Minute n° 21

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT

06 JANVIER 2022

N° RG 21/00[…]1 – N° Portalis DB22-W-B7F-PZD7

DEMANDEURS :

Monsieur X Y, né le […] à SAINT QUENTIN (02100), de nationalité française, et demeurant au […] (78400)

Madame Z AA, née le […] à SAINT GERMAIN EN

LAYE (78100), de nationalité française et demeurant au 2 rue des […] à

CHATOU (78400)

représentés par M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DÉFENDEURS :

Monsieur AB AC AD AE AF, né le […] à PARIS

16ème, de nationalité française et demeurant au 16 Passage Thiéré à PARIS (75011)

Madame AG AH AI épouse AE AF, née le 07

Août 1945 à NEUILLY SUR SEINE (92200), de nationalité française et demeurant au 16 Passage Thiéré à PARIS (75011)

représentés par M^e Sophie RIVIERE-MARIETTE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulante, M^e Marc MANCIET de la selarl MBS Avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 14 Janvier 2021 reçu au greffe le 15 Janvier 2021.

DÉBATS: A […]audience publique tenue le 02 Novembre 2021, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame SCIORE, juge, siégeant en qualité de juge rapporteur avec […]accord des parties en application de […]article 805 du Code de procédure civile, as[…]tée de Madame SOUMAHORO Greffier, puis […]affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2022.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

Madame LERBRET, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Madame SCIORE, Juge

GREFFIER LORS DU DELIBERE:

Madame GAVACHE, greffier

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 17 juin 2016, M. AB AE AF et M^me AG AI (les époux AE AF AI) ont vendu à M. X

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Y et M^me Z AA, au prix de 660 000 euros, les lots n° 32, correspondant à un appartement en rez-de-jardin, […] et […], conférant un droit de jouissance privatif sur deux jardins, au sein d’un immeuble situé […] (78400) et soumis au statut de la copropriété.

Selon procès-verbal en date du 7 juin 2017, […]assemblée générale des copropriétaires a notamment approuvé le principe de la réalisation de travaux de réfection de la zinguerie et de la toiture.

Reprochant aux vendeurs de ne pas les avoir informés de […]existence et de […]ampleur des désordres affectant la toiture en raison d’un défaut d’entretien récurrent, M. X

Y et M^me Z AA les ont mis en demeure, le 18 mai 2018, de les indemniser de leur préjudice à hauteur de leur quote-part sur le coût des travaux, soit la somme de 40 304 euros.

Aux termes d’un courrier daté du 7 juin 2018, M. AB AE AF et Mme

AG AI, par […]intermédiaire de leur conseil, s’y sont opposés, arguant notamment que les travaux votés lors de […]assemblée générale de 2017 correspondaient à […]entretien courant de la toiture.

Le 10 mai 2018, M. AB AJ, architecte, a établi un compte-rendu de visite, aux termes duquel il préconise la réfection de la couverture en ardoise et la restauration des souches de cheminées, qu’il estime indispensables, conseillant par ailleurs de procéder

à la rénovation de la couverture en zinc.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 septembre 2018 a décidé de confier à ce dernier une mission de maîtrise d’œuvre en vue de la réalisation des travaux de couverture.

Lors de […]assemblée générale du 4 juin 2019, ont été évoqués, à titre informatif, les travaux futurs portant notamment sur la réfection de la toiture.

Les travaux de réfection totale de la toiture ont été approuvés par […]assemblée générale en date du 27 juillet 2020.

Par courrier du 15 septembre 2020, les consorts Y-AA ont sollicité des époux AE AF AI, par […]entremise de leur conseil,

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[…]indemnisation de leur préjudice dont le quantum se trouve définitivement fixé, à hauteur du coût des travaux leur incombant au titre de leur quote-part dans la copropriété, soit la somme de 75 719,94 euros.

Par courrier du 6 octobre 2020, les époux AE AF-AI, par […]intermédiaire de leur conseil, s’y sont de nouveau opposés, réfutant toute attitude dolosive.

Par acte d’huissier en date du 14 janvier 2021, M. X Y et M^me Z

AA ont assigné M. AB AE AF et M^me AG AI

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devant ce tribunal aux fins d’obtenir […]indemnisation de leur préjudice sur le fondement du dol, de […]obligation de bonne foi et du devoir précontractuel d’information.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2021, M. X

Y et M^me Z AA demandent au tribunal de :

Vu les articles 1104, 1112-1, 1130, 1137, 12[…]-1 et 12[…]-2 du Code civil,

Vu similairement les anciens articles 1134 alinéa 3, 1116, 1147 et 1149 du

Code civil, dans leur rédaction antérieure à la réforme issue de […]ordonnance

n° 2016-1[…] du 10 février 2016,

Vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, DIRE que les consorts AE AF-AI ont commis une réticence dolosive;

- DIRE qu’à tout le moins, les consorts AE AF-AI ont manqué à leur obligation de bonne foi ainsi qu’à leur devoir précontractuel

d’information;

- CONDAMNER en conséquence les consorts AE AF-AI à payer aux consorts Y-AA la somme de 75 719,94 euros en réparation du préjudice subi, dont le quantum est égal au coût des travaux de réfection de la toiture votés par la copropriété à la charge des consorts Y-AA;

- CONDAMNER les consorts AE AF-AI à payer aux consorts

Y-AA la somme de 6 000 euros en application de […]article

700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER les consorts AE AF-AI aux entiers dépens, conformément aux dispositions de […]article 696 du Code de procédure civile ;

- DIRE n’y avoir lieu à écarter […]exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs invoquent la réticence dolosive sur le fondement de […]ancien article 1116 du code civil (articles 1130 et 1137 nouveaux). Ils affirment que les vendeurs leur ont intentionnellement dissimulé […]état de la toiture de

[…]immeuble alors qu’ils connaissaient le caractère déterminant de cette information; que s’ils avaient en effet eu connaissance de […]existence des désordres, ils ne seraient pas portés acquéreurs du bien, ou en tout état de cause à un prix inférieur ; que les vendeurs ne pouvaient ignorer […]état réel de la toiture et la nécessité de procéder à sa réfection complète, ainsi qu’il avait été préconisé par le syndic en 2010 (seuls des travaux partiels, insusceptibles de remédier à la cause des désordres, ayant alors été réalisés), au regard notamment de leur qualité de copropriétaires depuis 1985 et de la qualité de président du conseil syndical de M. AB AE AF, qui avait été à ce titre […]interlocuteur des différentes entreprises en 2010 pour établir les différents devis ; que les vendeurs savaient donc parfaitement que le défaut d’entretien de la toiture avait entraîné une extrême vétusté rendant à terme sa réfection totale nécessaire. Ils soulignent la dangerosité de la situation ainsi qu’a pu le constater […]architecte mandaté par la copropriété en 2018, ce qui corrobore la connaissance par les vendeurs de la carence d’entretien et de la nécessité des travaux à entreprendre pour y mettre fin.

Ils considèrent que les vendeurs ont, à tout le moins, manqué à leur obligation précontractuelle d’information, désormais prévue à […]article 1112-1 du code civil et auparavant consacrée par la jurisprudence, de même qu’à leur obligation de bonne foi,

[…]absence de communication par les vendeurs de […]information qu’ils détenaient sur […]état de la toiture ayant entraîné une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, caractérisant une faute leur ayant causé préjudice.

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Ils font encore valoir que […]état de la toiture n’a jamais n’a jamais été discuté lors de la négociation du prix, pas davantage que […]ancienneté de […]immeuble; que […]architecte, M. AJ, n’est pas l^eur propre architecte mais a été mandaté par le syndic, en mai 2018, pour procéder à une expertise des couvertures et façades, et en août 2018 pour une mission de maitrise d’œuvre ; que les désordres n’étaient pas apparents au jour de la vente, les chutes d’éléments de la corniche n’ayant commencé à survenir qu’en 2018 et qu’il était impossible au moment de la vente en 2016 de déceler […]existence de désordres affectant la toiture depuis le rez-de-chaussée.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2021, M. AB AE AF et M^me AG AI demandent au tribunal de : Vu les articles 1104, 1112-1, 1130, 1137, 12[…]-1 et 12[…]-2 du Code civil, les anciens articles 1134 alinéa 3, 1116, 1147 et 1149 du Code civil,

Dire et juger que M. et M^me AE AF ignoraient légitimement la

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nécessité de refaire la toiture de […]immeuble.

-Dire et juger que M. et M^me AE AF n’ont commis ni manœuvres frauduleuses ni manquement à leur obligation d’information en vue de convaincre M. Y et M^me AA de faire […]acquisition de leur appartement […] […].

- Dire et juger que M. Y et M^me AA ne démontrent pas que […]état de la toiture fut un élément déterminant de leur acquisition.

- En conséquence, dire et juger que M. et M^me AE AF n’ont commis aucun dol à […]égard de M. Y et M^me AA.

- Déclarer M. Y et M^me AA irrecevables et en tous les cas mal fondés en leurs demandes et les en débouter à toutes fins qu’elles comportent.

- Les condamner solidairement ou in solidum à payer à M. et M^me AM AN les sommes de 10 000 euros pour procédure abusive et 5 000 euros au titre de […]article 700 du code de procédure civile.

Les condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL Avocats, aux offres de droit.

Réfutant toute réticence dolosive ou tout manquement au devoir de bonne foi et à […]obligation précontractuelle d’information, les défendeurs soutiennent qu’ils n’étaient pas informés, au moment de la vente, de la nécessité de refaire la toiture de […]immeuble, question qui n’avait jamais été évoquée auparavant ; que les demandeurs échouent ainsi dans […]administration de la preuve qui leur incombe ; que les devis présentés lors de […]assemblée générale de 2010 portaient uniquement sur la réfection de 60 mètres carrés d’ardoise et non sur la toiture dans son intégralité, la mise au vote de la révision totale de la toiture et de la zinguerie s’expliquant uniquement par un souci d’économie relatif

à […]installation de […]échafaudage; que si le choix d’une réfection partielle a été fait, c’est parce qu’une réfection totale ne s’avérait alors pas utile ; que si de nouveaux désordres ont par la suite été invoqués, ils concernaient seulement la gouttière, ce qui a été […]objet

d’un vote lors de […]assemblée générale de 2016 dont le procès-verbal a été transmis aux acquéreurs, lesquels ne peuvent dès lors prétendre ignorer ce problème ; qu’aucun des copropriétaires ne s’est par la suite plaint d’infiltrations; qu’aucun des procès-verbaux aubre d’assemblée générale des trois années précédant la vente ne mentionnent la nécessité d’une réfection complète, pas davantage que […]état daté du syndic.

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Selon eux, les demandeurs ne sauraient se prévaloir d’événements postérieurs à la vente pour prétendre qu’ils leur auraient caché le mauvais état de la toiture. Ils font valoir que

[…]assemblée générale de 2017, intervenue un an après la vente, n’a pas voté la réfection de la toiture mais simplement le principe de la reprise de la zinguerie, laquelle

n’apparaissait pas urgente, la réfection de la toiture n’étant alors ni envisagée ni envisageable; que ce n’est que deux années après la vente que […]architecte de la copropriété, à la demande de M. X Y, est monté sur le toit et a constaté que les réparations entreprises jusque-là n’étaient pas toutes conformes aux règles de […]art et que la toiture était vétuste et devait être reprise, seules les souches de cheminées nécessitant une reprise urgente ; que c’est au vu de ce rapport que […]assemblée générale du 28 septembre 2018 a convenu que les travaux votés en 2017 s’avéraient insuffisants; que […]état réel de la toiture n’a ainsi été révélé qu’en mai 2018 au syndic et aux copropriétaires, et qu’ils […]ignoraient en juin 2016.

Ils soutiennent par ailleurs que les demandes indemnitaires fondées sur le dol sont irrecevables en ce que le dol constitue une cause de nullité de la convention et non un droit à indemnité ; que les demandeurs n’établissent pas que […]état de la toiture était un élément déterminant de leur acquisition, étant rappelé que […]erreur sur la valeur du bien

n’est pas un vice du consentement, alors qu’ils ne pouvaient ignorer qu’ils acquéraient un appartement dans un bâtiment ancien. Ils soulignent que la toiture est visible depuis la rue et le jardin du rez-de-chaussée, que le bien leur a été présenté par un professionnel de […]immobilier, estimant qu’ils disposaient dès lors de tous les éléments pour connaître […]état de la toiture de […]immeuble.

Ils font valoir subsidiairement, en ce qui concerne le manquement à […]obligation

d’information allégué, que les fondements juridiques invoqués par les demandeurs, correspondant à des dispositions issues de la réforme du droit des contrats, ne sont pas applicables qu’en ce qui concerne les anciens articles 1147 et 1149 également invoqués, ils n’ont pas manqué à leur obligation d’information ignorant le mauvais état général de la toiture, rien ne permettant de penser qu’il était nécessaire de la remplacer ; qu’en réalité, […]urgence de remplacer la toiture concernait moins la nécessité de ce remplacement que […]opportunité de la faire prendre en charge par les vendeurs sous couvert d’un vice du consentement.

En application de […]article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne […]exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 6 septembre 2021 et […]affaire, fixée pour être plaidée à […]audience du 12 octobre 2021 puis renvoyée à […]audience du 2 novembre 2021, a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir dire, ou dire et juger, qui développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de […]article 4 du code de procédure civile et ne sai[…]sent pas le tribunal. Elles ne donnent donc pas lieu à statuer.

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Le contrat de vente ayant été conclu le 17 juin 2016, soit avant […]entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats opérée par […]ordonnance du 10 février 2016 et la loi de ratification du 20 avril 2018, le présent litige sera tranché en application des dispositions antérieures. Il conviendra à cette fin le cas échéant, conformément à […]article

12 du code de procédure civile selon lequel le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, de restituer aux demandes des parties les fondements adéquats, les demandes n’étant pas de ce chef irrecevables.

- Sur la responsabilité des vendeurs

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de […]article 1116 du code civil, pris dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de vente, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par […]une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, […]autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, […]aurait empêché de contracter ou conduit à contracter à des conditions différentes. Le manquement à une obligation précontractuelle

d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

Le devoir de bonne foi fonde une obligation précontractuelle d’information pour la hd be partie qui connaît une information dont […]importance est déterminante pour […]autre partie qui […]ignorerait légitimement. Il appartient ainsi au vendeur de livrer à […]acquéreur toute information dont la connaissance est de nature à le conduire à modifier son comportement, en renonçant à conclure ou en réexaminant les conditions du contrat projeté. Ainsi par exemple, commet une réticence dolosive, qui […]oblige à réparer le dommage causé, le vendeur qui ne communique pas à […]acquéreur de ses lots les informations qu’il détient sur des travaux envisagés par le syndicat et qui sont de nature à faire craindre des dépenses importantes.

Conformément aux principes guidant la charge de la preuve, il appartient à celui qui invoque un dol, ou un manquement à une obligation d’information précontractuelle d’en apporter la preuve, sous peine de voir son action rejetée.

L’ancien article 1382 devenu 1240 du code civil dispose par ailleurs que tout fait quelconque de […]homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le dol constitue une faute civile au sens des dispositions précitées engageant la responsabilité de son auteur. Il ouvre par conséquent à celui qui en est victime un droit à indemnisation en vue de la réparation de son préjudice, la victime demeurant libre de ne pas solliciter […]annulation du contrat.

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Les demandes de M. X Y et M^me Z AA sont dès lors recevables, […]absence de demande d’annulation du contrat de vente n’étant pas davantage susceptible de conduire au rejet de leur action sur le fond.

Les demandeurs reprochent en […]espèce aux défendeurs de leur avoir dissimulé […]état réel de la toiture, qui rendait sa réfection indispensable à court terme et devait engendrer des coûts importants.

Pour établir la réalité de […]état de la toiture au moment de la vente, les demandeurs se prévalent notamment du compte-rendu opéré par M. AB AJ, architecte, le 10 mai 2018. Ce dernier y a détaillé la vétusté de la toiture, décrit de nombreux désordres, et préconisé la réfection de la couverture en ardoise, qu’il estime «< indispensable à très court terme, compte tenu du degré de vétusté constaté ». Il a par ailleurs jugé moins urgente mais souhaitable la réfection de la couverture zinc ( « afin: – de profiter des échafaudages en place et éviter le surcoût d’une nouvelle installation, d’éviter

d’endommager ultérieurement la couverture ardoise récemment refaite >>

), et indispensable et urgente la restauration des souches de cheminées.

À ce compte-rendu, certes établi de manière non contradictoire, sont annexées diverses photographies révélant le mauvais état de la toiture et des souches de cheminée.

Ce faisant, si le mauvais état de la toiture a pu être constaté par […]architecte en montant sur le toit, celui-ci n’apparaît pas avec évidence depuis la chaussée, en particulier pour un non professionnel, alors que […]immeuble est lui-même ancien. Il ne peut donc être reproché aux acquéreurs de ne pas s’être aperçus de […]état réel de la toiture, qui nécessitait des opérations d’investigation plus approfondies. Les défendeurs ne peuvent dès lors se prévaloir du caractère apparent des vices.

Il ne peut pas davantage être reproché aux acquéreurs d’avoir été négligents dans la mesure où ils se sont faits communiquer les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale précédant la vente (en date respectivement des 28 mars 2014, 13 avril 2015 et

20 janvier 2016) et […]état daté de […]immeuble par le syndic, conformément aux dispositions légales, documents qui ne mentionnent pas le mauvais état de la toiture ni n’évoquent la perspective de travaux futurs (seuls sont mentionnés dans […]état daté du syndic les < travaux de remplacement de 6ML de gouttières et 5ML de bandeaux en zinc »>, votés lors de […]assemblée de 2016).

M. AB AJ indique encore, aux termes d’une attestation en date du 15 janvier

2020 adressée à M. X AO, que « la vétusté de la couverture et des souches de cheminée de […]immeuble situé au 2, rue des […], est la conséquence d’une carence d’entretien et de restauration/réfection, et nullement le fait d’une subite altération des ouvrages ainsi que […]illustrent les points suivants :

- altération prononcée de la couverture en zinc et en ardoise; très grande vétusté des ornements;

- très grande vétusté de la corniche (risque de chute d’éléments sur la voie publique, ayant déjà entrainé […]intervention d’un cordiste pour purge et mise en sécurité provisoire);

- extrême vétusté des grandes souches de cheminées dont […]aspect d’origine (brique et pierre) a disparu suite à une réparation de fortune inesthétique et anachronique (souches « noyées » sous un enduit avec fibre de verre et cerclage métallique). >>

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Il ressort par ailleurs des éléments versés aux débats, notamment de […]attestation en date du 28 décembre 2020 de M. AB AJ, que la mairie de Chatou a mis en place des barrières de sécurité au droit de […]immeuble, en pied de façade, afin d’y interdire la circulation piétonne en raison du risque de chute d’éléments de corniche, ce qui est corroboré par les photographies produites. Dans son attestation, […]architecte fait état de la chute de plusieurs morceaux au sol, et explique que : « La vétusté avancée de la corniche, ayant entrainé la chute d’éléments maçonnés sur la voie publique, est consécutive à une carence d’entretien de […]immeuble en général, et de la couverture en particulier (la réfection du toit, votée en 2020, est prévue en 2021) ».

Sont encore produits un courriel du 4 septembre 2018 émanant d’un occupant de […]immeuble (M. AP AQ) qui mentionne la survenue d’un éboulis de la corniche supérieure, ainsi que des demandes d’intervention du syndic auprès de M. AJ, en date du 4 mai 2018 pour […]expertise des ouvertures et façades, et du

6 avril 2018 pour la prise de mesures conservatoires concernant la corniche côté rue à la suite du détachement d’un morceau de corniche.

Il résulte de […]ensemble de ces éléments que les désordres affectant la toiture et la corniche, s’ils sont survenus postérieurement à la vente, ont une cause antérieure à celle- ci, liée à leur vétusté. Le mauvais état de la toiture au moment de la vente est donc caractérisé.

Il est pareillement établi que ce mauvais état a rendu nécessaire la réfection de la toiture, dont le principe a été adopté lors de […]assemblée du 7 juin 2017 (résolution n°17), soit lors de la première assemblée générale ayant suivi la vente. Si cette résolution est certes intitulée « travaux de reprise zinguerie et toiture », et la résolution 17.1 « Vote du principe des travaux d’entretien zinguerie et toiture », il ne peut être considéré qu’il s’agit de simples travaux d’entretien, le contenu de la résolution faisant expressément référence à des travaux de réfection, ce que confirme le procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 2020 aux termes duquel ont été approuvés les modalités et le montant des travaux à entreprendre sur la toiture. La résolution n° 14 « Réfection totale de la toiture » de cette dernière assemblée porte en effet approbation de tels travaux et validation des devis de la société ECOP pour les lots installation de chantier et couverture pour un montant de 236 304,[…] euros, et de la société LEFEVRE pour le lot maçonnerie, pour un montant de 41 912,02 euros TTC.

Afin de caractériser une réticence dolosive de nature à engager la responsabilité des vendeurs, il appartient encore aux acquéreurs de démontrer la connaissance de ces derniers de cet état de fait, de sa dissimulation intentionnelle et de son caractère déterminant.

À cette fin, les demandeurs se prévalent notamment d’une précédente assemblée générale en date du 17 décembre 2010, aux termes de laquelle a été adoptée une résolution n° 12 (« Travaux de rénovation de la toiture ») décidant de la réfection partielle de la couverture.

La convocation à ladite assemblée mentionnait, au titre du projet de résolution, que : « Depuis plusieurs années, les travaux de couverture font […]objet de discussion sans qu’il n’y ait eu de décision prise ; Quelques entreprises ont été consultées (AR en 2003 – ARTISAN JEANMAIRE en 2009 – CTO et L’ART DES

TOITS en 2010 – puis récemment GB) GB nous indique que […]état des ardoises ne

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permet plus (selon lui) de réparation ponctuelle. Elles sont usées et très fines, cassantes. Nous proposons donc aux copropriétaires de débattre sur la mise en œuvre de travaux de réfection totale ou partielle, cette dernière solution se révélant à terme onéreuse du fait de […]obligation de mont[er] des échafaudages à chaque opération ». Il a ainsi été donné le choix aux copropriétaires entre une réfection totale et une réfection partielle, le projet de résolution n° 12.1 prévoyant ainsi que : < L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide du principe du vote des travaux suivants :

- réfection globale de la couverture ou

- réfection partielle de la couverture par tranche de travaux

- par défaut : mesures conservatoires en cas de fuites avérées sous toutes les réserves d’usage ».

Le projet de résolution se réfère ainsi clairement à la nécessité à terme de procéder à la réfection globale de la toiture, le choix d’une réfection partielle devant se révéler dans cette perspective plus onéreux au regard de la nécessité future de procéder de nouveau au montage d’échafaudages. L’état de vétusté de la toiture transparaît tout aussi clairement des termes du projet de résolution, que les vendeurs, en leur qualité de copropriétaires depuis 1985, ne pouvaient ignorer.

Il apparaît en outre que le vote de cette résolution en 2010 a notamment fait suite à un courrier recommandé adressé en 2009 au syndic en exercice (GIMCOVERMEILLE) par

[…]un des copropriétaires, M. AS AT, aux termes duquel celui-ci a sollicité […]inscription à […]ordre du jour de […]assemblée du 28 avril 2009 le mauvais état de la toiture, faisant état de multiples signalements antérieurs, et a mis en demeure < le syndic ainsi que le conseil syndical et son président de faire les réparations nécessaires afin de sauvegarder […]intégrité du bâtiment; tôle faitière, chéneau côté Pommerot mettant la vie d’autrui en danger; ainsi que le remplacement de certaines tôles percées ». Il est fait état dans cette lettre de constatations opérées par une entreprise et de photographies prises sur le toit sur lesquelles apparaissent des dégradations, et il est mentionné que : « De nombreuses fuites dues au mauvais état du faîtage, des chéneaux, des tôles dégradent depuis de nombreuses années la toiture ainsi que les murs, et notamment, mettent en danger la vie des passants rue des […] car la fuite de la gouttière a dégradé la corniche supérieure gorgée d’eau et qui menace de céder. Tout ceci a été constaté de visu par M. AM AN et […]ancien syndic, mais rien n’a été fait (CA de 2007) ».

Il est par ailleurs établi que M. AB AE AF était membre du conseil syndical, qu’il a présidé, et il sera rappelé que les défendeurs avaient acquis les lots de copropriété objets de la vente par acte notarié en date du 6 mars 1985.

Les demandeurs produisent encore un courriel de M. AT en date du 23 mars 2014 dans lequel celui-ci se plaint auprès du syndic de […]absence de réalisation de travaux de nature à mettre hors d’eau les murs nord de son appartement, faisant état de divers désordres d’humidité et infiltrations, ainsi que d’une nouvelle détérioration de la corniche.

Si […]entretien annuel des gouttières a certes été évoqué lors de […]assemblée générale du 28 mars 2014 au titre des questions diverses et d’entretien courant, aucune résolution postérieure, avant […]assemblée de 2017, n’a été prise pour mettre fin aux désordres

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évoqués par M. AT, qui avaient de toute évidence une cause structurelle dépassant la question du nettoyage des gouttières, ce que les défendeurs, en leur qualité de copropriétaires et membres du conseil syndical, ne pouvaient ignorer.

Ainsi, au vu de ces éléments, il doit être considéré que les vendeurs avaient connaissance du mauvais état de la toiture et de son défaut d’entretien, et de la nécessité qu’il y aurait à court terme de procéder à sa réfection globale, de nature à engendrer pour […]ensemble des copropriétaires des coûts particulièrement importants.

Le devoir de loyauté commandait dès lors à M. AB AE AF et M^me AG AI d’informer M. X Y et M^me Z AA des éléments à leur disposition. Il est en effet manifeste que la prévision des travaux à engager à très court terme sur la toiture de […]immeuble était de nature à influencer le comportement des acquéreurs et à les conduire, sinon à renoncer à la vente, du moins

à reconsidérer ses conditions financières.

Le caractère intentionnel et déterminant de la dissimulation apparaît ainsi établi, caractérisant une réticence dolosive de M. AB AE AF et M^me AG

AI envers M. X Y et M^me Z AA.

La faute des vendeurs étant démontrée, il convient, en application des dispositions de […]ancien article 1382 devenu 1240 du code civil, de les condamner à réparer le préjudice causé aux acquéreurs.

Contrairement aux allégations des demandeurs, ce préjudice ne con[…]te pas dans […]intégralité des dépenses exposées au titre de leur quote-part du coût des travaux de réfection de la toiture et de la maîtrise d’œuvre pour le ravalement de la façade, n’étant pas acquis que, dûment informés, ils n’auraient pas accepté d’en supporter la charge prévisible. D

Il sera donc alloué à M. X Y et M^me Z AA une somme de 25.000 euros, en réparation de […]intégralité de leur préjudice.

Sur les autres demandes

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L’action de M. X Y et M^me Z AA étant bien fondée, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M. AB AE

AF et M^me AG AI sera nécessairement rejetée.

ἀκοῦσαι ἐEn application de […]article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. AB AE AF et M^me AG AI, qui succombent, aux dépens.

Eu égard aux circonstances de […]affaire, il paraît équitable de condamner M. AB AE AF et M^me AG AI à verser à M. X Y et M^me Z AU AA la somme de 2 000 euros au titre de […]article 700 du code de procédure alub sto civile

.

Il sera rappelé qu’en application de […]article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de M. X Y et M^me Z

AA,

CONDAMNE M. AB AE AF et M^me AG AI à payer à M. X Y et M^me Z AA la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé par leur réticence dolosive,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par

M. AB AE AF et M^me AG AI,

CONDAMNE M. AB AE AF et M^me AG AI aux dépens,

CONDAMNE M. AB AE AF et M^me AG AI à payer à M. X Y et M^me Z AA la somme de 2 000 euros au titre de

[…]article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 JANVIER 2022 par Madame LERBRET, Vice-Présidente, as[…]tée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Minute n° 21 Deuxième Chambre

Du 06 Janvier 2022

N° RG 21/00[…]1 – N° Portalis DB22-W-B7F-PZD7

Affaire : X Y, Z AA /AB AC AD AE

AF, AG AH AI épouse AE AF

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et Ordonne :

A tous Huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Pour expédition certifiée conforme délivrée en la forme exécutoire par nous, Greffier en Chef soussigné, au Greffe du tribunal Judiciaire de Versailles.

Le 11 Janvier 2022

P/Le Greffier en Chef,

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