Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 19 DECEMBRE 2025

N° RG 23/02124 – N° Portalis DB22-W-B7H-RGLY

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [G], né à [Localité 6] le 18 avril 1983, de nationalité française, souscripteur en assurance, demeurant [Adresse 2].

représenté par M^e Lionel harry SAMANDJEU NANA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [F] [H] épouse [G], née à [Localité 8] (SLOVAQUIE) le 13 octobre 1983, de nationalité française, contrôleur de gestion, demeurant [Adresse 2].

représentée par M^e Lionel harry SAMANDJEU NANA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

La Société Civile de Construction Vente « AR LOUIS XIV », société civile immobilière de construction vente, inscrite au RCS d'[Localité 4], sous le numéro 813 382 025, dont le siège social est situé [Adresse 3] ;

représentée par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Matthieu RAOUL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 11 Avril 2023 reçu au greffe le 12 Avril 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 23 Septembre 2025, Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2025, prorogé au19 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2018, la société civile de construction vente AR LOUIS XIV (ci-après la « SCCV AR LOUIS XIV ») d’une part, et M. [D] [G] et Mme [F] [H] épouse [G] d’autre part, ont conclu un contrat de réservation relatif au bien désigné aux conditions particulières, à savoir un appartement « type T4 » et deux emplacements de stationnement en sous-sol situé [Adresse 1] à [Localité 9] (78) moyennant un prix de 535 000 euros T.T.C.

Aux termes du contrat de réservation, le délai prévisionnel d’exécution des ouvrages était fixé au premier trimestre 2020.

Par lettre du 5 avril 2019, la SCCV AR LOUIS XIV a informé M. et Mme [G] de la défaillance de l’entreprise de gros-oeuvre SILO BAT et reporté la livraison au 2ème trimestre 2020 et par lettre du 7 juin 2019, elle faisait parvenir un nouvel échéancier prévisionnel d’appel de fonds.

Par acte authentique du 15 juillet 2019 reçu par Maître [C] [I], notaire à [Localité 5], avec la participation de Maître [M] [L], notaire à [Localité 9], une vente en état futur d’achèvement a été conclue entre les mêmes parties. En page 20 dudit acte, à l’article intitulé « délai de livraison – achèvement des travaux » il est stipulé que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au deuxième trimestre 2020 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. »

Par lettres des 10 février 2020 et 21 juin 2021, la SCCV AR LOUIS XIV a informé M. et Mme [G] du report de la livraison au deuxième puis troisième trimestre 2021.

La livraison est intervenue le 5 octobre 2021.

Par lettre du 19 septembre 2022, dont il n’est pas justifié de l’envoi sous la forme recommandée avec avis de réception, M. et Mme [G] ont fait valoir un préjudice qu’ils ont estimé à la somme de 25 951,29 euros auquel la SCCV AR LOUIS XIV a répondu défavorablement le 21 octobre 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception de leur conseil du 15 novembre 2022, reçue le 18 novembre suivant, M. et Mme [G] ont fait valoir un préjudice subi en raison du retard de livraison du bien évalué à la somme de 25 951,29 euros.

A défaut d’accord entre les parties, M. et Mme [G] ont, par acte de commissaire de justice du 11 avril 2023, fait assigner devant ce tribunal, la SCCV AR LOUIS XIV aux fins de la voir condamnée à leur régler la somme de 29 544,19 euros avec intérêts et anatocisme au titre de leur préjudice matériel, et la somme de 5 000 euros avec intérêts et anatocisme au titre de leur préjudice moral, outre la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, M. et Mme [G] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,

Vu les articles L.212-1 et R.212-1 du code de la consommation,

Vu les articles 514, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces produites aux débats,

— Déclarer M. et Mme [G] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions, En conséquence,

— Constater l’absence de cause légitime justifiant la suspension du délai de livraison des biens acquis sous le régime de la VEFA,

— Déclarer la SCCV AR LOUIS XIV a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des époux [G],

En conséquence,

— Condamner la SCCV AR LOUIS XIV à verser aux époux [G] la somme de 30 809,83 euros portant taux d’intérêt et anatocisme à compter de la décision à intervenir au titre du préjudice matériel subi,

— Condamner la SCCV AR LOUIS XIV à verser aux époux [G] la somme de 5 000 euros portant taux d’intérêt et anatocisme à compter de la décision à intervenir au titre du préjudice moral subi,

— Condamner la SCCV AR LOUIS XIV à verser aux époux [G] la somme de 3 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCCV AR LOUIS XIV en tous les dépens dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Sophie JULIENNE qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la SCCV AR LOUIS XIV demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,

Vu les articles 1217 et 1353 du code civil,

Vu le contrat de VEFA signé le 15 juillet 2019,

Vu les attestations établies par le maitre d’œuvre,

Vu les autres pièces versées au débat,

— Juger que le maître d’ouvrage justifie de cas de force majeure et de causes légitimes de suspension du délai prévisionnel de livraison, sans bénéfice d’indemnité pour les acquéreurs,

— Juger que les réclamations formalisées par les demandeurs au titre du prétendu retard de livraison ne sont justifiées ni en leur principe, ni en leur quantum ; et non étayées,

— Débouter M. et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement M. et Mme [G] à payer à la SCCV AR LOUIS XIV la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. et Mme [G] aux entiers dépens de l’instance,

— Ecarter l’exécution provisoire sur les demandes de M. et Mme [G]. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025. L’affaire a été plaidée le 23 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 28 novembre 2025, prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes « déclarer », « juger » et de « constater », lorsqu’elles développent en réalité des moyens, dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le juge.

Sur la responsabilité de la SCCV AR LOUIS XIV quant au retard de livraison

M. et Mme [G] font valoir en substance que l’obligation incombant au vendeur de livrer le bien dans le délai déterminé est une obligation de résultat comme prévu à l’article 1601-1 du code civil.

Se fondant sur les stipulations de l’acte de vente du 15 juillet 2019, ils estiment que la SCCV AR LOUIS XIV avait connaissance dès la signature de l’acte des évènements justifiant un report de livraison et notamment les débords de fondations, l’empiètement des voiles par passe des limites de la copropriété voisine, donnant lieu aux expertises judiciaires de M. [X] et M. [E].

Ils se prévalent d’un constat dressé par commissaire de justice permettant de situer l’avancement du chantier aux mois de mars et juin 2019 montrant que les voiles par passe étaient achevés.

Ils ajoutent que contrairement à ses affirmations, la SCCV AR LOUIS XIV n’a jamais sollicité de la société SILOBAT de suspendre le chantier pour les besoins de l’expertise judiciaire.

Ils précisent qu’aucun travail de démolition des ouvrages de la société SILOBAT n’est intervenu dans le cadre de la reprise de ses ouvrages.

Ils exposent que la défaillance de la société SILOBAT réside dans les malfaçons des travaux de fondation réalisés par l’entreprise ayant provoqué l’abandon du chantier, lesquels ne peuvent justifier du retard de livraison du bien.

A titre subsidiaire, ils indiquent que la clause qui autoriserait la suspension du délai de livraison en cas de défaillance technique d’une entreprise doit être jugée abusive en application de l’article L.212-1 alinéas 1 à 3 du code de la consommation.

Ils exposent que la société SILOBAT spécialisée dans la technique de construction de maisons individuelles n’avait pas les compétences requises pour réaliser le gros œuvre de l’immeuble. En autorisant une cause légitime de suspension du délai de livraison tenant à la défaillance technique d’une entreprise, M. et Mme [G] considèrent que cette clause est abusive en créant un déséquilibre entre le professionnel et le profane qui n’a pas le choix de l’entreprise sélectionnée par le promoteur et elle revient à supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le consommateur en cas de manquement du professionnel.

S’agissant des intempéries survenues au cours du chantier, M. et Mme [G] estiment que la période d’intempéries de 61 jours entre la déclaration d’ouverture de chantier le 13 décembre 2017 et l’achèvement des travaux au mois de février 2021 ne peut constituer une cause légitime de retard de livraison à défaut de transmission d’un calendrier détaillant les jours concernés et notamment ceux antérieurs au 15 juillet 2019 et ceux pendant la période de confinement.

Les demandeurs affirment que l’état d’urgence sanitaire ne constitue pas un cas de force majeure et n’est pas prévue au contrat.

La SCCV AR LOUIS XIV en réponse indique que le contrat de vente en état futur d’achèvement prévoit les causes légitimes de report du délai de livraison et qu’en cas de survenance d’une de ces causes, la livraison sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré. Elle ajoute que le contrat prévoit que la survenance d’une des circonstances est apportée par un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux.

Elle se prévaut (i) de la découverte de fondations de la copropriété voisine empiétant sur le terrain du chantier, (ii) des malfaçons de la société SILOBAT, chargée du lot « terrassements-fondations-gros œuvre » nécessitant des travaux de reprise, (iii) de la défaillance de l’entreprise titulaire du lot gros œuvre, la société SILOBAT, et de la recherche et de la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’entreprise défaillante, (iv) des intempéries et (v) de l’état d’urgence sanitaire.

En réponse à la demande subsidiaire de M. et Mme [G], la SCCV AR LOUIS XIV affirme que le contrat de vente prévoit que la livraison peut être retardée en raison d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison et que ledit retard de livraison doit être égal au double de celui effectivement enregistré, la commission des clauses abusives et la Cour de cassation ayant validé cette clause type.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

Toutefois, une clause de majoration du délai d’achèvement permet de reporter le délai de livraison du bien, si une telle clause est légale et non-abusive.

En outre, selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 du code civil.

En l’espèce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement signé entre les parties le 15 juillet 2019 prévoit les clauses suivantes :

« délai de livraison – achèvement des travaux »

« Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au deuxième trimestre 2020 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison »

(…)

« Engagement d’achever les travaux »

« Le vendeur s’oblige à poursuivre la construction de l’immeuble et des biens vendus et à les achever dans le délai qui sera ci-après fixé et conformément aux énonciations du présent acte.

Il s’oblige également à réaliser s’il y a lieu les voiries et réseaux divers prévus aux documents sus visés qui sont nécessaires à la desserte de l’immeuble. »

« Conditions d’exécution des travaux – délai – causes légitimes de suspension du délai de livraison »

« Conditions

Pour l’exécution des travaux restant à faire, le vendeur s’oblige à se conformer aux plans, coupes, élévations et à la notice descriptive sus visés.

Délai-livraison

Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 2EME TRIMESTRE 2020 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.»

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

— intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment.

— grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs.

— retard résultant de la liquidation de biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets).

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).

— retard entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.

— retard provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments de sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur.

— troubles résultant d’hostilité, cataclysmes, accidents de chantier.

— retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources.

— retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser.

— retard lié à la délivrance d’autorisations administratives complémentaires et nécessaires à la réalisation du projet de construction, sur justification du respect de l’ensemble des obligations du vendeur à l’effet d’obtenir lesdites autorisations éventuelles.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera rapportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre.

Le tout sous réserve des dispositions des articles L.261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du code civil. »

La réalité du retard dans la livraison n’est pas contestée.

Il convient de reprendre chaque élément retenu par la SCCV AR LOUIS XIV pour justifier des retards allégués afin d’apprécier s’il constitue l’une des causes de suspension du délai de livraison contractuellement envisagées par les parties.

Sur la découverte des débords de fondations de la copropriété voisine empiétant sur le terrain du chantier.

La SCCV AR LOUIS XIV fait état de la découverte de débords ressortant du compte rendu d’expertise judiciaire du 2 mai 2018 et du refus du syndicat des copropriétaires de la copropriété voisine de toute intervention sur son pignon.

La SCCV AR LOUIS XIV se prévaut d’une attestation du maître d’œuvre du 1er mars 2019 faisant état de 61 jours ouvrés de retard, soit une cause de suspension légitime de 122 jours ouvrés.

M. et Mme [G] précisent que la difficulté liée aux débords de fondation de la copropriété voisine est antérieure à la signature de l’acte de vente le 15 juillet 2019.

En l’espèce, il ressort de l’attestation du maître d’œuvre produite en pièce 23, relative à un retard de 61 jours que celle-ci porte sur une « difficulté pour le lot gros-œuvre à évacuer les terres d’excavation et démarrage des fondations retardées ». Elle est donc sans lien avec les débords de fondation de la copropriété voisine. En revanche, il est également fait état dans cette attestation de « doute sur l’implantation des voiles par passe, procédure judiciaire avec le voisin et mauvaise organisation du GO, difficulté à se faire livrer du béton : cent douze jours de retard » et de « désaccord de [Localité 7] promotion avec le voisin sur la démolition du mur mitoyen, sur l’implantation de la base vie et problématique du panneau de publicité Clear Channel : quatorze jours de retard ».

Cette attestation étant établie le 1er mars 2019, soit plus de quatre mois avant la signature de l’acte de vente le 15 juillet 2019, ces retards ne peuvent constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison car ils étaient connus antérieurement à la conclusion du contrat et que seule la « survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison » pouvait permettre au vendeur de modifier ledit délai, fixé contractuellement au 2ème trimestre 2020. Les difficultés visées à l’attestation du 1er mars 2019 ne peuvent donc permettre de retenir un retard légitime de livraison car elles étaient déjà survenues à la date de signature de l’acte de vente et que la date de livraison prévue audit acte a été fixée en conséquence.

Sur les malfaçons de la société SILOBAT, chargée du lot « terrassements-fondations-gros œuvre » nécessitant des travaux de reprise

La SCCV AR LOUIS XIV fait état d’un empiètement des voiles par passe réalisés par la société SILOBAT sur le terrain de la copropriété voisines fin 2018. Elle se prévaut du rapport d’expertise judiciaire du 31 juillet 2019 qui conclut qu’un voile contre terre a été coulé, dépassant l’emplacement de l’ancien axe du mur mitoyen, empiétant sur la copropriété voisine. Elle indique qu’en conséquence les malfaçons ont nécessité au préalable des travaux de démolition. Elle se prévaut de l’attestation du maître d’œuvre du 1er mars 2019 faisant état de 112 jours ouvrés de retard, soit une cause de suspension de 224 jours. Elle précise que l’apparition des malfaçons a présenté les caractéristiques de la force majeure, exonératoire de l’obligation de livraison à la date prévue.

M. et Mme [G]font valoir qu’au moment de la remise du rapport de l’expert judiciaire le 31 juillet 2019, les travaux de réalisation des voiles par passe étaient achevés et qu’il n’est pas démontré que les travaux auraient été suspendus à la demande de l’expert judiciaire. Ils ajoutent que les difficultés rencontrées sont antérieures à la signature de l’acte de vente le 15 juillet 2019.

En l’espèce et ainsi qu’il a été rappelé, pour être constitutif d’un cas de force majeure, l’événement invoqué ne devait pas être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat, échapper au contrôle du débiteur, et ses effets ne doivent pouvoir être évités par des mesures appropriées.

Or, la SCCV AR LOUIS XIV se prévaut pour justifier de ladite force majeure de l’attestation du maître d’œuvre produite en pièce 23 du 1er mars 2019 faisant état de 112 jours ouvrés de retard établie dans les termes suivants : « doute sur l’implantation des voiles par passe, procédure judiciaire avec le voisin et mauvaise organisation du GO, difficulté à se faire livrer du béton : cent douze jours de retard ».

Outre le fait que les explications fournies ne concernent pas toutes la seule difficulté posée par l’implantation des voiles par passe, celle-ci était connue avant la conclusion du contrat le 15 juillet 2019 et ne peut en conséquence être constitutive d’un cas de force majeure qui ne doit pas être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat. Le retard en découlant ne peut donc être retenu.

Sur la défaillance technique et économique de la société SILOBAT, chargée du lot « terrassement – fondation – gros-œuvre »

La SCCV AR LOUIS XIV fait état de causes de retard consécutives à la défaillance de la société SILOBAT, aux délais pour rechercher et désigner une nouvelle entreprise la substituant et sur des conséquences de ladite défaillance.

Elle explique que la société SILOBAT s’est montrée défaillante dès le démarrage des travaux et qu’elle a définitivement abandonné le chantier à la fin du mois de mars 2019, expliquant ainsi le décalage du délai de livraison au 2ème trimestre 2020. Elle indique que la société SILOBAT a été placée en liquidation judiciaire le 15 mai 2019 et qu’elle a été remplacée le 7 juin 2019 par la société VAMC, permettant le redémarrage du chantier courant mai 2019.

La SCCV AR LOUIS XIV se prévaut d’une attestation du maître d’œuvre du 1er avril 2021 en pièce 19 arrêtant à 34 jours ouvrés le retard correspondant à la défaillance de la société SILOBAT et à son remplacement, du 29 mars 2019 au 20 mai 2019, soit une cause de suspension légitime de 68 jours ouvrés.

M. et Mme [G] estiment que les causes de retard consécutives à la défaillance de la société SILOBAT sont antérieures à la signature de l’acte de vente du 15 juillet 2019.

En l’espèce, l’attestation du maître d’œuvre du 1er avril 2021 dont se prévaut la SCCV AR LOUIS XIV est rédigée dans les termes suivants « 34 jours ouvrés de retard du 29/03/19 au 20/05/19 liés à l’arrêt de chantier suite à l’abandon de chantier par l’entreprise de gros œuvre et consultation des entreprises pour la remplacer ».

Dès lors, cette difficulté était connue antérieurement à la conclusion du contrat de vente le 15 juillet 2019 et ne peut permettre de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison en ce qu’il est stipulé au contrat que seule la « survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison » pouvait permettre au vendeur de modifier ledit délai.

La SCCV AR LOUIS XIV reconnait elle-même dans ses écritures que cet évènement explique que la date de livraison ait été contractuellement fixée au 2ème trimestre 2020 au contrat de vente du 15 juillet 2019.

La difficulté précitée ne peut donc permettre de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison car elle était déjà survenue à la date de signature de la vente et que la date de livraison a été fixée en conséquence.

La SCCV AR LOUIS XIV ajoute avoir constaté une défaillance dans l’exécution des travaux par la société SILOBAT à l’occasion de sondages réalisés « courant juillet 2019 ». Elle ajoute que les reprises en sous-œuvre se sont achevées le 2 septembre 2020 et que le chantier a pu reprendre le 7 septembre suivant. Elle se prévaut de l’attestation du maître d’œuvre du 1er avril 2021 produite en pièce 19 du 1er avril 2021 faisant état de 197 jours de retard du 1er octobre 2019 au 7 septembre 2020 (comprenant un arrêt du chantier de 37 jours en raison de la pandémie de COVID 19), soit une cause de suspension de 394 jours.

Elle estime que cette défaillance constitue une cause de suspension du délai de livraison et qu’elle est notamment due à la demande d’interruption du chantier par l’expert judiciaire.

M. et Mme [G] font valoir que la défaillance de la société SILOBAT invoquée correspond en réalité à des malfaçons dans les travaux de fondation réalisés par la société SILOBAT ayant provoqué l’abandon du chantier par cette dernière. Ils affirment que la défaillance « technique » invoquée par la SCCV AR LOUIS XIV n’est pas une cause légitime de suspension du délai de livraison du bien qui ne peut se comprendre dans les termes du contrat que comme une défaillance « économique ».

En l’espèce, la cause de retard invoquée par la SCCV AR LOUIS XIV, s’agissant de la période comprise entre le 1er octobre 2019 et le 7 septembre 2020, est définie comme suit au contrat : « retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ».

La SCCV AR LOUIS XIV a déjà invoqué la défaillance de la société SILOBAT, avant même la signature du contrat de vente le 15 juillet 2019, en expliquant qu’elle avait abandonné le chantier à la fin du mois de mars 2019 et qu’elle avait dû procéder à son remplacement le 7 juin 2019 par la société VAMC.

Si la SCCV AR LOUIS XIV produit au débat de nombreuses lettres de mises en demeure de la société SILOBAT par le maître d’œuvre depuis le début du chantier, il n’est justifié pour aucune de leur envoi sous la forme recommandée avec avis de réception et le 8 avril 2019, soit antérieurement à la signature de l’acte de vente du 15 juillet 2019, la SCCV AR LOUIS XIV a mis en demeure la société SILOBAT de reprendre le chantier et à défaut invoqué la résiliation de plein droit du marché.

En outre et ainsi que le relèvent justement M. et Mme [G], dès le 25 juin 2018 le maître d’oeuvre a mis en demeure la société SILOBAT pour le non respect des méthodologies du bureau d’étude en matière de terrassements et voiles par passes et le 5 juillet 2018 l’a informée des alertes du bureau de contrôle pour une mise en charge des butons insuffisante et des passes laissées ouvertes. Ces deux lettres sont antérieures à la signature de l’acte de vente.

De plus, s’agissant de l’exigence par l’expert judiciaire de ne pas continuer les travaux pendant son intervention, invoquée par la SCCV AR LOUIS XIV, il ressort clairement du rapport de M. [E] du 31 juillet 2019 que celle-ci concernait uniquement les relevés effectués le 26 mars 2019 ainsi que la zone concernée par ces relevés à cette date, soit là encore antérieurement au 15 juillet 2019.

Enfin, le tribunal relève que les travaux de reprises par la société VAMC étaient connus antérieurement à la date de signature de l’acte de vente ainsi qu’il ressort du devis de cette société du 21 juin 2019 pour un montant de 161 840 euros T.T.C. annexé à la déclaration de créance de la SCCV AR LOUIS XIV au passif de la société SILOBAT du 24 juillet 2019.

En conséquence, les différents éléments invoqués à l’appui des retards dûs à la défaillance de la société SILOBAT par la SCCV AR LOUIS XIV sont antérieurs à l’acte de vente signé le 15 juillet 2019 et ne peuvent donc permettre de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison car ils étaient déjà survenus à cette date et que la date de livraison a été fixée en conséquence.

Sur les intempéries

La SCCV AR LOUIS XIV se prévaut de l’attestation du maître d’œuvre du 1er avril 2021 qui mentionne 61,5 jours d’intempéries du 2 janvier 2018 (date de l’ouverture du chantier) à fin février 2021. Elle estime en conséquence être bien fondée à retenir une suspension du délai de livraison de 123 jours ouvrés.

M. et Mme [G] affirment qu’à défaut de justifier des dates antérieures au 15 juillet 2019, il n’est pas possible de déterminer si les intempéries invoquées constituent une cause légitime de suspension.

En l’espèce, la cause légitime de retard invoquée par la SCCV AR LOUIS XIV est la suivante : « intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment ».

Or, si la SCCV AR LOUIS XIV justifie bien d’une attestation du maître d’œuvre dans les conditions prévues au contrat, celle-ci porte sur une période comprise entre le 2 janvier 2018 et « fin février 2021 ».

Ainsi qu’il a été rappelé, les causes de retard déjà connues à la date de la vente, soit le 15 juillet 2019, ne peuvent pas être retenues car elles ne relèvent pas d’évènements dont la survenance est postérieure au contrat.

De même, les intempéries postérieures à la date de livraison contractuellement prévue ne peuvent constituer une cause légitime de retard.

Dès lors, à défaut de preuve de la date de survenance des jours d’intempérie invoqués, l’attestation couvrant à la fois une période antérieure à la signature du contrat de vente le 15 juillet 2019 et une période postérieure à la date de livraison contractuellement fixée au 2ème trimestre 2020, aucun jour d’intempéries ne sera retenu comme constituant une cause légitime de retard.

Sur l’état d’urgence sanitaire

La SCCV AR LOUIS XIV invoque la pandémie de COVID 19 du 17 mars au 11 mai 2020 pour justifier d’un retard de 37 jours ouvrés, soit une cause de suspension légitime de 74 jours ouvrés.

Elle ajoute qu’il s’agit d’un cas de force majeure remplissant les conditions de l’article 1128 du code civil, extérieur au débiteur, imprévisible et dont les effets ne pouvaient être évités.

M. et Mme [G] considèrent qu’une crise sanitaire ne constitue pas un évènement de force majeure et que les chantiers n’ont pas été arrêtés lors du confinement lié à la pandémie de la COVID 19.

En l’espèce, la SCCV AR LOUIS XIV est mal fondée à invoquer les stipulations contractuelles relatives aux « troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier » dont ne relève pas la pandémie de COVID 19. Elle est également mal fondée à invoquer les stipulations contractuelles relatives aux « injonctions administratives ou judiciaires de suspendre les travaux », en ce que les activités de travaux de construction n’ont pas fait l’objet d’une restriction légale d’activité pendant cette période.

En outre, les faits et difficultés liés à la pandémie de COVID 19, ne constituent pas un cas de force majeure en ce que les activités de travaux de construction n’ont pas fait l’objet d’une restriction légale d’activité pendant cette période.

Dès lors, aucun retard légitime ne sera retenu de ce chef.

Sur les préjudices subis par M. et Mme [G]

M. et Mme [G] indiquent avoir subi un retard de livraison de 15 mois et 5 jours.

Ils invoquent un préjudice financier dû au retard dans la date de remboursement de leur emprunt de 15 mensualités à l’échéance du prêt, outre des frais de dossier pour l’avenant de prorogation.

Ils ajoutent avoir été contraints de changer de logement avant de prendre livraison du bien.

M. [G] évalue à 13 jours de travail à 270,22 euros par jour pour tenter de trouver une issue amiable au dossier, outre les différents échanges avec le promoteur ainsi que son conseil, qu’il évalue à la somme de 3 512,86 euros, et les frais d’huissier pour la somme de 455 euros.

Les demandeurs sollicitent en conséquence la somme de 30 809,83 euros, outre les intérêts et l’anatocisme.

Ils demandent également la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral, compte tenu des échanges et entretiens avec le promoteur. Ils estiment avoir subi les désagréments d’un contentieux judiciaire long et stressant.

La SCCV AR LOUIS XIV fait valoir en réponse que la demande de remboursement de leur loyer par M. et Mme [G] n’est pas justifiée car s’ils avaient emménagé dans les délais prévus ils auraient dû rembourser le prêt en capital. Le montant des loyers ne peut en conséquence constituer un préjudice indemnisable.

Elle indique qu’en raison du retard, l’acquéreur n’a commencé à rembourser le capital qu’à compter de la livraison et que seuls les intérêts intercalaires liés à l’allongement de la période différée d’amortissement seraient justifiés. Elle précise que M. et Mme [G] n’ont pas fourni les éléments permettant leur calcul.

La SCCV AR LOUIS XIV indique que M. et Mme [G] ne justifient pas du lien de causalité entre les frais de déménagement invoqués et le retard de livraison.

S’agissant des jours de travail consacrés au dossier, la défenderesse soutient que M. [G] ne justifie pas de jours de travail manqués dont il demande l’indemnisation.

Pour les frais d’huissier, la SCCV AR LOUIS XIV indique que celui-ci a été dressé avant la signature de l’acte de vente.

Elle conclue en conséquence au rejet des demandes de M. et Mme [G].

***

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs aux termes de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, la SCCV AR LOUIS XIV, qui a engagé sa responsabilité contractuelle au titre des retards non justifiés, doit indemniser M. et Mme [G] de leur entier préjudice.

Il convient d’apprécier, poste par poste, les éléments de preuve invoqués par les demandeurs, étant précisé qu’il leur appartient de démontrer leur préjudice et le lien de causalité existant entre le retard de livraison du bien et ce préjudice.

Comme sus exposé, compte tenu du report du délai de livraison au 5 octobre 2021, le délai compris entre le 30 juin 2020 et le 5 octobre 2021, soit 15 mois et 5 jours, est fautif.

M. et Mme [G] justifient d’un loyer de 1 171,72 euros mensuel aux mois de juillet, août et septembre 2020. Ils ont pris la décision, au mois d’octobre 2020, de déménager dans un appartement d’une surface plus importante moyennant un loyer de 1 617 euros mensuel.

Il n’est toutefois pas démontré que les demandeurs aient été contraints de déménager de leur ancien logement au mois d’octobre 2020 en raison du retard pris dans la livraison de leur bien.

En conséquence, les demandes relatives aux frais de déménagement et de recherche d’un nouveau logement sont rejetées.

Contrairement aux affirmations de la SCCV AR LOUIS XIV, le report des échéances du prêt immobilier n’anéanti pas la matérialité du préjudice de loyers avancés et il y a lieu dès lors de retenir la somme mensuelle de 1 171,72 euros pour une période de 15 mois et 5 jours soit la somme totale de 17 771,08 euros [(1 171,72 x 15) + (1 171,72/30 x 5)] de ce chef.

S’agissant des frais bancaires, M. et Mme [G] justifient du prélèvement de la somme de 44 euros mensuel au titre du prêt bancaire au moyen d’un appel de cotisation de la société April santé prévoyance et de relevés de compte des mois de septembre et décembre 2020, soit la somme totale de 667,30 euros [(44x15) + (44/30x5)].

S’agissant des intérêts intercalaires, M. et Mme [G] justifient de prélèvements pour la somme de 26,63 euros au moyen d’un relevé de compte du mois de septembre 2020, de 168,15 euros au moyen d’un relevé de compte du mois de décembre 2020 et de 325,97 euros au moyen d’un relevé de compte du mois de juillet 2021. Le retard pris dans le remboursement du prêt est la conséquence directe des délais de retard pour la livraison de leur bien et il y a lieu dès lors de retenir la somme de 520,75 euros (26,63 + 168,15 + 325,97).

Il est en outre justifié, au moyen de l’avenant du 30 juin 2021 émis par la banque, que la date de première échéance du prêt a été reportée au 5 septembre 2021, entraînant des frais pour 600 euros prélevés le 5 août 2021 comme justifié par le relevé de compte du mois de juillet 2021.

Il y a lieu en conséquence de retenir cette somme.

S’agissant des « journées non travaillées » par M. et Mme [G] dans le cadre de leur déménagement au mois d’octobre 2020, il est rappelé que les demandeurs ne justifient pas avoir été contraints de quitter leur ancien logement en raison du retard pris dans la livraison de leur bien. De plus, il n’est pas démontré par M. [G] qu’il ait dû consacrer 13 jours de travail pour le suivi de la livraison et la procédure contentieuse. Au surplus, M. [G] est salarié et bénéficie de congés payés et de journées de RTT qui lui permettent de s’absenter de son travail tout en maintenant son salaire.

La demande de M. et Mme [G] au titre du temps consacré pour le suivi des opérations de construction et de livraison de leur bien ainsi que les tracas et le stress engendrés par une procédure judiciaire chronophage, s’analyse en une demande d’indemnisation au titre du préjudice moral, de sorte qu’il leur sera alloué la somme de 2 000 euros à ce titre.

S’agissant des frais de constat de commissaire de justice pour la somme de 445 euros, ceux-ci portent sur le constat dressé le 20 février 2024 consistant en l’extraction des données de l’oridnateur et du téléphone portable de M. [G] dont il n’est pas démonré qu’elle présente un lien avec les dommages subis au titre du retard de livraison du bien.

En conséquence, la SCCV AR LOUIS XIV sera condamnée à verser à M. et Mme [G] la somme de 19 559,13 euros au titre de leur préjudice financier (17 771,08 + 667,30 + 520,75 + 600) et la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral.

S’agissant d’une condamnation indemnitaire, elle portera intérêts au taux légal à compter du jugement. Conformément à leur demande et en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêt, lorsqu’ils sont dus pour une année entière.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner la SCCV AR LOUIS XIV, qui succombe, aux dépens dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Sophie JULIENNE qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCCV AR LOUIS XIV, condamnée aux dépens, devra verser à M. et Mme [G] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Aucun élément du dossier ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, dont la demande formée par la SCCV AR LOUIS XIV n’est au demeurant motivée ni en fait ni en droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile de construction vente AR LOUIS XIV à payer à M. [D] [G] et à Mme [F] [H] épouse [G] :

• La somme de 19 559,13 euros au titre de leur préjudice financier,

• La somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêt, lorsqu’ils sont dus pour une année entière,

CONDAMNE la société civile de construction vente AR LOUIS XIV aux dépens dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Sophie JULIENNE qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile de construction vente AR LOUIS XIV à payer à M. [D] [G] et à Mme [F] [H] épouse [G] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DECEMBRE 2025 par Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT