Tribunal Judiciaire de Versailles, 2e chambre, 5 mars 2024, n° 21/06201

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande de rejet de la pièce n°30 communiquée par les demandeurs
- Sur la responsabilité de la SNC ÉDOUARD VAILLANT
- sur l'abandon du projet de construction
- sur le manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de renseign...
- Sur le préjudice des réservataires
- sur les préjudices matériels
- sur le préjudice moral
- Sur les dépens et les frais irrépétibles
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Versailles 5 mars 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution fautive du contrat de réservation
La cour a jugé que la défenderesse a manqué à ses obligations d'information et de conseil, entraînant un préjudice pour les demandeurs.
Accepté
Perte de temps et d'opportunité
La cour a reconnu que les demandeurs ont été maintenus dans l'espoir de la réalisation du projet, ce qui a causé un préjudice moral.
Rejeté
Frais de réservation d'hôtel
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas justifié de la nécessité de ces frais.

Résumé par Doctrine IA

Le Tribunal judiciaire de Versailles a été saisi par plusieurs réservataires demandant la condamnation de la SNC ÉDOUARD VAILLANT pour l'abandon d'un projet immobilier. Les questions juridiques portaient sur la responsabilité du promoteur pour non-réalisation du projet et le manquement à l'obligation précontractuelle d'information. Le tribunal a rejeté la responsabilité de la SNC pour l'abandon du projet, mais a reconnu un manquement à l'obligation d'information. En conséquence, la SNC a été condamnée à payer 4.000 euros de dommages et intérêts à chaque réservataire pour préjudice moral, ainsi que 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 2e ch., 5 mars 2024, n° 21/06201
Numéro(s) :	21/06201
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Ariel FERTOUKHCyrille TCHATAT
Cabinet(s) :	CABINET FERTOUKH

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 05 MARS 2024

N° RG 21/06201 – N° Portalis DB22-W-B7F-QIWL.

DEMANDEURS :

Madame [JU] [B], née le 17 juillet 1982 à [Localité 31], professeur des écoles, de nationalité française, demeurant [Adresse 7] – Lot B36

représentée par Maître Ariel FERTOUKH de la SELARL CABINET FERTOUKH, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant, M^e Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Madame [JT] [B], née le 10 octobre 1974 à [Localité 24], de nationalité française, Responsable marketing, demeurant au [Adresse 19] – Lot B15

Monsieur [KV] [BL], né le 18 février 1983 à [Localité 46], CHILI, architecte, de nationalité italienne, demeurant [Adresse 5] – Lot B11,

représenté par Maître Ariel FERTOUKH de la SELARL CABINET FERTOUKH, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant, M^e Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Monsieur [EW] [YU], né le 7 décembre 1984 à [Localité 45], Professeur des Écoles, de nationalité française, demeurant tous deux au [Adresse 5] – Lot B11,

Monsieur [RZ] [P], né le 11 mai 1972 à [Localité 28], médecin, de nationalité française, domiciliés au [Adresse 20] – Lot C35,

Madame [YZ] [H], née le 25 septembre 1971 à [Localité 50], enseignante de Lettres modernes, de nationalité française, tous deux domiciliés au [Adresse 20] – Lot C35

Monsieur [VL] [V], né le 18 Août 1992 à [Localité 25], Responsable de Maintenance, de nationalité Française, demeurant au [Adresse 1] – Lot B34,

Monsieur [GD] [RU], né le 07 décembre 1978 à [Localité 29], de nationalité Française, cadre SNCF, demeurant au [Adresse 17] – Lot C53,

Madame [ZI] [CC], née le 13 septembre 1983 à [Localité 30], assistante de communication – demeurant au [Adresse 17] – Lot C53,

Madame [FC] [MB] [WS], née le 29 octobre 1991 à [Localité 26], ingénieur, de nationalité française, demeurant au [Adresse 16]- Lot C22

Monsieur [U] [VR], né le 27 avril 1987 à [Localité 37], ingénieur, de nationalité française, demeurant au [Adresse 2] – Lot C52,

Madame [CT] [D], née le 4 juillet 1966 à [Localité 51] (RFA), professeure d’allemand, de nationalité allemande, demeurant [Adresse 11] – Lot C51,

Monsieur [UP] [E], né le 16 novembre 1983 à [Localité 41], directeur administratif et financier, de nationalité française, demeurant au [Adresse 23] – Lot C25

Madame [DJ] [L], née le 6 juin 1990 à [Localité 24], de nationalité française, avocat, demeurant au [Adresse 6] – Lot D11

Madame [XT] [Y], née le 13 avril 1987 à [Localité 47], de nationalité française, chargée de programmes, demeurant [Adresse 9] – Lot C24

Monsieur [OK] [T], né le 1 er août 1985 aux [Localité 35], de nationalité française, socleur, demeurant ensemble au [Adresse 9] – Lot C24,

Madame [X] [XY], née le 23 août 1994 à [Localité 40], de nationalité français, demeurant au [Adresse 14],consultante en recrutement -Lot B33,

Madame [MD] [N] née le 13 janvier 1982 à [Localité 34], de nationalité française, productrice de contenu vidéo, demeurant [Adresse 13] – Lot B43

Monsieur [W] [G] né le 19 décembre 1979 à [Localité 38], de nationalité française, réalisateur, demeurant ensemble au [Adresse 13] – Lot B43

Monsieur [PY] [SB], demeurant au [Adresse 22], né le 26 décembre 1964 à [Localité 41], aidant familial – Lot D32

Madame [PT] [HK]-[R], née le 25 avril 1987 à [Localité 48], de nationalité française, ostéopathe, demeurant au [Adresse 10]-Lot-B31 et Lot C34

Monsieur [I] [Z], né le 17 mars 1993 à [Localité 42], architecte, de nationalité française, demeurant [Adresse 8] – Lot C21,

Madame [C] [J], née le 25 janvier 1978 à [Localité 32], directrice import/export, de nationalité française, demeurant [Adresse 4] – Lot B46,

Monsieur [A] [MI], né le 13 septembre 1974 à [Localité 44], agent SNCF de nationalité française, demeurant tous deux au [Adresse 4] – Lot B46,

Monsieur [F] [ER], né le 16 Juin 1980 à [Localité 43], architecte d’intérieur, de nationalité française, domicilié au [Adresse 18] – Lot D31

Madame [O] [TH], Gestionnaire de droits d’auteur, née le 10 Mai 1979 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant au [Adresse 12] – Lot B22

Monsieur [OS] [M], né le 2 Mai 1979 à [Localité 49], de nationalité française Infographiste – développeur informatique, demeurant [Adresse 21] – Lot D41

Madame [UI] [K], née le 14 Mai 1980 à [Localité 49], de nationalité française, Enseignante Lettres modernesdemeurant [Adresse 21] – Lot D41

DEFENDERESSE :

La S.N.C. EDOUARD VAILLANT, société en nom collectif immatriculée au RCS de Versailles sous le n°842 421 604, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Cyrille TCHATAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Emmanuel LAVRUT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 15 Novembre 2021 reçu au greffe le 22 Novembre 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Décembre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 22 Février 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Madame ANDRIEUX, Juge

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Le 28 septembre 2018, la SNC ÉDOUARD VAILLANT, société du groupe EIFFAGE, a signé un traité de concession d’aménagement avec l’ÉTABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL (EPT) EST ENSEMBLE pour une durée de trois ans à compter du 5 octobre 2018 dont l’objet est la réalisation d’un programme immobilier comprenant :

74 logements,une plate-forme autonomie en rez-de-chaussée (RDC) et R+1,un centre municipal de santé, un local commercial et un espace de convivialité associatif en RDC,un niveau de stationnement en sous-sol d’une capacité de 61 places.

La SNC EDOUARD VAILLANT a proposé un programme immobilier intitulé « IMPULSION » situé au [Adresse 15], sous la forme de vente en l’état futur d’achèvement.

A cet effet, elle a conclu entre le 13 juin 2019 et le 3 septembre 2019 des contrats de réservation portant sur des appartements à usage d’habitation, notamment avec les demandeurs.

Dans l’offre finale ayant justifié sa désignation en qualité de concessionnaire, la SNC ÉDOUARD VAILLANT a proposé au titre de l’innovation et de la qualité environnementale, de réaliser un bâtiment ayant une façade en briques de terre crue excavée des chantiers du Grand Paris et isolant bio sourcé.

Toutefois, la SNC ÉDOUARD VAILLANT a mis en exergue de sérieuses difficultés à faire usage de la terre crue suite à un retour d’expérience négatif de l’utilisation de ce matériau sur un immeuble de plusieurs étages.

Des échanges sont intervenus entre la SNC ÉDOUARD VAILLANT d’une part, la Ville de [Localité 39] et l’EPT EST ENSEMBLE d’autre part quant à une éventuelle modification du projet.

En l’absence d’accord entre les parties et après mise en demeure d’exécuter le projet conformément aux conditions initiales, l’EPT EST ENSEMBLE GRAND PARIS, en qualité de mandant de la Ville de [Localité 39], a procédé à la résiliation du traité de concession aux torts exclusifs du concessionnaire, le 30 juillet 2020.

Par requête du 28 septembre 2020 adressée au tribunal administratif de Montreuil, la SNC ÉDOUARD VAILLANT a sollicité l’annulation de la décision de résiliation du traité de concession et la reprise des relations contractuelles.

Le 11 mars 2021, la SNC ÉDOUARD VAILLANT a informé les réservataires qu’elle se désistait de sa demande devant le tribunal administratif, renonçait à réaliser le programme immobilier et prononçait la caducité des contrats préliminaires de réservation.

Le 13 août 2021, la SNC EDOUARD VAILLANT, la Ville de [Localité 39], l’EPT EST ENSEMBLE, et l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'[Localité 33] ont conclu un protocole d’accord aux termes duquel chaque partie a renoncé à toute action au titre du litige concernant la résiliation du traité de concession.

Par ordonnance du 30 septembre 2021, le tribunal administratif de Montreuil a donné acte du désistement de la requête de la SNC EDOUARD VAILLANT.

Par courrier du 9 avril 2021, le conseil des réservataires a mise en demeure la SNC ÉDOUARD VAILLANT de réparer leurs préjudices.

Puis, par acte d’huissier signifié le 15 novembre 2021, les demandeurs ont assigné la SNC ÉDOUARD VAILLANT aux fins de la voir condamner à leur payer diverses sommes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, les demandeurs sollicitent du tribunal de :

Vu les articles 1231 et suivants du code civil, la loi du 3 janvier 1967 et le décret du 06 décembre 1967,

— CONDAMNER la SNC ÉDOUARD VAILLANT au titre du préjudice immobilier à payer :

[JU] 153.136,20 euros[CT] 143.541,20 euros[I] 85.203,60 euros[C]/[A] 291.615,24 euros[F] 155.411,75 euros[O] 98.636,60 euros[OS]/ [UI] 207.797,69 euros[JT] 106.518,12 euros[KV]/[EW] 115.523,80 euros[RZ] 55.005,27 euros[VL] 103.242,20 euros[GD]/[ZI] 136.249,00 euros[FC] 105.958,80 euros[U] 103.242,20 euros[UP] 42.218,00 euros[DJ] 112.837,20 euros[Y] / [OK] 118.210,40 euros[X] 97.485,20 euros[MD]/[W] 213.472,63 euros[PY] 146.611,60 euros[HK]/ SCI PILORG 158.467,57 euros[HK] / SCI JILORG 142.315,22 euros

— CONDAMNER la SNC ÉDOUARD VAILLANT au titre du préjudice de TVA à payer à :

[CT] [D] 30.000 euros[KV] [BL] & [EW] [YU] 30.000 euros[VL] [V] 30.000 euros[GD] [RU] & [ZI] [CC] 30.000 euros[FC] [MB] [WS] 30.000 euros[U] [VR] 30.000 euros[I] [Z] – Lot C21 30.000 euros[DJ] [L] – Lot D11 30.000 euros

— CONDAMNER la SNC ÉDOUARD VAILLANT au titre des frais bancaire, frais de dossiers et dépenses annexes, assurances à payer :

[I] [Z] 204,64 euros[F] [ER] 1.448,48 euros [OS] [M] & [UI] [K] 2.937,62 euros [JT] [B] 1.064 euros [VL] [V]3.595,50 euros [GD] [RU] & [ZI] [CC] 182,82 euros [FC] [MB] [WS] 1.650 euros [U] [VR] 700 euros [DJ] [L] 187,64 euros [Y] [XT] & [OK] [T] 2. 009,74 euros [S] [XY] 335,04 euros

— CONDAMNER la SNC ÉDOUARD VAILLANT au titre des loyers :

[CT] [D] 13.574,16 euros[C] / [A] 14400 euros[JT] [B] 11 721 euros [FC] [MB] [WS] 11.820 euros[U] [VR] 15 600 euros

— CONDAMNER la SNC ÉDOUARD VAILLANT au titre du préjudice moral à verser à :

[JU] 10.000 euros [CT] 10.000 euros [I] 10.000 euros [C]/[A] 10.000 euros [F] 10.000 euros [O] 10.000 euros [OS]/ [UI] 10.000 euros[JT] 10.000 euros[KV]/[EW] 10.000 euros [RZ] 10.000 euros [VL] 10.000 euros [GD]/[ZI] 10.000 euros[FC] 10.000 euros [U] 10.000 euros[UP] 10.000 euros[DJ] 10.000 euros [Y] / [OK] 10.000 euros [X] 10.000 euros [MD]/[W] 10.000 euros [PY] 10.000 euros [HK] / SCI PILORG 10.000 euros[HK] / SCI PILORG 10.000 euros

— JUGER que l’exécution provisoire est de droit ;

— CONDAMNER la SNC ÉDOUARD VAILLANT à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

[JU] 4.000 euros[CT] 4.000 euros[I] 4.000 euros[C]/[A] 4.000 euros[F] 4.000 euros[O] 4.000 euros[OS]/ [UI] 4.000 euros[JT] 4.000 euros[KV]/[EW] 4.000 euros[RZ] 4.000 euros[VL] 4.000 euros[GD]/[ZI] 4.000 euros[FC] 4.000 euros[U] 4.000 euros[UP] 4.000 euros[DJ] 4.000 euros[Y] / [OK] 4.000 euros[X] 4.000 euros[MD]/[W] 4.000 euros[PY] 4.000 euros[HK]/ SCI PILORG 4.000 euros[HK] / SCI JILORG 4.000 euros- CONDAMNER la SNC ÉDOUARD VAILLANT aux dépens qui seront recouvrés par Maître Anne-Sophie REVERS, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023, la SNC ÉDOUARD VAILLANT demande au tribunal de :

Vu l’article L. 231-15 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les pièces versées aux débats,

− REJETER la pièce adverse n° 30 dont la détention et la production sont illicites ;

− DEBOUTER

Madame [JU] [B] Madame [CT] [D] Monsieur [I] [Z] Madame [C] [J] Monsieur [F] [ER] Madame [O] [TH] Monsieur [OS] [M] Madame [JT] [B] Monsieur [KV] [BL] Monsieur [EW] [YU] Monsieur [RZ] [P]Madame [YZ] [H] Monsieur [VL] [V] Monsieur [GD] [RU] Madame [ZI] [CC] Madame [FC] [MB] [WS] Monsieur [U] [VR] Monsieur [UP] [E] Madame [DJ] [L] Madame [Y] [XT] Monsieur [OK] [T] Madame [X] [XY] Madame [MD] [N] Monsieur [W] [G] Monsieur [PY] [SB] Madame [HK]-[R] [PT]de l’ensemble leurs demandes, fins et prétentions ;

− CONDAMNER in solidum

Madame [JU] [B] Madame [CT] [D] Monsieur [I] [Z] Madame [C] [J] Monsieur [F] [ER] Madame [O] [TH] Monsieur [OS] [M] Madame [JT] [B] Monsieur [KV] [BL] Monsieur [EW] [YU] Monsieur [RZ] [P] Madame [YZ] [H] Monsieur [VL] [V] Monsieur [GD] [RU] Madame [ZI] [CC] Madame [FC] [MB] [WS] Monsieur [U] [VR] Monsieur [UP] [E] Madame [DJ] [L] Madame [Y] [XT] Monsieur [OK] [T] Madame [X] [XY] Madame [MD] [N] Monsieur [W] [G] Monsieur [PY] [SB] Madame [HK]-[R] [PT]à payer à la SNC ÉDOUARD VAILLANT la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

− CONDAMNER in solidum

Madame [JU] [B] Madame [CT] [D] Monsieur [I] [Z] Madame [C] [J] Monsieur [F] [ER] Madame [O] [TH] Monsieur [OS] [M] Madame [JT] [B] Monsieur [KV] [BL] Monsieur [EW] [YU] Monsieur [RZ] [P] Madame [YZ] [H] Monsieur [VL] [V] Monsieur [GD] [RU] Madame [ZI] [CC] Madame [FC] [MB] [WS] Monsieur [U] [VR] Monsieur [UP] [E] Madame [DJ] [L] Madame [Y] [XT] Monsieur [OK] [T] Madame [X] [XY] Madame [MD] [N] Monsieur [W] [G] Monsieur [PY] [SB]Madame [HK]-[R] Juliaaux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Emmanuel LAVRUT, avocat à la cour, dans les formes de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de l’instruction est intervenue le 26 septembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 5 décembre 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024, prorogé au 05 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rejet de la pièce n°30 communiquée par les demandeurs

La SNC EDOUARD VAILLANT sollicite le rejet de la pièce n°30 s’agissant du tableau d’analyse de son offre remise dans le cadre de l’appel d’offre de la concession d’aménagement dès lors que la détention et la production de cette pièce qui contient tous les secrets industriels du concessionnaire sont illicites.

Les demandeurs font valoir que cette pièce a été communiquée par la mairie de [Localité 39], qui a pris soin de retirer certaines mentions afin de ne pas porter atteinte au secret industriel et commercial du concessionnaire. Ils ajoutent que la SNC EDOUARD VAILLANT ne fait état d’aucun secret industriel révélé par la pièce n°30.

***

Il découle de l’article 9 du code de procédure civile un principe de loyauté de la preuve faisant obstacle à l’administration en justice d’une preuve illicite.

Une fois signés, les marchés publics et les documents qui s’y rapportent sont considérés comme des documents administratifs soumis au droit d’accès institué par les articles L300-1 et suivants du code des relations entre le public et l’administration.

Ce droit de communication, dont bénéficient tant les entreprises non retenues que toute autre personne qui en fait la demande, doit toutefois s’exercer dans le respect du secret en matière industrielle et commerciale, protégé par les dispositions de l’article L311-6 de ce code.

En l’espèce, les demandeurs ont produit le tableau d’analyse des offres définitives concernant la concession d’aménagement émanant de la ville de [Localité 39]. Les demandeurs justifient avoir régulièrement obtenu communication de ce document par la mairie de [Localité 39] ainsi qu’en atteste le courrier du maire daté du 20 février 2020 lequel précise avoir retiré certaines mentions afin de ne pas porter atteinte au secret industriel et commercial du concessionnaire.

Il ne ressort pas, du reste, de ce tableau d’analyse des offres qu’il ait été fait mention des procédés industriels du concessionnaire ainsi que le soutient la défenderesse sans autre précision. Ce document destiné à évaluer les mérites respectifs des participants à l’appel d’offre au regard du cahier des charges se contente de faire la synthèse des caractéristiques du projet et de les confronter aux critères de sélection.

La détention comme la production de cette pièce ne pouvant être qualifiées d’illicite, la demande de la SNC EDOUARD VAILLANT de voir écarter la pièce n°30 produite par les demandeurs doit être rejetée.

Sur la responsabilité de la SNC ÉDOUARD VAILLANT

Les demandeurs font valoir que si le contrat de réservation ne permet pas au réservataire de contraindre le réservant à lui délivrer le bien immobilier, il lui permet d’engager la responsabilité du réservant en cas d’inexécution fautive de ce dernier.

Ils exposent qu’outre la restitution du dépôt de garantie, le réservant peut être tenu, si le refus de vente est fondé sur un motif autre que l’abandon du projet, d’indemniser le réservataire pour le préjudice causé par cette inexécution.

Ils soutiennent que la résiliation des contrats de réservation ne résulte pas de l’abandon du projet immobilier mais de la résiliation du contrat de concession par la Ville de [Localité 39] aux torts exclusifs de la SNC ÉDOUARD VAILLANT. Ils soulignent que l’impossibilité technique de mettre en œuvre la terre crue prévue au projet pour défaut d’étanchéité, condition fondamentale pour toute construction, lui est entièrement imputable et qu’il est irresponsable de sa part d’avoir présenté un projet de construction sans s’assurer de sa faisabilité.

Ils estiment que les modifications proposées par la SNC ÉDOUARD VAILLANT étaient substantielles et relèvent que le préfet, consulté par la mairie, a considéré que l’exécution du contrat ne pouvait pas être régulièrement poursuivie, les modifications proposées par le concessionnaire remettant en cause la nature globale du contrat. Ils en déduisent que c’est la faute du réservant qui a entraîné la résiliation du contrat et que ce dernier ne peut invoquer la clause du contrat lui permettant d’abandonner librement le projet de construction.

Ils prétendent qu’avant même la signature des contrats de réservation, il était impossible à la SNC EDOUARD VAILLANT, suivant le rapport de Monsieur [IS] expert judiciaire, de respecter le calendrier fixé par elle-même dans le contrat compte tenu des contraintes de délais importants pour les analyses d’une part et les autorisations administratives d’autre part.

Les demandeurs font en outre valoir que la SNC EDOUARD VAILLANT savait, lorsqu’elle a signé les contrats de réservation, que l’opération ne pouvait être réalisée que moyennant des modifications importantes, l’utilisation de la terre crue étant l’objet de son innovation, qui ne correspondaient pas à ses engagements d’origine avec la commune et les réservataires. Ils ajoutent que, sur la brochure de commercialisation, il n’était nullement fait état du caractère incertain de la faisabilité du projet.

Ils considèrent que la SNC EDOUARD VAILLANT a manqué à ses obligations d’information, renseignement et conseil renforcées de la part du professionnel à l’égard du consommateur quant à la faisabilité et aux caractéristiques de l’opération de vente à intervenir et de ne pas avoir exécuté de bonne foi le contrat.

Ils lui reprochent de leur avoir volontairement dissimulé, lors de la conclusion des contrats de réservation, l’impossibilité de réaliser le projet aux conditions proposées, la SNC EDOUARD VAILLANT ayant supposé que la mairie accorderait le changement de matériaux, de ne pas les avoir informés, après la conclusion des contrats de réservation, de ses échanges avec la Ville de [Localité 39] obligeant la SNC à présenter une offre conforme, d’avoir minimisé la situation en indiquant que les modifications proposées étaient mineures et de leur avoir laissé croire que le projet serait mené à son terme.

Ils considèrent que la SNC ÉDOUARD VAILLANT a continué, en les informant de son intention de contester la résiliation du contrat de concession compte tenu de la pertinence de son projet alternatif, à leur laisser croire que le projet finirait par aboutir. Ils ajoutent qu’elle ne les a informés de la possibilité de résilier le contrat de réservation que le 20 octobre 2020 tout en leur laissant la possibilité de le proroger dans l’attente de la décision du tribunal, laissant encore planer l’espoir.

Les demandeurs exposent avoir subi un préjudice et dénoncent comme nulle la clause du contrat méconnaissant leur droit à une indemnisation intégrale de leur préjudice, qui rend potestatif l’engagement du réservant.

Ils répondent à la SNC EDOUARD VAILLANT qui relève que le collectif de réservataires nommé « [Localité 39] Impulsion » a considéré que le projet était conforme au cahier ds charges, qu’il n’appartenait pas au collectif de se prononcer sur ce point et qu’en tout état cause, il n’avait pas ni les informations suffisantes, ni les compétences techniques pour le faire.

Ils considèrent que si comme elle le prétend, la SNC EDOUARD VAILLANT était dans son droit à s’opposer à la résiliation, il faut alors considérer qu’elle a commis une faute grave en acceptant cette résiliation à ses torts exclusifs.

La SNC ÉDOUARD VAILLANT réplique qu’elle n’a pas commis de manquements contractuels susceptibles d’engager sa responsabilité. Elle explique que le contrat de réservation n’est pas une promesse de vente mais un contrat par lequel le réservant réserve l’immeuble à un réservataire en cas de réalisation du programme immobilier. Elle en conclut que l’abandon du projet immobilier ne peut être sanctionné au titre de l’inexécution d’une obligation de délivrance, laquelle n’est pas mise à sa charge par le contrat de réservation. Elle précise que la seule obligation résultant de l’absence de vente du bien réservé au réservataire consiste dans la restitution par le réservant du dépôt de garantie.

Elle ajoute que le contrat de réservation prévoyait expressément la faculté, à sa discrétion, de modifier le projet ou d’y renoncer.

Elle indique avoir informé les réservataires des différentes discussions, échanges et réunions qui se sont tenues avec le concédant, puis de la résiliation du traité de concession et enfin de la saisine du tribunal administratif à qui il était demandé d’obliger le concédant à autoriser le projet selon les alternatives proposées ne modifiant pas substantiellement le projet d’origine. Elle déclare que contrairement à ce qui est soutenu, elle n’a entretenu aucun faux espoir à l’endroit des réservataires dès lors qu’elle leur a toujours exposé les difficultés rencontrées et ne leur a jamais laissé croire que le projet se réaliserait malgré tout.

La SNC EDOUARD VAILLANT indique avoir communiqué aux demandeurs la décision de renoncer au projet près de six mois avant la renonciation de poursuivre la réalisation du programme.

Elle souligne que l’abandon du projet ne résulte pas d’une décision unilatérale de sa part mais de la résiliation du traité de concession par la Ville de [Localité 39] et que, pour cette raison, l’abandon du projet est parfaitement légitime. Elle précise que la Ville de [Localité 39] s’est opposée à toute modification du projet et à la délivrance d’un permis de construire modificatif, de sorte que le programme immobilier ne pouvait plus être réalisé. Elle ajoute que la résiliation du traité de concession n’a jamais permis à la SNC EDOUARD VAILLANT d’acquérir le terrain de la ville sur lequel le programme immobilier devait trouver son siège.

La défenderesse conteste avoir commis une faute dans l’exécution du contrat de concession au motif invoqué par les demandeurs qu’elle aurait proposé une solution alternative correspondant à une modification substantielle.

Elle relève tout d’abord que le collectif « [Localité 39] Impulsion » qui avait accès à toutes les informations a toujours soutenu les initiatives de la SNC EDOUARD VAILLANT considérant que la proposition alternative répondait au cahier des charges.

Elle indique ensuite que la résiliation du traité de concession était irrégulière et que cette irrégularité a été confirmée par le préfet, comme le reconnaissait d’ailleurs le collectif « [Localité 39] Impulsion ». Elle précise que cette résiliation pour faute n’était pas justifiée dès lors que la modification ne portait que sur la seule réduction de la production de brique en terre crue et d’ossature bois, justifiée par une impossibilité technique, les éléments bio sourcés étant conservés pour atteindre les objectifs du cahier des charges. Elle ajoute que dans ce cas, la résiliation du contrat ne pouvait s’opérer que pour un motif d’intérêt général, comme l’a rappelé le préfet.

Elle dit être bien fondée à invoquer le principe général du droit applicable aux contrats de réservation de construire ou de ne pas construire dès lors qu’il a été jugé que le déséquilibre financier d’une opération (qui provient toujours d’une mauvaise appréciation du promoteur) justifie qu’il renonce à un programme immobilier.

Elle conteste le rapport commandé par les demandeurs auprès d’un architecte abusivement qualifié d’expert de justice rappelant qu’aucun texte n’impose au maître d’ouvrage de détailler les méthodologies constructives et que le contrat de réservation doit uniquement contenir un état descriptif du projet.

***

Conformément à l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’un immeuble à construire relevant du champ d’application du secteur protégé de la construction à usage d’habitation ou mixte, peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Le contrat préliminaire, parfois qualifié en pratique de « pré-commercialisation », a été envisagé par le législateur comme un moyen, pour un futur vendeur, de tester le marché. Ce vendeur potentiel, alors qualifié de « réservant », peut ainsi se lier de futurs acquéreurs, qualifiés de « réservataires », mais sans pour autant que tous les paramètres de la construction soient encore définis de manière définitive, ni que le vendeur ou que l’acquéreur ne soient engagés dans la vente du bien immobilier.

L’absence de réalisation du projet n’engage pas la responsabilité du promoteur sauf à démontrer l’exécution de mauvaise foi du contrat de réservation ou l’absence de motif réel et sérieux à l’abandon du projet.

Au delà des mentions obligatoires destinées à assurer l’information du candidat acquéreur suivant le régime de droit spécial du contrat de réservation aux articles L261-15 et R261-25 et suivants du code de la construction et de l’habitation, le réservant est tenu de satisfaire à l’obligation pré-contractuelle d’information et de renseignement de droit commun.

Suivant l’article 1112-1du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Le manquement du réservant à son obligation précontractuelle d’information et de conseil tient à la distorsion existante entre les informations communiquées au candidat acquéreur et celles effectivement à disposition du réservant.

***

*sur l’abandon du projet de construction

En l’espèce, les contrats préliminaires de réservation suivants sont versés aux débats :

— contrats signés le 14 juin 2019 par Madame [B] [JU], Madame [D] [CT], Madame [TH] [O], Madame [K] [UI] et Monsieur [M] [OS], Monsieur [P] [RZ] et Madame [H] [YZ], Monsieur [RU] [GD] et Madame [CC] [ZI], Monsieur [V] [VL], Madame [XY] [X], Madame [B] [JT], Madame [PT] [HK]-[R],

— contrat signé le 21 juin 2019 par Monsieur [VR] [U],

— contrat signé le 26 juin 2019 par Monsieur [SB] [PY],

— contrats signés le 19 juillet 2019 par Messieurs [BL] [KV] et [YU] [EW], Madame [MB] [WS] [FC],

— contrat signé le 30 juillet 2019 par Monsieur [Z] [I],

— contrat signé le 24 août 2019 par Madame [XT] [Y] et Monsieur [T] [OK],

— contrat signé le 30 août 2019 par Monsieur [ER] [F],

— contrat signé le 3 septembre 2019 par Madame [L] [DJ].

Si le contrat de Monsieur [E] [UP] n’est ni daté, ni signé et celui de Madame [N] [MD] et Monsieur [G] [W] n’est pas produit, c’est sans incidence puisque la SNC EDOUARD VAILLANT admet avoir conclu un contrat de réservation avec chacun des demandeurs sur la période allant du 13 juin au 30 août 2019 et qu’il n’est pas contesté qu’il s’agit d’un contrat type de même contenu.

Le contrat de réservation stipule en page 4, au point « 1.3 RESERVATION » que :

« Le Réservant, en contrepartie du dépôt de garantie dont il sera ci-après fait état, s’engage envers le Réservataire qui accepte à réserver à ce dernier la faculté d’acquérir le ou les lots de copropriété prévisionnellement désignés sous le Titre 2.

Toutefois, il précise qu’il ne donnera suite à son projet de construction-vente que pour autant, notamment, qu’il aura obtenu préalablement les autorisations administratives nécessaires et devenues « définitives », qu’il aura pu acquérir le terrain d’assiette de l’opération (…). En conséquence, le Réservant aura la faculté, à tout moment, de modifier ce projet, d’en différer la réalisation et même d’y renoncer, à charge d’en aviser le Réservataire dans les meilleurs délais. Ceci est expressément accepté par le Réservataire qui renonce irrévocablement, dans une telle hypothèse, à toute réclamation autre que le remboursement du dépôt de garantie versé ».

Il découle de cette stipulation que la SNC EDOUARD VAILLANT s’est uniquement engagée à réserver aux demandeurs la possibilité d’acquérir les lots, objets de leurs contrats, et qu’elle pouvait renoncer au programme de construction, notamment si elle n’obtenait pas les autorisations administratives définitives nécessaires ou la propriété du foncier permettant l’opération, sans que cela puisse lui être reproché, à condition de restituer le dépôt de garantie versé.

Reste à déterminer si la non réalisation du projet de construction par la SNC EDOUARD VAILLANT est constitutif d’une faute à l’égard des réservataires.

Il est constant que le contrat de concession d’aménagement du 28 septembre 2018 a été résilié aux torts exclusifs de la SNC EDOUARD VAILLANT par décision en date du 29 juillet 2020.

Il est établi par le tableau de sélection des offres définitives de juin 2018 versé aux débats qu’était retenu, dans les spécificités qualifiantes de l’offre de la SNC EDOUARD VAILLANT, le revêtement de la façade en parement de briques de terre crue recyclée des tunnels du métro du Grand Paris impliquant un partenariat national entre SAINT GOBAIN-EIFFAGE-CRATERRE, bureau d’études spécialisé sur la terre crue comme le précise la documentation produite par la SNC EDOUARD VAILLANT, et que cette innovation était soumise à ATEX (appréciation technique d’expérimentation).

Il résulte du protocole transactionnel conclu entre la SNC EDOUARD VAILLANT, l’établissement public territorial EST ENSEMBLE (le concédant), la ville de [Localité 39] (mandaté par le concédant), et l’établissement dénommé ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER (le propriétaire du terrain) exposant les circonstances ayant présidé à la conclusion de l’accord mettant notamment un terme à la procédure administrative engagée par la SNC EDOAURD VAILLANT :

— que la SNC EDOUARD VAILLANT a été confrontée à des difficultés techniques « indépendantes de sa volonté » pour l’utilisation de la terre crue issue des chantiers du Grand Paris sur l’ensemble du programme, comme proposé dans son offre,

— que « l’innovation des procédés constructifs » était soumise « à l’obtention de labels et de certifications » et que, sur la base de ce qui est qualifié de « canevas », la SNC EDOUARD VAILLANT a lancé de nombreuses études pour l’exécution des modes constructifs énoncés dans son dossier de candidature,

— que « malgré les meilleurs efforts de la SNC EDOUARD VAILLANT et de la VILLE DE [Localité 39] », le projet modifié proposé par la SNC EDOUARD VAILLANT ne remplissait pas les attendus environnementaux, d’innovation et le cadre essentiel de l’offre initiale,

— que l’impossibilité technique imputable à la SNC EDOUARD VAILLANT a conduit à la résiliation du contrat de concession et de la promesse synallagmatique de vente des terrains d’assiette du projet autorisé par le contrat de concession.

Le préfet sollicité par le maire de [Localité 39], qui a procédé à une analyse de la situation juridique, a considéré, aux termes de son avis en date du 20 mars 2020, que la résiliation unilatérale pour motif d’intérêt général du contrat de concession était fondée considérant que « sont reconnus comme des motifs d’intérêts général l’abandon du projet dû à des aléas techniques durant l’exécution, le fait non fautif du contractant de ne plus répondre au niveau de garantie requis pour l’accomplissement de ses obligations ». Il est encore précisé que la modification substantielle de l’offre initiale est « susceptible de remettre en cause les conditions de mise en concurrence et de publicité du contrat ».

Il ressort de ces différents éléments qu’il a été fait le constat des difficultés techniques auxquelles la SNC EDOUARD VAILLANT a été confrontée sans qu’elle en soit tenue pour responsable, dès lors que le procédé innovant proposé ayant obligé la SNC EDOUARD VAILLANT à s’adjoindre le concours d’un bureau d’études spécialisé en terre crue devait être soumis à certification et à des études de faisabilité.

La preuve n’étant pas rapportée que la SNC EDOUARD VAILLANT savait ou aurait dû savoir que la mise en œuvre des briques en terre crue excavé des travaux du Grand Paris était vouée à l’échec dès l’origine du projet, il ne peut lui être reproché d’avoir signé les contrats de réservation sur la base de ce projet innovant.

Il apparaît en outre que si la résiliation du contrat de concession a été prononcée aux torts exclusifs de la SNC EDOUARD VAILLANT, ce n’est pas en raison de l’inconséquence dont le promoteur constructeur aurait preuve dans le choix de ce matériau, comme le lui reprochent les demandeurs, mais du fait de la modification considérée comme substantielle de l’offre initiale consécutive aux difficultés techniques rencontrées, de nature à invalider l’appel d’offres d’origine.

N’ayant obtenu ni les autorisations administratives définitives nécessaires à la réalisation de son programme immobilier, ni le terrain d’assiette de l’opération du fait de la résiliation du contrat de concession et de la promesse de vente, l’abandon du projet par la SNC EDOUARD VAILLANT, qui a décidé, en opportunité, de renoncer au recours administratif introduit par elle comme l’y autorise le contrat de réservation, repose sur un motif légitime et sérieux, exclusif de toute responsabilité de sa part.

La responsabilité de la SNC EDOUARD VAILLANT ne peut être recherchée pour non réalisation du projet de construction.

*sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information et de renseignement

Il est établi qu’avec le contrat de réservation, la SNC EDOUARD VAILLANT a remis aux réservataires l’ensemble des documents et informations lui incombant en application des dispositions du code de la construction et de l’habitation précitées.

Parmi ces documents, la notice dite « sommaire » datée du 3 juin 2019 définissant « les conditions techniques et les prestations avec lesquelles sera construit le programme immobilier » indique au chapitre 1 « CARACTERISTIQUES TECHNIQUES GENERALES DE L’IMMEUBLE » point 2 « MURS ET OSSATURE » :

« Structure : (…)

— Revêtement des façades :

Briques. »

Il n’est pas prétendu que le matériau utilisé ait donné lieu à plus de précision que l’usage de briques en façade, indication reprise dans la brochure de commercialisation.

La brochure de commercialisation met par ailleurs en avant la compétence et la qualité des acteurs de ce projet, vantant « la force d’un grand groupe alliée à la proximité d’équipes expérimentées », le savoir-faire de constructeur-promoteur de la société EIFFAGE CONSTRUCTION mettant à disposition des potentiels réservataires «une sélection d’adresses de premier plan, des finitions de qualité, le choix des meilleurs matériaux ainsi qu’un accompagnement personnalisé à chaque étape (du) projet (du client) » et la garantie d’un logement conforme aux attentes des candidats acquéreurs.

Ce projet porté par le groupe EIFFAGE, opérateur bien connu dans le secteur du BTP, devait légitimement apparaître aux yeux des réservataires comme la garantie d’un projet sérieux et techniquement maîtrisé.

Le préambule du protocole transactionnel renseigne sur les difficultés auxquelles la SNC EDOUARD VAILLANT a été confrontée et sur la chronologie des faits.

Il y est rappelé :

— que « les études relatives à l’utilisation de la terre crue ont mis en exergue de sérieuses difficultés à en faire usage, du moins dans les délais impartis pour la livraison de l’opération.

En effet, la SNC EDOUARD VAILLANT a rencontré une difficulté technique, si ce n’est technologique, compte tenu du retour d’expérience négatif sur l’utilisation de la brique en terre crue traditionnelle sur un immeuble de plusieurs étages :

— Tout d’abord (souligné dans le texte), il est apparu que les terres rejetées dans le cadre des travaux du Grand Paris et exploitées par la société Saint Gobain ne sont pas exploitables à ce jour. Du reste, cette Société n’est toujours pas parvenue à les sortir du statut de déchets et le temps imparti à leur qualification est d’au moins un an, ce qui retardait considérablement les travaux si le concessionnaire se voyait imposer leur utilisation.

— Ensuite (souligné dans le texte), il est apparu que la brique en terre crue traditionnelle ne supporte pas l’eau et en règle générale elle est posée en intérieur.

Et, si les avis techniques et autre DTU permettaient de s’assurer de la pérennité de son utilisation sur les immeubles en R+2, au delà de cette hauteur il convenait non seulement de s’assurer de sa stabilité, mais également de la possibilité de la poser sur une ossature en CLT.

La SNC EDOUARD VAILLANT a donc lancé une étude avec le Centre Technique des Matériaux Naturels de Construction (CTMNC) afin de créer une brique hybride pour le 5ème étage, et qui devait être posée sur un support CLT. Le CTMNC annonçait un délai de 36 mois pour finaliser cette étude.

Elle a également entrepris de se rapprocher de la société DeWulf (…) avec laquelle elle a réalisé cinq types d’essais sur les 2 terres de la briqueterie afin de trouver la meilleure formule pour obtenir des briques et la compatibilité avec l’ossature CLT et la stabilité au feu. »

Il a été dressé rapport des essais menés en collaboration avec la société deWULF dans un document dont il doit être relevé qu’il est daté de mai 2019. Ce rapport à entête du CTMNC, de la briqueterie deWULF et de la société EIFFAGE CONSTRUCTION conclut à la nécessité de procéder à des essais complémentaires.

Est également communiqué un document intitulé « Retour d’expérience » non daté mais dont on peut considérer qu’il est contemporain du rapport de mai 2019 puisqu’il y est fait état des essais en cours avec la briqueterie deWULF et le CTMNC.

Ce document fait état d’un délai de 36 mois annoncé par le CTMNC pour qualifier la brique de [Localité 39] ne permettant pas d’obtenir la brique de terre crue hybride au moment voulu pour sa mise en œuvre sur le chantier. Il en est conclu que ce matériau ne sera utilisable que dans des zones protégées et qu’il a été opté pour une solution alternative consistant en la mise en œuvre d’une brique de terre cuite bas carbone pour la façade de l’immeuble.

Il résulte de ces éléments :

— que l’une des exigences du cahier des charges et l’un des critères de choix de l’offre de la SNC EDOUARD VAILLANT était l’utilisation de briques en terre crue pour la façade de l’immeuble,

— que, dès le mois de mai 2019, soit avant la conclusion entre le 14 juin et 3 septembre 2019 des contrats de réservation, la SNC EDOUARD VAILLANT avait acté l’impossibilité technique de réaliser un projet de construction conforme à ses engagements d’origine et espérait faire valider un projet alternatif qui devait alors remplir les attendus environnementaux de l’offre initiale pour être labellisé, cette situation l’exposant à un risque de résiliation du contrat de concession,

— que, malgré cet aléa sur la faisabilité du projet, la société EIFFAGE, au travers de sa structure ad hoc la SNC EDOUARD VAILLANT, a commercialisé un programme immobilier n’évoquant absolument pas le caractère expérimental du projet d’origine et non encore abouti au stade de la commercialisation et donnant au contraire toutes assurances aux réservataires sur la qualité du programme compte tenu de la notoriété et du savoir-faire du groupe EIFFAGE.

La SNC EDOUARD VAILLANT, qui connaissait une information dont l’importance était déterminante pour le consentement des réservataires puisque les obstacles techniques à la mise en œuvre des briques en terre crue identifiés en amont de la signature des contrats de réservation rendaient aléatoire la concrétisation du projet, devait les en informer dès lors qu’il n’est pas contesté que ces derniers ignoraient cette information.

Il est ainsi établi que la SNC EDOUARD VAILLANT a manqué à son obligation précontractuelle d’information.

Sur le préjudice des réservataires

Les demandeurs font valoir que, pendant presque deux ans, dès lors que ce n’est que le 11 mars 2021 qu’ils ont été informés par la SNC EDOUARD VAILLANT que la construction ne pourrait pas être réalisée, ils se sont engagés dans un secteur attractif, pour l’acquisition à un prix avantageux de biens immobiliers, situés dans un quartier spécifique de leur ville de cœur/choix qui offraient des prestations exceptionnelles et qui correspondaient à leurs convictions en matière environnementale.

Ils font valoir que l’absence de poursuite du projet et de proposition de contrat définitif du fait de la faute du réservant dont la responsabilité est établi du fait de la résiliation à ses torts exclusifs du contrat de concession, leur confère un droit à l’allocation de dommages et intérêts.

Ils ajoutent que la clause du contrat tendant à méconnaître le droit du réservataire à l’indemnisation intégrale du préjudice, est nulle car rend potestatif l’engagement du réservant.

Ils indiquent être en droit de solliciter la réparation intégrale de leur préjudice lequel comprend notamment :

— la réparation de la perte de chance d’acquérir un bien correspondant aux besoins respectifs des réservataires, tant sur la qualité du programme immobilier que sur sa localisation,

— la réparation de la perte d’une chance de bénéficier d’un prix d’acquisition attractif, précision faite que le prix de l’immobilier a augmenté et que les projets en VEFA sur le secteur concerné sont plus rares,

— la perte de la possibilité d’avoir accès à une TVA à 5,5%,

— les frais liés à la souscription du prêt et/ou l’assurance de prêt,

— la perte de chance de réaliser un investissement locatif,

— les conséquences de l’impossibilité de souscrire de nouveaux emprunts dans les mêmes conditions qu’en 2019,

— la réparation des conséquences du préjudice lié à des choix de vie contrariés après deux années d’attente.

La SNC EDOUARD VAILLANT n’a pas conclu sur le préjudice dont les demandeurs réclament réparation.

***

Il est de principe jurisprudentiel que le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d’information est constituée par la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non par celle d’obtenir les gains attendus.

La chance étant par nature aléatoire, la réparation de la perte d’une chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut jamais être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée.

Les dommages-intérêts ne doivent donc représenter qu’une fraction, plus ou moins importante selon la probabilité de sa réalisation, de l’avantage escompté.

*sur les préjudices matériels

Le préjudice résultant du manquement de la SNC EDOUARD VAILLANT à son obligation d’information précontractuelle consiste en la perte de chance pour les demandeurs de ne pas conclure le contrat de réservation proposé qui ne conférait aucun droit acquis à la construction du programme immobilier projeté et, par voie de conséquence, à la vente d’un des lots de ce programme immobilier.

Doivent être ainsi écartées, en l’absence de tout lien de causalité entre la faute retenue et le préjudice invoqué, les demandes de dommages et intérêts au titre :

— de la perte de chance d’acquérir un bien immobilier correspondant aux besoins respectifs des réservataires,

— de la perte de la possibilité d’avoir accès à une TVA à 5,5%, dont on suppose en l’absence de toute précision, qu’il s’agit du taux réduit de TVA pour l’accession sociale à la propriété applicable à certaines conditions tenant notamment aux ressources des futurs acquéreurs, cet avantage fiscal étant lié à l’acquisition du bien immobilier,

— des loyers que certains demandeurs disent avoir été contraints de supporter et qu’ils n’auraient pas eu à prendre à leur charge si le projet avait été réalisé selon les termes du contrat, dès lors qu’il n’est pas reproché au promoteur-constructeur l’absence de concrétisation du programme immobilier dans les délais envisagés,

— des préjudices financiers (frais bancaires, frais d’assurance, prêt, frais de dossiers),

Il est à noter que les offres de prêt produites, dont certaines ne sont au demeurant que des simulations ne constituant pas une offre contractuelle, sont destinées à financer la vente en l’état futur des biens immobiliers. Les demandeurs, qui ont anticipé la réalisation de la construction soumise à aléa au stade du contrat de réservation, ne peuvent obtenir réparation des préjudices financiers invoqués.

Il est fait une demande d’indemnisation au titre des frais de réservation d’une chambre dans l’hôtel [36] où avait lieu, suivant les demandeurs, la commercialisation du projet par :

— Monsieur [Z] [I] à hauteur de 204,64 euros,

— Monsieur [M] [OS] et Madame [K] [UI] à hauteur de 216,82 euros,

— Monsieur [RU] [GD] et Madame [CC] [EA] à hauteur de 182,82 euros.

Les demandeurs concernés produisent des justificatifs de réservation pour la nuit du 13 au 14 juin 2019 à l’hôtel [36] à [Localité 39], la SNC EDOUARD VAILLANT ne contestant pas qu’il s’agissait bien du lieu et de la date de commercialisation du programme.

Il s’avère toutefois, au vu de leurs propres déclarations, que Monsieur [M] [OS] et Madame [CC] [EA] résident depuis 2013 à [Localité 39]. Ils ne justifient donc pas de la nécessité de réserver une chambre d’hôtel.

Il résulte par ailleurs des offres de prêt produites que Monsieur [Z] [I], Monsieur [RU] [GD] et Madame [CC] [EA] étaient domiciliés à [Localité 40]. Ils ne justifient pas non plus de la nécessité de réserver une chambre d’hôtel.

Ils seront donc déboutés de leur demande d’indemnisation au titre des frais d’hôtel.

*sur le préjudice moral

Il est constant que la SNC EDOUARD VAILLANT a informé les demandeurs de la résiliation des contrats de réservation le 11 mars 2021. Il s’est donc écoulé dix-huit mois environ entre la signature des contrats de réservation entre mi-juin et début septembre 2019 et l’annonce de l’abandon du programme immobilier.

Pendant tout ce temps, les réservataires ont été maintenu dans l’espoir de voir aboutir leur projet immobilier d’autant que les courriers d’information envoyés par la SNC EDOUARD VAILLANT à partir de décembre 2019 minimisaient les difficultés rencontrées évoquant des « modifications mineures » du projet permettant « d’assurer la pérennité des constructions ».

Les demandeurs sont donc bien fondés, au vu des éléments du dossier, à obtenir réparation du préjudice moral tenant à la perte de temps et d’opportunité du fait de leur mobilisation sur ce projet immobilier pendant un an et demi, à la perte de temps et d’énergie consacrés à ce projet ayant donné lieu à différentes démarches de leur part, à la déception de ne pas voir se concrétiser le projet immobilier dans lequel ils s’étaient projetés et aux difficultés faisant suite à l’abandon du projet qu’ils ont dû gérer.

Il sera alloué à chaque réservataire ou couple de réservataires la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, à l’exception des SCI PILORG et JILORD qui ne sont pas partie à la procédure.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SNC EDOUARD VAILLANT succombant à la présente instance, elle sera condamnée au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Anne-Sophie REVERS conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs d’allouer à la somme de 3.000 euros à chaque réservataire ou couple de réservataires

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera donc rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SNC EDOUARD VAILLANT de sa demande visant à voir écarter la pièce n°30 produite par les demandeurs,

CONDAMNE la SNC EDOUARD VAILLANT à payer à chaque réservataire ou couple de réservataires la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE les demandeurs de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SNC EDOUARD VAILLANT au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître Anne-Sophie REVERS,

CONDAMNE la SNC EDOUARD VAILLANT à payer à chaque réservataire ou couple de réservataires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Prononcé le 05 mars 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT.