TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

STATUANT SUR DES CONTESTATIONS

ET ORDONNANT LA VENTE FORCEE

DU 20 JUIN 2025

N° RG 24/00013 – N° Portalis DB22-W-B7I-R3FO

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. BNP PARIBAS, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 662 042 449, dont le siège social est situé [Adresse 4] à PARIS (75009), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par la SELARL PUGET LEOPOLD COUTURIER, avocats plaidant au barreau de PARIS et par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

ET

S.C.I. LES ENTREPRENEURS, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 504 289 596, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

PARTIE SAISIE

Représentée par Maître Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE-BRESDIN- CHARBONNIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 03.

TRESOR PUBLIC agissant par le Service des Impôts des Particuliers de [Localité 7], dont les bureaux sont situés [Adresse 5] à [Localité 8].

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

A l’audience du 07 mai 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 9 octobre 2023 par la BNP PARIBAS à la SCI LES ENTREPRENEURS en recouvrement de la somme de 674.399,40 euros arrêtée au 12 septembre 2023,

Vu la publication du commandement de payer le 27 novembre 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 9] 2 (volume 2023 S numéro 158),

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 26 janvier 2024 pour l’audience du 6 mars 2024,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 31 janvier 2024 au greffe de la juridiction,

Par conclusions notifiées le 27 janvier 2025 par RPVA, la SCI LES ENTREPRENEURS sollicite :

L’irrecevabilité des demandes de résiliation anticipée et de condamnation à payer la somme de 674.399,40 euros arrêtée au 12 septembre 2023La nullité du commandement de payer valant saisie immobilière et de la procédure subséquenteLa radiation du commandement de payerLa condamnation de la BNP PARIBAS à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépensSubsidiairement

Déclarer perdus les droits de la BNP PARIBAS à concurrence de 207.313,45 eurosFixer la créance à 467.085,95 eurosPar conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2025, la BNP PARIBAS sollicite :

Que la SCI LES ENTREPRENEURS soit déboutée de ses demandesQue la créance soit fixée à la somme de 674.399,40 euros au 12 septembre 2023Que la vente du bien saisie soit ordonnéeQue la débitrice soit condamnée à verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépensEn application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 mai 2025 et mise en délibéré au 20 juin 2025.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

La BNP PARIBAS poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 6], dans un ensemble immobilier dénommé sis [Adresse 3], conformément aux informations détaillées contenu dans le cahier des conditions de vente.

Sur la régularité de la déchéance du terme

Sur la notification de la mise en demeure

Il ressort de l’article 690 du Code de procédure civile que la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement. À défaut d’un tel lieu, elle l’est en la personne de l’un de ses membres habilités à la recevoir.

La SCI LES ENTREPRENEURS soutient que sa mise en demeure avant le prononcé le prononcé de la déchéance du terme n’est pas valable dans la mesure où elle a été retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » et que par conséquent la déchéance du terme n’est pas valable et la créance n’est pas exigible.

Le créancier poursuivant rétorque que le courrier de mise en demeure a été envoyé au siège social de la société mais qu’elle n’exerce plus aucune activité dans ces locaux dont elle est propriétaire. Elle précise que le siège social se trouve dans des locaux d’une superficie de 1661 m² constitués en plusieurs cellules occupées par divers locataires et que la débitrice est responsable du fait qu’elle ne puisse être correctement trouvée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la BNP PARIBAS a envoyé un courrier de mise en demeure le 25 mai 2023 à la SCI LES ENTREPRENEURS au [Adresse 1] d’avoir à régulariser les échéances impayées pour un montant de 524.665,62 euros dans un délai de 15 jours. Selon l’accusé de réception, le courrier est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Toutefois, malgré cette mention, il ressort du KBIS de la société, que cette adresse apparait être son siège social. Par ailleurs, il apparait que le courrier envoyé avec accusé de réception le 12 juin 2023 prononçant la déchéance du terme a été envoyé à la même adresse et est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé ». En outre, il est également établi par les éléments du dossier que si la SCI LES ENTREPRENEURS n’exerce plus d’activité à cette adresse, elle n’a pourtant fait aucune démarche pour modifier son siège social ou pour rendre son adresse plus accessible alors qu’elle avait parfaitement connaissance des difficultés d’adressage la concernant. La débitrice ne peut donc pas se prévaloir du fait que le courrier de mise en demeure préalable de la déchéance du terme ne lui est pas parvenu dans la mesure où il lui appartenait de s’assurer qu’elle puisse recevoir du courrier à l’adresse de son siège social.

La notification de la mise en demeure est donc régulière.

Sur la régularité du courrier de mise en demeure

La SCI LES ENTREPRENEURS ajoute que la mise en demeure ne vise pas expressément la clause de déchéance du terme conformément à l’article 1225 du Code civil ce qui la rend également inopérante.

Le créancier explique que l’article 1225 du Code civil ne s’applique pas au contrat qui est antérieur à l’ordonnance du 10 février 2016 et que la mise en demeure est donc conforme sans qu’il n’ait été besoin de citer expressément la clause de déchéance du terme.

En l’espèce, la SCI LES ENTREPRENEURS se fondent sur l’article 1225 du Code civil, qui est entré en vigueur le 1er octobre 2016, pour indiquer que la mise en demeure devait contenir la clause de déchéance du terme afin d’être valable. Or, cet article n’est pas applicable en l’espèce, le contrat de prêt ayant été conclu antérieurement à son entrée en vigueur. En tout état de cause, la mise en demeure indique « conformément aux dispositions du contrat de prêt, nous serons contraints de prononcer l’exigibilité du prêt et l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible », cette mention faisant clairement référence à la clause d’exigibilité immédiate conclue dans le contrat de prêt.

Le courrier de mise en demeure est donc régulier.

Sur la régularité de la clause de déchéance du terme

Par ailleurs, la SCI LES ENTREPRENEURS indique que la clause d’exigibilité est rédigée de manière confuse qui ne vise pas clairement un défaut de paiement par le débiteur et qu’elle ne peut donc pas fonder la déchéance du terme.

Le créancier poursuivant rétorque que la clause d’exigibilité est claire en ce que la SCI LES ENTREPRENEURS avait pour obligation de payer les échéances ce qu’elle n’a pas respecté ce qui est une cause de déchéance du terme.

En l’occurrence, la clause d’exigibilité anticipée prévue au contrat indique que « la totalité des sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires, deviendrait immédiatement exigible et aucune autre utilisation à l’avenir ne pourrait être réclamée à la banque (…) éventuellement et cela, quinze jours après une notification faite aux bénéficiaires par lettre recommandée avec avis de réception dans l’un des cas suivants : en cas de non paiement, à bonne date, de toutes sommes dues au titre des présentes ». Cette clause apparait parfaitement claire sur la possibilité pour le créancier de prononcer la déchéance du terme en cas de non paiement des échéances par le débiteur.

La clause de déchéance du terme est donc régulière.

Sur l’indemnité de résiliation anticipée

Il résulte de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire que le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle. Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

L’article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution précise que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Il ressort de l’article 1231-5 du Code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La SCI LES ENTREPRENEURS explique que la clause exclut le prononcé d’office de la déchéance du terme par la banque mais précise qu’elle doit être demandée par cette dernière et qu’en conséquence, elle ne peut se prévaloir de l’indemnité de résiliation de 7% qui doit s’analyser en une condamnation à paiement irrecevable car n’entrant pas dans la compétence du juge de l’exécution.

La BNP PARIBAS indique que l’indemnité contractuelle de 7% lui est due, celle-ci étant applicable en cas de déchéance du terme et que le juge de l’exécution étant compétent pour statuer sur cette question, ce dernier devant fixer la créance.

En l’espèce, il apparait que le juge de l’exécution est pleinement compétent pour statuer sur l’application de l’indemnité contractuelle de 7% sollicitée par le créancier poursuivant, le juge de l’exécution devant fixer le montant de la créance dans le jugement d’orientation. Or, il ressort du contrat de prêt de la clause d’exigibilité que « dans l’hypothèse où la banque serait amenée à demander la résolution du contrat de prêt pour défaillance du bénéficiaire, ce dernier sera en outre redevable de l’indemnité de résolution définie à l’article L312-22 du code de la consommation, dont le montant est fixé à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés ». Si le terme « demander » peut effectivement être sujet à interprétation, cette clause est inscrite dans le paragraphe « exigibilité anticipée » après que toutes les causes de prononcé de déchéance de terme aient été listées et est en miroir de la clause précédente prévoyant « en cas de défaillance du bénéficiaire, dans l’hypothèse où la banque n’exigerait pas le remboursement immédiat du capital restant dû, celle-ci majorera de 3% le taux d’intérêt ». Dès lors, cette clause contractuelle, apparait claire sur le fait qu’elle serait due en cas de prononcé de déchéance du terme par le créancier et est donc régulière. Si le juge de l’exécution est également compétent pour statuer sur une éventuelle réduction de cette clause, elle n’a pas été sollicitée en l’espèce.

L’indemnité contractuelle de 7% est donc régulière.

Par conséquent, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la déchéance du terme prononcée le 12 juin 2023 doit être considérée comme étant régulière et les demandes de nullité et de radiation du commandement de payer seront en conséquence rejetées.

Sur la fixation du montant de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Il résulte de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire que le juge de l’exécution connaît, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle. Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Par ailleurs, le juge de l’exécution ne peut pas délivrer de titre exécutoire et n’est pas compétent concernant une demande reconventionnelle étrangère aux conditions d’exécution de la saisie, le défaut de pouvoir juridictionnel constituant une fin de non recevoir comme l’a statué la Cour de cassation (Arrêt 2ème chambre 8 janvier 2015, 13-21.044, publié et 2ème chambre 26 juin 2014, 13-15.932)

La SCI LES ENTREPRENEURS soutient que la BNP PARIBAS a exercé plusieurs saisies-attribution auprès des locataires du bien saisi et qu’elle n’est pas informée des loyers postérieurs qui auraient pu lui être versés. Elle indique avoir de ce fait subi un préjudice du fait de la négligence de la BNP PARIBAS dans la perception des loyers à hauteur de 207.313,45 euros, montant qui doit se déduire de la créance de la BNP PARIBAS.

La BNP PARIBAS rétorque que le juge de l’exécution n’a pas compétence pour prononcer une condamnation à réparer un préjudice éventuel à l’encontre d’une partie, qui se compenserait avec le montant de la créance, d’autant que la débitrice est dans l’incapacité d’établir le caractère non éventuel du préjudice qu’elle dit avoir subi consistant en une perte de chance.

En l’occurrence, le créancier poursuivant produit la copie d’un acte notarié en date du 5 septembre 2008 par lequel la BNP PARIBAS a consenti à la SCI LES ENTREPRENEURS un prêt d’un montant en principal de 1.188.888 euros, sur une durée de 180 mois, au taux mensuel hors assurance de 0,390%.

Par ailleurs, il apparait que la SCI LES ENTREPRENEURS sollicite du juge de l’exécution qu’il condamne la BNP PARIBAS à des dommages et intérêts suite à des saisies attributions réalisées et une perte de gain qui en aurait découlé. Or, cette demande reconventionnelle, dont elle sollicite une compensation avec la créance sollicitée par le BNP PARIBAS, est étrangère aux conditions de la saisie immobilière et reviendrait à ce que le juge de l’exécution produise un titre exécutoire ce dont il n’a pas compétence.

Dès lors, la demande de la SCI LES ENTREPRENEURS sera déclarée irrecevable.

Concernant la créance, le décompte fourni par la BNP PARIBAS apparait conforme au titre exécutoire. La créance de la BNP PARIBAS sera donc fixée à la somme de 674.399,40 euros arrêtée au 12 septembre 2023.

Sur l’orientation de la procédure

Conformément à la demande du créancier poursuivant et en l’absence de toute demande de vente amiable de la SCI LES ENTREPRENEURS, la partie saisie, il convient d’ordonner la vente forcée des biens saisies situés dans le ressort du tribunal judiciaire de Versailles.

En application de l’article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient également d’autoriser le créancier poursuivant, d’une part, à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif, et de l’autre, à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet.

Il convient néanmoins de rappeler aux parties qu’en application de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente, lesquels sont intervenus dans la procédure, et le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du Code civil, les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères.

Sur les frais irrépétibles

Les demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées au titre de l’équité.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer valant saisie immobilière ;

REJETTE la demande de radiation du commandement de payer valant saisie immobilière ;

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande reconventionnelle formulée par la SCI LES ENTREPRENEURS ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 674.399,40 euros arrêtée au 12 septembre 2023 ;

CONSTATE qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

ORDONNE la vente forcée des biens saisis et visés au commandement ;

FIXE la date d’adjudication au MERCREDI 01er OCTOBRE 2025 à 09h30 sur la mise à prix fixée ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures maximum chacune, entre 9h et 18h, par tel commissaire de justice de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d’établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins ;

DIT que le commissaire de justice devra, quinze jours avant la première date retenue, adresser au débiteur une lettre recommandée avec avis de réception contenant toutes précisions concernant les dates et heures prévues ;

DIT qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes dans les conditions visées aux articles L. 142-1 et L.142-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet ;

RAPPELLE que les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré dans les conditions de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Fait et mis à disposition à [Localité 9], le 20 Juin 2025.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Elodie LANOË