertise compte tenu des irrégularités qui l’entachaient. L’action en justice n’était ainsi ni infondée ni abandonnée comme le conclut Mme [S], le rejet des prétentions découlant uniquement des difficultés relatives au rapport d’expertise produit. Il en résulte que la possession ne peut être qualifiée de paisible alors même qu’un litige existait déjà en 1989 et en 2000.

Il n’est ainsi pas démontré l’existence d’une possession répondant aux critères posés par l’article 2261 précité.

A titre subsidiaire, Mme [S] expose qu’elle peut se prévaloir de la prescription abrégée de dix ans, compte tenu de sa bonne foi et de son juste titre. Elle relève que la clé de la cave litigieuse lui a été remise lors de l’acquisition de l’appartement et que la plaque figurant sur la porte de la cave mentionne le lot n°26, qui correspond au lot mentionné sur son acte d’achat.

Il sera tout d’abord relevé que Mme [S] indique que le numéro 26 qui figure sur la cave a été apposé à la demande du syndic à une date inconnue, « que par conséquent c’est bien de bonne foi que Mme [S] a pris possession de cette cave depuis 2007 ». Or Mme [S] conclut également que le syndic France Azur a commandé ces plaques le 2 février 2023 et qu’il en a réglé le coût le 6 février 2023, de sorte que ces plaques ne pouvaient être apposées sur les portes des caves lors de son acquisition en 2007.

Mme [S] a acquis le lot n°26, M. et Mme [M] ont acquis le lot n°13. Maître [D], Notaire, a confirmé par courriel du 12 avril 2023 que « il ressort de l’état hypothécaire (dont copie jointe) que depuis 1968, la cave 13 a toujours été vendue avec l’appartement 40 ».

L’état descriptif de division fait état de la présence, au sous-sol, des lots n°1 à 25 correspondant à des caves. Le lot n°26 est ainsi décrit : « un local destiné aux poubelles, petite et grande réserve servant de cave-abri ». Dès lors le lot n°26 acquis par Mme [S] correspond à ce lot décrit comme comportant une réserve servant de cave-abri, et non le lot n°13.

Le plan des caves démontre clairement l’existence des 25 caves situées dans l’alignement les unes des autres ainsi qu’un emplacement près des escaliers nommé « RESERVE » et comportant une « ZONE CAVE ABRI », correspondant ainsi parfaitement au lot décrit sur l’état descriptif de division. Le titre de Mme [S] renvoie en outre expressément au lot n°26 de l’état descriptif de division.

Mme [S] ne possède ainsi aucun titre lui permettant de bénéficier de la prescription acquisitive abrégée. L’apposition de la plaque « n°26 » sur la porte du lot n°13 n’est pas démontrée lors de son acquisition, ce d’autant plus que Mme [S] produit elle-même une facture relative à l’achat de ces plaques datée du 2 février 2023, précisant que l’installation de ces plaques avait pour but de « faire correspondre la possession avec les titres ». Le conseil syndical a indiqué par courriel du 13 juin 2023 qu’il venait de découvrir l’installation de ces plaques, de sorte qu’aucune installation antérieure n’est démontrée. Par ailleurs, quand bien même ces plaques auraient existé à l’époque de l’acquisition de Mme [S], ces plaques ne valent pas titre.

Les titres sont sans équivoque : M. et Mme [M] ont acquis le lot n°13, Mme [S] a acquis le lot n°26. L’état descriptif de division correspond parfaitement au plan des caves, lesquels démontrent que le lot n°26 correspond à la zone « cave abri » située près des escaliers. En tout état de cause, il semble relativement logique que le lot n°13 se trouve à côté du lot n°14.

Mme [S] ne démontre ainsi aucun titre permettant une prescription abrégée.

En conséquence, aucune prescription acquisitive n’est démontrée par Mme [S]. Les demandes de Mme [S] seront ainsi rejetées.

Il sera ainsi fait droit à la demande de M. et Mme [M].

Mme [S] ou tout occupant de son chef sera condamnée à libérer la cave constituant le lot n°13 (soit le lot situé à côté du lot n°14) ainsi que l’accès à ce lot, en procédant notamment au retrait du cadenas. A défaut de complète exécution passé le délai de 30 jours après la signification du présent jugement, Mme [S] sera redevable envers M. et Mme [M] d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, qui courra durant six mois.

Sur la demande formulée au titre de la résistance abusive

M. et Mme [M] sollicitent la somme de 10 000 € en raison des pratiques dolosives et de la résistance abusive de Mme [S].

Toutefois, ni fondement juridique ni motifs ne sont invoqués au soutien de cette demande, le préjudice subi n’est pas explicité.

Elle sera en conséquence rejetée.

Sur la responsabilité de la SARL HELIOS IMMOBILIER

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les demandeurs se fondent sur cet article pour solliciter la condamnation de la SARL HELIOS IMMOBILIER à verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts. Ils exposent que l’agence immobilière aurait fait visiter une autre cave, libre, et non le lot n°13 lors de la visite du bien, ne leur permettant pas de prendre conscience de l’existence de la difficulté relative à l’occupation de ce lot.

Les demandeurs n’apportent toutefois aucune pièce au soutien de cette prétention. Ainsi, aucun élément versé aux débats ne permet de démontrer l’existence d’une faute commise par la SARL HELIOS IMMOBILIER.

En conséquence, les demandes formulées à l’encontre de l’agence immobilière seront rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, Mme [S], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Les demandeurs sollicitent que les frais du procès-verbal de constat soient compris dans les dépens. Toutefois ces frais, exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable, mais seulement des frais non compris dans les dépens et entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Mme [S] sera condamnée à verser à M. et Mme [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €. Les demandes formulées par Mme [S] et la SARL HELIOS IMMOBILIER au titre de l’article 700 seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, le litige portant sur la libération d’une cave, l’exécution provisoire est compatible avec la nature du litige. Dès lors, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes formulées par Mme [O] [I] épouse [S] ;

CONDAMNE Mme [O] [I] épouse [S] ou tout occupant de son chef à libérer la cave constituant le lot n°13 (soit le lot situé à côté du lot n°14) ainsi que son accès, au sein de l’immeuble cadastré section KY n°[Cadastre 3], situé [Adresse 8] ;

DIT que cette libération des lieux et de l’accès devra intervenir dans un délai maximum de 30 jours après la signification du présent jugement ;

ORDONNE qu’à défaut de complète exécution passé ce délai de 30 jours après la signification du présent jugement, Mme [O] [I] épouse [S] sera redevable envers M. [Z] [M] et Mme [E] [U] épouse [M] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 100 € par jour de retard pour une durée de six mois, à charge pour les demandeurs, à défaut de complète exécution, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire ;

REJETTE la demande formulée par M. [Z] [M] et Mme [E] [U] épouse [M] au titre de la résistance abusive de Mme [O] [I] épouse [S] ;

REJETTE les demandes formulées à l’encontre de la SARL HELIOS IMMOBILIER ;

CONDAMNE Mme [O] [I] épouse [S] à verser à M. [Z] [M] et Mme [E] [U] épouse [M] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes et les demandes formulées par Mme [O] [I] épouse [S] et la SARL HELIOS IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [I] épouse [S] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE